中國房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟影響因素本科畢業(yè)論文

1、<p><b>　　摘 要</b></p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)是一國經(jīng)濟的重要部門，住房是國民的基本生活資料，因此房地產(chǎn)價格既是一國經(jīng)濟狀態(tài)的指示器，又是高度關(guān)系民生和社會安定和諧的重大社會問題。縱觀世界各國，因房地產(chǎn)價格狂漲暴跌導致泡沫經(jīng)濟的形成和崩潰對國民經(jīng)濟造成嚴重傷害的案例并不少見;再看國內(nèi)，大量社會成員因房價過高無力購房而口吐怨言也時有所聞。因此，對房地產(chǎn)價格問題必須

2、給予極大的關(guān)注。近年來，我國在房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)不斷升高態(tài)勢，同時各地的房地產(chǎn)價格變化極不均衡，呈現(xiàn)出顯著的地區(qū)差異。</p><p>　　本文的邏輯結(jié)構(gòu)是，首先從中國的房地產(chǎn)價格形成機制入手，分析了影響房地產(chǎn)價格的各個因素。第一是房地產(chǎn)市場的供求量，第二是物價上漲及原材料價格變動，第三是政府的宏觀調(diào)控。還有研究結(jié)果顯示，中國房地產(chǎn)市場存在一定程度的投機。</p><p>　　政府要采取一系列

3、的宏觀調(diào)控，遏制房地產(chǎn)價格的持續(xù)攀升，出臺一些強有力的政策，給老百姓創(chuàng)造一個安穩(wěn)的購房環(huán)境。</p><p>　　關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)價格；供求關(guān)系； 商業(yè)周期； 銀行貸款；宏觀調(diào)控</p><p><b>　　Abstract</b></p><p>　　The real estate industry is a key sector of th

4、e economy and housing is the basic means of subsistence national, so real estate prices is an indicator of the country's economic status, and also is a the major social problems that has high degree of relationship b

5、etween the people’s livelihood and social stability and harmony. Because of sharp falling and soaring real estate prices led to bubble economy. It harm to the national economy very much. Look at China, we also heard some

6、 complaints that a</p><p>　　In this paper，the logic structure is，first of all，beginning with China’s real estate price formation mechanism，and analyzes the impact of macroeconomic factors in property prices，

7、The first is the real estate market demand and supply, and the second are the price inflation and material price changes, the third is the government's macro-control. The results also show that China's real estat

8、e market there is a certain degree of speculation.</p><p>　　Government need to take a series of macro-control to curb rising real estate prices, and promulgated a number of strong policies to the people to c

9、reate a secure environment to buy a house.</p><p>　　Key words：Real estate prices；Supply and demand；Business cycle；Loan regulation by lender；Macro-control by government</p><p><b>　　目 錄<

10、/b></p><p><b>　　引言1</b></p><p>　　第一章 中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展2</p><p>　　1.1 中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷史2</p><p>　　1.2 我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀2</p><p>　　1.3 中國房地產(chǎn)市場投資與銷售2</p>

11、;<p>　　第二章 中國房地產(chǎn)市場的供求分析5</p><p>　　2.1 中國房地產(chǎn)市場有效需求過于旺盛5</p><p>　　2.2 房地產(chǎn)市場有效供給嚴重不足6</p><p>　　第三章 物價上漲對房地產(chǎn)的影響8</p><p>　　第四章 政府的宏觀調(diào)控10</p><p>　　4.

12、1信貸和稅收的調(diào)整10</p><p>　　4.2 房屋預售制度改善11</p><p>　　4.3 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算13</p><p><b>　　結(jié)論16</b></p><p><b>　　注釋17</b></p><p><b>

13、　　參考文獻18</b></p><p><b>　　附錄19</b></p><p><b>　　附錄一19</b></p><p><b>　　附錄二20</b></p><p><b>　　謝辭21</b></p>

14、<p><b>　　引 言</b></p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)是一國經(jīng)濟的重要部門，住房是國民的基本生活資料，因此房地產(chǎn)價格既是一國經(jīng)濟狀態(tài)的指示器，又是高度關(guān)系民生和社會安定和諧的重大社會問題?？v觀世界各國，因房地產(chǎn)價格狂漲暴跌導致泡沫經(jīng)濟的形成和崩潰對國民經(jīng)濟造成嚴重傷害的案例并不少見;再看國內(nèi)，大量社會成員因房價過高無力購房而口吐怨言也時有所聞。因此，對房地產(chǎn)價格問題必

15、須給予極大的關(guān)注。</p><p>　　近年來，我國在房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)不斷升高態(tài)勢，同時各地的房地產(chǎn)價格變化極不均衡，呈現(xiàn)出顯著的地區(qū)差異。究竟是什么原因?qū)е逻@種經(jīng)濟現(xiàn)象的發(fā)生? 其中隱藏何種規(guī)律性的東西? 這是值得我們深思的。由于土地價格的特殊性，加之中國國情的特殊性，房地產(chǎn)價格形成問題比一般商品價格要遠為復雜，從而至今仍存在許多未解之迷。例如，對于房價學術(shù)界多從縱向角度展開研究，在空間角度僅限于級差地租理論的邏

16、輯延伸，很少以空間視野從不同區(qū)域地理、地方政府政策的異質(zhì)性來解析房地產(chǎn)價格形成機制及差異。而不能全面揭示中國房地產(chǎn)價格上升之迷，也就難以探尋調(diào)控房價的有效對策。房地產(chǎn)業(yè)木來就是一個存在著諸多不確定性和市場風險的產(chǎn)業(yè)，節(jié)節(jié)攀升的房地產(chǎn)價格使房地產(chǎn)業(yè)獲得了巨大利潤，但同時風險也逐漸積聚起來。在此背景下，如果不能全面揭示房地產(chǎn)價格形成的規(guī)律，從根本上解決我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中存在的一方面閑置“廣廈千萬間”，另一方面眾多“寒士”無房所有的問題，

