我國房地產(chǎn)泡沫與金融風(fēng)險(xiǎn)研究.pdf

1、作為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)不再僅僅作為滿足人們基本生產(chǎn)生活需要的實(shí)物資產(chǎn)而存在，更多地表現(xiàn)出了虛擬資產(chǎn)的特性，這就使得房地產(chǎn)成為經(jīng)濟(jì)中重要的投資產(chǎn)品。此外，由于房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)也有著高度的關(guān)聯(lián)性，房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展對于我國改善就業(yè)環(huán)境、提高人民生活居住標(biāo)準(zhǔn)以及推動(dòng)社會(huì)宏觀經(jīng)濟(jì)的增長有著十分重要的作用，與此同時(shí)不斷完善的市場經(jīng)濟(jì)體制使得貨幣資本在向高資本回報(bào)率行業(yè)的流動(dòng)更加快捷有效。房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升擴(kuò)大了社會(huì)上的投機(jī)心理

2、需求，投資者過度的投機(jī)行為很容易造成整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)泡沫的形成。盡管現(xiàn)階段社會(huì)各界尚還沒有達(dá)成房地產(chǎn)泡沫會(huì)帶來金融風(fēng)險(xiǎn)的共識，但是對于潛在的房地產(chǎn)泡沫金融風(fēng)險(xiǎn)議題一直都是被各界關(guān)注的焦點(diǎn)。
　　房地產(chǎn)作為典型的資金密集型行業(yè)，它與金融業(yè)有著密不可分的聯(lián)系。一方面，房地產(chǎn)的供需都依賴于金融業(yè)的資金支持，并且我國的房地產(chǎn)金融體系還存在著過度單一地依賴于銀行信貸的突出特點(diǎn)，其他資金來源所占的比例十分小;另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入繁榮

3、時(shí)期，對于金融業(yè)而言意味著能夠獲取較高的信貸資本回報(bào)率，因而也就更加熱衷于將大量的存于銀行的社會(huì)閑置資金以信貸的方式發(fā)放給房地產(chǎn)行業(yè)，由此可見房地產(chǎn)行業(yè)與金融業(yè)相互滲透的程度非常之高。而金融業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)信貸發(fā)放過度集中必會(huì)直接不利于銀行風(fēng)險(xiǎn)的分散，國家整體的金融體系受到房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況的影響程度必然也會(huì)不斷積累提升，直至將銀行或金融系統(tǒng)暴露在房地產(chǎn)市場價(jià)格波動(dòng)和泡沫崩裂的風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)中。因此，系統(tǒng)地對我國當(dāng)前的房地產(chǎn)泡沫成因與金融風(fēng)險(xiǎn)形成機(jī)

4、制進(jìn)行研究，尋求和探索防范和適當(dāng)化解由房地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的對策和措施，以維護(hù)并保障金融體系的穩(wěn)定與安全，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，意義重大。
　　本文的研究目的就在于通過對房地產(chǎn)泡沫的成因分析及價(jià)格泡沫的測度研究，深入剖析房地產(chǎn)價(jià)格的各個(gè)影響因素及泡沫的形成機(jī)制，以為國家和社會(huì)公眾提供一個(gè)系統(tǒng)、理性的認(rèn)識。從我國當(dāng)前的金融體系現(xiàn)狀出發(fā)，進(jìn)一步分析房地產(chǎn)金融體系的國際比較，在對房地產(chǎn)泡沫以及相關(guān)的金融風(fēng)險(xiǎn)的

5、現(xiàn)狀及其形成機(jī)制作出重點(diǎn)分析之后，本文嘗試著設(shè)計(jì)在房地產(chǎn)泡沫背景下的金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，并于文章最后結(jié)合其他國家因房地產(chǎn)泡沫所產(chǎn)生的金融危機(jī)的一系列經(jīng)驗(yàn)啟示，提出我國當(dāng)前如何更好地防范房地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的對策，以便能夠在泡沫出現(xiàn)前和出現(xiàn)的過程中對潛在的風(fēng)險(xiǎn)加以適當(dāng)?shù)目刂疲瑥亩徑饣蛳捎诜康禺a(chǎn)泡沫而引發(fā)的負(fù)面影響。具體安排如下:
　　第一章為緒論，闡述研究背景與意義，梳理國內(nèi)外研究文獻(xiàn)，介紹研究框架、內(nèi)容和方法，并指出研究的創(chuàng)

