完善我國城鎮(zhèn)住房保障制度的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

1、<p>　　芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螈肀羈芀薁羆羀莂袆袂罿蒅蠆螈罿薇蒂肇羈芇蚇羃肇荿蒀衿肆蒁蚅螅肅膁蒈蟻肄莃螄聿肄蒆薇羅肅薈螂袁肂羋薅螇肁莀螀蚃膀蒂薃羂腿膂蝿袈膈芄薁襖膈蒆袇螀膇蕿蝕肈膆羋蒂羄膅莁蚈袀膄蒃蒁螆芃膃蚆螞節(jié)芅葿羈節(jié)莇蚅羇芁薀蕆袃芀艿螃蝿艿莂薆肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螈肀羈芀薁羆羀莂袆袂罿蒅蠆螈罿薇蒂肇羈芇蚇羃肇荿蒀衿肆蒁蚅螅肅膁蒈蟻肄莃螄聿肄蒆薇羅肅薈螂袁肂羋薅螇肁莀螀蚃膀蒂薃羂腿膂蝿袈膈芄薁襖膈蒆袇螀膇蕿

2、蝕肈膆羋蒂羄膅莁蚈袀膄蒃蒁螆芃膃蚆螞節(jié)芅葿羈節(jié)莇蚅羇芁薀蕆袃芀艿螃蝿艿莂薆肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螈肀羈芀薁羆羀莂袆袂罿蒅蠆螈罿薇蒂肇羈芇蚇羃肇荿蒀衿肆蒁蚅螅肅膁蒈蟻肄莃螄聿肄蒆薇羅肅薈螂袁肂羋薅螇肁莀螀蚃膀蒂薃羂腿膂蝿袈膈芄薁襖膈蒆袇螀膇蕿蝕肈膆羋蒂羄膅莁蚈袀膄蒃蒁螆芃膃蚆螞節(jié)芅葿羈節(jié)莇蚅羇芁薀蕆袃芀艿螃蝿艿莂薆肇羋蒄螁羃芇薆薄衿莆芆蝿螅羃莈薂蟻羂蒀螈肀羈芀薁羆羀莂袆袂罿蒅蠆螈罿薇蒂肇羈芇蚇羃肇荿蒀衿肆蒁蚅螅肅膁蒈蟻肄莃

3、螄聿肄蒆薇羅肅薈螂袁肂羋薅螇肁莀螀蚃膀蒂薃羂腿膂蝿袈膈芄薁襖膈蒆袇螀膇蕿蝕肈膆羋蒂羄膅莁蚈袀膄蒃蒁螆芃膃蚆螞節(jié)芅葿羈節(jié)莇蚅羇芁薀蕆袃芀艿螃蝿艿</p><p>　　河南省高等教育自學(xué)考試</p><p>　　河 南 科 技 大 學(xué)</p><p>　　畢 業(yè) 設(shè) 計（論 文） </p><p>　　題目＿完善我國城鎮(zhèn)住房保障制度的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析&

4、lt;/p><p>　　姓 名 : ＿ ＿＿ ＿＿</p><p>　　準(zhǔn)考證號 : ＿ ＿</p><p>　　專 業(yè) : 初等教育（音樂表演）</p><p>　　指導(dǎo)教師 : ＿ ＿＿＿＿</p><p>　　2012 年

5、3 月 15 日</p><p><b>　　高等教育自學(xué)考試</b></p><p>　　畢業(yè)設(shè)計（論文）任務(wù)書</p><p>　　一、題目： </p><p>　　二、時間： 年 月 日 起 至 年 月 日 </p><p>　　

6、三、進(jìn)行地點： </p><p>　　四、內(nèi)容要求： </p><p>　　指導(dǎo)老師： 職稱： </p><p>　　批準(zhǔn)日期： 年

7、 月 日</p><p><b>　　摘要 </b></p><p>　　住房條件的好壞是衡量城鎮(zhèn)居民生活水平高低的重要標(biāo)志，是全面建設(shè)小康社會的重要內(nèi)容。完善城鎮(zhèn)中低收入家庭住房保障制度，推行城鎮(zhèn)住房制度建設(shè)，維護(hù)中低收入家庭住房基本權(quán)益，對于構(gòu)建和諧社會、保持社會穩(wěn)定具有十分重要的意義。</p><p>　　為了配合我國城鎮(zhèn)住房市

8、場化的改革，我國建立了以住房公積金、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房為內(nèi)容的城鎮(zhèn)住房保障制度。這些制度在保障城鎮(zhèn)住房制度改革順利推進(jìn)和解決中低收入者住房困難方面，取得了一定成效。但是存在的問題也很突出。因此分析發(fā)現(xiàn)制度所存在的問題，研究解決對策，是政府在城鎮(zhèn)住房領(lǐng)域中面臨的核心內(nèi)容，也是各地區(qū)當(dāng)前急需解決的問題。文章從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析提出了完善我國城鎮(zhèn)住房公積金、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房制度建設(shè)的新思路，希望能為解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房難問題提供一些建議

9、。</p><p>　　關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)學(xué)；住房基金；廉價房；經(jīng)濟(jì)適用房；對策</p><p><b>　　Abstract</b></p><p>　　The quality of housing conditions is a measure of the importance of high and low standard of livin

10、g of urban residents sign off society is an important part. Improve the urban low-income family housing security system, the implementation of urban housing system, and safeguard the basic rights of low-income family hou