17、這一產(chǎn)業(yè)將無法步入健康和可持續(xù)發(fā)展的軌道，也不可能預防或規(guī)避累積的市場風險。</p><p>　　第一章 中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展</p><p>　　1.1 中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷史</p><p>　　我國房地產(chǎn)業(yè)在計劃經(jīng)濟時代曾經(jīng)一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應制度所取代。自從20世紀80年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起，90年代進入快速發(fā)展時期以來，我國住房分配和供應體

18、制都發(fā)生了根本性的變化，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資也得到了迅猛的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，自從1992年以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計已超過五萬億元，年均增長20%以上；城鎮(zhèn)人均居住面積由1992年以前的8平方米，提高到了現(xiàn)在的20平方米。</p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)是初步形成和發(fā)展階段，是房地產(chǎn)業(yè)的第一次高潮，使住房這一大商品的屬性得到了明確。進入九十年代，黨和政府為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在理論和實踐上制定了政策依據(jù)。1991年4月，中共

19、中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十年規(guī)劃和“八五”計劃的建設(shè)中要求：“城鎮(zhèn)住房建設(shè)要保持合理規(guī)模和增長速度，適當加快房地產(chǎn)綜合開發(fā)和住宅商品化進程”。經(jīng)濟體制改革的進一步深化，有力地推動了房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)走向商品經(jīng)濟的第二次高潮。而其重要標志就是，房地產(chǎn)業(yè)在整個經(jīng)濟發(fā)展中的地位、作用、意義突出地顯現(xiàn)出來。歷史進入了一個新的世紀，隨著西部大開發(fā)步伐的加快，及中國入世后投資環(huán)境和法律與國際慣例靠攏，國外公司和企業(yè)將以更

20、大的規(guī)模進入我國，尤其是外資機構(gòu)的進入，則有利于改善房地產(chǎn)開發(fā)的融資環(huán)境，刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這意味著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第三次高潮已經(jīng)到來。</p><p>　　我國房地產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)形成了一套適合社會主義市場經(jīng)濟要求的運行機制，整個行業(yè)呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。到目前為止，全國房地產(chǎn)企業(yè)已達到3萬多家，房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員已突破1000萬人，并且出現(xiàn)了一大批優(yōu)秀樓盤和高素質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營與管理人才。除房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)外，十

21、年來，還逐步形成了以評估、經(jīng)紀、咨詢?yōu)閮?nèi)容的房地產(chǎn)中介業(yè)，以及以經(jīng)營管理樓宇、小區(qū)為主的物業(yè)管理業(yè)，從而形成了較為完整的中國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)架體系。全國各地房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，各地出現(xiàn)了許多成功的房地產(chǎn)經(jīng)營模式，它們中有成功樓盤的開發(fā)，也有成功的中介經(jīng)紀和成功的物業(yè)管理。<1></p><p>　　1.2 我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀</p><p>　　少部分人員認為目前我國房地產(chǎn)市場發(fā)

22、展局面基本正常，也是合理的，不應對其加以指責。這半年中國一線城市商品房和土地交易量有效放大，價格上升，市場信心恢復，表明國家的宏觀經(jīng)濟政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策迅速明顯的起到了效果，表明住房剛性需求得到了有效釋放。中國一線城市“量價齊升”的局面并非壞事，這本來就是調(diào)控要求和主觀預測的結(jié)果。雖然今年我國不會出現(xiàn)現(xiàn)實的通貨膨脹，但通貨膨脹預期和資本資產(chǎn)避險因素也在推動著房地產(chǎn)市場的成交放量。這部分人還認為當前的“市場過熱”說法和政策打壓建議是有待

23、商榷的。土地購置、投資數(shù)據(jù)與房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)現(xiàn)在就還有較大的差距。</p><p>　　大部分參會人員的意見認為當前雖非全局性過熱，但是部分區(qū)域、部分環(huán)節(jié)過熱，還是客觀存在的，比如上海市。有的人指出在東部一線城市，投資投機性需求比重較大，有過熱嫌疑，但中西部地區(qū)市場發(fā)展正常，這是地域性過熱；住宅市場過熱，商辦市場正常，甚至偏冷，這是結(jié)構(gòu)性過熱。</p><p>　　也有人指出當前房地產(chǎn)市場存

24、在的問題有著更加深層次的原因：中國整體經(jīng)濟體制問題沒有解決。房地產(chǎn)過熱問題并非完全是房地產(chǎn)本身發(fā)展的問題，而是中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不合理造成的，投資渠道狹窄、資本市場不發(fā)達、制造業(yè)對外競爭力不足等導致產(chǎn)業(yè)資本向房地產(chǎn)領(lǐng)域集中，引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)的忽冷忽熱問題。要更好地解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問題，最根本的方略是解決好中國經(jīng)濟體制問題。</p><p>　　1.3 中國房地產(chǎn)市場投資與銷售</p><p>　　

25、中國房地產(chǎn)市場的投資主力正由“外”轉(zhuǎn)“內(nèi)”。國際知名房地產(chǎn)服務機構(gòu)仲量聯(lián)行新發(fā)布的報告顯示，國內(nèi)投資者在中國房地產(chǎn)市場投資份額的比重已經(jīng)由2008年的36%上升到今年上半年的70%。(附：1)  </p><p>　　當境外投資者投資力度普遍減弱時，財務狀況更為健康的國內(nèi)機構(gòu)投資者在房地產(chǎn)投資市場卻更加活躍。這種趨勢在今年更為明顯。比如，多個大型中央直屬企業(yè)已經(jīng)躋身為中國房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的重要參與者。這些

26、企業(yè)正逐漸演變成為涉足多種業(yè)務范疇的大型企業(yè)集團，房地產(chǎn)投資是受到較多關(guān)注的領(lǐng)域之一。保利集團、中信集團等都設(shè)立了從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的下屬機構(gòu)。</p><p>　　今年10月1日起實施的新《中華人民共和國保險法》，允許國內(nèi)保險企業(yè)將投資范圍擴大至房地產(chǎn)市場。仲量聯(lián)行認為，2008年中國保險業(yè)的總投資為22500億元人民幣，按國際慣例保守估計：保險業(yè)在房地產(chǎn)的投資比例限額占總投資額的15%，如此估算，中國保險公司

