試論我國住房抵押貸款的風險問題.pdf

1、我國的住房抵押貸款市場較國外起步晚，真正的抵押貸款開始于1998年，且長期以來只有一種貸款，即可調整利率住房抵押貸款ARM(或浮動利率貸款)．盡管在2004年光大銀行首次推出了固定利率住房抵押貸款FRM，其后各大銀行紛紛推出了各具特色的固定利率貸款，但是由于種類和數(shù)量有限、貸款期限短、貸款金額低、準入門檻較高，因此ARM仍占主導地位，固定利率貸款的發(fā)展受到一定限制．長久以來，住房抵押貸款被銀行視做高收益、低風險的資產(chǎn)，各大銀行不遺余力搶

2、占市場份額．然而在全球宏觀經(jīng)濟處于下行的今天，特別是美國次級貸款風波向更廣闊的優(yōu)質貸款、消費貸款、信用卡貸款等領域蔓延，我們應該及時轉變觀念，重視住房抵押貸款的違約風險和可持續(xù)發(fā)展，積極防范可能擴大的風險。 同時，美國住房抵押貸款市場的發(fā)展程度以及商業(yè)銀行實證數(shù)據(jù)的完善性、可得性，使得美國貸款市場的經(jīng)驗數(shù)據(jù)和貸款規(guī)律有著很高的參考價值；中國金融業(yè)想要更好的支持房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展、有效的控制貸款風險，就必須轉變觀念、借鑒技術、控

3、制風險、吸取教訓．美國次級債危機的爆發(fā)以及由此引發(fā)的全球經(jīng)濟衰退、華爾街巨頭的紛紛倒下無不提醒著人們——收益與風險呈正比，不要一味的認為“住房抵押貸款是高質量、高收益的資產(chǎn)”，“銀行的不良資產(chǎn)率的下降或是不良率和不良貸款絕對額的雙降說明我國銀行業(yè)的貸款仍不存在問題”，而是要未雨綢繆，做好貸款的事前、事中和事后風險管理，并建立起相應的個人住房抵押貸款數(shù)據(jù)庫，做好統(tǒng)計和預測工作。 商業(yè)銀行的經(jīng)營一向以穩(wěn)健著稱，作為一個風險控制管理的

4、中介機構，在金融創(chuàng)新、高風險高收益的驅動下，漸漸偏離了穩(wěn)健的軌道。美國的次貸危機和由此觸發(fā)的金融海嘯給這個宣揚民主、自由的國度以沉重的一擊，也給中國銀行業(yè)和住房抵押貸款市場帶來了機遇和挑戰(zhàn)。在當前這個內憂外患的嚴竣局勢下，本文以美國次級貸款市場和次貸質量經(jīng)驗數(shù)據(jù)為基礎和借鑒，分析了中國住房抵押貸款市場的現(xiàn)狀、發(fā)展、次貸對中國的警示，同時對中國住房抵押貸款市場的風險進行了實證分析，旨在說明我國住房抵押貸款市場的風險特征的關系和變動規(guī)律，以

5、期對防范和減少我國違約貸款、轉移銀行風險、化解當前危機提供幫助。 第一部分是緒論部分； 第二部分主要針對住房抵押貸款風險的相關內容進行了介紹。第一節(jié)介紹了住房抵押貸款的分類和現(xiàn)狀；第二節(jié)主要介紹住房抵押貸款違約風險和提前償還風險相關概念；第三節(jié)分析了住房抵押貸款違約風險和提前償還風險的種類；第四節(jié)歸納了違約風險和提前償還風險的影響因素； 第三部分主要對住房抵押貸款風險模型下違約風險和提前償還風險進行了綜合分析。第

