中國房地產(chǎn)市場泡沫與相關(guān)金融風(fēng)險問題研究.pdf

1、房產(chǎn)是人們賴以生存和生活的基礎(chǔ)，特別在我國傳統(tǒng)觀念的影響下，房產(chǎn)對于我國家庭顯得舉足輕重。1992年和1993年我國曾存在一定的房地產(chǎn)投資泡沫，海南和北海曾經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的房地產(chǎn)投資泡沫，對經(jīng)濟發(fā)展造成了嚴(yán)重的負(fù)面影響。自1998年全國各地陸續(xù)出臺房改政策以來，1998-2000年相應(yīng)出現(xiàn)了一個購房高峰期?？傮w來看，隨著公積金政策、銀行住房抵押貸款及二手房市場的配套措施的完善，我國居民住房市場近年來出現(xiàn)了快速的增長態(tài)勢。近年來隨著我國房地

2、產(chǎn)業(yè)的快速增長，住房價格一步步高升，我們需要對我國房地產(chǎn)投資的合理性以及房地產(chǎn)泡沫進行審視。 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，是一個國家國民經(jīng)濟健康發(fā)展的重要保證和中堅力量。近幾年，我國部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱、商品房空置面積增加、房價上漲過快等現(xiàn)象，炒房者、開發(fā)商和部分地方政府大肆抄作，市場的投機氣氛日益濃厚。針對這種情況，學(xué)界和業(yè)界掀起了目前的中國房地產(chǎn)市場是否出現(xiàn)了“泡沫”的大辯論。房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)關(guān)系密

3、切，進而房地產(chǎn)市場的泡沫中可能潛在著許多致命的金融風(fēng)險，一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，又將導(dǎo)致金融業(yè)的不良債權(quán)大量產(chǎn)生，引發(fā)金融危機。再加上2007年美國爆發(fā)了影響全球經(jīng)濟的次貸危機，我們更應(yīng)該對我們的房地產(chǎn)市場以及潛在的金融風(fēng)險進行審視，在危機的沖擊下，我國房價一度處于下跌趨勢，風(fēng)險逐步凸現(xiàn)，業(yè)界學(xué)術(shù)界又掀起了救市大論戰(zhàn)，筆者認(rèn)為在全球金融風(fēng)暴的背景下，我國的經(jīng)濟問題更為嚴(yán)重，“過冷和過熱的部門同時存在”1，而且過冷和過熱部門的矛盾直接反映為虛

4、擬經(jīng)濟與實體經(jīng)濟之間的矛盾，虛擬經(jīng)濟過度膨脹，這是金融危機出現(xiàn)的先兆，美國也不例外，但是同時我國還存在更嚴(yán)重的實體經(jīng)濟衰退的跡象，于是，防范金融危機特別是房市股市等資本市場中隱藏的金融風(fēng)險對于保證我國經(jīng)濟快速健康的發(fā)展就顯得空前重要。 因此，本文著重研究我國房地產(chǎn)市場的泡沫狀況，首先對泡沫的概念進行定義，接著闡述了泡沫產(chǎn)生和運行的機理，然后轉(zhuǎn)入計量階段，借鑒Abraham和Hendershott在1996年的文章中使用的方法，定

5、量的分析我國的房地產(chǎn)市場，使用2001年2月至2006年11月的月度數(shù)據(jù)進行回歸分析，檢驗房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)出現(xiàn)“泡沫”，從全國和地方的檢驗的結(jié)果可以看出，至2006年11月我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，但是泡沫并沒有破滅的跡象，但是基本上已經(jīng)偏離了其基礎(chǔ)價值，其次就是泡沫出現(xiàn)了不同地區(qū)的差異化。第二，進一步探討了房地產(chǎn)市場泡沫相關(guān)金融風(fēng)險問題，首先說明了金融系統(tǒng)和房地產(chǎn)市場的關(guān)系，對國際幾次泡沫危機的經(jīng)驗進行了分析，然后驗證了我國金融系

6、統(tǒng)對于房地產(chǎn)市場是否存在過度支持，最后并借鑒結(jié)合當(dāng)前美國次貸危機的前車之鑒進行更深入的剖析，分析我國經(jīng)濟金融形勢和美國次貸危機爆發(fā)前后的相似之處和不同之處，探討了現(xiàn)階段我國房價下跌趨勢產(chǎn)生的原因以及相關(guān)金融風(fēng)險問題，將可能爆發(fā)的金融危機防范于未燃，具有非凡的意義。第三，借助博弈論的模型對房地產(chǎn)市場的參與者行為進行分析，從博弈論的角度分析了造成房價上漲的內(nèi)在因素，并提出了相關(guān)的政策建議和解決辦法。最后，隨著2007年以來房價的持續(xù)走低以及

7、最近房價企穩(wěn)，業(yè)界和學(xué)術(shù)界又開始了政府救市與否的爭論，結(jié)合政府出臺的一系列針對房市的經(jīng)濟政策，本文提出相關(guān)的政策建議以及解決問題的嘗試性辦法。 本文的創(chuàng)新之處在于：一、將Abraham和Hendershott在1996年的文章中使用的模型進行了符合我國實際情況的修改，將房價的影響因素設(shè)定為房屋建筑成本ct，人均收入yt以及真實利率水平it，其中，為了數(shù)據(jù)能夠方便取得，建筑成本Ct由商品房當(dāng)月竣工價值除以商品房當(dāng)月竣工面積得到，而

8、商品房竣工價值數(shù)據(jù)為累計數(shù)據(jù)，所以商品房當(dāng)月竣工價值由當(dāng)月數(shù)據(jù)減去上月數(shù)據(jù)得到，商品房當(dāng)月竣工面積也用同樣的方法得到；商品房價格也用相同的方法從商品房銷售額和商品房銷售面積中得到；居民可支配收入yt直接采用城鎮(zhèn)家庭人均可支配月收入數(shù)據(jù)；利率it直接采用銀行間同業(yè)拆借加權(quán)平均利率。二、數(shù)據(jù)方面，采用了中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫最新的2001年2月至2006年11月的月度數(shù)據(jù)。三、把博弈論的觀點引入房地產(chǎn)市場，同時把房地產(chǎn)市場的參與主體按照資金的供求分為