浙江省個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展對策研究【畢業(yè)論文】

1、<p><b>　　本科畢業(yè)論文</b></p><p><b>　?。?0 屆）</b></p><p>　　浙江省個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展對策研究</p><p>　　所在學(xué)院 </p><p>　　專業(yè)班級

2、 金融學(xué) </p><p>　　學(xué)生姓名 學(xué)號(hào) </p><p>　　指導(dǎo)教師 職稱 </p><p>　　完成日期 年 月 </p><p><b>　　摘 要</b

3、></p><p>　　近幾年來，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)成為浙江經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，加快住宅建設(shè)、啟動(dòng)住宅消費(fèi)，成為浙江省新的消費(fèi)熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。個(gè)人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展能有效增加城市住房消費(fèi)需求，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。本文主要研究了浙江省個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀，研究表明，近幾年浙江個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大，品種日益豐富，成為金融機(jī)構(gòu)利潤的新增長點(diǎn)。但是，其發(fā)展也存在很多問題，包括外部政策法律環(huán)

4、境不夠完善，個(gè)人征信體系建設(shè)相對落后，金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)控機(jī)制薄弱，消費(fèi)者信用消費(fèi)意識(shí)不夠理性等，直接阻礙其未來的健康發(fā)展。因此本文提出，從外部環(huán)境方面，要完善相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)，加強(qiáng)區(qū)域政府的監(jiān)督、市場監(jiān)控與引導(dǎo)，完善個(gè)人信用制度，進(jìn)一步健全和完善浙江住房二級市場；從金融機(jī)構(gòu)方面，應(yīng)加快發(fā)展住房信貸業(yè)務(wù)主體多元化，住房信貸產(chǎn)品多樣化，完善金融機(jī)構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制；從消費(fèi)者方面，則要轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀念，形成健康、合理的住房消費(fèi)心理，

5、提升自身的理財(cái)能力和信用意識(shí)。</p><p>　　關(guān)鍵詞：個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)；住房消費(fèi)需求；風(fēng)險(xiǎn)管理；個(gè)人信用制度</p><p><b>　　Abstract</b></p><p>　　In recent years, mainly residential real estate to become one of the leading

6、 industry in the national economy，to speed up housing construction and start of residential consumption become a new consumption hot spots and economic growth point. The development of individual housing consumer credit

7、can effectively increase the demand for housing consumption，to promote the development of regional economy. This paper mainly studies the personal housing consumption credit business in Zhejiang province,</p><

8、p>　　Keywords: Individual housing consumer credit business; Housing consumption demand; Risk management; Personal credit system</p><p><b>　　目 錄</b></p><p>　　1 個(gè)人住房消費(fèi)信貸概述1</p&g

9、t;<p>　　1.1 個(gè)人住房消費(fèi)信貸的含義和分類1</p><p>　　1.1.1 個(gè)人住房消費(fèi)信貸的含義1</p><p>　　1.1.2 住房消費(fèi)信貸的分類2</p><p>　　1.2 個(gè)人住房消費(fèi)信貸的作用3</p><p>　　1.3 國外住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)4</p><p&g

10、t;　　2 浙江省個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀分析6</p><p>　　2.1 浙江省個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的外部環(huán)境6</p><p>　　2.1.1 政府的政策環(huán)境6</p><p>　　2.1.2 浙江地區(qū)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級8</p><p>　　2.2 浙江省個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的現(xiàn)狀和特點(diǎn)9</p>

11、<p>　　2.2.1 貸款產(chǎn)品品種日益豐富9</p><p>　　2.2.2 居住支出穩(wěn)定增長10</p><p>　　2.2.3 住房貸款增幅下降11</p><p>　　3 浙江省個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展存在的問題分析13</p><p>　　3.1 法律法規(guī)政策不健全13</p><p>　

12、　3.2 金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)開展、管理和風(fēng)險(xiǎn)防范方面的不足13</p><p>　　3.3 消費(fèi)者信用體系建設(shè)相對落后15</p><p>　　4 促進(jìn)浙江省個(gè)人住房消費(fèi)信貸健康發(fā)展的對策16</p><p>　　4.1 完善相關(guān)法律法規(guī)和政府管理16</p><p>　　4.1.1 完善個(gè)人住房消費(fèi)信貸的相關(guān)法律法規(guī)16</p&g

13、t;<p>　　4.1.2 提高地方政府在住房消費(fèi)信貸市場中的作用16</p><p>　　4.2 加快住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)和管理模式創(chuàng)新19</p><p>　　4.2.1 加快住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)主體多元化19</p><p>　　4.2.2 細(xì)化住房消費(fèi)信貸的種類20</p><p>　　4.2.3 提高金融機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量

14、20</p><p>　　4.2.4 加強(qiáng)銀行個(gè)人住房消費(fèi)信貸的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管21</p><p>　　4.3 加強(qiáng)消費(fèi)者信用體系建設(shè)21</p><p><b>　　結(jié) 論23</b></p><p><b>　　參考文獻(xiàn)24</b></p><p><b>

15、　　致 謝25</b></p><p>　　近幾年來，隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，住房制度改革的不斷深入，我國的城市居民也逐漸由原來的福利分房轉(zhuǎn)變?yōu)樽灾髻徺I商品房，在這新一輪消費(fèi)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級的過程中，汽車、住房等大宗消費(fèi)的興起，可以預(yù)見，一個(gè)潛在巨大的住房市場將逐步形成。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1991年我國商品房銷售面積是3025.46萬平方米，到2010年達(dá)到104349萬平方米，2010年個(gè)人住

16、房銷售面積達(dá)到全部商品房銷售面積的90％以上。由此可見，在國民經(jīng)濟(jì)增長中，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮著引導(dǎo)的作用，現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開房地產(chǎn)業(yè)。與此相對應(yīng)，住房市場的發(fā)展同時(shí)必然增加對相關(guān)金融服務(wù)的需求。解決消費(fèi)者資金不足、促進(jìn)消費(fèi)的成熟方法——消費(fèi)信貸，在西方發(fā)達(dá)國家中是普遍存在的，它是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，同時(shí)也是國民經(jīng)濟(jì)快速、穩(wěn)定增長的重要因素之一。穩(wěn)步發(fā)展個(gè)人住房消費(fèi)信貸對推動(dòng)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展具有重要意義。然而，浙江省作為中國沿海經(jīng)濟(jì)

17、發(fā)達(dá)城市，住房消費(fèi)信貸規(guī)模增長在全國處于前列，發(fā)展模式上也有自身的一些特點(diǎn)，同時(shí)在個(gè)人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展過程中，也逐漸積累了一些問題。因此，本文選擇浙江省個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展中存在的問題進(jìn)行分析，從中</p><p>　　1 個(gè)人住房消費(fèi)信貸概述</p><p>　　1.1 個(gè)人住房消費(fèi)信貸的含義和分類</p><p>　　1.1.1 個(gè)人住房消費(fèi)信貸的含義&l

18、t;/p><p>　　消費(fèi)信貸是由金融機(jī)構(gòu)向消費(fèi)者提供資金，用以滿足消費(fèi)需求的一種信貸方式。（李國全，2010）</p><p>　　圖1 消費(fèi)信貸機(jī)構(gòu)圖</p><p>　　資料來源：http://baike.baidu.com/view/335682.htm</p><p>　　西方國家常說的消費(fèi)信貸是指圖1中的狹義的消費(fèi)信貸，而我國經(jīng)濟(jì)生活

19、中常講到的消費(fèi)信貸則是指圖1中的廣義的消費(fèi)信貸。</p><p>　　個(gè)人住房消費(fèi)信貸是指金融機(jī)構(gòu)向消費(fèi)者提供融資，以幫助其購買或建造住房、進(jìn)行住房裝修或維修，從而達(dá)到提高居民生活水平，刺激消費(fèi)，啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)的目的。</p><p>　　1.1.2 住房消費(fèi)信貸的分類</p><p>　　個(gè)人住房消費(fèi)信貸可根據(jù)貸款資金來源、貸款方式、購買房屋的類型、住房交易方