27、可在國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資額將達2360億元，這相當于上海全部甲級寫字樓總價值的兩倍以上。<2></p><p>　　圖 1-1 2006-2009年上半年主要城市土地成交溢價水平</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心</p><p>　　2009年上半年，北京等十大主要城市土地成交溢價水平明顯上升，除天津外均高于2008年水平，北京、

28、廣州甚至超過50%，分別為57%和79%，上海為48%，而去年全年分別為33%、2%、13%。</p><p>　　圖 1-2 2009年1-6月主要省市商品房銷售面積和銷售額及其增長率</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)</p><p>　　今年以來，東部沿海地區(qū)市場銷售增長更為突出，但部分城市仍同比下降。但31個省（區(qū)

29、、市）中仍有1個省市上半年商品房銷售面積同比下降，3個省市增幅低于5%。2009年上半年，北京、上海、廣東、江蘇、浙江五個發(fā)達地區(qū)商品房銷售額增速高過同期全國水平，占全國商品房銷售額的比重從去年1-5月的45.3%提高到今年的52.1%。此外，一些地方辦公樓、商業(yè)營業(yè)性用房的銷售情況仍不理想。1-5月，全國辦公樓銷售面積同比下降1.8%，福建、遼寧、天津、武漢、重慶、成都等省市辦公樓銷售面積降幅超過30%。</p><

30、;p>　　圖 1-3 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資及商品房開竣工面積增長率</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)</p><p>　　2009年以來，隨著市場銷售狀況的良好，企業(yè)投資信心有所恢復，累計投資額增速逐月加快，單月新開工面積5-6月連續(xù)增長。1-4月、1-5月、1-6月的全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長率分別為4.9%、6.8%、9.9%，增速逐

31、月提高。從單月投資額來看，6月投資額為4340億元，是近三年來單月投資額最高的一個月，同比增長18.1%，環(huán)比增長51.0%。（附：2）</p><p>　　從開竣工面積來看，上半年新開工面積為4.79億平方米，同比下降10.4%，降幅較1-5月大幅縮小5.8個百分點，其中6月單月的新開工面積為1.22億平方米，較上月增長54.4%，較去年同期增長11.4%，是今年以來首月新開工面積首次同比增長。1-6月施工面積

32、同比增長12.7%，增幅較上月提高1.0個百分點，是今年以來累計施工面積同比增長率首次出現(xiàn)增長。</p><p>　　第二章 中國房地產(chǎn)市場的供求分析</p><p>　　在市場經(jīng)濟中，商品房價格是由需求和供給的均衡決定的，而要研究房地產(chǎn)市場的真實狀況就應該從需求和供給這兩個分析工具入手。這里所說的需求和供給是指有效需求和有效供給。有效需求就是指消費者有購買意愿和購買能力，并且正在或者近期

33、即將實施購買行為的需要。商品房的有效需求包括自住需求、投資需求和投機需求。供給就是供應方有能力的提供，而房地產(chǎn)市場的有效供給指的是開發(fā)商滿足購房者即期居住的自住需求。由以上的定義可知，提供給投資需求和投機需求而處于空置狀態(tài)的供給不是房地產(chǎn)市場的有效供給。縱觀中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，中國房價過高是由于有效需求遠大于有效供給造成的，供不應求的局面以及供求關(guān)系的嚴重脫節(jié)，使得中國房地產(chǎn)價格上漲過快。</p><p>　　

34、2.1 中國房地產(chǎn)市場有效需求過于旺盛</p><p>　　我們認為可以將推動本輪房地產(chǎn)行情興起的主要因素———住房體制改革也歸結(jié)于廣泛意義上的消費升級，也就是大量的居民從沒有住房升級到有住房；從小住房升級到大住房。隨后的城鎮(zhèn)化進程加快和中國經(jīng)濟多年積累成果帶來的住房升級換代需求將各大中心城市的房地產(chǎn)市場推向縱深發(fā)展。因此自1997年來，我國的住宅商品房銷售速度一直保持很高的增長。而且我們預測這兩大趨勢依然會保持

35、非常強勁的增長速度，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。</p><p>　　其次，拆遷帶來的被動需求不容忽視。拆遷目前在中國各大城市非常普遍，盡管我們目前無法取得這方面比較權(quán)威的全國性數(shù)據(jù)，但從上海市近年來的拆遷情況可見一斑?？紤]到拆遷面積帶來的住宅需求乘數(shù)一般在2-3，那么拆遷因素對各地房地產(chǎn)市場的刺激作用是世界其他各國根本無法比擬的。<3></p><p>　　房地產(chǎn)市

36、場有效需求包括自住需求、投資需求和投機需求。自住需求就是購房者自己居住的需求；投資需求即通過購買房產(chǎn)來出租獲得較大收益的需求；而投機性需求是指利用不完善的市場制度或者不對稱的信息，在短期內(nèi)通過囤積商品以期望在價格上漲時出售來獲得收益的需求。目前中國房地產(chǎn)市場有效需求過于旺盛，其原因主要有以下幾方面：</p><p>　　1）房改使自住需求大幅度上升。實行住房制度改革以來，居民的住房不再是國家分配，而是主要通過房地

37、產(chǎn)市場來解決居民的住房需求與供應，這使得原先的保障性住房需求轉(zhuǎn)化成為對商品房的消費需求，從而增加了中國房地產(chǎn)市場的有效需求。</p><p>　　2）中國處于城市化的經(jīng)濟發(fā)展和經(jīng)濟起飛階段形成的比較快的自住購房需求。過去20年，中國經(jīng)濟翻了兩番，人均國民收入不斷得到提高，與此同時，人均住房面積也翻了兩番。中國經(jīng)濟的迅速發(fā)展及城市人口的不斷膨脹使得房地產(chǎn)的有效需求不斷增加。</p><p>

38、　　3）居民對房價的“預期”導致當前有效需求增加。由于房價的不斷上漲，消費者對房價上漲產(chǎn)生了強烈的上漲預期，那些原本打算以后買房的居民因為害怕房價上升而提前買房，這使得后期的潛在需求變成了當前的有效需求，這部分消費者的加入，加速了房價上漲。</p><p>　　4）投資方式偏少導致居民對住房投資增加。在CPI漲幅不斷走高、銀行儲蓄利率偏低的情況下，居民對樓市的投資性需求大量增加，其結(jié)果主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)泡沫上。房價

