房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

1、 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn) 摘要： 摘要： 由于房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)， 在房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)中存在著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)。其中， 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不僅影響房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展， 而且對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要。 關(guān)鍵字 關(guān)鍵字 : : 房地產(chǎn) 金融 風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指銀行為房地產(chǎn)業(yè)提供資金的籌集、融通、清算等金融服務(wù)活動(dòng)中，由于各種事先無(wú)法預(yù)料的因素影響，使銀行的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生背離，從而蒙受經(jīng)

2、濟(jì)損失的可能性。 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間存在著一種相互依存、 支持、 促進(jìn)和共同發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系，這種聯(lián)系會(huì)隨著各自的發(fā)展而越來(lái)越密切。 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不僅包括單項(xiàng)業(yè)務(wù)、單個(gè)金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn),也包括整個(gè)房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)本身是一個(gè)高投入、高利潤(rùn)、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。當(dāng)金融介入房地產(chǎn)之后,如果發(fā)展過(guò)度,容易引起信用膨脹問題,從而引發(fā)危機(jī)。 房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)： 房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)： 第一、 房地產(chǎn)資金就有預(yù)付性和周期性較長(zhǎng)的特性。 在

3、貨幣信用經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)生產(chǎn)、 流通甚至消費(fèi)過(guò)程一般都是利用經(jīng)濟(jì)杠桿來(lái)進(jìn)行的。 但是由于金融市場(chǎng)的技術(shù)性和前瞻性較強(qiáng)， 所以一般很少有像房地產(chǎn)這樣與金融有如此密切的聯(lián)系。 第二、由于房地產(chǎn)自身的特點(diǎn)（資金運(yùn)動(dòng)空間固定、自然增值性、使用時(shí)間長(zhǎng)、需求量大），所以金融機(jī)構(gòu)從自身的保值增值、安全的角度看，金融機(jī)構(gòu)樂 意為房地產(chǎn)貸款。 第三， 房地產(chǎn)抵押已經(jīng)成為是資本市場(chǎng)的主要組成部分。 現(xiàn)在許多國(guó)家都有大量各種類型不同的房地產(chǎn)金融組織， 都有

4、住房合作社和房地產(chǎn)抵押協(xié)會(huì)， 以及房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)及不動(dòng)產(chǎn)抵押市場(chǎng)。 房地產(chǎn)金融 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的構(gòu)成 風(fēng)險(xiǎn)的構(gòu)成： （1）經(jīng)濟(jì)周期的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”， 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和衰退都會(huì)直接對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大影響。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期理論，經(jīng)濟(jì)總是以周期循環(huán)發(fā)展的。從長(zhǎng)遠(yuǎn) 看，房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)周期呈現(xiàn)相同的趨勢(shì)，并且在房地產(chǎn)業(yè)處于高漲的時(shí)期，那么 房地產(chǎn)金融獲利的機(jī)會(huì)也就多， 反之房地產(chǎn)金融業(yè)就會(huì)少獲利或虧損， 出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。（7）信用風(fēng)險(xiǎn)

5、 它是由于借款人(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或住宅消費(fèi)者)無(wú)力償還或不愿償還,導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款本息不能按時(shí)收回甚至無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)收入來(lái)源缺乏穩(wěn) 定性,企業(yè)償還能力沒保障;而銀行信用評(píng)級(jí)方法和貸款決策存在問題將面臨信 用風(fēng)險(xiǎn)它可能是貸款前對(duì)借款人資信審查評(píng)估失誤造成的,也可能是貸款發(fā)放后情況變化造成的房地產(chǎn)金融中的信用風(fēng)險(xiǎn),主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售困 難資金周轉(zhuǎn)不靈或經(jīng)營(yíng)不善虧損嚴(yán)重甚至破產(chǎn)倒閉而無(wú)力還款,以及借款的住宅消費(fèi)者失業(yè)收入

6、減少意外支出增加死亡等原因?qū)е聼o(wú)力還款 （8）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn) 它是由于金融機(jī)構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時(shí)能轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的其他資產(chǎn),以致不能清償?shù)狡趥鶆?wù)滿足客戶提取存款要求的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)金融中的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)我國(guó) 金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款增速過(guò)快,貸款比例失調(diào),又存在經(jīng)營(yíng)管理能力較弱,資產(chǎn)質(zhì)量惡化的狀況,將面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)一種是原發(fā)性的,即資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長(zhǎng)期貸款 比重過(guò)高,現(xiàn)金和國(guó)庫(kù)券等不足以應(yīng)付提款需要,又缺乏及時(shí)融入現(xiàn)金的手段和渠道,導(dǎo)致流動(dòng)性不足;另一種

7、是繼發(fā)性的,是由信用風(fēng)險(xiǎn)帶動(dòng)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn):房地產(chǎn)金融中人多以房地產(chǎn)作借款的抵押物,當(dāng)借款人不能按期還款時(shí), 貸款銀行要處分抵押房地產(chǎn)從中求償,如果賣不掉房地產(chǎn)而使銀行缺乏現(xiàn)金來(lái)應(yīng)付提款等 需要,也會(huì)形成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn) （9）資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn) 由于房地產(chǎn)資金融通中資產(chǎn)結(jié)構(gòu)通常以中長(zhǎng)期貸款為主,如果金融部門的負(fù)債結(jié)構(gòu)中以活期存款為主,就可能形成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn);如果負(fù)債結(jié)構(gòu)中多一些公積金存款住房專項(xiàng)儲(chǔ)蓄存款等來(lái)源較穩(wěn)定的成分,結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)就能縮小

8、（10）資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn) 如果貸款中質(zhì)量差的貸款(逾期不還的無(wú)力償還的和無(wú)法追索的等)較多,貸款銀行就面臨效益差的風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)金融中的資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)與借款人信用有關(guān), 與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有關(guān),也與具體的貸款業(yè)務(wù)處理(如以什么方式作還款擔(dān)保以房 地產(chǎn)抵押時(shí)該房地產(chǎn)是否容易銷售對(duì)抵押房地產(chǎn)的估價(jià)是否過(guò)高等)有關(guān) （11）利率風(fēng)險(xiǎn) 如果存款利率上升,或者貸款利率下降,或存貸款利率同向變動(dòng)但利率差縮小,都可能帶來(lái)經(jīng)營(yíng)效益方面的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)資金融通尤其