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文檔簡介
1、<p> 論析我國房地產(chǎn)工程造價(jià)管理中的幾點(diǎn)問題</p><p> 摘要:對房地產(chǎn)工程造價(jià)的有效控制,不僅要優(yōu)化建設(shè)方案、設(shè)計(jì)方案,而且要在工程施工的過程中采取一定的方法和措施把可能提高工程造價(jià)的因素予以解決,使工程造價(jià)在合理的范圍和核定的造價(jià)限額之內(nèi)。在整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施的過程中,最容易出現(xiàn)問題的部分便是建設(shè)工程的造價(jià)問題。在房地產(chǎn)的建設(shè)工程項(xiàng)目管理中,必須要在確保工程質(zhì)量的前提下,有效的進(jìn)行房地產(chǎn)工程
2、造價(jià)控制,盡可能的降低工程造價(jià)。下文中,筆者將從 </p><p> 關(guān)鍵詞:我國房地產(chǎn)工程造價(jià)管理;成本控制 </p><p> 工程造價(jià)的有效控制的重點(diǎn)在于項(xiàng)目決策階段和設(shè)計(jì)階段,應(yīng)該采取價(jià)值工程等一系列有效的方法優(yōu)化設(shè)計(jì)方案、控制工程造價(jià)。做好房地產(chǎn)工程造價(jià)控制工作關(guān)鍵是針對房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)存在的問題和工程造價(jià)失控的原因,通過調(diào)查評估、方案招標(biāo)、設(shè)計(jì)比選、方案優(yōu)化、限額設(shè)計(jì)、施
3、工招投標(biāo)、建立工程造價(jià)信息管理系統(tǒng)、工程決算二審制等措施,做好房地產(chǎn)工程造價(jià)事前、事中、事后控制工作。這樣才能把房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)控制在一個(gè)合理水平,實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的最大化。建設(shè)工程造價(jià)實(shí)際上就是指在某項(xiàng)工程建設(shè)上所花費(fèi)的全部費(fèi)用。即建設(shè)項(xiàng)目投資中固定資產(chǎn)的費(fèi)用和形成的無形資產(chǎn)和流動(dòng)資金的次性費(fèi)用的總和,也就是說在工程項(xiàng)目中花費(fèi)的有形的財(cái)產(chǎn)和無形的資產(chǎn)均是建設(shè)工程造價(jià)里的一部分。所以,這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須始終將工程造價(jià)控制貫
4、穿于工程建設(shè)的全過程。 </p><p> 一、我國房地產(chǎn)工程造價(jià)管理中的主觀因素分析 </p><p> 1.對工程設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制不夠重視 </p><p> 現(xiàn)如今,還有不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對工程設(shè)計(jì)的造價(jià)控制不夠重視或控制不當(dāng)。只將控制設(shè)計(jì)費(fèi)作為設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn)的時(shí)有發(fā)生。大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商不按照國家規(guī)定的費(fèi)用支付設(shè)計(jì)費(fèi),將設(shè)計(jì)師應(yīng)得的費(fèi)用壓得很低
5、。設(shè)計(jì)周期太短,設(shè)計(jì)方案沒有經(jīng)過充分優(yōu)化,會(huì)導(dǎo)致圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量不高,加上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這一階段的投入也不足,導(dǎo)致在工程設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制工作基本沒有開展或開展程度大打折扣。有的房地產(chǎn)公司直接采用邀請的方式進(jìn)行招標(biāo),削弱了競爭力;還有的房地產(chǎn)公司直接采取議價(jià)的這種方式,導(dǎo)致項(xiàng)目的造價(jià)估算不精準(zhǔn),投資的方案不合理。 </p><p> 2.合同管理對工程造價(jià)控制的意識不夠強(qiáng)烈 </p><p&