20、式等不同標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行劃分。</p><p>　　（1）按照貸款的資金來源劃分，可分為自營性個(gè)人住房貸款、委托性個(gè)人住房貸款與個(gè)人住房組合貸款。</p><p>　?。?）按照購買房屋的類型劃分，可分為個(gè)人商品住房貸款、個(gè)人經(jīng)濟(jì)適用住房貸款、個(gè)人商業(yè)用房貸款。</p><p>　?。?）按照住房交易形態(tài)劃分，可分為首次交易住房貸款、再交易住房貸款。</p>

21、<p>　　（4）按照貸款方式可分為質(zhì)押貸款、抵押貸款、保證貸款、抵押加階段性保證貸款（主要適用于個(gè)人住房貸款中的期房按揭貸款）。</p><p>　　表1 商業(yè)銀行各個(gè)人住房消費(fèi)信貸類型的比較</p><p><b>　　續(xù)表</b></p><p>　　資料來源：中國建設(shè)銀行網(wǎng)站、中國農(nóng)業(yè)銀行網(wǎng)站、中國銀行網(wǎng)站、中國工商銀行網(wǎng)站

22、</p><p>　　1.2 個(gè)人住房消費(fèi)信貸的作用</p><p>　　個(gè)人住房消費(fèi)信貸是消費(fèi)信貸的重要組成部分，在西方發(fā)達(dá)國家中，其貸余額不僅大大高于中、短期消費(fèi)信貸余額，而且在經(jīng)濟(jì)生活中占有十分重要的地位。個(gè)人住房消費(fèi)信貸的的作用主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：</p><p>　?。?）盡快提高生活水平，提前滿足享受高質(zhì)量生活的愿望。當(dāng)消費(fèi)者解決了基本的溫飽問題之后

23、，追求高質(zhì)量的生活、擁有自己的房子就成為每一個(gè)消費(fèi)者的最大愿望，但是購房需要一大把錢，對于大部分的消費(fèi)者來說，靠目前的收入是難以實(shí)現(xiàn)的。因此貸款買房就成為了許多消費(fèi)者一生當(dāng)中最重要的消費(fèi)決定，它對消費(fèi)者一生的生活產(chǎn)生了重要的影響。</p><p>　?。?）個(gè)人住房消費(fèi)信貸的迅速發(fā)展直接刺激了對住房的需求，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展。發(fā)展住房消費(fèi)需求，對于發(fā)展經(jīng)濟(jì)可以起到推動(dòng)作用，可以成為原動(dòng)力，發(fā)展住

24、房消費(fèi)信貸不僅會(huì)增強(qiáng)即期消費(fèi)需求，化解市場需求約束，促使企業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)，而且能推動(dòng)企業(yè)、個(gè)人投資的增長，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的適度高速增長。</p><p>　　（3）個(gè)人住房消費(fèi)信貸有助于人民幣匯率的穩(wěn)定。住房消費(fèi)信貸的發(fā)展會(huì)起到擴(kuò)大內(nèi)需和刺激投資的雙向作用。這種雙向作用的發(fā)揮，可以減輕出口對實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)肩負(fù)的壓力，進(jìn)而有助于人民幣匯率的穩(wěn)定，因?yàn)樨泿刨H值的重要目的是刺激出口，在對出口依賴減輕的情況下，人民幣貶值

25、的意義自然也就降低。采取擴(kuò)大內(nèi)需的策略，可以形成“擴(kuò)大消費(fèi)需求——帶動(dòng)投資回升——促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長”的經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)新流程。</p><p>　?。?）個(gè)人住房消費(fèi)信貸有利于增強(qiáng)國民的信用觀念。在我國，通過消費(fèi)信貸的漸進(jìn)發(fā)展，可以逐步改進(jìn)國人傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念，形成一個(gè)良性的信用消費(fèi)行為，促進(jìn)消費(fèi)市場健康發(fā)展。</p><p>　　1.3 國外住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)</p&

26、gt;<p>　　國外的住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)主要有以下幾個(gè)國家：</p><p>　?。?）美國抵押貸款模式</p><p>　　絕大多數(shù)美國人建房或購房都要借助住房抵押貸款。美國的住房消費(fèi)信貸市場分為—級市場和二級市場。一級市場是商業(yè)銀行、抵押貸款公司和儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)向借款人發(fā)放住房消費(fèi)貸款的市場；二級市場是房利美、吉利美等二級市場經(jīng)營機(jī)構(gòu)，通過發(fā)行住宅抵押債券籌措資金，向

27、商業(yè)銀行等一級市場貸款機(jī)構(gòu)購買住房抵押貸款，同時(shí)向其提供更多的貸款資金來源的市場。一級抵押市場的主體是商業(yè)銀行等私人金融機(jī)構(gòu)，例如美林銀行、花旗銀行、高盛銀行等；而二級抵押市場的主體是聯(lián)邦住宅抵押貸款協(xié)會(huì)等。美國的抵押貸款業(yè)務(wù)的主要品種有：可變利率抵押貸款、分享增值抵押貸款、循環(huán)住宅貸款標(biāo)準(zhǔn)固定利率抵押貸款、分期償還抵押貸款、“一攬子”交易抵押貸款、最后巨額付清抵押貸款。</p><p>　?。?）德國合同儲(chǔ)蓄模

28、式</p><p>　　對比于美國的抵押貸款模式來說，德國住房消費(fèi)信貸的儲(chǔ)蓄體系是以居民為中心，按互助合作、合同約束、先存后貸、封閉運(yùn)行的原理構(gòu)筑的。儲(chǔ)戶與國家住房儲(chǔ)蓄銀行簽訂《建購房儲(chǔ)蓄契約》后，每月要按契約總額的5‰存入銀行。7年左右存款本息達(dá)到合同的50%，即取得契約總額的貸款權(quán)。（孫琪，2006）</p><p>　　德國的住房信貸模式是以市場配置住房資源為主體，實(shí)施比較廣泛的社會(huì)

29、保障。表現(xiàn)形式是合同儲(chǔ)蓄模式。它是計(jì)劃購房者與指定機(jī)構(gòu)(通常是住房合作社)訂立資金存貸合同,按合同約定定期到指定機(jī)構(gòu)儲(chǔ)蓄,當(dāng)儲(chǔ)蓄額達(dá)到一定期限或數(shù)額后便自動(dòng)取得從該指定機(jī)構(gòu)獲得與儲(chǔ)蓄利率和數(shù)額掛鉤的住房抵押貸款權(quán)利。德國的住宅金融機(jī)構(gòu)從事專門的住宅儲(chǔ)蓄融資，不得經(jīng)營其他金融業(yè)務(wù)。主要的住房金融機(jī)構(gòu)有住房儲(chǔ)蓄銀行。</p><p>　?。?）日本混合型金融政策模式</p><p>　　這種模

30、式的特點(diǎn)是，以央行為領(lǐng)導(dǎo)，民間金融機(jī)構(gòu)為主體，政策性金融機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充，官民結(jié)合。政府住房金融機(jī)構(gòu)有住房公團(tuán)、住宅金融公庫、住宅融資保證協(xié)會(huì)等；民間的住房金融機(jī)構(gòu)由包括住宅金融專業(yè)公司、住房社團(tuán)、勞動(dòng)金庫等。日本公共住房的供應(yīng)模式，主要以日本住宅金融公庫、地方住宅供給公社和日本住宅都市整合公團(tuán)為主體。其中住宅金融公庫承擔(dān)住宅資金融通的職責(zé)，后兩者直接負(fù)責(zé)建設(shè)和提供住宅。</p><p>　　日本的住宅供給中，使用政府

31、資金建造的“公共住宅”占有相當(dāng)大的比重。政府提供公共住宅的主要方式有三種，分別是通過“住宅金融公庫”向建造或購買住宅的個(gè)人提供長期低息貸款；地方政府在中央政府的補(bǔ)貼支持下建設(shè)廉租住房；中央政府設(shè)立“日本住宅公團(tuán)”為大城市的工薪階層提供住宅及宅基地。</p><p>　　2 浙江省個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀分析</p><p>　　浙江省作為沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，是國內(nèi)率先開展個(gè)人住房消費(fèi)信貸