11、sing, for building a harmonious society, maintain social stability is of great significance.</p><p>　　In line with China's urban housing market-oriented reform, China established a housing fund, affordab

12、le housing, low-rent housing for the content of the urban housing security system. These systems to protect the smooth progress of the urban housing system reform and to solve the housing difficulties of low-income perso

13、ns, and achieved certain results. But the problems are also prominent. Therefore analysis of the problems found in the system, study countermeasures, the government faced in the f</p><p>　　Key words: Economi

14、cs；Housing Fund；Cheap housing；Affordable housing；Strategy</p><p><b>　　目 錄</b></p><p>　　1 引言………………………………………………………………………………1</p><p>　　2 城鎮(zhèn)住房公積金制度……………………………………………………………1&

15、lt;/p><p>　　2.1 住房公基金的基本概念…………………………………………………1</p><p>　　2.2 目前城鎮(zhèn)住房公積金制度出現(xiàn)的新情況與新問題……………………1</p><p>　　2.3 完善我國城鎮(zhèn)住房公積金制度的對策建議……………………………3</p><p>　　3 城鎮(zhèn)廉租房建設(shè)………………………………………………

16、…………………4</p><p>　　3.1 廉租房的概念和內(nèi)涵……………………………………………………4</p><p>　　3.2 廉租房制度是建設(shè)和諧社會的重要舉措………………………………4</p><p>　　3.3 廉租房制度有助降低房價………………………………………………5</p><p>　　3.4 我國城鎮(zhèn)廉租房發(fā)展中的問題…

17、………………………………………5</p><p>　　3.5 對城鎮(zhèn)廉租房制度的幾個對策建議……………………………………5</p><p>　　4 城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房政策……………………………………………………………6</p><p>　　4.1 城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房政策推出的背景………………………………………6</p><p>　　4.2 城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適

18、用房目前存在的問題………………………………………6</p><p>　　4.3 導(dǎo)致城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房推廣障礙的原因分析……………………………7</p><p>　　4.4 改善我國城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房政策有效的途徑……………………………8</p><p>　　5 結(jié)語………………………………………………………………………………9</p><p>　　

19、參考文獻(xiàn)……………………………………………………………………………10</p><p><b>　　1 引言</b></p><p>　　在改革傳統(tǒng)的實物分房制度的過程中，為保證低收入和生活困難的社會成員有住房，國家建立了新的住房保障制度。這一制度包括住房公積金政策、經(jīng)濟(jì)適用住房政策和廉租房政策。雖然我國的住房保障制度建立和實施的時間不長，但已經(jīng)取得了顯著的成效。截至

20、2003年底，全國建立住房公積金職工人數(shù)6045萬人，累計歸集公積金5563億元，比上年末增長35%；職工因購建住房和退休等支取公積金1743億元，歸集余額3815億元，同比分別增長44%和30%；累計發(fā)放住房公積金個人住房委托貸款2343億元,同比增長47% ，貸款余額1583億元，占?xì)w集余額的41. 5% ，支持了327萬戶職工家庭購建住房。一批特困城鎮(zhèn)居民的住房有了保障。</p><p>　　我國現(xiàn)行的住房

21、保障制度是源于住房市場化的改革，作為社會保障制度的一項重要內(nèi)容，其目的是解決中低收入者的住房困難問題。然而這一制度實施數(shù)年來，在取得一定成效的同時，似乎沒有達(dá)到預(yù)期目的，有些甚至和預(yù)期目的背道而馳。原因何在？ 本文將應(yīng)用有關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論分別對我國城鎮(zhèn)住房公積金、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房制度所存在的問題加以分析，并提出一些改革和完善的思路與建議。</p><p>　　2 城鎮(zhèn)住房公積金制度</p><p

22、>　　2.1住房公基金的基本概念</p><p>　　住房公積金, 是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團(tuán)體以下統(tǒng)稱單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。住房公積金是國家推行住房保障制度下的一種稱謂, 它實質(zhì)上是勞動報酬的一部分, 是歸屬職工個人所有的、專項用于解決職工住房問題的保障性資金。實踐證明, 住房公積金制度的實施有效地解決了廣

23、大職工的住房問題。然而目前住房公積金制度運(yùn)行中還存在一些有待規(guī)范和解決的問題, 應(yīng)采取措施完善制度、加強(qiáng)管理。</p><p>　　2.2目前城鎮(zhèn)住房公積金制度出現(xiàn)的新情況與新問題</p><p>　　2.2.1住房公積金管理不規(guī)范</p><p>　　城鎮(zhèn)住房公積金管理機(jī)構(gòu)設(shè)置不規(guī)范，住房公積金管理中心未能真正作為一個不以營利為目的的獨(dú)立的事業(yè)單位運(yùn)行，一些城鎮(zhèn)甚

24、至存在多個管理中心，職責(zé)不明。部分城鎮(zhèn)住房公積金管理中心掛靠其他部門和單位，與其他部門或單位合署辦公，興辦各類經(jīng)濟(jì)實體；大多數(shù)住房公積金管理中心尚未建立起有效的崗位責(zé)任制度和內(nèi)部審計制度，缺乏內(nèi)部管理，資金管理分散；少數(shù)城鎮(zhèn)住房公積金管理中心坐吃利差，或把住房公積金大量用于城鎮(zhèn)建設(shè)，或挪用到與住房無關(guān)的項目上。</p><p>　　2.2.2住房公積金缺乏監(jiān)督機(jī)制，處罰力度不夠</p><p&

