我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求問(wèn)題與對(duì)策研究(本科畢業(yè)論文)

1、大學(xué)畢業(yè)論文第1頁(yè)共26頁(yè)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求問(wèn)題與對(duì)策研究我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求問(wèn)題與對(duì)策研究一、一、緒論緒論（一）我國(guó)房地產(chǎn)供求問(wèn)題研究背景（一）我國(guó)房地產(chǎn)供求問(wèn)題研究背景我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代曾經(jīng)一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應(yīng)制度所取代。自從20世紀(jì)80年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起，90年代進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期以來(lái)，我國(guó)住房分配和供應(yīng)體制都發(fā)生了根本性的變化，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也得到了迅猛的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自從1992年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

2、投資累計(jì)已超過(guò)五萬(wàn)億元，年均增長(zhǎng)20%以上；城鎮(zhèn)人均居住面積由1992年以前的8平方米，提高到了現(xiàn)在的20平方米。八十年代以前，沒(méi)有人公開(kāi)地把房地產(chǎn)看成商品，更不會(huì)把它作為商品來(lái)買(mǎi)賣(mài)，它自然就不會(huì)形成產(chǎn)業(yè)。黨的十一屆三中全會(huì)以來(lái)，在經(jīng)濟(jì)體制改革的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)，這一億萬(wàn)價(jià)值的巨大商品開(kāi)始起動(dòng)和流通。八十年代的中國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)是初步形成和發(fā)展階段，是房地產(chǎn)業(yè)的第一次高潮，使住房這一大商品的屬性得到了明確。進(jìn)入九十年代，黨和政府為房地產(chǎn)業(yè)的

3、發(fā)展在理論和實(shí)踐上制定了政策依據(jù)。1991年4月，中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十年規(guī)劃和“八五”計(jì)劃的建設(shè)中要求：“城鎮(zhèn)住房建設(shè)要保持合理規(guī)模和增長(zhǎng)速度，適當(dāng)加快房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)和住宅商品化進(jìn)程”。經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化，有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)走向商品經(jīng)濟(jì)的第二次高潮。其重要標(biāo)志是，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位、作用、意義突出地顯現(xiàn)出來(lái)。歷史進(jìn)入了一個(gè)新的世紀(jì)，隨著西部大開(kāi)發(fā)步伐的加快，及中國(guó)入世后

4、投資環(huán)境和法律與國(guó)際慣例靠攏，國(guó)外公司和企業(yè)將以更大的規(guī)模進(jìn)入我國(guó)，尤其是外資機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，有利于改善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資環(huán)境，刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這意味著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第三次高潮已經(jīng)到來(lái)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有資金密集型和生產(chǎn)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，這正決定了其規(guī)模經(jīng)營(yíng)的性質(zhì)。但是，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)大部分是各自為政，分散經(jīng)營(yíng)，綜合實(shí)力弱，發(fā)展緩慢，競(jìng)爭(zhēng)力差。而且各開(kāi)發(fā)企業(yè)的狀況也不平衡，總體看是東南實(shí)力強(qiáng)，西部實(shí)力弱。這些都極不適應(yīng)當(dāng)前迅猛發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和人

5、民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)需求和要求。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)形成了一套適合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的運(yùn)行機(jī)大學(xué)畢業(yè)論文第3頁(yè)共26頁(yè)題進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)。并找出存在的問(wèn)題，提出合理的化解對(duì)策。2研究方法研究方法（1）文獻(xiàn)研究法。在研究過(guò)程中，查閱大量文獻(xiàn)，借鑒已有的研究成果，為論文撰寫(xiě)提供了理論依據(jù)。（2）定性分析和定量分析相結(jié)合通過(guò)利用當(dāng)前可取得的資料和數(shù)據(jù)，深入分析我國(guó)房地產(chǎn)供求的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，做到定性分析和定量分析相結(jié)合。（3）橫向、縱向比較分

6、析法本研究既比較人均住宅面積、人均可支配收入、對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響，又比較分析了我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)的增加和開(kāi)發(fā)速度對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響。二、二、我國(guó)房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)及重要性我國(guó)房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)及重要性（一）房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)（一）房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)具有自身的發(fā)展特點(diǎn)，它既是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，同時(shí)又是一個(gè)政策依賴性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)。國(guó)家的經(jīng)濟(jì)、金融、稅收、社會(huì)保障、住房制度、土地制度等方面的變化和改革都會(huì)對(duì)其發(fā)展產(chǎn)生重大影響。研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的

7、經(jīng)營(yíng)發(fā)展，直接關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行。同時(shí)，對(duì)國(guó)家通過(guò)拉動(dòng)內(nèi)需實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要意義。1房地產(chǎn)具有投機(jī)性和投資性的特點(diǎn)房地產(chǎn)具有投機(jī)性和投資性的特點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)投機(jī)性與投資性相結(jié)合的市場(chǎng)。其保值增值功能及房地產(chǎn)業(yè)高水平的投資回報(bào)能力，使其成為一個(gè)十分誘人的投資領(lǐng)域。同時(shí)由于房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)性及房地產(chǎn)資源（尤其是土地）的稀缺性，又使其成為一個(gè)投機(jī)活動(dòng)較多、投機(jī)性較強(qiáng)的領(lǐng)域，如存在于房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的“炒地皮”、“炒樓花

8、”等投機(jī)活動(dòng)?！盁徨X(qián)”、“溫州炒房團(tuán)”等概念也都是這樣形成的，1999年以來(lái)，住宅銷售額占房地產(chǎn)銷售額的比重均保持在80%以上，2008年這一比例達(dá)到89.8%。住宅市場(chǎng)的供求狀況，直接決定著房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本走向。2房地產(chǎn)價(jià)值高，購(gòu)買(mǎi)頻率低房地產(chǎn)價(jià)值高，購(gòu)買(mǎi)頻率低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最大成本是土地成本。土地有別于其他固定資產(chǎn)的最大特點(diǎn)是其不可再生性，它只能通過(guò)評(píng)估和交易重新恢復(fù)或重建。我們知道，房地產(chǎn)的更新周期較長(zhǎng)，世界平均更新周期在70年以上