32、業(yè)務(wù)地區(qū)之一。從住房消費(fèi)信貸開展以來，浙江地區(qū)個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)經(jīng)歷了從無到有，從小到大，從單一到豐富的不同階段。近年來，隨著浙江省城鄉(xiāng)居民收入的不斷增加，人們消費(fèi)觀念的不斷增強(qiáng)，浙江省個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的規(guī)模也在迅速地?cái)U(kuò)張。</p><p>　　2.1 浙江省個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的外部環(huán)境</p><p>　　2.1.1 政府的政策環(huán)境</p><p>　

33、?。?）中國人民銀行對于人民幣存貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整</p><p>　　個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展很容易受到利率調(diào)整的影響，近年來中國人民銀行多次調(diào)整了貸款基準(zhǔn)利率。</p><p>　　央行在2010年又做了如下調(diào)整（見表2）： 2010年10月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別都上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)；2010年12月26日，一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)

34、0.25個(gè)百分點(diǎn)。今年已經(jīng)累計(jì)加息兩次50個(gè)基點(diǎn)。</p><p>　　表2 金融機(jī)構(gòu)2006年~2010年人民幣存貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整表</p><p><b>　　續(xù)表</b></p><p>　　資料來源：中國人民銀行網(wǎng)站，2011年12月30日。</p><p>　　表3 加息前后首套、二套房客戶還款變化</p

35、><p>　　資料來源：杭州開元房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司</p><p>　　商業(yè)貸款方面：由表3可以看出，2010年10月20日，央行加息后，以貸款額為100萬商業(yè)貸款的房產(chǎn)、貸款20年計(jì)算：首套房基準(zhǔn)利率加息后每月月供增加115.57元，總利息增加27737.29元；首套房八五折利息，加息后每月月供增加94.48元，總利息增加22676.12元。二套房上浮1.1倍利率，加息后每月月供增加130.

36、24元，總利息增加31256.73元。這些數(shù)據(jù)可以明顯的看出加息使得購房者要貸款買房時(shí)要支付更多的利息費(fèi)用，抑制目前市場上一部分保值避險(xiǎn)型的購房沖動(dòng)，減少住房貸款。</p><p>　　以購房申請額度為50萬元純公積金貸款，還款年限為15年為例計(jì)算，在利率調(diào)整前每月還款約3666元，利率調(diào)整后每月還款約3711元，比利率調(diào)整前多支出45元。</p><p>　?。?）國家、省政府實(shí)施差別化

37、住房信貸政策</p><p>　　2010年4月14日溫家寶總理在北京召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，明確指出了：堅(jiān)決遏制住房價(jià)格過快上漲。各城市政府要切實(shí)負(fù)起維護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的責(zé)任。加強(qiáng)住房保障工作，增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)。實(shí)行更加嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，抑制投機(jī)性購房。加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)的稅收政策。</p><p>　　浙江省政府也積極響應(yīng)國務(wù)院的政策，積極開展更加嚴(yán)格的差

38、別化住房信貸政策。浙江省杭州市工商銀行決定從2010年4月16日開始正式實(shí)行差別化住房信貸政策。 2010年10月浙江省寧波市政府辦公廳下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國務(wù)院堅(jiān)決遏制房價(jià)過快上漲文件精神的通知》，推出了住房“限購令”，這是寧波樓市一次嚴(yán)厲的調(diào)控。2010年11月浙江省杭州市桐廬縣開始實(shí)行差別化住房公積金信貸政策。與之前相比，新政策首次明確提出，對已經(jīng)購買144平方米以上住房的職工家庭，購買第二套住房的，將暫停發(fā)放住房公積金貸款。

39、杭州新聞8H4y#I8D)xQ</p><p>　　e6j/i杭州新聞!| OgH/H,e"K</p><p>　　2.1.2 浙江地區(qū)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級</p><p>　　圖2 浙江省2000~2010年城鄉(xiāng)居民可支配收入</p><p>　　資料來源：《浙江統(tǒng)計(jì)年鑒》</p><p>　　自改革開

40、放以來，浙江省經(jīng)濟(jì)則以超過13%年增長率高速增長，城鄉(xiāng)居民可支配收入逐年攀升，消費(fèi)需求和消費(fèi)水平不斷提高，為浙江省消費(fèi)信貸規(guī)模的擴(kuò)大提供了廣闊的空間。浙江經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展促進(jìn)浙江城鄉(xiāng)居民收入屢創(chuàng)新高。2010年浙江省城鎮(zhèn)居民年均可支配年收入達(dá)到27359元，連續(xù)10年居全國首位；農(nóng)村居民人均年純收入為11303元，連續(xù)26年居全國第一位(如圖2）。居民收入水平連年較大幅度的增長，明顯刺激了他們的消費(fèi)欲望，浙江省消費(fèi)品市場趨于活躍，居民收入的

41、增加為消費(fèi)信貸的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。</p><p>　　根據(jù)最新的數(shù)據(jù)顯示，2010年浙江省城鎮(zhèn)居民收入和農(nóng)村居民收入分別為27359元和11303元，從中可以看出2010年浙江省城鄉(xiāng)居民人均收入都再創(chuàng)新高，從而有效推動(dòng)了以汽車和住房消費(fèi)為主的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級。與此同時(shí)，浙江省城鄉(xiāng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級為浙江省個(gè)人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展提供了更加有利的基礎(chǔ)。</p><p>　　2.2 浙江省個(gè)人住

42、房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的現(xiàn)狀和特點(diǎn)</p><p>　　2.2.1 貸款產(chǎn)品品種日益豐富</p><p>　　當(dāng)國家、省政府出臺(tái)一系列擴(kuò)大住房消費(fèi)的一政策舉措后，浙江省各主要城市內(nèi)的一些中外資銀行抓住這個(gè)商機(jī)，擴(kuò)大個(gè)人消費(fèi)貸款的放款額度，一些銀行近年來還推出了個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、個(gè)人循環(huán)貸款等新產(chǎn)品。其中包括寧波銀行、農(nóng)行、建行、交行和浦發(fā)等銀行。</p><p>　　中

43、國銀行溫州支行“易居寶”個(gè)人一手房直客式貸款無須開發(fā)商代理，購房者選擇樓盤更自主。該產(chǎn)品的特點(diǎn)在于買房時(shí)享受一次性付款的優(yōu)惠：房價(jià)折扣、少交稅費(fèi)；保險(xiǎn)、律師、公證一站式服務(wù)，各類費(fèi)用減免優(yōu)惠；擔(dān)保方式更靈活；就近選擇辦理網(wǎng)點(diǎn)，不受地理區(qū)域限制。個(gè)人住房貸款的最高限額不超過所購住房價(jià)值的80%。人民幣個(gè)人住房貸款最長期限不超過30年，外幣個(gè)人住房貸款最長期限不超過8年。</p><p>　　中國農(nóng)業(yè)銀行浙江分行推出

44、了個(gè)人住房循環(huán)貸款。該產(chǎn)品是針對那些購房者辦理了住房按揭貸款后，還有房屋裝修、購車位、購家居等融資需求，但因?yàn)樗徸》恳言阢y行貸款時(shí)辦理了抵押手續(xù)，不能進(jìn)行再融資，造成融資困境，又不好頻繁向親朋好友借錢，給生活帶來不必要的煩惱。該產(chǎn)品可一次抵押，循環(huán)使用，以其廣泛的貸款用途、便捷的用款渠道、循環(huán)的貸款額度等顯著特點(diǎn)，一經(jīng)推出，就獲得了廣大客戶的一致好評。</p><p>　　寧波銀行相繼推出了住房擔(dān)保貸款和裝修擔(dān)

45、保貸款。住房擔(dān)保貸款的要求是個(gè)人住房擔(dān)保貸款存入寧波銀行不低于所購住房全部價(jià)款的30％的存款作為首付款，發(fā)放貸款總額，最高不得超過貸款經(jīng)辦行認(rèn)可的房地產(chǎn)評估的住房價(jià)值70%，貸款期限最長不得超過15年。貸款利率按人民銀行規(guī)定的同期限貸款利率執(zhí)行。而裝修擔(dān)保貸款單筆貸款金額起點(diǎn)人民幣5000元，一般不超過15萬元，利率適用于同檔次一般貸款利率，借款人需存相當(dāng)于裝修款20％—30％的存款作為首付款，按月償還貸款本息。貸款最短為半年，最長期限

