三居小戶型限價商品房戶型設(shè)計實例

1、<p>　　三居小戶型限價商品房戶型設(shè)計實例</p><p>　　隨著國家住宅配套政策的逐漸完善，越來越多的保障房項目開工了，而隨之而來的問題也愈加增多，如何能在有限的空間內(nèi)做到戶型功能區(qū)合理劃分、動線分明、干濕分離、居住舒適，成了做設(shè)計工作的同志們首要面對的問題。下面就結(jié)合本人的實際經(jīng)驗以某市中環(huán)時代小區(qū)為例，闡述一下限價商品房的戶型方案設(shè)計過程。 </p><p>　　既然限

2、價商品房與真正的商品房有很多相似之處，那我們就來討論如何在限價商品房規(guī)定的設(shè)計條件基礎(chǔ)上做到商品房的品質(zhì)而更加利于銷售。眾所周知，限價商品房的核心目的是解決城市中低水平百姓的住房問題，而不是追求卓越的生活品質(zhì)和環(huán)境，因此在規(guī)劃條件上會做出一些限制，目的是提高保障房的數(shù)量，讓更多百姓受益；一般情況是這樣的；該地塊70%的戶型必須為兩室戶型；所有戶型的套內(nèi)面積小于90平米；基于此，考慮到該部分保障房的業(yè)主為中低收入人群，而非較低收入人群，因

3、此，還是考慮加入一部分三室戶型設(shè)計以滿足一些中檔收入，滿足限價房購買條件的家庭的改善型需求。那么問題就來了，套型面積小于90平米，如何能做到三室戶型呢？這里首先要講一個概念，商品房的套型面積并不是建筑面積；戶型的建筑面積是包括套型面積和公攤面積；公攤面積大家都很熟悉，包括疏散樓梯間面積、電梯井道面積、各類管井面積、公共前室面積、首層入口門廳面積、地下室配電間面積、屋面電梯機房及消防水箱間面積，這些面積按照服務(wù)范圍而進行分攤，得到公攤面積

4、。而套型面積是包括戶內(nèi)的墻體面積；例如兩戶之間的墻就一家算一半，因此說套型面積要小于銷售的建筑面積，而大于戶內(nèi)的純</p><p>　　根據(jù)規(guī)劃條件確定樓座單層的面積； </p><p>　　首先先說大的條件；經(jīng)過認真研讀規(guī)劃條件，綜合小區(qū)地塊土地面積、容積率、建筑密度、出房率、日照間距系數(shù)、商業(yè)非經(jīng)營性公建配比等參數(shù)，大致將樓座分成27棟，這27棟樓，有5座是六層的磚砌體框混樓結(jié)構(gòu)最高6

5、層，有9棟為聯(lián)拼小高層（9-11）層不等、另外，有12棟18層的高層戶型，建筑檐口在50米以內(nèi)；最后還需要配建一棟配套公建，包括一些功能房間、按政府要求配置非經(jīng)營性公建以及一些配套商業(yè)等。這里加一句，之所以這么分是在考慮開發(fā)商利益與業(yè)主居住品質(zhì)相協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上；舉個簡單的例子，小高層為什么要做到11層以下，因為如果加到12層就需要配置兩部電梯，那樣出房率將大大降低；另外如果18層要增加一層的話，一個是對日照間距不好，后面的樓要大幅度的加大

6、間距，其次，這樣一來按照規(guī)范就要加兩部疏散樓梯間，業(yè)主的出房率也會受到影響；經(jīng)過以上方案推演，我們將三室戶型鎖定在高層的位置，也就是12棟高層左右兩側(cè)；每層高層的標準層面積經(jīng)測算為350平米左右，也就是加上公共空間4個戶型的總建筑面積要控制在350平米左右； </p><p>　　根據(jù)單層樓座的面積進行戶型排布； </p><p>　　目前主流的住宅樓型在立面上以“丁”字為主，這樣做的好處

7、有三。1、結(jié)構(gòu)類型比較穩(wěn)定；2、面寬比較小，這樣在滿足日照間距情況下，利于樓座排布，在本市戶型除了要滿足日照間距系數(shù)以及大寒日日照時間以外，日照面樓座間距還必須滿足1.2倍樓座面寬。3、外戶型各有千秋（一般三室戶型在兩側(cè)，但是考慮到面寬的影響只允許臥室在陽面，客廳在陰面）。而兩室戶型恰好都在陽面，可以滿足客廳和臥室的同時采光。之前咨詢過一個專業(yè)做策劃的公司，他們的結(jié)論是戶型的客廳如果在陽面當然更好，如果在陰面也有他的存在必然。這里面需要

