房地產(chǎn)企業(yè)施工管理要點(diǎn)分析

1、<p>　　房地產(chǎn)企業(yè)施工管理要點(diǎn)分析</p><p>　　摘要：項(xiàng)目施工階段對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，如何提高項(xiàng)目施工管理的科學(xué)性和有效性，全面的提高項(xiàng)目施工管理水平，是所有房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要解決的難題。結(jié)合多年的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，就房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目甲方代表的現(xiàn)場(chǎng)管理問(wèn)題，提出了自己的一些見(jiàn)解和看法， </p><p>　　中圖分類號(hào)： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

2、 文章編號(hào)： </p><p>　　工程項(xiàng)目的實(shí)施階段是建筑物實(shí)體的形成階段，是人力、物力、財(cái)力消耗的主要階段。要提高工程質(zhì)量，控制工程造價(jià)，發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)的投資效益，就要在工程實(shí)施階段加強(qiáng)工程建設(shè)項(xiàng)目的管理和監(jiān)督職能。 </p><p>　　開工前對(duì)施工企業(yè)的施工組織設(shè)計(jì)審批，有無(wú)合理的組織管理機(jī)構(gòu)、充足人員的配備、優(yōu)化的施工方案、先進(jìn)的施工工藝是項(xiàng)目施工成敗的前提條件。 </p&

3、gt;<p>　　1 對(duì)施工階段的過(guò)程加強(qiáng)控制和管理 </p><p>　　房地產(chǎn)甲方對(duì)施工項(xiàng)目進(jìn)行管理，項(xiàng)目管理的內(nèi)容，甲方對(duì)哪些必須要進(jìn)行管理，什么內(nèi)容可以由監(jiān)理以及施工單位自己進(jìn)行管理的，這些都必須要在施工時(shí)詳細(xì)的劃分。明確各方不同的管理權(quán)限，這樣甲方對(duì)項(xiàng)目施工的管理才能有明確的目標(biāo)。項(xiàng)目施工管理最理想的目標(biāo)是：項(xiàng)目的質(zhì)量符合甚至超過(guò)預(yù)期目標(biāo)，項(xiàng)目的工期控制在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，讓施工單位同時(shí)取得合

4、理的利潤(rùn)。對(duì)此，甲方在項(xiàng)目施工階段要從這幾個(gè)方面著手進(jìn)行項(xiàng)目管理。 </p><p>　　1.1 對(duì)工程的質(zhì)量嚴(yán)格把關(guān) </p><p>　　對(duì)質(zhì)量加強(qiáng)管理，返工率要嚴(yán)格控制。在項(xiàng)目施工過(guò)程中，對(duì)工程質(zhì)量要嚴(yán)格把關(guān)，必須對(duì)所有細(xì)節(jié)都充分重視。在整個(gè)的項(xiàng)目施工過(guò)程中各方的質(zhì)量監(jiān)管人員要對(duì)施工的所有工序都必須加強(qiáng)管理工作和質(zhì)量檢查，采取嚴(yán)格的措施，避免質(zhì)量問(wèn)題，避免因?yàn)橘|(zhì)量問(wèn)題而導(dǎo)致的不必要的

5、人力、物力、財(cái)力的浪費(fèi)，造成工程投資的加大。 </p><p>　　首先，必須嚴(yán)格保證施工單位按圖施工。甲方代表必須對(duì)施工單位是否在施工時(shí)嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙隨時(shí)的進(jìn)行抽查。如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，必須及時(shí)的進(jìn)行處理，需要返工的立即返工。因此而造成的損失必須由施工單位負(fù)責(zé)。同時(shí)必須注意，不能繞過(guò)監(jiān)理單位與施工單位直接進(jìn)行交涉。要仔細(xì)檢查施工中是否存在以次充好、偷工減料等問(wèn)題。施工方在項(xiàng)目施工中如果存在偷工減料和在施工中使用不合

6、格的建筑構(gòu)配件、材料以及設(shè)備的，必須及時(shí)給予制止并責(zé)令其改正，對(duì)施工方加以處罰。如果情節(jié)比較嚴(yán)重，要責(zé)令施工單位停業(yè)整頓，降低施工方的資質(zhì)等級(jí)。因?yàn)楣こ藤|(zhì)量而達(dá)不到所規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的部分，要責(zé)令施工方進(jìn)行修理、返工，因此而導(dǎo)致的損失由施工方進(jìn)行賠償。 </p><p>　　其次，要對(duì)中間部位和隱蔽工程加強(qiáng)驗(yàn)收和檢查。房地產(chǎn)建筑工程在施工中具備覆蓋、掩蓋情況或到了協(xié)議規(guī)定的中間驗(yàn)收部位時(shí)，施工方必須要先進(jìn)行自檢，監(jiān)