46、5年。貸款利率按人民銀行規(guī)定的同期限貸款利率執(zhí)行。</p><p>　　中國交通銀行杭州支行推出了一手房貸款產(chǎn)品。該產(chǎn)品不同于其他的房貸產(chǎn)品，它擁有豐富的配套貸款產(chǎn)品——裝修貸款、轉(zhuǎn)按貸款、e貸通等多種配套產(chǎn)品供您選擇；隨著您的一手住房貸款逐步歸還，您還可以再次使用已釋放出來的抵押額度，辦理其他貸款。該產(chǎn)品的貸款額最高可達(dá)房產(chǎn)價(jià)值的80%，貸款期限最長可達(dá)30年。</p><p>　　中國

47、郵政儲(chǔ)蓄銀行金華支行推出了個(gè)人二手房貸款，該產(chǎn)品主要的特點(diǎn)是貸款期限不受房齡限制，免費(fèi)首付款監(jiān)管，拿到過戶回執(zhí)后，銀行代為支付首付款，保證買賣雙方的資金安全，資料齊全時(shí)最快2天審批，保證高效率的房屋買賣。該產(chǎn)品的單筆貸款最低1萬元，最高500萬元。</p><p>　　2.2.2 居住支出穩(wěn)定增長</p><p>　　表4 浙江省2003年~2010年農(nóng)村居民全年人均住房支出</p&

48、gt;<p>　　資料來源：《2003年~2010年浙江統(tǒng)計(jì)年鑒》</p><p>　　表5 浙江省2003~2010年城鎮(zhèn)居民全年人均居住支出</p><p>　　資料來源：《2003年~2010年浙江統(tǒng)計(jì)年鑒》</p><p>　　浙江省居民消費(fèi)水平隨著居民收入的增加而逐級提高。根據(jù)表4和表5，可以明顯地看出：2003年到2010年浙江省城鄉(xiāng)居民用

49、于住房支出錢款基本是逐年保持增加，為浙江省個(gè)人住房信貸穩(wěn)定發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)支持。</p><p>　　2.2.3 住房貸款增幅下降</p><p>　　從1990年開始，浙江地區(qū)的房地產(chǎn)投資就發(fā)展火熱，年均投資增幅在34%以上，而且投資的主要資金來源是銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)投資量從1990年的9.54億元發(fā)展到2010年的3030億元，增加了317.61倍（見表6）。</p>

50、<p>　　表6 浙江省房地產(chǎn)投資額與中長期貸款額統(tǒng)計(jì)表</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：《浙江統(tǒng)計(jì)年鑒》</p><p>　　由于房地產(chǎn)市場的火爆發(fā)展，確帶動(dòng)了上游的建材行業(yè)的過度投資，一些行業(yè)的生產(chǎn)能力出現(xiàn)過剩的現(xiàn)象，以及政府一些政策的改變，近幾年來浙江省過快增長的房價(jià)漲幅持續(xù)回落，并逐步趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)開發(fā)投資量增幅下降，同時(shí)商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的個(gè)人住房貸款增幅開始下降（

51、見圖3）。</p><p>　　圖3 浙江省個(gè)人住房貸款增幅走勢圖</p><p>　　資料來源：中國宏觀數(shù)據(jù)挖掘信息系統(tǒng)、《浙江省金融運(yùn)行報(bào)告》</p><p>　　2010年全年，浙江省主要金融機(jī)構(gòu)及農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)和城市信用社房地產(chǎn)人民幣貸款新增2.02萬億，年末余額同比增長27.5%，比上年末降低10.6個(gè)百分點(diǎn)。其中地產(chǎn)開發(fā)貸款新增1647億元，年末余額同

52、比增長24.7%，比上年末低79.5個(gè)百分點(diǎn)；房產(chǎn)開發(fā)貸款新增4269億元，年末余額同比增長23%，比上年末高7.2個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人購房貸款新增1.40萬億元，年末余額同比增長29.4%，比上年末降低13.7個(gè)百分點(diǎn)。</p><p>　　3 浙江省個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展存在的問題分析</p><p>　　3.1 法律法規(guī)政策不健全</p><p>　　首先，目前全

53、國都還沒有形成專門針對個(gè)人住房消費(fèi)信貸方面的法律法規(guī)，沒有建立完善的法律保障體系，住房政策變動(dòng)頻繁，商業(yè)銀行的操作缺乏相應(yīng)的法律支持，在實(shí)踐中很容易引發(fā)關(guān)于住房消費(fèi)信貸方面的經(jīng)濟(jì)糾紛，致使法院在處理這類訴訟糾紛時(shí)常常束手無策，也使判決后難以執(zhí)行，而且使銀行不得不自己出臺(tái)一些復(fù)雜的、費(fèi)力不討好的信用保障措施，給社會(huì)公眾造成銀行惜貸的形象。例如2010年浙江省杭州市就發(fā)布限購?fù)獾厝速I房，該政策出臺(tái)后，使得很多外來人員不能在杭州地區(qū)購買房屋，

54、而有些外來人在政策還沒有頒布前就支付了一筆定金給售房者，這個(gè)政策出來后，那些外來人就不能如預(yù)期的那樣買到房子從中就產(chǎn)生了購買者與銷售者之間的糾紛。2010年10月浙江省杭州市出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快保障性住房建設(shè)的實(shí)施意見》，該意見出臺(tái)后，當(dāng)即震動(dòng)杭州樓市，很多人出現(xiàn)了“退房潮”，造成了多起房貸糾紛。</p><p>　　其次，在個(gè)人住房消費(fèi)信貸過程中，由于市場因素和個(gè)人因素的存在，很容易產(chǎn)生道

55、德風(fēng)險(xiǎn)。我國中央政府、浙江省政府還沒有采取有效的措施完全規(guī)避道德風(fēng)險(xiǎn)。例如，沒有建立健全的社會(huì)保障機(jī)制。在一些像德、法、美等國的西方國家中，就是因?yàn)橛斜容^健全的基本社會(huì)福利保障體制，有一些福利組織，如德國的住宅合作社、住房福利救濟(jì)組織等等，為失去住房的人提供廉價(jià)或免費(fèi)住房，社會(huì)救濟(jì)金也在一定程度上考慮了基本的房租費(fèi)用，廉租住房制度是政府購建一些低標(biāo)準(zhǔn)、低租金的住房，通過法律程序強(qiáng)制出租給以房屋設(shè)定為抵押標(biāo)的的違約者，違約者可以交納比市場

56、價(jià)格低得多的房租入住，以解決違約人居住問題，所以法院能“殘酷”地拍賣違約住房，把借款人攆出房屋。然而在我國，甚至是在浙江省，情況確是相反的：一旦拍賣違約住房，借款人就會(huì)面臨無家可歸的局面。</p><p>　　3.2 金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)開展、管理和風(fēng)險(xiǎn)防范方面的不足</p><p>　　首先，金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部控制漏洞。主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：</p><p>　?。?）對購房

57、人還款能力的評估方式過于簡單</p><p>　　主要是指銀行對購房人還款能力及抵押房地產(chǎn)的評估和變現(xiàn)能力分析等工作不到位。在對購房人還款能力的評估的方面上，不但要求購房人提供自己的收入證明，還應(yīng)該要求提供單位證明、家庭收入、學(xué)歷、個(gè)人職位、配偶工作、健康狀況等情況，這樣就能更加客觀地、準(zhǔn)確地對購房人的整體的一個(gè)信用進(jìn)行評估。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場具有很強(qiáng)的區(qū)域性和一定的壟斷性，以及房地產(chǎn)本身具有獨(dú)一無二性，從而會(huì)導(dǎo)致房

58、地產(chǎn)的快速變現(xiàn)價(jià)格大幅度偏離其正常市場價(jià)值或評估價(jià)值，所以對那些抵押的房地產(chǎn)我們不能僅是做一個(gè)簡單的評估，還應(yīng)做一系列更為詳細(xì)的具有參考價(jià)值的變現(xiàn)能力分析。2010年浙江省臺(tái)州市的王先生因自己周轉(zhuǎn)不靈，將自己在臺(tái)州市的一座樓房抵押給銀行，該銀行只是做了一個(gè)單一的房產(chǎn)評估，沒有具體說明其他事項(xiàng)，后因市場原因，該房屋的價(jià)格下降，王先生就向法院提出還款時(shí)要減去房價(jià)差價(jià)，產(chǎn)生了糾紛。</p><p>　　（2）貸前審查不