25、gt;　　我國公積金制度建立的時間較晚， 目前尚未形成一個有效運(yùn)作體系。由于監(jiān)督機(jī)制不健全，違規(guī)使用、挪用公積金的現(xiàn)象屢有發(fā)生，對查出的違規(guī)行為處罰較輕甚至不做處罰，使這些現(xiàn)象有愈演愈烈之勢，嚴(yán)重抑制了公積金作用的正常發(fā)揮。一方面，公積金管理中心和委托銀行雙方權(quán)利與義務(wù)不明確，造成資金沉淀，而委托銀行則將這筆資金用于彌補(bǔ)自身的資金缺口，導(dǎo)致公積金的流失。另一方面，相當(dāng)一部分城鎮(zhèn)的住房公積金管理中心從未對外公布過公積金的歸集和使用情況，又

26、沒有獨(dú)立的外部審計部門對其進(jìn)行必要的審計，這種透明度很低的管理為公積金的違規(guī)操作提供了可能。</p><p>　　2.2.3住房公積金是免稅的、貸款是低息的．應(yīng)向中低收入人群傾斜</p><p>　　2.2.3.1分配不公、濟(jì)貧不力</p><p>　　剛實行公積金制度時的90年代初期職工收入差距不大，住房工資分配差異也不大。但時至今日，不同行業(yè)、不同企業(yè)、不同職位

27、的收入差距已大大拉開，甚至有兩極分化的傾向。然而公積金的繳交，即住房工資的分配仍沿用老辦法，繳存比例一律為職工個人工資的5％ ～l2％ ，使得收入分配中的不合理現(xiàn)象又完全投影到住房分配方面，造成高的過高、低的極低，很不合理。在公積金使用方面，按規(guī)定除購房可提取賬戶資金支付房款以外，還可以優(yōu)惠利率得到貸款，即購房人占用非購房人的資金滿足購房需求。</p><p>　　2.2.3.2功能單一、作用減弱</p&g

28、t;<p>　　住房公積金在個人積累模式下具有良好的成長性。隨著各地房改的逐步到位和城鎮(zhèn)居民住房條件的初步改善，公積金僅僅作用于住房保障這一功能就顯得特別單一，對市民的住房保障作用有不斷減弱的趨勢。</p><p>　　2.2.3.3住房公積金繳存率偏低且繳存率單一</p><p>　　近幾年來，我國城鎮(zhèn)居民貧富差距有擴(kuò)大趨勢，基尼系數(shù)已達(dá)到或超過國際警戒線0.4的水平。根據(jù)

29、國際法則，不同階層其收人中用于住房消費(fèi)的比例也應(yīng)不同。而我國并沒有考慮這一差別，每個城市均采用單一的繳存率，這既不利于公積金籌集規(guī)模的擴(kuò)大，也不利于最大限度的滿足不同階層對住房公積金貸款的需求。另一方面，在公積金繳交比例上又太顯剛性，缺乏靈活的調(diào)控機(jī)制。國務(wù)院有關(guān)條例規(guī)定了必須按職工上年月平均收入不低于5％ 的比例繳交，并強(qiáng)調(diào)有條件的城市應(yīng)更高一些。這使得公積金的繳交率在不同地區(qū)之間、不同經(jīng)濟(jì)狀況的年份中、不同競爭條件的企業(yè)中及單位和職

30、工之間的繳交比例等方面均缺乏調(diào)控余地。</p><p>　　2.3完善我國城鎮(zhèn)住房公積金制度的對策建議</p><p>　　2．3.1加大宣傳力度，嚴(yán)格征繳執(zhí)法</p><p>　　有關(guān)部門應(yīng)加大城鎮(zhèn)住房公積金制度的宣傳力度，要把城鎮(zhèn)住房公積金制度的優(yōu)越性宣傳到位，激發(fā)單位和職工個人繳存城鎮(zhèn)住房公積金的積極性。必須采取有效措施加大對非公企業(yè)征繳的“擴(kuò)面”工作力度，各

31、級政府要將非公企業(yè)建立城鎮(zhèn)住房公積金的定量指標(biāo)，列入政府為民辦實事的具體內(nèi)容，大力推動非公企業(yè)職工的“擴(kuò)面”工作，維護(hù)廣大非公企業(yè)職工的合法權(quán)益，切實解決城鎮(zhèn)住房公積金繳存涵蓋面過低問題。各住房公積金管理中心要加大征繳執(zhí)法力度，嚴(yán)格征繳執(zhí)法，促使城鎮(zhèn)住房公積金制度落到實處。</p><p>　　2.3.2公積金的證券化</p><p>　　推行住房抵押貸款證券化是擴(kuò)大資金來源的有效手段，也

32、是住房金融發(fā)展到一定階段的必然要求。近年來，相關(guān)部門在這方面的理論研究上做了大量的工作。在此理論基礎(chǔ)上，條件成熟的地方應(yīng)盡快具體實施。要建立“誰繳存，誰獲利”的公平住房金融制度，逐步提高公積金繳納率，擴(kuò)大公積金繳納人員范圍，擴(kuò)大資金來源，并建立穩(wěn)定的公積金存款利率機(jī)制，減少利率風(fēng)險，提高廣大職工繳交公積金的積極性，逐步實現(xiàn)公積金的證券化。</p><p>　　2.3.3管理的進(jìn)一步規(guī)范化</p>&