7、理復(fù)檢，然后告知甲方代表。提供書面通知，寫清施工方自檢的記錄，關(guān)于隱蔽工程和中間部位所驗(yàn)收的項(xiàng)目、驗(yàn)收的時(shí)問(wèn)和地點(diǎn)。驗(yàn)收合格，甲方代表方在驗(yàn)收記錄上簽字以后，施工方才能繼續(xù)施工，如果甲方代表驗(yàn)收不合格，施工方必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)整改并重新組織驗(yàn)收。如果隱蔽工程部分沒(méi)有進(jìn)行驗(yàn)收，甲方代表有權(quán)檢驗(yàn)已經(jīng)隱蔽的工程部分，施工方要按規(guī)定進(jìn)行剝露檢查，積極配合甲方的檢查。如果檢查不合格，甲方代表對(duì)隱蔽工程記錄單不能簽字，同時(shí)要讓施工方拆除返工。 &l

8、t;/p><p>　　1.2 對(duì)項(xiàng)目施工做出詳細(xì)的規(guī)定，保證工程如期完成 </p><p>　　對(duì)工程的施工進(jìn)度，甲方代表對(duì)施工單位是否根據(jù)合同工期進(jìn)行施工必須仔細(xì)關(guān)注，要對(duì)是依照施工組織設(shè)計(jì)施工認(rèn)真檢查，及時(shí)提出所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。如果按照施工組織設(shè)計(jì)開展施工，不能在合同約定的工期內(nèi)完成施工，要及時(shí)的根據(jù)情況適當(dāng)對(duì)工期進(jìn)行延長(zhǎng)或督促施工方加人加班，保證工期。在施工合同中，要有明確的獎(jiǎng)懲制度。對(duì)施工

9、質(zhì)量的好壞以及施工的工期情況必須做出詳細(xì)的獎(jiǎng)懲規(guī)定。這樣甲方可以充分調(diào)動(dòng)施工單位的積極性，保證項(xiàng)目施工的質(zhì)量和進(jìn)度。 </p><p>　　1.3 預(yù)防為主，加強(qiáng)對(duì)施工的安全管理 </p><p>　　在建筑行業(yè)里，安全管理工作是極為重要的一項(xiàng)工作。安全是企業(yè)的生命，安全工作對(duì)企業(yè)的名譽(yù)以及管理工作的素質(zhì)有著直接的影響。在項(xiàng)目施工管理中，必須把安全工作擺在施工管理工作中首要位置，一旦忽視對(duì)

10、施工安全的管理，將會(huì)造成極大的安全隱患。安全管理工作的好壞關(guān)系到眾多人員的生命安全，是企業(yè)發(fā)展的命脈。施工管理人員在安全問(wèn)題上必須制定詳細(xì)的措施，要對(duì)所有的進(jìn)場(chǎng)人員進(jìn)行全面的安全教育和培訓(xùn)。堅(jiān)持預(yù)防為主，保證施工的安全。讓所有的施工人員自覺(jué)遵守安全守則，落實(shí)安全措施。 </p><p>　　2 協(xié)調(diào)好不同部門的工作 </p><p>　　2.1 對(duì)協(xié)調(diào)工作的重要性充分認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)管理 <

11、;/p><p>　　在項(xiàng)目施工中，不同專業(yè)的交叉部位出現(xiàn)的問(wèn)題比較容易發(fā)現(xiàn)和解決，雖然這些問(wèn)題大多是一些小的問(wèn)題，對(duì)項(xiàng)目施工的影響一般不大。但有時(shí)也會(huì)遇到較大的問(wèn)題，事后補(bǔ)救困難，甚至無(wú)法挽回。即使是出現(xiàn)一些很小的問(wèn)題，在事后處理時(shí)也比較麻煩，有時(shí)甚至?xí)ㄙM(fèi)很大的代價(jià)，對(duì)工程的整體質(zhì)量產(chǎn)生影響，導(dǎo)致不必要的經(jīng)濟(jì)損失。要加強(qiáng)管理，必須要在已有的管理水平上，對(duì)每一個(gè)管理環(huán)節(jié)都必須認(rèn)真對(duì)待，不能走過(guò)場(chǎng)。對(duì)一些影響工程品質(zhì)和