6、一節(jié)介紹了住房抵押貸款終止模型；第二節(jié)對另一個模型——競爭性風險模型進行了概述；第三節(jié)以美國次級債危機的發(fā)生和治理措施為案例分析了住房抵押貸款風險模型的現(xiàn)實意義；第四節(jié)闡述了風險模型和美國次貸對于中國現(xiàn)階段抵押貸款市場的作用和啟示，為第四部分中國市場的實證分析奠定了基礎； 第四部分是本文的核心，由于我國個人住房抵押貸款數(shù)據(jù)的真實性、準確性、可得性仍很差，要運用國外研究采用較多的因子分析、判別分析、聚類分析以及回歸分析較為困難，因

7、此本文主要從我國房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟的實際情況出發(fā)，分析中國住房抵押貸款市場現(xiàn)狀和貸款風險。第一節(jié)運用建元05、建元07數(shù)據(jù)分析了我國住房抵押貸款市場的違約風險和貸款質量；第二節(jié)說明了現(xiàn)階段住房抵押貸款市場對我國銀行貸款風險的影響；第三節(jié)參照了標準普爾分析和美國次貸質量規(guī)律對我國貸款市場風險進行了合理的預測，包括違約率曲線的預測、未來利率繼續(xù)下降對貸款風險的影響、住房抵押貸款市場周期及其預測等。 第五部分是措施。根據(jù)對文獻和實證

8、分析結論的總結，結合國外特別是美國和OECD國家的經(jīng)驗，論文探討了我國現(xiàn)階段防范住房抵押貸款風險的對策和建議，包括：一、抵押貸款產(chǎn)品的多樣化；二、貸款合同條款的修改；三、住房抵押貸款二級市場的進一步完善；四、進一步完善貸款發(fā)放程序，規(guī)范貸款發(fā)放標準；五、制定靈活的貨幣政策；六、做好統(tǒng)計和預測工作，建立我國個人住房抵押貸款數(shù)據(jù)庫； 第六部分總結了本文的結論和不足，以及有待進一步研究的問題。 本文的主要貢獻和創(chuàng)新在于以下幾點

9、： 一是從宏觀貨幣政策和微觀風險管理方面分析了我國住房抵押貸款市場，并結合美國次級債危機案例和次級貸款違約率曲線規(guī)律提出中國當前情況下的風險管理和貸款政策。 二是運用EXCEL、現(xiàn)金流貼現(xiàn)等方法分析建元2005—1、建元2007—1以及深圳房地產(chǎn)市場違約風險。 三是本文實證研究中采用的數(shù)據(jù)是截止于08年6月份的最新數(shù)據(jù)，具有較好的時效性。 四是目前國內學者對住房抵押貸款風險的分析多集中于定性分析，如現(xiàn)狀、

10、分類、因素和影響等方面的分析；一些學者也從實證的角度、運用國外研究常用的模型對中國住房抵押貸款市場、MBS市場進行了分析，但是模型的“移植”和商業(yè)銀行數(shù)據(jù)資料的不完備性都削弱了這些實證分析的實用性和可行性。本文從我國房地產(chǎn)市場、開發(fā)商數(shù)據(jù)、銀行年報等方面入手，對中國貸款市場風險進行了合理地、符合中國國情的估計和預測。 五是從違約率曲線的角度分析了我國住房抵押貸款的質量和風險，說明不良貸款率指標分析的缺陷，并對未來住房抵押貸款市場

11、的風險進行了合理的預測，為如何應對中國住房抵押貸款市場的第一次回調、防范銀行風險、明晰未來走勢等奠定了一定的基礎。 六是運用橫向和縱向的比較研究方法。本文對美國次級貸款市場和中國住房抵押貸款市場進行了橫向比較，對不同的經(jīng)濟周期、所處經(jīng)濟周期的不同階段進行了縱向比較，對認識我國住房抵押貸款風險的作用規(guī)律有著重要的作用，并為銀行風險管理、貨幣政策的提出、貸款數(shù)據(jù)庫的建立提供了參考和思路。 但是，由于知識和水平的有限，對于數(shù)據(jù)