33、lt;p>　　互助性、保障性是城鎮(zhèn)住房公積金制度的顯著特點，各地區(qū)城鎮(zhèn)住房公積金管理中心要嚴(yán)格執(zhí)行《條例》，科學(xué)、規(guī)范管理，一些業(yè)務(wù)委托相關(guān)銀行辦理，充分利用委托銀行的各種資源，減少城鎮(zhèn)住房公積金管理機(jī)構(gòu)費(fèi)用成本。城鎮(zhèn)住房公積金管理中心將主要精力放在管理上，進(jìn)行規(guī)范、科學(xué)管理。要加強(qiáng)監(jiān)管，強(qiáng)化公積金管理委員會的實際權(quán)力和責(zé)任，管委會工作要接受社會監(jiān)督，資金流向要經(jīng)過管委會同意，財務(wù)情況要及時向管委會和財政部門匯報。同時，如果公積金

34、出現(xiàn)問題，管委會成員要承擔(dān)責(zé)任。要加強(qiáng)信息系統(tǒng)建設(shè)，實行全國聯(lián)網(wǎng)，由主管部門和人民銀行實行動態(tài)監(jiān)管。</p><p>　　2.3.4強(qiáng)化法制化建設(shè)</p><p>　　城鎮(zhèn)住房公積金各項業(yè)務(wù)堅持按法律， 按規(guī)定辦，杜絕隨意性，業(yè)務(wù)工作每個環(huán)節(jié)要加強(qiáng)監(jiān)督，嚴(yán)格審核，善于利用相關(guān)法律，用法律武器來保障各項工作的順利進(jìn)行和健康發(fā)展，嚴(yán)厲打擊那些故意或惡意搶占公積金、損害公積金繳納者利益的不法分子

35、，從而維護(hù)公積金繳納者的合法權(quán)益，保證城鎮(zhèn)住房公積金制度的健康、快速發(fā)展。</p><p>　　2.3.5實現(xiàn)大眾化</p><p>　　要擴(kuò)大公積金使用方向，除用于房屋購買、自建和大修外，還應(yīng)加大對低收入家庭的支持力度，包括按月按年支取支付房屋租金等。降低公積金貸款利率，或?qū)嵭胁顒e利率，對于購買自住、小戶型、低總價的低收入家庭，應(yīng)提供更加優(yōu)惠的貸款利率，要進(jìn)一步創(chuàng)新、豐富貸款品種，使其充

36、分發(fā)揮政策性、保障性金融的作用。要簡化貸款手續(xù)，提高服務(wù)水平，提高城鎮(zhèn)住房公積金運(yùn)營效率和服務(wù)水平，加強(qiáng)宣傳，用足用好城鎮(zhèn)住房公積金。加大公積金抵押貸款力度，重點支持經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，著重解決廣大中低收入居民的住房困難。</p><p>　　2.3.6加強(qiáng)科學(xué)管理，推進(jìn)制度建設(shè)</p><p>　　有關(guān)部門對應(yīng)建立城鎮(zhèn)住房公積金制度的單位和職工情況應(yīng)該開展一次全面調(diào)查，摸清應(yīng)繳單位數(shù)和職工

37、數(shù)，建立系統(tǒng)、規(guī)范、完整的城鎮(zhèn)住房公積金制度的單位和職工信息資料庫。積極探索城鎮(zhèn)住房公積金新型征繳體系，加快建立適合我國城鎮(zhèn)住房公積金制度的管理系統(tǒng)，促使城鎮(zhèn)住房公積金征、取、貸、管工作盡快走上現(xiàn)代化、規(guī)范化軌道。同時，應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范城鎮(zhèn)住房公積金繳存比例和基數(shù)，實行最高限額和最低保障額制度，控制繳存差距，規(guī)范繳存行為，實現(xiàn)公平分配。</p><p><b>　　3 城鎮(zhèn)廉租房建設(shè)</b>&l

38、t;/p><p>　　3.1廉租房的概念和內(nèi)涵</p><p>　　所謂廉租房，是指政府向符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭，提供租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾木哂猩鐣Ｕ闲再|(zhì)的住房。廉租房使政府為解決住房條件差收入水平低的家庭住房問題而專門設(shè)置的一項福利性住房分配制度。廉租房制度是中國住房供應(yīng)體系的重要組成部分。廉租房的基本宗旨，是努力保護(hù)低收入者的生存空間。由于用地較少，成本較低和可以重復(fù)

39、使用，被認(rèn)為是在市場經(jīng)濟(jì)條件下，能有效滿足城市低收入者住房需求的一種保障方式。讓那些買不起經(jīng)濟(jì)適用房的低收入人群能夠居者有其屋，廉租房是一個有效的辦法。</p><p>　　3.2廉租房制度是建設(shè)和諧社會的重要舉措</p><p>　　廉租住房制度被認(rèn)為是在市場經(jīng)濟(jì)條件下，能有效滿足城市低收入者住房需求的一種保障方式。讓那些買不起經(jīng)濟(jì)適用房的低收入人群能居者有其屋，是政府的職責(zé)，廉租房是一