59、到位</p><p>　　對貸款人貸前審查不到位，即對借款人的資金來源、收入與貸款后月償還比率、借款人社會(huì)信用等因素都掌握的不夠準(zhǔn)確，并且沒有建立相應(yīng)的真正具有參考價(jià)值的檔案，銀行間也缺乏必要的資源共享和流通，是一個(gè)很明顯的漏洞。造成了有的購房者利用銀行間信息溝通不暢，其收入證明一式多份，在不同的銀行按揭貸款，在多處購房；能證明貸款者還款能力的收入證明水分較大。例如，浙江省麗水市中國建設(shè)銀行多次發(fā)放貸款給陳女士時(shí)

60、，改行沒有充分做好貸款前的審查工作，沒有充分掌握好借款人的還款能力和信用的一個(gè)鑒定，導(dǎo)致后續(xù)陳女士無法歸還貸款，造成經(jīng)濟(jì)糾紛，給銀行造成了重大的損失。</p><p>　?。?）對外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化缺乏分析和對策</p><p>　　由于個(gè)人住房貸款還款期限長，使得房地產(chǎn)業(yè)與總的經(jīng)濟(jì)趨勢和宏觀經(jīng)濟(jì)周期變化的關(guān)系非常密切。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破裂，公眾購房欲望受挫，房地產(chǎn)價(jià)值大幅貶值時(shí)，就會(huì)在很大程度

61、上對銀行貸款資金回收構(gòu)成威脅。經(jīng)濟(jì)的蕭條，使得原來一部分借款人失業(yè)，沒有了還款來源，造成不良貸款。而且，目前個(gè)人住房貸款采用浮動(dòng)利率，果貸款利率突然變化較大，使借款人的每月還款金額加大，每月還款負(fù)擔(dān)加重，某種程度上貸款違約率也會(huì)增加。未設(shè)置專業(yè)的部門，對未來經(jīng)濟(jì)趨勢和房地產(chǎn)價(jià)格走向做一個(gè)的預(yù)期，比如經(jīng)常性地(每季度或每半年)通過對宏觀經(jīng)濟(jì)資料和房地產(chǎn)市場資料分析，從而對近一年內(nèi)的房價(jià)做一個(gè)較為準(zhǔn)確地預(yù)期，對近三年內(nèi)的房價(jià)做一個(gè)較為大致的

62、分析，是一種銀行內(nèi)部控制的漏洞。例如，由美國的次貸危機(jī)引發(fā)的全球性金融危機(jī)，對世界各國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了深刻的影響。這百年一遇的金融危機(jī)，幾乎沒有一個(gè)國家免遭打擊，當(dāng)然，中國也不能例外。然而很多銀行和信貸機(jī)構(gòu)沒有充分地掌握事態(tài)變化以及造成的影響，很多借款人不能正常履行還款，各類銀行和信貸機(jī)構(gòu)沒有及時(shí)作出應(yīng)對，造成了重大的經(jīng)濟(jì)損失。</p><p>　　3.3 消費(fèi)者信用體系建設(shè)相對落后</p><p&

63、gt;　　個(gè)人住房貸款主要涉及銀行和個(gè)人（借款人）兩個(gè)方面，而這兩者之間的行為就像是一種博弈。因?yàn)槲覈壳斑€沒有完全建立個(gè)人信用制度，個(gè)人的信用情況更加是無從談起，所以上述的那種博弈也就成為一種非對稱信息的博弈。而上述提到的非對稱信息是指個(gè)人擁有的，但是銀行不擁有的信息。因此，往往在實(shí)踐中就產(chǎn)生了道德風(fēng)險(xiǎn)同逆選擇的問題?！坝蓞⑴c人選擇錯(cuò)誤行動(dòng)引起的問題”稱為“道德風(fēng)險(xiǎn)”，由“參與人選擇錯(cuò)誤信息引起的問題”稱為“逆選擇”，即道德風(fēng)險(xiǎn)問題存

64、在于非對稱信息發(fā)生在合同之后，逆選擇問題存在于非對稱信息發(fā)生在合同之前。</p><p>　　所謂個(gè)人信用制度是指能證明、解釋和查驗(yàn)自然人資信而建立的一系列具有法律效力的行事規(guī)則，它是發(fā)展消費(fèi)信貸的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。當(dāng)今發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)國家大多已建立起完備、嚴(yán)密、透明的個(gè)人信用網(wǎng)絡(luò)，每個(gè)人的信用記錄無論好壞都可以在任何一家銀行查到，銀行自然可以據(jù)此判斷把錢借給某個(gè)人有沒有風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>

65、;　　目前，理論界普遍認(rèn)為，個(gè)人住房款風(fēng)險(xiǎn)加大除個(gè)人信用觀念淡薄外，關(guān)鍵原因還是由于我國以個(gè)人信用記錄為主體的信用管理制度尚未建立。應(yīng)該說，這種觀點(diǎn)有其正確的一面，但并不完全準(zhǔn)確。市場經(jīng)濟(jì)是一種信用經(jīng)濟(jì)，市場交易離不開信用基礎(chǔ)。從個(gè)人信用來看，它包括道德信用和資產(chǎn)信用兩部分。在明確道德信用的同時(shí)，還應(yīng)該緊抓資產(chǎn)信用的調(diào)查和評價(jià)，因?yàn)?，是這兩種信用的缺失共同影響著個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展。</p><p>　　例如浙江

66、省原有的個(gè)人消費(fèi)信貸信用原指標(biāo)體系系給農(nóng)業(yè)銀行浙江省分行個(gè)人消費(fèi)信貸信用評估產(chǎn)生了積極的作用。但是，隨著環(huán)境的變遷，該指標(biāo)不能再適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展。只有80分以上才能享有農(nóng)行的個(gè)人住房消費(fèi)信貸。然而，根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，38%的客戶才有資格成為農(nóng)行的個(gè)人住房消費(fèi)信貸客戶，門檻過高。這些說明了浙江省個(gè)人信用制度存在著不足之點(diǎn)。</p><p>　　4 促進(jìn)浙江省個(gè)人住房消費(fèi)信貸健康發(fā)展的對策</p><

67、;p>　　4.1 完善相關(guān)法律法規(guī)和政府管理</p><p>　　4.1.1 完善個(gè)人住房消費(fèi)信貸的相關(guān)法律法規(guī)</p><p>　　加強(qiáng)防范浙江省個(gè)人住房消費(fèi)信貸過程中產(chǎn)生的道德風(fēng)險(xiǎn)，主要從以下兩個(gè)方面來著手：一個(gè)方面是由浙江省政府作為主體建立相關(guān)的社會(huì)保障機(jī)制，將抵押物同個(gè)人的生活必需品相分離，由政府提供生活必需品，如廉租屋、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房等等。在個(gè)人不能清償貸款，法院強(qiáng)

68、制拍賣抵押住房后，個(gè)人的基本生活能得到必要的保障。另一個(gè)方面，要建立完善的法律保障體系。因此，只有真正意義上作到了上述兩個(gè)方面，個(gè)人在進(jìn)行選擇時(shí)才會(huì)意識(shí)到，一旦違約的成本是巨大的，自己的居住條件會(huì)惡化，社會(huì)信任度將會(huì)降低，這樣才能做出明智合理的選擇，銀行的債權(quán)才能得到保障。</p><p>　　浙江省政府相關(guān)部門要盡快頒布實(shí)施個(gè)人信用制度法規(guī)及其配套設(shè)施，以盡快從單位信用保證和道德約束逐步過渡到以個(gè)人信用保證為主

69、和法律制約的信用中來，用法律的形式對個(gè)人賬戶體系、個(gè)人信用的記錄和移交、個(gè)人信用檔案的管理，個(gè)人信用級別的評定、批露和使用，個(gè)人信用主客體的權(quán)利義務(wù)及行為規(guī)范作出明確規(guī)定。浙江省相關(guān)部門要頒布一些有關(guān)個(gè)人信用征信及信用評級管理辦法、個(gè)人信用征信管理試行辦法的法規(guī)。</p><p>　　2010年9月30日中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》銀發(fā)〔2010〕275號(hào)，