39、的不斷上漲使很多投資者選擇了投資住房。他們購房后并不自住，而是出租或是等房產(chǎn)增值后變現(xiàn)獲取差價。這類投資者的增加使得住房的投資需求有所放大，進而影響房地產(chǎn)價格。</p><p>　　5）國內(nèi)外住房投機行為使得投機需求明顯增加。一方面，很多開發(fā)商、房產(chǎn)中介和投機者通過抱團炒作、虛假購買等手段來制造“虛擬需求”；另一方面由于人民幣不斷升值，投機性外資也較大規(guī)模進入房地產(chǎn)市場，外資炒房屢見不鮮。<3><

40、;/p><p>　　2.2 房地產(chǎn)市場有效供給嚴重不足</p><p>　　房地產(chǎn)供給作為市場均衡的重要因素，不僅供給的總量偏低，而且其結(jié)構(gòu)也不均衡。如前文所述，中國房地產(chǎn)的供給是否有效，主要看是否能夠達至有效性三個要素，正是由于供給過程中非有效性的大量存在，導致中國房地產(chǎn)市場有效供給嚴重不足，具體表現(xiàn)如下:</p><p>　　1）一些開發(fā)商采取了非對稱信息的市場手段

41、減少了房地產(chǎn)市場的有效供給其中，通過分批申請預售許可證的方式來控制樓盤銷售進度，是目前各家開發(fā)商普遍實行的行業(yè)潛規(guī)則。另一方面，在市場火熱的情況下，開發(fā)商常常通過申請一小部分住宅預售的方式人為控制供應量，造成房源緊俏的現(xiàn)象。</p><p>　　2）房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理也是房地產(chǎn)市場有效供給不足的重要原因。房地產(chǎn)商為了追求高利潤，大都將產(chǎn)品供給對象集中于較高收入群體，從而更多地開發(fā)高檔商品房或者豪宅。而與居民基本

42、需求密切相關(guān)的普通住房雖然需求大，但由于開發(fā)利潤低而供給量很小。</p><p>　　3）現(xiàn)行的土地供應方式也影響著商品房的價格。在現(xiàn)行的土地創(chuàng)收制度下，土地出讓收入是一些地方政府的主要財政來源，當?shù)卣疄榱俗陨砝?，希望以較高的出讓價格供給有限的土地，這無疑增加了商品房的生產(chǎn)成本，導致城市土地價格和商品住宅價格一路攀升。</p><p>　　第三章 物價上漲對房地產(chǎn)的影響</p&g

43、t;<p>　　受旺盛的市場需求刺激，關(guān)聯(lián)度極強的房地產(chǎn)投資持續(xù)“高燒不退”。而隨著《國務院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》開始實施，國家從源頭上對房地產(chǎn)投資“拉閘”“降溫”。<4></p><p>　　在土地資源稀缺性日益突出的情況下，這一措施必然使土地價格有較大幅度上漲，帶動房價上調(diào)壓力加大。今年春節(jié)期間，北京許多樓盤一改往年打折促銷的傳統(tǒng)而紛紛“休市”，已竣工的項目待價而沽，樓市上

44、漲沖動明顯。 </p><p>　　同時，房地產(chǎn)預期利潤率上升又吸引社會資金更多流入房地產(chǎn)開發(fā)，反過來刺激鋼材、水泥等建材價格堅挺，使煤電油運等瓶頸效應更趨顯著，促進生產(chǎn)資料成本上升，增加成本型價格上漲壓力。 </p><p>　　房地產(chǎn)價格的上漲以及某些地方房地產(chǎn)泡沫的擴大形成了價格上漲壓力的新問題, 然而，中國社科院在2007年經(jīng)濟形勢預測秋季報告指出，當前經(jīng)濟中已經(jīng)存在著成本推動型的

45、通脹壓力. 當前生產(chǎn)資料價格持續(xù)上漲，是近幾年來所積累一系列問題的一個總爆發(fā)，正是因為這次生產(chǎn)資料價格的大幅度漲價，才引起了大家如此的關(guān)注，其實，通貨膨脹的苗頭，從當初的基礎(chǔ)性市場原材料的漲價就開始了，只是我們還沒有引起足夠重視罷了。</p><p>　　如果真的出現(xiàn)通貨膨脹,就會加大房地產(chǎn)的市場,增大投入房地產(chǎn)市場的資金,抬高房地產(chǎn)價格,人民幣必將持續(xù)升值，我國經(jīng)濟在經(jīng)歷數(shù)年的高速增長后，通貨膨脹的壓力開始逐漸

46、釋放。由于股票市場風雨飄搖，不穩(wěn)定。相反近年來房價逐年上升，因此成為投資者的最愛。而在目前房地產(chǎn)市場，開發(fā)商有很強的定價能力，其完全可以將上游能源行業(yè)、地價及原材料價格的上漲，專嫁給購房者。在開發(fā)成本提高和需求共同拉動下，大部分城市的房價呈高速上漲趨。在高房價背景下，民眾工資和各種日用品的物價也紛紛上漲，這種成本推動性的通貨膨脹正通過房地產(chǎn)逐漸從上游傳導至中下游企業(yè)。</p><p>　　房地產(chǎn)帶動通貨膨脹，通貨

47、膨脹嚴重的后果就是造成房地產(chǎn)泡沫破裂。而房地產(chǎn)崩潰的最直接影響就是整個國家的經(jīng)濟的波動。房地產(chǎn)影響整個行業(yè)的理由有三：一是房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)性強，牽一發(fā)動全身，其上下游企業(yè)必將受到大大牽連；二是房地產(chǎn)信貸影響金融安全；三是已購房民眾的財富大量流失，造成社會不安定因素增加。</p><p>　　總的來說,房地產(chǎn)價格與一般物價之間的關(guān)系非常復雜。物價波動，表明貨幣購買力的變動，即幣值發(fā)生變動，此時房地產(chǎn)價格也將隨之變動。