40、個有效的辦法。目前中國房地產(chǎn)市場正處在發(fā)展前期，市場的資源配置作用尚不能充分體現(xiàn)，在這個階段，政府是住房保障的主導(dǎo)力量。廉租房建設(shè)的目的就是為了盡快增加住房的供給，政府發(fā)揮土地、資本等資源優(yōu)勢，直接建造廉租房提供給低收入居民，用較短的時間使住房供應(yīng)總量上升，解決社會低收人家庭的居住需求問題，并可以在一定程度上緩解房價過快上漲。地方財政要將廉租住房保障資金納入年度預(yù)算安排，住房公積金增值凈收益全部用于廉租住房建設(shè)，土地出讓凈收益用于廉租住

41、房保障資金的比例不得低于10％。</p><p>　　3.3廉租房制度有助降低房價</p><p>　　現(xiàn)在房價上漲過快，受影響最大的是低收人群體。低收人群體退出了商品房市場，改變了商品房的供求關(guān)系。實行廉租房制度，不但為城鎮(zhèn)低收入群體提供了住房保障，而且對城鎮(zhèn)高收入者也是有益的。如果獲得廉租房的群眾占市民總數(shù)的30％，那么購買商品房的市民就減少了30％。隨著供求關(guān)系的改變，房價就會趨于平

42、穩(wěn)，開發(fā)商、政府和市民的關(guān)系就會趨于和諧。</p><p>　　3.4我國城鎮(zhèn)廉租房發(fā)展中的問題</p><p>　　3.4.1城鎮(zhèn)土地資源有限</p><p>　　我國雖然疆土遼闊，但是人口眾多，人均可利用土地很有限。目前我國的城鎮(zhèn)土地尤其稀缺，城鎮(zhèn)廉租房雖然是福利性住房，但是不可以建造的離市中心太遠(yuǎn)，這樣就更不利于低收入家庭的生活質(zhì)量的提高，會加重其交通費(fèi)用的負(fù)

43、擔(dān)。而如果政府將市區(qū)內(nèi)繁華地區(qū)的土地劃撥給建設(shè)廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房，土地的增值等效用的提高就會一定程度的損失，所以將廉租房安置在哪里是需要協(xié)調(diào)發(fā)展的主要問題之一。</p><p>　　3.4.2資金來源和落實困難大</p><p>　　目前的資金來源主要是財政撥款、城鎮(zhèn)住房公積金增值收益、社會保障、社會捐贈以及土地出讓金凈收益的一部分，我國大多數(shù)城鎮(zhèn)是從住房公積金增值收益中提取部分資金來實施

44、廉租房政策，但是城鎮(zhèn)住房公積金增值收益在支付管理費(fèi)用、提取風(fēng)險準(zhǔn)備金后的剩余資金根本不夠用于城鎮(zhèn)廉租房建設(shè)。社會保障和社會捐款也有許多其他用途，能分到用于解決低收入家庭住房問題的少之又少。雖然2006年國家規(guī)定各地方政府必須以土地出讓金凈收益的5％用于廉租房制度，但是基本沒有城鎮(zhèn)做到了這一點。</p><p>　　3.4.3政府關(guān)注度不夠</p><p>　　將資金和土地投入廉租房制度不利

45、于城市GDP經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的提升，即會影響政府的政績，所以很多城市的政府都不愿意花大力氣在這方面，沒有政府的支持等于失去了經(jīng)濟(jì)的后盾，城鎮(zhèn)廉租房制度無法前行。</p><p>　　3.5對城鎮(zhèn)廉租房制度的幾個對策建議</p><p>　　3.5.1完善法律，明確政府的責(zé)任，落實應(yīng)有的資金投入</p><p>　　首先，政府要積極落實好應(yīng)投入的財政資金。按照相關(guān)規(guī)定的拿出土

46、地出讓金凈收益的5％用到城鎮(zhèn)廉租房政策，而且也要保證一定的土地劃撥。這就需要完善法律的來保證實施。</p><p>　　其次，對于保證祖國安定團(tuán)結(jié)方面，國家應(yīng)當(dāng)加重對于西部地區(qū)政策、資金的扶助，當(dāng)人們擁有棲身之所后才會踏實，才會心穩(wěn)，所以對于民族聚居地區(qū)尤其要關(guān)注其最基本的生存必須。</p><p>　　同時，國家應(yīng)當(dāng)將此制度的實施成果也作為對地方政府考核的一項標(biāo)準(zhǔn)，引起重視，建立良好的實

47、施氛圍。</p><p>　　3.5.2尋找新型資金來源、房源</p><p>　　筆者認(rèn)為城鎮(zhèn)廉租房制度難以實施主要在于其盈利性很小，所以很難吸引外界資金的注入。但是政府又很難負(fù)擔(dān)全部的資金投入，要合理的解決好這個矛盾，可以從城鎮(zhèn)廉租房制度中發(fā)掘新的實施形式。</p><p>　　在房源上，已經(jīng)存在的主要有政府或單位籌資建設(shè)、對不配套直管公房加以配套改造、單位騰退

48、房、新建廉租房。但同時還有其他方面資源可以開發(fā)利用。（1）現(xiàn)在很多家庭都是獨(dú)生子女，所以在父母過世后會有兩三套住房，可以鼓勵宣傳這些家庭參與城鎮(zhèn)廉租房制度，而對于這部分廉租房，政府根據(jù)市場平均租住水平以租賃補(bǔ)貼的形式來幫助低收入家庭。同時，可以給與提供者以名譽(yù)上的獎勵。（2）在對房地產(chǎn)公司新建商品房用地的審批時，根據(jù)情況讓房地產(chǎn)公司預(yù)留一定合理數(shù)量的對大戶型作適當(dāng)改造的分隔小戶型，這樣分散的房源也有利于不至出現(xiàn)城鎮(zhèn)貧民區(qū)的現(xiàn)象。也許一個