70、該通知中明確指出：“各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定?！边@些規(guī)定都說明了，現(xiàn)在國家根據(jù)現(xiàn)行的形勢，積極完善完善差別化住房信貸政策。浙江省各地方政府應(yīng)該更加積極完善差別住房信貸政策，使浙江省大多數(shù)人

71、能夠買得起房，縮小浙江省各地區(qū)購房差距，從而促使浙江省個(gè)人住房消費(fèi)信貸市場朝著穩(wěn)定的方向發(fā)展。</p><p>　　4.1.2 提高地方政府在住房消費(fèi)信貸市場中的作用</p><p>　?。?）修建和改善城市社會(huì)保障性住房</p><p>　　無論是發(fā)達(dá)國家，還是發(fā)展中國家，每個(gè)國家的城市都會(huì)存在一部分最低收入者，他們是住房困難戶更是經(jīng)濟(jì)困難戶，即使貸款條件十分優(yōu)惠

72、，他們也難以擁有自己的住房，因此各國都有一套城市住宅保障辦法，如日本的公營住宅，美國的住房保障制度。社會(huì)保障房帶有明顯的福利性質(zhì)，起到了維護(hù)社會(huì)安定，縮小貧富差距的作用。政府出資或補(bǔ)貼修建城市社會(huì)保障性住房。對我國來說，還可起另外一個(gè)作用，即用以安置無法清償?shù)盅嘿J款的人。此舉，既可以減輕借款人的心理壓力，又可以分擔(dān)銀行風(fēng)險(xiǎn)，提高個(gè)人住房抵押貸款的安全性。浙江省要想加快個(gè)人住房消費(fèi)信貸的健康發(fā)展，就要加大對經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)

73、租賃房等的建設(shè)。浙江省一部分地區(qū)在社會(huì)保障性住房方面有了一定的規(guī)模。例如浙江省寧波舟山市新增經(jīng)濟(jì)適用住房2200套以上，新增公共租賃住房2800套以上，不斷滿足低收入住房困難家庭享受廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房政策。2010年浙江省天臺(tái)縣的《天臺(tái)報(bào)》公示新增經(jīng)濟(jì)適用住房保障對象478戶，新城柳岸花園61000平方米經(jīng)濟(jì)適用住房6月初完成主體工程。</p><p>　?。?）加強(qiáng)住房價(jià)格管理</p><

74、;p>　　根據(jù)最新數(shù)據(jù)，2010年浙江房屋銷售價(jià)格同比上漲11.1%，2010年新建住宅銷售價(jià)格同比上漲15.3%。其中，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格與上年持平，商品住宅銷售價(jià)格上漲16.1%。分套型看，90平方米及以下的新建住宅銷售價(jià)格同比上漲20.8%。分地區(qū)看，11個(gè)設(shè)區(qū)市新建住宅銷售價(jià)格均上漲，其中漲幅最大的3個(gè)城市分別為：嘉興市上漲25.4%，紹興市上漲22.5%，臺(tái)州市上漲18.5%。二手住宅銷售價(jià)格同比上漲7.9%，其中漲幅最

75、大的3個(gè)城市分別為溫州市上漲18.4%，紹興市上漲15.2%，嘉興市上漲12.8%。</p><p>　　房價(jià)過快上漲很容易引發(fā)資產(chǎn)泡沫，影響金融穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，因?yàn)榉慨a(chǎn)和金融密不可分，很多住房者要用一生的資產(chǎn)購房，房價(jià)增長超過了購房者的經(jīng)濟(jì)能力，很多購房者就減少了購買欲望，影響了住房消費(fèi)信貸的增長。為此，浙江省各級政府部門應(yīng)該堅(jiān)決取消各種不合理收費(fèi)，合理降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤率，將土地出讓金由一次性償付改

76、為分年度按期支付，從而相對增強(qiáng)居民的購買能力。通過控制土地成本、削減各種稅費(fèi)，可以平抑住房價(jià)格。</p><p>　?。?）提高居民收入水平，完善社會(huì)保障體系。</p><p>　　提高居民的現(xiàn)實(shí)收入和預(yù)期收入，重點(diǎn)應(yīng)放在居民的預(yù)期收入的提高上，通過失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)等體制的建立和完善，解除居民的后顧之憂，以刺激人們的住房消費(fèi)欲望；再通過運(yùn)用住房信貸貼息政策，減輕個(gè)人住房抵押貸款

77、風(fēng)險(xiǎn)。2010年浙江省“兩會(huì)”上，浙江省省長呂祖善作政府報(bào)告時(shí)說：“繼續(xù)提高企業(yè)職員養(yǎng)老保險(xiǎn)參保率，積極推動(dòng)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)關(guān)系省內(nèi)轉(zhuǎn)移和跨省轉(zhuǎn)移，落實(shí)各級政府保障性住房保障責(zé)任，逐步解決城鎮(zhèn)中低收入住房困難的問題，從而進(jìn)一步完善浙江省的社會(huì)保障體系?！?lt;/p><p>　?。?）建立和完善政府擔(dān)保制度，充分發(fā)揮政府的支持作用，控制擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　由國家或省政府廳設(shè)立專門的抵押

78、貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，主要為中低收入者的信用消費(fèi)提供擔(dān)保，目的是在維護(hù)抵押權(quán)人利益的前提下鼓勵(lì)和刺激消費(fèi)，促使眾多的保險(xiǎn)公司和民間擔(dān)保公司為信用消費(fèi)提供保險(xiǎn)與擔(dān)保，以分散風(fēng)險(xiǎn)。政府在必要時(shí)應(yīng)該對信貸雙方進(jìn)行信用擔(dān)保，增加金融企業(yè)的安全性。政府擔(dān)保制度是分散風(fēng)險(xiǎn)的有效做法，在新加坡、法國、德國、英國、美國等西方國家，購房者均可獲得由政府擔(dān)保的幾十家銀行和存款公司提供的貸款。特別是美國的政府擔(dān)保制度最為完善和具有代表性。美國政府通過成立聯(lián)邦住宅管理

79、局、退伍軍人管理局直接介入住宅市場，其中，聯(lián)邦住宅管理局對貸款人提供有政府支持的抵押貸款擔(dān)保，促使貸款人發(fā)放住房貸款。其具體做法是建立互助抵押保險(xiǎn)基金，該基金由借款人支付的保險(xiǎn)費(fèi)組成，以此對貸款人的貸款損失進(jìn)行補(bǔ)償。退伍軍人管理局則對達(dá)到規(guī)定服役時(shí)間的退伍軍人提供住房貸款擔(dān)保，擔(dān)保金額一般為貸款額的60%左右，擔(dān)保費(fèi)用全部由政府承擔(dān)。由于美國政府機(jī)構(gòu)的直接介入，并為符合標(biāo)準(zhǔn)的抵押貸款提供全額擔(dān)保，從而大大推動(dòng)了住宅的增長。不僅如此，美國

80、政府機(jī)構(gòu)還成立了專門的機(jī)構(gòu)即聯(lián)邦儲(chǔ)蓄與貸款保險(xiǎn)公司給發(fā)放住宅抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保，大</p><p>　　（5）完善住房公積金制度</p><p>　　住房公積金制度在籌集住房資金、加快住房建設(shè)、解決城鎮(zhèn)居民住房問題等方面都發(fā)揮了巨大的作用。要嚴(yán)格按照“住房委員會(huì)決策、住房公積金管理中心運(yùn)作、銀行專戶存儲(chǔ)、財(cái)政監(jiān)督”的原則，來規(guī)范住房公積金的管理，加強(qiáng)對住房公積金管理的監(jiān)督。按照《住

81、房公積金管理?xiàng)l例》的規(guī)定，建立職工個(gè)人住房公積金帳戶。住房公積金應(yīng)當(dāng)用于職工購買、建造、翻修、大建自住住房，任何單位和個(gè)人不得挪作他用。在住房公積金的歸集、使用和管理過程中應(yīng)該重點(diǎn)考慮下面幾點(diǎn)：①擴(kuò)大住房公積金的歸集覆蓋面。②發(fā)展組合貸款。③理順住房公積金的使用結(jié)構(gòu)。</p><p>　　4.2 加快住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)和管理模式創(chuàng)新</p><p>　　4.2.1 加快住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)主體多