48、</p><p>　　宏觀上看地價上漲與物價上漲的因果關(guān)系，存在兩種看法：一種觀點重視“地價上漲——抵押力量增大——信用膨脹——物價上漲”這種因果關(guān)系；另一種觀點則注重“貨幣量的增加——物價上漲——地價上漲’這種因果關(guān)系。其實，這兩種觀點正是揭示了地價與物價的互為因果關(guān)系，以及在不同的社會經(jīng)濟條件下的具體作用形式。</p><p>　　第四章 政府的宏觀調(diào)控</p><

49、p>　　嚴格管理銀行對房地產(chǎn)業(yè)的信貸供給。要穩(wěn)定房價，政府應該嚴格管理信貸，通過信貸政策調(diào)節(jié)需求，完善信貸制度，一方面加大保障性住房的貸款額度、降低貸款利率，使真正需要買房住的居民能買得起房。另一方面，對那些購買豪宅等高檔商品房的消費者以及投機商人，應該縮減貸款、提高貸款利率，降低他們的需求。</p><p>　　完善法律制度，打擊開發(fā)商違規(guī)行為。首先，對不法開發(fā)商的圈地、囤地、捂盤惜售、虛假購買以及哄抬房

50、價等惡意炒房行為，要制定相應的法律法規(guī)進行懲治。第二，按照“鼓勵自住、規(guī)范投資、抑制投機”的要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在銷售全過程中落實“實名制”；同時應當采取措施防止炒房，維持售樓現(xiàn)場銷售秩序。</p><p>　　4.1信貸和稅收的調(diào)整</p><p>　　信貸增長過快和“十一五”開局各地的投資沖動有著很大的關(guān)系。最早透露今年出現(xiàn)過熱苗頭的是4月份國務院常務會議。4月14日,國務院總理溫

51、家寶召開國務院常務會議，會議指出，當前經(jīng)濟運行中的突出問題主要是固定資產(chǎn)投資增長過快，貨幣供應量偏高，信貸投放偏快等。</p><p>　　在此之前，國家發(fā)改委下發(fā)專門通知指出，各地制定的“十一五”GDP平均增長目標比中央提出的總目標普遍高出1~2個百分點甚至更高，有層層加碼的苗頭。正是在投資沖動的帶動下，第一季度銀行新增貸款就達到1.26萬億元。而央行年初公布全年銀行新增貸款目標僅2.5萬億元。此后，央行宣布自

52、4月28日起,上調(diào)金融機構(gòu)貸款基準利率，1年期貸款利率從5.58%提高27個基點到5.85%，其他各檔次貸款利率也相應調(diào)整。此時，距離上一次加息已經(jīng)一年半有余，貨幣政策的緊縮信號漸漸明確。隨后“五一”長假前，一份旨在加強宏觀調(diào)控、整頓和規(guī)范各類打捆貸款的“特急”通知下發(fā)到國內(nèi)商業(yè)銀行。文件規(guī)定，金融機構(gòu)要立即停止一切對政府的打捆貸款和授信活動，地方政府不得為貸款提供任何形式的擔?；蛘呤亲兿鄵?。</p><p>

53、　　這個被業(yè)內(nèi)評價為“出臺得很突然”的通知，意在重拳打擊政府違規(guī)擔保及商業(yè)銀行向各級政府部門的貸款授信，打破“銀政聯(lián)姻”。5月底，九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》也要求提高個人住房按揭貸款首付款比例，嚴格控制對房地產(chǎn)企業(yè)貸款。但系列措施并未起到有效的作用。5月份，人民幣貸款余額21.16萬億元，同比增長16%，當月新增人民幣各項貸款2094億元，同比多增1005億元。6月14日，國務院常務會議再次強調(diào)了當前經(jīng)濟運行中存在

54、的主要問題，仍然是固定資產(chǎn)投資增長過快、貨幣信貸投放過多，特別是結(jié)構(gòu)性矛盾突出。此后的第二天，央行宣布從7月5日起，存款類金融機構(gòu)的人民幣存款準備金率，將從現(xiàn)行的7.5%上調(diào)至8%。</p><p>　　歷來，在抑制投資過熱甚至宏觀經(jīng)濟過熱的時候，信貸政策往往首當其沖。而在若干宏觀調(diào)控的措施中，貨幣政策也是出手力度最大、最能夠直接發(fā)揮出色作用的手段。</p><p>　　國務院發(fā)展研究中心

55、金融研究所所長夏斌向《第一財經(jīng)日報》表示：“加息并不管用，因為貸款增長或者減少一兩個點，不意味著通貨膨脹或者通貨緊縮，真正起作用的是貨幣總體流動性。”“只有控制貨幣供應量才是治本手段，其他的財稅政策以及對土地和項目的審批等，只能治標。”財政部財政科學研究所李全博士也向本報如此表示。出口退稅之變。</p><p>　　在進行總體信貸控制的同時，稅收政策更多的是配合行業(yè)整合政策進行調(diào)整。4月24日，國家發(fā)改委表示，當

56、前部分行業(yè)產(chǎn)能過剩的壓力繼續(xù)加大，發(fā)改委將會同其他部委共同調(diào)整過剩和能源消耗產(chǎn)業(yè)。隨后，國家發(fā)改委等七部委的聯(lián)合紅頭文件正式下發(fā)，鋼鐵、水泥、電解鋁、鐵合金、焦化行業(yè)等再次被指為引發(fā)投資過熱并需加快結(jié)構(gòu)調(diào)整的主要行業(yè)。為配合國家發(fā)改委推動的行業(yè)調(diào)整政策，央行曾多次召開窗口指導會議，要求按照產(chǎn)業(yè)調(diào)整政策來控制信貸投向。4月27日,國家發(fā)改委表示繼續(xù)對電解鋁產(chǎn)品出口執(zhí)行取消退稅政策，并嚴格禁止氧化鋁加工貿(mào)易等。隨后，又有傳聞輕工、紡織、冶金