49、小區(qū)的提供量是有限的，但是每個城鎮(zhèn)每年都有很多樓盤的開發(fā)，如果都能落實的話也是一個很好的來源。這對于開發(fā)商公眾形象的提升也很有好處。</p><p>　　4 城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房政策</p><p>　　4.1城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房政策推出的背景</p><p>　　國家建設(shè)部《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)管理辦法》明確指出：經(jīng)濟(jì)適用住房是指以中低收入家庭困難戶為供應(yīng)對象并按國家住宅建設(shè)標(biāo)

50、準(zhǔn)不含別墅、高級公寓、外銷住宅建設(shè)的普通住宅。經(jīng)濟(jì)適用房要實行房價、戶型面積、銷售對象3個控制。為了支持開發(fā)商積極建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，國家對經(jīng)濟(jì)適用房項目規(guī)定，免收土地出讓金，減免各項稅費(fèi)。各地方政府在計劃、規(guī)劃、拆遷、稅費(fèi)等方面，也對經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)制定政策措施，予以扶持，降低開發(fā)建設(shè)成本。</p><p>　　4.2城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房目前存在的問題</p><p>　　4.2.1投資比例持續(xù)

51、下降，供求關(guān)系緊張</p><p>　　自1999年實行經(jīng)濟(jì)適用房政策以來，我國經(jīng)濟(jì)適用房的投資比重持續(xù)下降。全國經(jīng)濟(jì)適用房投資額均為負(fù)增長，經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)不足，是房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理的主要表現(xiàn)，也是造成房地產(chǎn)價格不合理的重要原因。</p><p>　　4.2.2城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房面積過大，房價過高</p><p>　　經(jīng)濟(jì)適用房面積一般以不超過90m2為宜，但由于許多地方

52、對經(jīng)濟(jì)適用房的建筑面積上限規(guī)定并不明確，開發(fā)商為了得到更多的經(jīng)濟(jì)利益，往往把經(jīng)濟(jì)適用房建得很大，以此來降低成本，有些地方建成的經(jīng)濟(jì)適用房單戶面積竟達(dá)到150 m2。由于一些經(jīng)濟(jì)適用房面積大、總價高，許多家庭買不起，造成經(jīng)濟(jì)適用房不經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象。</p><p>　　4.2.3城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房分配違背初衷</p><p>　　我國城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房銷售對象定位為“中低收入人群”，但實際確定“中低收入

53、”比較困難，造成城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房銷售難以控制，部分高收入者混入了城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房消費(fèi)市場。這就導(dǎo)致部分用于城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房的財政補(bǔ)貼落到高收入者之中，違背了城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房的分配初衷和財政補(bǔ)貼的支付原則。</p><p>　　4.2.4地方政府對推廣城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房缺乏積極性</p><p>　　各地地方政府對城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)不積極，主要原因就是財政壓力。一方面由于各地土地資源是有限的，土地經(jīng)營收

54、入已經(jīng)成為各地財政收入的重要來源，而經(jīng)濟(jì)適用房是不收取土地出讓金的，因此，把有限的土地資源投入經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，勢必減少土地經(jīng)營收入；另一方面，房地產(chǎn)建設(shè)及銷售稅費(fèi)也是財政收入的來源之一，而經(jīng)濟(jì)適用房是減免了大部分稅費(fèi)的。還有，城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和經(jīng)營中的行政事業(yè)性收費(fèi)，減半征收；城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房項目小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，由政府負(fù)擔(dān)。</p><p>　　4.3導(dǎo)致城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房推廣障礙的原因分析</p&

55、gt;<p>　　4.3.1經(jīng)濟(jì)適用房既不“經(jīng)濟(jì)”也不“適用”</p><p>　　政府和開發(fā)商在做經(jīng)濟(jì)適用房這個工程的過程中，責(zé)、權(quán)、利劃分的并不是很清楚，導(dǎo)致開發(fā)商能夠處處找到尋租點。此外，社區(qū)中還出現(xiàn)配套設(shè)施及相關(guān)規(guī)劃的缺失和滯后現(xiàn)象。在開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，開發(fā)商對利潤的過度追求和由于監(jiān)管成本過高導(dǎo)致的政府監(jiān)管不力，令經(jīng)濟(jì)適用房陷入了既不經(jīng)濟(jì)又不適用的尷尬境地。</p><p&g

56、t;　　4.3.2地方政府的尋租行為，限制城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房的供給水平</p><p>　　城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房由政府劃撥建設(shè)用地，由于行政劃撥的透明度低，許多開發(fā)商為牟取自身的經(jīng)濟(jì)利益，而拉攏、腐蝕政府決策者，致使各種“尋租”活動泛濫。由于城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房用地劃撥類型，或者只收取少量的土地出讓金，對地方政府而言，城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房雖然是惠及于民的民心工程，但不能使政府獲得用以彌補(bǔ)地方政府財政缺口的大量的資金收益，使得政府在住房

57、保障制度上更傾向于提供大量的商品房用地而非經(jīng)濟(jì)適用房用地的尋租行為，從而限制了經(jīng)濟(jì)適用房的供給水平。</p><p>　　4.3.3城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房建筑標(biāo)準(zhǔn)過高、銷售對象過泛</p><p>　　城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房是由政府扶持，以經(jīng)濟(jì)適用為特征的微利商品房。但在一些城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房在建筑面積，戶型結(jié)構(gòu)上與普通商品房相差無幾。由于以往政府只對經(jīng)濟(jì)適用房的單位價格進(jìn)行限定，對單元面積、戶型標(biāo)準(zhǔn)無