6、新點(diǎn)。
　　第二章為房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)狀分析，對房地產(chǎn)泡沫的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了綜合概述，分析我國房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)狀，并從宏觀經(jīng)濟(jì)、銀行信貸、投資者行為、房地產(chǎn)自身特性和相關(guān)制度四個(gè)角度進(jìn)行了具體地成因分析研究。
　　第三章是有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的實(shí)證部分，通過層次分析法對我國近十年來房地產(chǎn)市場泡沫的總體情況和2014年度35個(gè)大中城市房地產(chǎn)業(yè)的泡沫情況進(jìn)行了測度分析。
　　第四章為金融風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀分析，對金融風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了綜合概述，通過

7、對比國外房地產(chǎn)融資體系，分析我國存在的金融問題，找出我國房地產(chǎn)金融存在的不足。
　　第五章是基于泡沫背景下，關(guān)于金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的實(shí)證研究。通過對金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行綜合概述，構(gòu)建金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，對我國近五年的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了研究分析。
　　第六章是結(jié)合國外案例，對泡沫背景下，房地產(chǎn)業(yè)防范金融風(fēng)險(xiǎn)的有效建議進(jìn)行總結(jié)，為我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供良好的參考。
　　第七章為研究結(jié)論與展望，對本文的研究進(jìn)行總結(jié)，得出相應(yīng)的

8、結(jié)論，同時(shí)指出本研究的不足之處，對相關(guān)內(nèi)容的未來研究提出展望。
　　本文通過對房地產(chǎn)泡沫與金融風(fēng)險(xiǎn)的研究，主要得到以下幾個(gè)結(jié)論:
　　第一，通過深入分析泡沫產(chǎn)生的原因，證實(shí)了宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化是導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的誘因，市場經(jīng)濟(jì)制度是房地產(chǎn)泡沫的孕育基礎(chǔ)，各種金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)提供的資金支持以及資本流動(dòng)的全球化則是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的重要推動(dòng)因素。
　　第二，影響房地產(chǎn)業(yè)泡沫程度的因素主要來源于房地產(chǎn)業(yè)的資金信貸、投資、交易

9、和價(jià)格四個(gè)方面。其中，投資和價(jià)格兩方面的因素對泡沫程度的影響較大。通過從這四個(gè)方面構(gòu)造泡沫評價(jià)指標(biāo)體系，分別對我國近十年房地產(chǎn)泡沫程度及2014年度我國35個(gè)大中城市房地產(chǎn)泡沫程度進(jìn)行測度研究，發(fā)現(xiàn):我國房地產(chǎn)整體泡沫水平在近十年的時(shí)間里都處于中等偏上的水平，后五年的泡沫程度遠(yuǎn)高于前五年，泡沫程度在2013年達(dá)到最高。在2014年，除少數(shù)幾個(gè)城外，絕大多數(shù)城市的房地產(chǎn)泡沫程度都處于中等偏上水平，房地產(chǎn)市場上存在較大的泡沫成分。
　

10、　第三，通過房地產(chǎn)開發(fā)投資總額/固定資產(chǎn)投資總額、房地產(chǎn)投資增長率/GDP增長率、房價(jià)收入比、商品房均價(jià)增長率/GDP增長率、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、房地產(chǎn)企業(yè)速動(dòng)比率和房地產(chǎn)貸款/金融機(jī)構(gòu)貸款余額七個(gè)指標(biāo)，構(gòu)建了房地產(chǎn)金融預(yù)警指標(biāo)體系，對我國近五年的房地產(chǎn)泡沫金融風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)進(jìn)行測度研究，發(fā)現(xiàn):五年中我國金融風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)均在70以上，房地產(chǎn)業(yè)面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)普遍不高。但在五年的數(shù)據(jù)中，2013年的金融風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)最小，表明房地產(chǎn)業(yè)在該年面臨較大的

11、風(fēng)險(xiǎn)。2014年的金融風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)同樣偏低，僅高于2013年，說明該年度也面臨著較大的金融風(fēng)險(xiǎn)。
　　第四，在分析房地產(chǎn)價(jià)格泡沫和金融風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格泡沫及金融風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)證研究結(jié)果，比較分析日本、美國和我國香港防范金融危機(jī)的成功案例，本文提出了以下幾點(diǎn)建議:①謹(jǐn)慎實(shí)施金融自由化，防止過度的金融自由化;②積極運(yùn)用宏觀調(diào)控政策;③約束地方政府行為，扭轉(zhuǎn)民眾不合理預(yù)期;④適當(dāng)簡政放權(quán)，完善土地稅制;⑤有效管理并解決嚴(yán)重地