57、、鋼鐵、機械等多個行業(yè)的出口退稅政策將要調(diào)整。</p><p>　　北京工商大學世界經(jīng)濟研究中心主任季鑄教授稱：“出口退稅是最不合理的稅收政策”，因為一方面出口激增使退稅給中央和地方的財政壓力逐漸增大；另一方面，一些高耗能、污染環(huán)境的產(chǎn)品享受著出口退稅，一些石油下游的企業(yè)在國內(nèi)享受出口退稅，在國外卻遭到反傾銷訴訟。但中國制造網(wǎng)營銷總監(jiān)許劍峰呼吁：“對行業(yè)調(diào)控的財稅政策出臺要慎重，要考慮就業(yè)情況，還要考慮這些企業(yè)對

58、外貿(mào)出口的貢獻?！?lt;/p><p>　　在房地產(chǎn)稅收調(diào)控方面，“國六條”細則強化了住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅征收，但在各地落實中亦遭遇了各種變相抵制。財政部財政科學研究所研究員孫鋼向本報記者表示，財稅政策對于調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的作用并不明顯，遠不如多信貸以及土地的調(diào)控政策。<5></p><p>　　4.2 房屋預售制度改善</p><p>　　住房預售制度是

59、目前中國房地產(chǎn)融資制度的核心，這種制度的健全與完善不僅決定了中國房地產(chǎn)市場健康持續(xù)的發(fā)展，也決定了中國銀行業(yè)的風險高低，銀行業(yè)發(fā)展前景</p><p>　　可以說，在中國房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，住房預售制度的設(shè)立，目的是為了扶持成長中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，降低房地產(chǎn)行業(yè)的進入門檻，鼓勵更多企業(yè)進入房地產(chǎn)，以便保證中國的住房制度改革得以成功。但從實踐經(jīng)驗來看，房屋預售制度一方面在一定程度上推動了中國房地產(chǎn)市場繁榮，另一方面

60、由于住房預售制度缺陷也為房地產(chǎn)開發(fā)商利用其制度缺陷掠奪社會財富制創(chuàng)造了條件。比如，房地產(chǎn)商通過“炒樓花”來制造出樓市的虛假緊缺，借機囤積居奇抬高價格；用房屋面積縮水、建筑設(shè)計變更、環(huán)境描述浮夸種種行為來侵犯購房者的權(quán)益；把已抵押的房屋再預售，把已預售的房屋再抵押，或者進行房屋重復預售，最后“攜款潛逃”等問題?？梢?，房屋預售制度不僅妨礙中國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，侵害消費者利益，也給中國銀行發(fā)展帶來了一系列的風險。</p>&

61、lt;p>　　正是針對這些現(xiàn)象，中國央行房地產(chǎn)金融分析小組撰寫的《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》指出，很多市場風險和交易問題都源于商品房的預售制度，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實力，可以建議取消現(xiàn)行的房屋預售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。但是，就目前中國房地產(chǎn)市場的情況來看，這種制度的改進還得有一個過程。因此，相關(guān)部門正在考慮對商品房銷售的預售款進行專戶管理，應該是對住房預售制度一項比較大的制度調(diào)整。</p>

62、<p>　　我們知道，在國際發(fā)達的市場經(jīng)濟國家，盡管住房房屋預售制度廣泛被采用，但是這種制度安排必須以完善法律制度為基礎(chǔ)，必須以法律來形成有效的風險分擔機制，必須有嚴格的監(jiān)管。</p><p>　　在中國香港，對于未開工即已售出的房屋，預售合約會對支付的時間和數(shù)量作出確定。通常簽訂合約時購房者需要支付一定的保證金，保證金的數(shù)額一般為總價的5%～10%，如果購買者有個性化的定制要求，則需額外增加5%～1

63、0%。施工到某一程度時交付一定的金額，完工時最后清算，分段支付金額由合約具體確定，沒有一概而論的標準。購房者可以利用建筑貸款來支付這些金額，建筑貸款指從未來將獲得抵押貸款中提前取出用以支付房屋在建時分段給付的款項。大部分建筑商會為施工質(zhì)量和施工材料提供擔保，在一些地區(qū)這種擔保是強制的。市場上的活躍者大多為資金實力雄厚的大財團，而且財務透明度高，同時政府監(jiān)管制度完善，保障了出售樓花所得款項?？顚Ｓ谩Ｒ恍┬⌒突虿恢陌l(fā)展商，通常由提供建筑

64、貸款的銀行，并承辦樓花按揭，發(fā)展商是他們的客戶，貸款銀行對其情況比較了解，而且該發(fā)展中的物業(yè)已經(jīng)押于該銀行。此外對承建商的資信也需審查，開售樓花一般不會超過正式入伙前的18個月。政府規(guī)定發(fā)展商必須先擔保確保有足夠的資金完成建筑，才能獲準發(fā)售樓花，并規(guī)定小業(yè)主支付樓花的款項必須存入律師行的托管賬戶，律師行作為托管人代發(fā)展商持有款項，在得到承建商的證明后，</p><p>　　對于住房預售制度問題層出不窮的今天，一個

65、重要的問題是如何保證房地產(chǎn)金融安全高效地運作。從其他國家和地區(qū)的國際經(jīng)驗來看，房屋預售制度促進房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)關(guān)鍵在于設(shè)計合理的風險擔保機制以分散其各個環(huán)節(jié)的風險。無論是嚴格的準入或退出制度，預售資金的專項管理，嚴格的法律監(jiān)管，或是為購房者提供更多的合約形式等等，這些都是風險分擔機制的重要組成部分。</p><p>　　在中國內(nèi)地，銀行對房地產(chǎn)業(yè)金融支持的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)使銀行正面臨巨大的風險。由于信息不對稱，購房者面

66、臨房地產(chǎn)商的各種敗德行為，鑒于住房預售制度中存在的不確定性和脆弱性，我們意識到應當建立完備的風險分擔機制來保障住房預售制度下的金融安全，即風險應該由多個利益主體依風險與收益對等的原則共同分擔，包括開發(fā)商、房地產(chǎn)投資者、建筑商、銀行及購房者。這種風險分擔機制應該貫穿于住房預售制度始終，合理分散或降低各環(huán)節(jié)的風險，它應包括嚴格的市場準入與退出機制、房地產(chǎn)市場信息披露機制、多種合同選擇與談判機制、住房預售款專項管理制度、市場的懲罰機制、風險分