8、考慮兩類人群；一類是年輕人，他們一般白天都在上班，只有晚上回家，甚至還要經(jīng)常加班，因此客廳采光對他們來說并不是十足的重要，更有甚者還提出，若客廳采光，在看電視的過程中還要掛上遮光布，而對于購買能力的要求，一般年輕人會更強一些，因此說本項目的三室戶型還是非常適合的；另外一類為老年人，一般老年人常年在室內(nèi)，愿意多曬太陽，而根據(jù)中國的傳統(tǒng)習慣，一般家庭的老人們寧肯把錢花在子女住房的改善上，而對自身住房品質(zhì)也不做過多要求，可以說購買能力有限，因

9、此本項目兩室戶型也正好契合他們的需求。 </p><p>　　根據(jù)現(xiàn)有情況，具體實施三室戶型方案 </p><p>　　有了第一步的方案設(shè)想，就動手打造100平米以下的三室戶型了。首先要考慮房間的功能；三室戶型顧名思義，戶型內(nèi)包括三個臥室。如果有三個臥室就意味著要做兩個衛(wèi)生間，因為使用起來會很方便。那么根據(jù)一般戶型的功能需要三室戶型要設(shè)置三個臥室、一個客廳、一個陽臺、兩個衛(wèi)生間、一個廚房、

10、一個餐廳還得有部分走廊。在套型面積不到90平米的空間內(nèi)要裝下這些，起來有些不可思議，能否做到？答案是肯定的。首先，必須熟悉從規(guī)范入手，按照GB50096-1999住宅設(shè)計規(guī)范要求房間的臥室如果設(shè)置兩個或兩個以上，那么其中一個使用面積不得小于12平米，最小不得小于6平米。廚房按照四類住宅配置，面積不得小于5平米、衛(wèi)生間面積不得小于4平米；我們先加起來大概布置一下，三個臥室的使用面積大概在12+6+8=26平米左右。這里的三個臥室當然主人房

11、最大12平米、客房8平米應該可以滿足一般規(guī)定；這一點從后期的業(yè)主入住情況及裝修情況來說是毋庸置疑的。剩下滿足規(guī)范的的6平米小臥室拿他做個廚房應該是不錯的選擇。其余廚房、衛(wèi)生間的面積是定數(shù)，按照最小尺寸配比應該就用起來很舒服了，加在一起的面積4+4+5=14平米；這樣看來如果90平米的套型</p><p>　　戶型值得總結(jié)的地方 </p><p>　　看似完美的戶型，其實也有不足之處；首先，

12、客衛(wèi)是暗衛(wèi)，之前考慮將客衛(wèi)移動到小臥室旁邊，將主衛(wèi)、小書房一起向西推齊，把客衛(wèi)變成明衛(wèi)，但是如果那樣的話，兩個衛(wèi)生間就距離過近，而在功能上有些失調(diào)。其次，在后期做施工圖的時候，室內(nèi)暖氣管網(wǎng)一定要做章魚式的而非并列式的；因為這里面大部分戶型是小戶型，就連這套三室戶型前置測量后的銷售面積僅為95.63平米，因此設(shè)計師在設(shè)計的時候往往忽略了，雖然它面積不足100平米，但是它是三室兩廳兩衛(wèi)，一共七個功能分區(qū)，需要至少8組暖氣片（客廳兩組），如果

13、做成并聯(lián)的，中間的幾組暖氣片沒有壓差，到冬天供暖的時候效率會低一些，除非用戶自己改為地采暖。最后要說的就是處了除了這個三室戶型，在這一層中的另外三個戶型分別設(shè)計為一個三室兩廳兩衛(wèi)和兩個兩室兩廳一衛(wèi)，綜合出房率在83.17；這已經(jīng)是很完美的數(shù)據(jù)，在商品房中也不容做到；這些所犧牲的就是公共前室和管井的局促，都是按照規(guī)范最低標準留的，在后期水暖電設(shè)計中捉襟見肘，以后在做建筑方案設(shè)計的同時要考慮到后期水暖電設(shè)計師的管線路由情況。 </p&