58、任何限定，開發(fā)商受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動，將經(jīng)濟(jì)適用住房的面積越建越大，檔次越來越高，由此產(chǎn)生的負(fù)效應(yīng)是顯而易見的，雖然經(jīng)濟(jì)適用房的單位價格下來了，但每套房的總價格卻上去了。此外，經(jīng)濟(jì)適用房的銷售對象不清，似乎除20％的高收入群體外，8O％的中低收入居民都享受經(jīng)濟(jì)適用房，這混淆了商品房與社會保障住房的界線、市場的功能與政府職能的區(qū)別。經(jīng)濟(jì)適用房定位不清、銷售對象過泛的結(jié)果常常是“讓富人占了窮人的便宜”。</p><p>

59、　　4.3.4城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房允許轉(zhuǎn)讓</p><p>　　以前的解困房有個老規(guī)定：不能轉(zhuǎn)計。國家為了發(fā)展房地產(chǎn)市場，允許經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓，但也引發(fā)了許多的問題。應(yīng)該要終止它的轉(zhuǎn)讓市場，買了經(jīng)濟(jì)適用房之后不住的．可以提出申請，退給政府，之后政府再重新給下一個符合購買要求的人。經(jīng)濟(jì)適用房是要解決住的問題，而不應(yīng)該是解決炒的問題，政策在這里留下了一個空白點。</p><p>　　4.4改善我國城鎮(zhèn)

60、經(jīng)濟(jì)適用房政策有效的途徑</p><p>　　4.4.1進(jìn)一步健全住房保障制度，加強(qiáng)廉租房建設(shè)</p><p>　　城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房政策作為住房保障制度實施中重要的政策，對完善住房保障制度，實現(xiàn)我國居民“安居樂業(yè)”有十分重要的意義。然而，城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房制度的完善，需要與住房保障制度的其他政策相互協(xié)調(diào)，相互補(bǔ)充。必須加強(qiáng)廉租房建設(shè)，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。</p><p>　

61、　4.4.2加強(qiáng)住房弱勢群體的法律保障，完善住房政策</p><p>　　目前，我國的住房保障制度尚不完善，在法律體系上也存在著諸多漏洞，也因此致使中低收人家庭的合法利益無法得到保護(hù)。關(guān)于城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房的法律措施幾乎還是空白，許多有錢人鉆政策的空子投機(jī)倒把，而真正需要城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房的中低收入家庭的購房權(quán)益卻無法得到保障。</p><p>　　4.4.3完善城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，引入合理的

62、退出機(jī)制</p><p>　　對于暫時沒有能力支付城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房價款，而未來收入預(yù)期較好的家庭，可以考慮售租結(jié)合，由政府暫時擁有產(chǎn)權(quán)，以租代售。待時機(jī)成熟時，租戶可享有優(yōu)先購買權(quán)。對經(jīng)濟(jì)條件改善較明顯的家庭，應(yīng)設(shè)定合理的退出機(jī)制，鼓勵其退出城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房的補(bǔ)貼范圍，并在不增加財政負(fù)擔(dān)的情況下收納新的應(yīng)補(bǔ)貼對象，使城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房資產(chǎn)具有活力與效率。</p><p>　　4.4.4建立健全個

63、人信用制度</p><p>　　建立個人信用制度必須設(shè)立專門管理機(jī)構(gòu)，借鑒國外經(jīng)驗并結(jié)合我國的實際情況，當(dāng)務(wù)之急是要盡快建立一個設(shè)置科學(xué)、機(jī)制靈活、管理規(guī)范的個人信用管理機(jī)構(gòu)，對個人信用制度的建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃和領(lǐng)導(dǎo)。可考慮由人民銀行與政府有關(guān)部門聯(lián)合組建個人信用實施領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)和政府有關(guān)部門的關(guān)系，協(xié)同政府相關(guān)部門制定個人信用的有關(guān)法規(guī)，充當(dāng)信用立法方案的提議人，制定相應(yīng)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等。</p>

64、;<p><b>　　5 結(jié)語</b></p><p>　　城鎮(zhèn)住房保障制度的發(fā)展是國家經(jīng)濟(jì)、金融、國民生活質(zhì)量等綜合指標(biāo)的具體體現(xiàn)，它是個國家經(jīng)濟(jì)體制成熟程度的重要標(biāo)志之一， 也是推動國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的動力。我們相信， 住房金融業(yè)的發(fā)展與深化，會進(jìn)一步推動我國城鎮(zhèn)住房建設(shè)和國民經(jīng)濟(jì)快速持續(xù)穩(wěn)定地增長，有助于“居者有其屋” 目標(biāo)的最終實現(xiàn)。</p><p&g

65、t;　　“居者有其屋”是我國住房保障的最終目標(biāo)，這一目標(biāo)的實現(xiàn)對我國全面建設(shè)小康社會，構(gòu)建和諧社會具有十分重要的意義。而在我國，中低收入者作為住房需求的主力，實現(xiàn)他們“居者有其屋”是我國住房保障實現(xiàn)最終目標(biāo)的關(guān)鍵。由于從經(jīng)濟(jì)使用房決策開發(fā)到完成是很復(fù)雜的過程，所以必須在每一個環(huán)節(jié)落實好政策，特別是關(guān)于開發(fā)成本的部分更應(yīng)審慎，以確保價格上的合理。相信一系列的政策法規(guī)會推動經(jīng)濟(jì)適用房向更積極的方面發(fā)展。</p><p&g