67、擔機制、風險約束機制、監(jiān)管機制以及保護購房者利益的救助機制等。<6></p><p>　　可以說，住房銷售制度對預售款進行專戶管理，應該是完善中國房地產(chǎn)市場制度的重要一環(huán)，它的推出對中國房地產(chǎn)市場的影響是不可低估的。同時，也應該看到，這種政策的推出也預示著今年正在從各方面來落實溫家寶總理政府工作報告中關(guān)于房地產(chǎn)今年的任務，從而既可促進中國房地產(chǎn)市場發(fā)展，也可防范房地產(chǎn)市場及銀行可能面臨的風險。<

68、/p><p>　　4.3 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算</p><p>　　2007年一月，國家稅務總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》），規(guī)定從2月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納將由先前的“預征制”轉(zhuǎn)為實打?qū)嵉摹扒逅阒啤?。可以說，征收土地增值稅對中國房地產(chǎn)企業(yè)的影響應該是很大的</p><p>　　因為，1）隨著全國

69、各地房價的快速上漲，土地的價格上漲成為一種必然趨勢。而土地的價格上漲，特別是當土地的價格快速上漲時，一些企業(yè)或一些人利用自己手中持有的土地，對土地進行囤積、對土地進行炒作也就自然而然了。而土地的囤積與炒作，必然會推高市場土地的價格，而多次的土地炒作又會使土地的價格輪番上漲。在這種情況下，不僅容易出現(xiàn)日本20世紀80年代那種極力推高土地價格的炒作之風，也會由于土地價格推高之后，房地產(chǎn)開發(fā)商借土地價格上漲而進一步推高房價，快速地吹大房地產(chǎn)市

70、場的泡沫，制造房地產(chǎn)市場的潛在風險。而土地增值稅的征收，一定意義上可以遏制中國房地產(chǎn)市場土地的流轉(zhuǎn)與炒作，降低房地產(chǎn)市場泡沫吹大的風險。</p><p>　　2）土地增值稅的征收，能夠在一定程度上擠壓房地產(chǎn)企業(yè)過高的利潤。可以說，盡管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一直在爭辯房地產(chǎn)企業(yè)的利潤不高，但房地產(chǎn)市場的利潤過高早就是不爭的事實。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤過高或暴利，最大的部分就是土地的增值。而土地增值稅征收就是針對房地產(chǎn)開發(fā)企

71、業(yè)的過高利潤。它對土地儲備多、開發(fā)周期長、產(chǎn)品附加值大的房地產(chǎn)開發(fā)商，其影響不可低估。因為很簡單，如果土地流轉(zhuǎn)過多，土地的增值過高，那么其征收的稅收也就越高。因為土地增值稅是條件累進制，即在土地增值低于20%的情況下，不征收土地增值稅；如果土地增值越過了20%，那么增值稅率就按30%～60%征收。這樣，即使一些開發(fā)企業(yè)希望通過囤積土地來增加利潤，但實際上，通過土地增值稅可能讓其事與愿違。因為土地增值稅是累進制的。這樣就可能通過土地增值稅

72、來擠壓出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高利潤。</p><p>　　如果能夠通過土地增值稅的方式來擠壓房地產(chǎn)企業(yè)的暴利，那么這樣不僅能夠擠壓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的獲利空間，而且能夠緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與社會大眾的沖突，緩解社會財富短時期內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)聚集。更為重要的是，由于對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤空間的壓縮，那種千軍萬馬都擠入房地產(chǎn)市場的局面將在一定程度上得到改觀。這不僅可以減弱把房地產(chǎn)市場的泡沫吹大，也能夠分散與降低房地產(chǎn)市場的風險。

73、</p><p>　　3）該《通知》具體明確地規(guī)定了土地增值稅清算的時間與空間“底線”。這樣，一方面表明了有利于增強土地增值稅收征收的操作性，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征稅之義務，更為重要的是在房價上升較快的背景下重新落實這一稅種，實際是宏觀調(diào)控的延續(xù)和細化。也就是說，《通知》為什么會在這個時候出臺，其意義何在？它其實就是向房地產(chǎn)市場發(fā)出一個明確的信號，2007年房地產(chǎn)市場仍然是政府宏觀調(diào)控密切關(guān)注的焦點。</p&

74、gt;<p>　　4）增值稅的征收對房價影響如何。如果房地產(chǎn)市場仍然是一個投資市場，如果房地產(chǎn)市場的價格仍然在上漲預期內(nèi)，那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就會可能把這些稅收增加的成本轉(zhuǎn)移到消費者身上，使得房價進一步上漲。但是由于土地增值稅的征收是采取累進制的方式，采取對已經(jīng)銷售及完成的項目征收。也就是說，土地增值稅的對象是已經(jīng)銷售出去了的住房，那么房地產(chǎn)開發(fā)商要想把這種稅收轉(zhuǎn)移給消費者或投資者就不是那樣容易了。更為重要的是，由于房地產(chǎn)土

75、地增值稅是采取累進制的方式，如果房地產(chǎn)開發(fā)商要把其稅收轉(zhuǎn)移給消費者承擔，他就面臨著增加征稅比例的風險。在這方面，我想房地產(chǎn)開發(fā)商一定會反復地計算而不會貿(mào)然行事。</p><p><b>　　結(jié) 論</b></p><p>　　社會和諧是中國特色社會主義的本質(zhì)屬性，是國家富強、民族振興、人民幸福的重要保證。近年來，我國綜合國力大幅度提高，人民生活顯著改善，社會長期保持

76、穩(wěn)定。然而我國正處于并將長期處于社會主義初級階段，統(tǒng)籌兼顧各方面利益的任務艱巨而繁重。我國己進入改革發(fā)展的關(guān)鍵時期，這將會給我國發(fā)展帶來巨大活力，也必然帶來房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)顯著地區(qū)差異等等問題，因此在房地產(chǎn)價格上漲時期我們要冷靜對待它。</p><p>　　首先，老百姓要冷靜的分析房地產(chǎn)價格的合理性，不要盲目的去投資房地產(chǎn)，以免房地產(chǎn)開發(fā)商和投機分子從中獲取更多的利潤。還有在投資方面需廣泛化，不要單一的去投資某一行