82、元化</p><p>　　我國現(xiàn)今的住房消費(fèi)信貸市場上，銀行機(jī)構(gòu)在個(gè)人住房貸款在占主導(dǎo)地位，小型的信貸公司、典當(dāng)公司等等專業(yè)性金融公司在個(gè)人住房貸款方面也發(fā)揮著重要的作用。因此，加快住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)主體多元化，是完善浙江省乃至全中國個(gè)人住房消費(fèi)信貸市場健康發(fā)展的有效途徑之一。</p><p>　　浙江省可以借鑒其他各省中成功的案例，發(fā)展屬于浙江特色的專業(yè)性金融公司，像小額信貸公司、典當(dāng)行、

83、消費(fèi)金融公司。例如，北京的北銀消費(fèi)金融有限公司和上海的中銀消費(fèi)金融公司；攀枝花市的促進(jìn)就業(yè)小額貸款融資擔(dān)保有限公司，該公司住房產(chǎn)品的特色是手續(xù)簡便，高效快捷；多種貨幣靈活選擇；市場特惠貸款擔(dān)保利率；更高的貸款擔(dān)保成數(shù)。該產(chǎn)品的貸款擔(dān)保最高額度可達(dá)到房產(chǎn)價(jià)格或評估價(jià)格的80%，貸款擔(dān)保期限最長為10年，低率月息1％起，依銀行審核條件而定。</p><p>　　保險(xiǎn)公司也屬于住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)主體之一，加快發(fā)展保險(xiǎn)公司

84、房貸產(chǎn)品對于消費(fèi)信貸市場的穩(wěn)定發(fā)展。例如，?？等藟郾ｋU(xiǎn)有限公司推出了“穩(wěn)居一生”房貸豁免至尊保障計(jì)劃，它不同于其他的傳統(tǒng)房貸產(chǎn)險(xiǎn)。大部分老百姓購買住房，都需要向銀行貸款，如果因意外、疾病身故或者全殘，無法繼續(xù)償還貸款的話，他還沒有還完貸款的房子有可能被銀行查封或者被拍賣。如果購買了“穩(wěn)居一生”房貸壽險(xiǎn)的話，當(dāng)出現(xiàn)以上情況的話，保險(xiǎn)公司會(huì)幫助償還剩余貸款，而房屋仍然屬于客戶自己。該產(chǎn)品是?？等藟郾ｋU(xiǎn)公司專門為購房者提供的一種保障服務(wù)，幫助

85、購房者規(guī)避由于人身風(fēng)險(xiǎn)而造成的不能償還房屋貸款的風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　而且當(dāng)今社會(huì)科技網(wǎng)路技術(shù)迅猛發(fā)展，網(wǎng)路貸款平臺(tái)也越來越受到消費(fèi)者的青睞。網(wǎng)路貸款平臺(tái)的優(yōu)點(diǎn)有：手續(xù)簡單，審批快捷，一筆申請推薦多家機(jī)構(gòu)，成功率高；實(shí)時(shí)在線查詢貸款進(jìn)度，真正做到輕松貸款，足不出戶。例如上海的易貸中國，就是網(wǎng)路貸款平臺(tái)的成功范例。易貸中國是以大量的合作機(jī)構(gòu)為基礎(chǔ)，為客戶匹配最合適、利率最低的產(chǎn)品，并盡可能為客戶減少貸款辦理環(huán)

86、節(jié)中不必要的費(fèi)用支出。通過易貸中國申請個(gè)人信用類貸款無需任何服務(wù)費(fèi)用，全程100%免費(fèi)服務(wù)。浙江省也可以借鑒上海易貸中國這個(gè)成功的案例，建立屬于浙江省自己的網(wǎng)路貸款平臺(tái)。</p><p>　　4.2.2 細(xì)化住房消費(fèi)信貸的種類</p><p>　　在當(dāng)今的個(gè)人住房消費(fèi)信貸市場上，存在著不同類型的貸款申請人，而每一種類型的貸款申請人可用于還款的現(xiàn)金又各自不同。為了使其可能用于還款的現(xiàn)金流與實(shí)

87、際的償還貸款的現(xiàn)金流相吻合，就需要有不同的抵押貸款方式來滿足其要求。這就需要根據(jù)細(xì)分市場的原則，逐步推出多元化的住房金融工具，提供適應(yīng)不同年齡、不同收入群體借款人需要的多樣化的貸款品種系列。例如，中國建設(shè)銀行推出的“樂得家”是建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款的品牌產(chǎn)品，旨在支持個(gè)人在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買、大修各類型住房，提高個(gè)人住房支付能力。中國農(nóng)業(yè)銀行推出的無擔(dān)保無抵押，低利率4.86%起，50萬高額個(gè)人信用貸款。</p><

88、p>　　中國農(nóng)業(yè)銀行推出的金鑰匙“安居好時(shí)貸”個(gè)人貸款系類產(chǎn)品，是農(nóng)業(yè)銀行的一個(gè)明星品牌，主要包括個(gè)人住房循環(huán)貸款、個(gè)人住房接力貸款、個(gè)人住房與公積金組合貸款、個(gè)人住房一手貸款、個(gè)人住房貸款還款假日計(jì)劃、置換式個(gè)人住房貸款等等。</p><p>　　4.2.3 提高金融機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量</p><p>　　首先，作為住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展主體——各類銀行和專業(yè)性的金融公司，都要在內(nèi)部管理

89、上應(yīng)明確各部門的責(zé)權(quán)和分工，加強(qiáng)信貸部門和其他部門之間的聯(lián)系，舉辦各種業(yè)務(wù)培訓(xùn)和行業(yè)之間的交流，提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)。而且還可以制定相應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施，充分調(diào)動(dòng)信貸人員的積極性。例如對于選定的客戶優(yōu)良、發(fā)放貸款認(rèn)真負(fù)責(zé)、貸款相關(guān)效益顯著的信貸人員，就可以采取多種有效方式給予獎(jiǎng)勵(lì)；對個(gè)貸工作操作失誤的工作人員，要區(qū)別不同情況，嚴(yán)格遵守規(guī)范化的管理措施，給予懲罰。</p><p>　　其次，浙江省的銀行等金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該要

90、一步簡化居民辦理按揭貸款的手續(xù)，減少各項(xiàng)的費(fèi)用，鼓勵(lì)居民購房貸款。雖然基于安全性考慮，申請貸款的程序必須要復(fù)雜點(diǎn)。但為了減輕借款人的精力損耗，貸款機(jī)構(gòu)應(yīng)提供更為專業(yè)化、程序化、標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)，盡量減少借款人的工作量，縮短審批時(shí)間，促使廣大消費(fèi)者不僅會(huì)有貸款意愿，而且易于付諸實(shí)踐。銀行還可適應(yīng)不同居民的需要分別采用遞進(jìn)還款、月均還款、遞減還款的方式，根據(jù)職工年齡不同貸款期限不同，接近退休年齡的工人貸款期限稍短一些；年輕的國家公務(wù)員和企事業(yè)單

91、位工作人員貸款期限可長達(dá)30年以上。</p><p>　　4.2.4 加強(qiáng)商業(yè)銀行個(gè)人住房消費(fèi)信貸的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管</p><p>　　個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理是商業(yè)銀行整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理中的一部分，商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管機(jī)制又直接影響消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展。因此，加強(qiáng)商業(yè)銀行個(gè)人住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管成為目前各大銀行的工作重點(diǎn)之一。</p><p>　　首先，要建立一個(gè)統(tǒng)一的個(gè)人住房貸款風(fēng)

92、險(xiǎn)管理網(wǎng)絡(luò)體系。具體做法是：統(tǒng)一業(yè)務(wù)操作平臺(tái)，改變目前個(gè)人住房貸款手工和分地區(qū)核算管理模式，建立全部統(tǒng)一的基本核算管理模式，避免由于操作平臺(tái)差異造成個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的地區(qū)差異性；通過集中數(shù)據(jù)來集中對客戶的監(jiān)管；兼顧地區(qū)差異，避免由于手工操作和分地區(qū)管理帶來的操作風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　其次，不斷完善房地產(chǎn)評估制度。個(gè)人住房貸款一般期長，抵押物的評估價(jià)值的高低對于商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理具有重要的參考價(jià)值。因此，各