66、t;<b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[l]劉保華 淺析我國住房公積金制度存在的問題 遼寧經(jīng)濟(jì) 2008 </p><p>　　[2]白璐 郭維娟 壬劍強(qiáng) 完善我國的住房公積金制度 決策與信息 財經(jīng)觀察 2006 </p><p>　　[3]張慶柯 解決廉租房融資問題，推動廉租房發(fā)展 源與人居環(huán)境 2007

67、</p><p>　　[4]楊建平 廖陽 論現(xiàn)行廉租房制度的不足及其對策 國房地產(chǎn) 2003</p><p>　　[5]周 江 關(guān)于進(jìn)一步完善我國住房保障制度的政策建議 中國房地產(chǎn)信息 2006 </p><p>　　[6]賀翔 公共選擇理論對我國政府管理的幾點啟示 科學(xué)與科學(xué)技術(shù)管理 2005 </p><p>　　[7

68、]汪麗娜 對經(jīng)濟(jì)適用房政策的反思 中國房地產(chǎn)信息 2005 </p><p>　　[8]張慧潔 我國經(jīng)濟(jì)適用住房政策分析 山西建筑 2007 </p><p>　　[9]崔虹 《淺談住房公積金貸款風(fēng)險成因及防范措施》 知識經(jīng)濟(jì) 2009年第4期。</p><p>　　[10]褚超孚 城鎮(zhèn)住房保障模式研究 北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社 2005．&

69、lt;/p><p>　　[11]中華人民共和國建設(shè)部 關(guān)于城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)和實施情況的通報 中華人民共和國建設(shè)部網(wǎng)站 http：//www.cin.gov.cn/ 2008 </p><p>　　[12]陳伯庚等 城鎮(zhèn)住房制度改革的理論與實踐 上海：上海人民出版社2003 </p><p>　　[13]范曉平 經(jīng)濟(jì)適用房政策在執(zhí)行過程中存在的問題

70、及對策 河北工程大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版) 2009 </p><p>　　[14]杜文 我國城鎮(zhèn)住房保障制度研究 成都：四川大學(xué)出版社 2006 </p><p><b>　　致 謝</b></p><p>　　我深深地感謝指導(dǎo)老師給予我的悉心指導(dǎo)、多方面的入微關(guān)懷和幫助。老師淵博的知識、扎實的理論功底、高深的學(xué)術(shù)造詣、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹?/p>

71、學(xué)態(tài)度和胸懷寬宏的高尚品質(zhì)，讓我受益匪淺，終身難忘。</p><p>　　感謝本寢室全體人員三年來的照顧和幫助，這三年的歡聲笑語是永遠(yuǎn)的美好回憶。</p><p>　　最后感謝父母多年來在學(xué)業(yè)和生活上給予我的物質(zhì)幫助，感謝所有支持過我的人，你們的關(guān)心和鼓勵將使我在工作和學(xué)習(xí)中不斷進(jìn)取。</p><p>　　畢業(yè)設(shè)計（論文）指導(dǎo)教師意見書</p><

72、;p>　　袇袇芀莆袆罿膃蚅袆肁莈薁裊膄膁蕆襖袃莇莃蒀羆膀艿蕿肈蒞薇蕿螈膈薃薈羀莃葿薇肂芆蒞薆膄聿蚄薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂蚃螈肆羋螞袁芁蚇蟻肅肄薃蝕膅荿葿蠆裊膂蒞蚈羇莈芁蚇肀膀蕿螇蝿莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆肀薂螂羈芅蒈螁肀肈莄螁螀芄芀袀袂肆薈衿羅節(jié)蒄袈肇肅莀袇袇芀莆袆罿膃蚅袆肁莈薁裊膄膁蕆襖袃莇莃蒀羆膀艿蕿肈蒞薇蕿螈膈薃薈羀莃葿薇肂芆蒞薆膄聿蚄薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂蚃螈肆羋螞袁芁蚇蟻肅肄薃蝕膅荿葿蠆裊膂蒞蚈羇莈芁蚇肀膀蕿

73、螇蝿莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆肀薂螂羈芅蒈螁肀肈莄螁螀芄芀袀袂肆薈衿羅節(jié)蒄袈肇肅莀袇袇芀莆袆罿膃蚅袆肁莈薁裊膄膁蕆襖袃莇莃蒀羆膀艿蕿肈蒞薇蕿螈膈薃薈羀莃葿薇肂芆蒞薆膄聿蚄薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃聿芃莂蚃螈肆羋螞袁芁蚇蟻肅肄薃蝕膅荿葿蠆裊膂蒞蚈羇莈芁蚇肀膀蕿螇蝿莆蒅螆袂腿莁螅羄莄芇螄膆膇蚆螃袆肀薂螂羈芅蒈螁肀肈莄螁螀芄芀袀袂肆薈衿羅節(jié)蒄袈肇肅莀袇袇芀莆袆罿膃蚅袆肁莈薁裊膄膁蕆襖袃莇莃蒀羆膀艿蕿肈蒞薇蕿螈膈薃薈羀莃葿薇肂芆蒞薆膄聿蚄薅襖芄薀