77、業(yè)，要開放自己的視野，不斷追求更多的挑戰(zhàn)。</p><p>　　其次，房地產(chǎn)開發(fā)商要多開發(fā)一些普通商品房，提高普通商品房開發(fā)力度，并擴大范圍，給低收入的老百姓更多的房子住，不要讓他們望房興嘆。</p><p>　　最后，政府在宏觀調(diào)控上責任重大。應該根據(jù)不同地區(qū)影響房地產(chǎn)價格變動因素的變動情況，分析當?shù)胤康禺a(chǎn)價格的合理性。當試圖采取一定的措施限制某些地區(qū)房價攀升或者鼓勵某些地區(qū)房地產(chǎn)市場的

78、發(fā)展時，應該因地制宜，采取最適合不同地區(qū)地點的政策。這樣才能取得最有效的政策效果。例如：嚴格管理銀行對房地產(chǎn)業(yè)的信貸供給。要穩(wěn)定房價，政府應該嚴格管理信貸，通過信貸政策調(diào)節(jié)需求，完善信貸制度，一方面加大保障性住房的貸款額度、降低貸款利率，使真正需要買房住的居民能買得起房。另一方面，對那些購買豪宅等高檔商品房的消費者以及投機商人，應該縮減貸款、提高貸款利率，降低他們的需求。完善法律制度，打擊開發(fā)商違規(guī)行為。首先，對不法開發(fā)商的圈地、囤地、

79、捂盤惜售、虛假購買以及哄抬房價等惡意炒房行為，要制定相應的法律法規(guī)進行懲治。第二，按照“鼓勵自住、規(guī)范投資、抑制投機”的要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在銷售全過程中落實“實名制”；同時應當采取措施防止炒房，維持售樓現(xiàn)場銷售秩序。</p><p><b>　　注 釋</b></p><p>　　<1> 包宗華.未來10年住房發(fā)展空間有多大[J].城市開發(fā)，200

80、1(10):4一7</p><p>　　<2> 金月萍.房地產(chǎn)價格變動因素及趨勢fJ].浙江統(tǒng)計，2006(30):21一22</p><p>　　<3> 李美丹.中國房地產(chǎn)價格地區(qū)差異的實證研究.浙江工商大學.2008-01-01</p><p>　　<4> 金珉廷.中國房地產(chǎn)價格的宏觀經(jīng)濟影響因素的實證分析.吉林大學.2009

81、-04-01</p><p>　　<5> 熊方軍.我國房地產(chǎn)市場分類宏觀調(diào)控研究.電子科技大學.2008-04-01</p><p>　　<6> 白濤.房地產(chǎn)業(yè)的政府管制.暨南大學.2008-05-05</p><p><b>　　參考文獻</b></p><p>　　[1] 張曉瑞,董亥寧.中國

82、房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢.天津商業(yè)大學.2008-06-01</p><p>　　[2] 段際凱.中國房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展研究.復旦大學.2003-05-11</p><p>　　[3] 李伯含.中國房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)與競爭行為研究.中共中央黨校.2006-05-10</p><p>　　[4] 包宗華.未來10年住房發(fā)展空間有多大[J].城市開發(fā)，2001(10)

83、:4一7.</p><p>　　[5] 金珉廷.中國房地產(chǎn)價格的宏觀經(jīng)濟影響因素的實證分析.吉林大學.2009-04-01 </p><p>　　[6] 李美丹.中國房地產(chǎn)價格地區(qū)差異的實證研究.浙江工商大學.2008-01-01</p><p>　　[7] 黃麗娟，羅登亮.論對地方政府經(jīng)濟行為的法規(guī)范[J].社會科學研究，2006(3)</p>&l

84、t;p>　　[8] 熊方軍.我國房地產(chǎn)市場分類宏觀調(diào)控研究.電子科技大學.2008-04-01</p><p>　　[9] 白濤.房地產(chǎn)業(yè)的政府管制.暨南大學.2008-05-05</p><p>　　[10] 房地產(chǎn)市場調(diào)查報告. 房地產(chǎn)市場調(diào)查報告http://haoyun0631.blog.163.com/blog/static/603831082009923115313381

85、</p><p>　　[11] 2009年10月重慶房地產(chǎn)市場情況分析報告. 作者：佚名http://www.sinzhu.com/fxbg/ShowArticle.asp?ArticleID=130457 </p><p>　　[12] 中國房地產(chǎn)金融風險判斷及防范體系架構(gòu)研究，東北師范大學，曲世軍</p><p>　　[13] Investors Moving

86、Back To Real Estate Market .</p><p>　　http://ozarksfirst.com/content/fulltext/?cid=204852</p><p>　　[14] Hypo Real Estate Posts Another Quarterly Loss, http://www.nytimes.com/aponline/2009/1

87、1/11/business/AP-EU-Germany-Earns-Hypo-Real-Estate.html</p><p>　　[15] GMAC Real Estate renamed, http://www.chicagotribune.com/business/chi-thu-brief-gmac-1112nov12,0,7151573.story</p><p>　　[16]

88、2006年全國各省區(qū)市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入, http://www.bokee.net/company/weblog_viewEntry/797663.html</p><p><b>　　附 錄</b></p><p><b>　　附錄一</b></p><p>　　中國房地產(chǎn)市場投資資金的來源</p>

89、<p>　　數(shù)據(jù)來源：（深圳大學管理學院房地產(chǎn)研究中心. 2009年10月11日）</p><p><b>　　附錄二</b></p><p>　　數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局</p><p><b>　　謝 辭</b></p><p>　　大學生活即將結(jié)束，四年時間不長也不短，學到了很多有用

90、的知識。離校在即，寫一篇好論文，不僅是在四年中所學到的知識的一個綜合反映及掌握程度，也是交給辛勤培養(yǎng)我，給我知識的全體教授的一張圓滿答卷。感謝在這四年里所有關(guān)心我、培養(yǎng)我的教授，也衷心感謝我的論文指導教授金XX。從確定論文題目，到查找資料，到確定論文大綱，到論文初稿，以及多次修改論文到最后論文定稿，金xx教授給了我很大的幫助，并耐心指導，最后幫我畫上了大學四年生活的圓滿句號。</p><p>　　一日為師，終身為