93、大銀行應(yīng)該找一個(gè)較權(quán)威性的中介機(jī)構(gòu)，監(jiān)督并規(guī)范評估行為。</p><p>　　4.3 加強(qiáng)消費(fèi)者信用體系建設(shè)</p><p>　　主要是從以下兩方面來加強(qiáng)消費(fèi)者信用體系建設(shè)：</p><p>　　(1) 轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)消費(fèi)觀念，形成健康、合理的住房消費(fèi)心理</p><p>　　首先，政府、銀行金融機(jī)構(gòu)專業(yè)性金融公司要加大宣傳力度，增強(qiáng)居民的信用消費(fèi)

94、觀念。大力宣傳發(fā)展健康、合理的消費(fèi)信貸對于擴(kuò)大內(nèi)需、有效刺激消費(fèi)、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展有著重大的意義。 2009年中國人民（銀行工作會(huì)議中強(qiáng)調(diào)“鼓勵(lì)合理發(fā)展消費(fèi)信貸，落實(shí)和制定有關(guān)信貸政策措施，有針對性地培育和鞏固消費(fèi)信貸增長點(diǎn)，支持居民解決和改善住房條件”。浙江省也積極引導(dǎo)居民樹立與現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)狀況相適應(yīng)的正確消費(fèi)觀念，逐步改變傳統(tǒng)的“儲(chǔ)蓄—購物—儲(chǔ)蓄”的消費(fèi)方式，提倡新型的“貸款—購物—還債”的消費(fèi)方式，真正意義上是在思想意識(shí)

95、上接受住房消費(fèi)信貸這一新生事物，擴(kuò)大即期消費(fèi)。</p><p>　　其次，要提高金融部門的服務(wù)意識(shí)，廣泛地向全省居民宣傳發(fā)展健康、合理的住房消費(fèi)信貸的重要意義及業(yè)務(wù)操作具體方法，加強(qiáng)該業(yè)務(wù)的咨詢服務(wù)力度，消除全省居民的顧慮，正確引導(dǎo)全省居民的住房信用消費(fèi)行為。</p><p>　　(2)提升消費(fèi)者自身理財(cái)能力和信用意識(shí)</p><p>　　首先，作為房地產(chǎn)市場交易的

96、主體——居民，在整個(gè)住房消費(fèi)過程中需要提高自身的理財(cái)能力，樹立正確的消費(fèi)觀念，合理進(jìn)行住房消費(fèi)，選擇合理的住房消費(fèi)信貸產(chǎn)品。在房地產(chǎn)交易市場上，購房者也跟銀行等金融機(jī)構(gòu)和專業(yè)性金融公司一樣，都需要防范消費(fèi)信貸市場上產(chǎn)生的利率風(fēng)險(xiǎn)，這就要求購房者在貸款購買房屋時(shí)應(yīng)根據(jù)自己的需求特點(diǎn)、經(jīng)濟(jì)狀況、投資理財(cái)?shù)奶攸c(diǎn)以及收入變化預(yù)期來決定自己的貸款方案，選擇適合自己的住房消費(fèi)信貸產(chǎn)品。</p><p>　　其次，在當(dāng)今的信用

97、經(jīng)濟(jì)時(shí)代中，誠信的社會(huì)價(jià)值也越來越受到重視，在申請個(gè)人信貸業(yè)務(wù)時(shí)，有著不良信用記錄的客戶將會(huì)遇到“高門檻”，甚至被拒貸。因此，就要求消費(fèi)者在享用住房消費(fèi)信貸的同時(shí)要注重提高自己的風(fēng)險(xiǎn)管理能力和信用意識(shí)，通過利用自身的信用來合理理財(cái)，提高自己的生活品質(zhì)，享受更多的生活便利。</p><p><b>　　結(jié) 論</b></p><p>　　本文根據(jù)國內(nèi)外個(gè)人住房消費(fèi)信貸

98、業(yè)務(wù)，主要分析了浙江省個(gè)人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展現(xiàn)狀、趨勢以及存在的問題，并提出了發(fā)展浙江省個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的對策建議。通過本文研究，得出以下結(jié)論：</p><p>　　個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)作為個(gè)人銀行業(yè)務(wù)的一種，是各大商業(yè)銀行重要的一項(xiàng)資產(chǎn)業(yè)務(wù)。這項(xiàng)業(yè)務(wù)開展的如何，貸款質(zhì)量以及能否安全回收，與銀行盈利能力的高低及銀行的社會(huì)形象息息相關(guān)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，特別是融資渠道多樣化的今天，其風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)防范的措施亦越來越復(fù)

99、雜。因此，我國商業(yè)銀行必須盡快建立和健全個(gè)人信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范管理體系，加強(qiáng)對個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的操作風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)等可能招致造成資產(chǎn)損失的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制。進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)文化和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建立科學(xué)的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)信息管理系統(tǒng)，從而實(shí)現(xiàn)銀行經(jīng)濟(jì)價(jià)值的最大化。</p><p>　　此外，我們還應(yīng)該積極拓寬思路，學(xué)習(xí)國外先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)以減少個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，積極鼓勵(lì)采取市場化的手段轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，推進(jìn)資產(chǎn)證券化

100、市場的發(fā)展，比如開展個(gè)人住房抵押貸款證券化，以調(diào)節(jié)銀行短存長貸的結(jié)構(gòu)匹配，緩解銀行流動(dòng)性壓力，增強(qiáng)銀行整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力。專業(yè)性金融公司要不斷創(chuàng)新，生產(chǎn)出更多適合廣大城鄉(xiāng)居民的個(gè)人住房消費(fèi)信貸產(chǎn)品。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1]任麗娜．商業(yè)銀行住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制體系構(gòu)建及對策[J]．中國商界，2010(2)．</p>

101、;<p>　　[2]浙江省統(tǒng)計(jì)局．浙江統(tǒng)計(jì)年鑒[M]．北京：中國統(tǒng)計(jì)出版社，2009．</p><p>　　[3]徐艷．淺析我國商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的若干問題[J]．青島職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào), 2009．</p><p>　　[4]冷潔．我國住房信貸風(fēng)險(xiǎn)、原因及其防范[J]．科技廣場，2009．</p><p>　　[5]馬宇．我國個(gè)人住房抵押貸款

102、違約風(fēng)險(xiǎn)影響因素的實(shí)證研究[J]．統(tǒng)計(jì)研究，2009(5)．</p><p>　　[6]符浩勇，李力．制約縣域消費(fèi)信貸發(fā)展的問題及政策建議[J]．海南金融，2009(5)．</p><p>　　[7]張滿紅，許黎莉．制約我國消費(fèi)信貸發(fā)展原因及對策分析[J]．北方經(jīng)濟(jì)，2009(2)．</p><p>　　[8]張橋云，吳靜．美國住房抵押貸款市場：風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與回流、擴(kuò)散

103、與放大機(jī)制[J]．經(jīng)濟(jì)學(xué)家，2009(2)．</p><p>　　[9]朱曉磊，姚佳．美國次貸危機(jī)對我國消費(fèi)信貸法律規(guī)制的重思[J]．法學(xué)論叢，2009．</p><p>　　[10]劉長濱，周霞．房地產(chǎn)金融學(xué)[M]．北京：中國電力出版社，2008．</p><p>　　[11]張生玲，張麗平．我國外貿(mào)體制改革三十年理論回顧[J]．國際貿(mào)易，2008(7)．<

104、/p><p>　　[12]聶世宇．商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理研究[D]．長沙：湖南大學(xué)，2007．</p><p>　　[13]張紅，殷虹．中國房地產(chǎn)金融[M]．北京：清華大學(xué)出版社，2007．</p><p>　　[14]中國人民銀行金融市場司．信貸政策調(diào)研與金融市場分析[M]．北京：中國金融出版社，2007．</p><p>　　[15

105、]劉洪亮．我國個(gè)人住房消費(fèi)信貸時(shí)常發(fā)展中的問題及對策研究[D]．北京：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，2007.</p><p>　　[16]王濟(jì)川，郭志剛. Logistic回歸模一型一方法與應(yīng)用[M]．北京：高等教育出版社，2001．</p><p>　　[17]周喆．央行報(bào)告：10月個(gè)人住房貸款低位運(yùn)行[EB/OL]．</p><p>　　http://bank.jrj.c