12、質(zhì)量的關(guān)鍵性問(wèn)題，必須在人事制度、技術(shù)、體系結(jié)構(gòu)上建立科學(xué)、有效的管理體制，從而對(duì)管理水平進(jìn)一步進(jìn)行提高。 </p><p>　　2.2 發(fā)揮監(jiān)理單位的技術(shù)協(xié)調(diào)作用 </p><p>　　首先，必須明確監(jiān)理的權(quán)力。甲方應(yīng)該對(duì)監(jiān)理單位的監(jiān)理進(jìn)行書面授權(quán)。監(jiān)理在授權(quán)的范圍內(nèi)，對(duì)施工質(zhì)量和施工使用的材料有檢驗(yàn)權(quán)、對(duì)工程的施工進(jìn)度有檢查和監(jiān)督權(quán)以及對(duì)工程款結(jié)算的否決權(quán)和復(fù)核確認(rèn)權(quán)等。這樣就明確了在

13、項(xiàng)目的施工過(guò)程中，監(jiān)理方是甲方行使權(quán)力和技術(shù)協(xié)調(diào)的重要代表。其次，對(duì)監(jiān)理方履行其職責(zé)的情況進(jìn)行監(jiān)督。甲方代表必須要對(duì)監(jiān)理是否在甲方授權(quán)的范圍內(nèi)開展了實(shí)際工作進(jìn)行留意。例如，在監(jiān)理查驗(yàn)質(zhì)量工作后，甲方代表必須對(duì)監(jiān)理所批準(zhǔn)使用的建筑材料、構(gòu)件、設(shè)備的質(zhì)量進(jìn)行實(shí)測(cè)。如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，甲方代表要及時(shí)責(zé)令監(jiān)理方監(jiān)督施工單位對(duì)建筑材料、構(gòu)件、設(shè)備進(jìn)行更換，同時(shí)可以根據(jù)《建筑法》的相關(guān)條款追究其相應(yīng)的法律責(zé)任。 </p><p>

14、　　3 市政工程的建設(shè)和竣工驗(yàn)收加強(qiáng)管理 </p><p>　　3.1 市政配套設(shè)施的施工建造 </p><p>　　市政配套設(shè)施是房地產(chǎn)項(xiàng)目中的重要組成部分，同時(shí)電力、自來(lái)水、采暖、天然氣、綠化、污水處理等市政工程的施工難度較大，對(duì)施工的時(shí)間要求比較緊、作業(yè)場(chǎng)地較小、各部分的影響較大。管理好市政配套設(shè)施建造的施工，首先必須提前準(zhǔn)備，例如天然氣工程，必須避免其設(shè)計(jì)與樓體施工圖設(shè)計(jì)發(fā)生脫節(jié)，

15、必須在項(xiàng)目主體施工之前制定出詳細(xì)的天然氣工程設(shè)計(jì)及交底，以免對(duì)主體進(jìn)行二次破壞、降低成本，縮短工期。其次是處理好各專業(yè)設(shè)計(jì)圖紙的疊加，要對(duì)設(shè)計(jì)及時(shí)的進(jìn)行優(yōu)化。要對(duì)各專業(yè)的施工組織提供的設(shè)計(jì)的加強(qiáng)審查。 </p><p>　　3.2 必須對(duì)竣工驗(yàn)收合理安排 </p><p>　　實(shí)現(xiàn)順利竣工驗(yàn)收工作除了必須保證各專業(yè)工程的按期完成，質(zhì)量合格外。還必須在工程施工的后期制定出詳細(xì)的竣工驗(yàn)收計(jì)劃，

16、要對(duì)工程的要件要求和竣工備案時(shí)間明確規(guī)定，詳細(xì)驗(yàn)收的主體、消防、環(huán)境、規(guī)劃、電梯、人防等取證和驗(yàn)收的時(shí)間。明細(xì)驗(yàn)收小組的參與方，處理好竣工驗(yàn)收的工作，首先是合理利用公司所培養(yǎng)的各種政府職能部門中的有關(guān)社會(huì)資源。其次是要提早安排。在建筑主體完工后，市政配套設(shè)施開始施工時(shí)，就應(yīng)該適時(shí)聯(lián)系規(guī)劃驗(yàn)線和安排消防檢測(cè)。同時(shí)要保證申報(bào)驗(yàn)收的資料準(zhǔn)確和完整，避免因?yàn)樯陥?bào)材料而延誤驗(yàn)收的進(jìn)度。 </p><p><b>

17、　　4 結(jié)語(yǔ) </b></p><p>　　總之，在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程中，房地產(chǎn)甲方所進(jìn)行的施工管理工作是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須科學(xué)合理地對(duì)施工中各項(xiàng)工作進(jìn)行管理，保證整個(gè)項(xiàng)目工程的順利進(jìn)行。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]崔鳳臣,劉芳.提高房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理水平的若干問(wèn)題建議[J]