6、gt; 合同管理是一項(xiàng)長期性工作。在現(xiàn)實(shí)中,重招標(biāo)、輕合同談判的情形時(shí)有發(fā)生。合同洽談沒有必要的時(shí)間投入、人力投入。有很多工程合同文本不夠嚴(yán)謹(jǐn),甚至不采用、借鑒具有行業(yè)示范文本。合同里包含的條款不夠嚴(yán)謹(jǐn)、全面、準(zhǔn)確,工程造價(jià)問題和相關(guān)費(fèi)用的計(jì)算等爭議很大。部分施工單位找各種各樣的理由、想方設(shè)法的要求增加工程造價(jià)。如遇原材料價(jià)格出現(xiàn)較大幅度上漲等情況,有些施工單位干脆停止施工,與開發(fā)商進(jìn)行討價(jià)還價(jià)。如果開發(fā)商的合同管理意識強(qiáng)烈,就會(huì)在很
7、大程度上減少因這種情況引起的工程造價(jià)上升。 </p><p> 二、我國房地產(chǎn)工程造價(jià)管理中的客觀因素分析 </p><p> 1.在項(xiàng)目決策階段,對投資估算的準(zhǔn)確性差 </p><p> 很多房地產(chǎn)企業(yè)對工程造價(jià)的事前準(zhǔn)備不充分。如在新材料的選用、地方材料和特種材料的選擇方面信息不對稱。管技術(shù)、不管經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。對工程造價(jià)管理造成了不利影響。在項(xiàng)目的建
8、設(shè)書階段,對投資的估算經(jīng)審批后將作為此項(xiàng)目工程造價(jià)的控制指標(biāo)。投資估算的準(zhǔn)確性差,主要有三方面的原因。一是,一般以經(jīng)濟(jì)分析和設(shè)計(jì)的方案為主,工程量不大明確,主要力量沒有集中在工程造價(jià)問題上,造成投資估算的準(zhǔn)確性很差。二是,建設(shè)單位對工程的流程和設(shè)計(jì)方案的理解不夠透徹,導(dǎo)致對工程費(fèi)用的估算沒有把握,最終產(chǎn)生估算不準(zhǔn)確的問題。三是,有些建設(shè)單位為了所報(bào)的項(xiàng)目能夠被批準(zhǔn),故意將估算費(fèi)用壓低,這樣就導(dǎo)致了投資費(fèi)用估算的不準(zhǔn)確。 </p&g
9、t;<p> 2.在勘察設(shè)計(jì)階段,工程造價(jià)失控 </p><p> 一是對于地質(zhì)的勘察不夠深入和仔細(xì)。當(dāng)設(shè)計(jì)的方案開始實(shí)施時(shí),才發(fā)現(xiàn)原本設(shè)計(jì)的方案不符合此處的地基情況,只有變更設(shè)計(jì)的方案才能使工程得到實(shí)施。二是,設(shè)計(jì)方案決定工程施工中投入的人力、物力、財(cái)力的多少,設(shè)計(jì)質(zhì)量直接影響著工程建設(shè)費(fèi)用的多少。但是,設(shè)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)意識薄弱,沒有將工程的造價(jià)控制問題作為工作重點(diǎn),這也直接影響了工程造價(jià)的增加
10、。三是不能夠嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序?qū)嵤?,邊勘察、邊設(shè)計(jì)、邊施工,直接導(dǎo)致工程的造價(jià)失控。 </p><p> 3.在工程的施工階段,工程造價(jià)失控 </p><p> 一是,施工承包的合同不夠嚴(yán)謹(jǐn),缺陷較多,而且在施工過程中的一些索賠費(fèi)用也直接增加了工程造價(jià)。在施工的過程中,結(jié)構(gòu)的改變和裝修檔次的提高導(dǎo)致裝修材料費(fèi)用的增多,這都會(huì)導(dǎo)致工程造價(jià)增加。不僅如此,如果在變更結(jié)構(gòu)等出現(xiàn)其他的問題,
11、還將對其他問題進(jìn)行索賠,甚至出現(xiàn)停工的現(xiàn)象。二是,房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人員大多是從設(shè)計(jì)人員、施工管理人員等轉(zhuǎn)職過來的,相對比較缺乏經(jīng)濟(jì)意識。三是缺乏對設(shè)計(jì)單位的監(jiān)督制度。只有在設(shè)計(jì)單位建立嚴(yán)密的監(jiān)督制度,才能在出現(xiàn)問題的時(shí)候得到及時(shí)的糾正,將損失減少到最小。 </p><p> 三、我國房地產(chǎn)工程造價(jià)的管理措施分析 </p><p> 1.項(xiàng)目工程造價(jià)的事前控制 </p>&l
12、t;p> 項(xiàng)目工程造價(jià)事前造價(jià)的重點(diǎn)是項(xiàng)目決策階段的工程造價(jià)控制。投資決策是產(chǎn)生工程造價(jià)的源頭,這一階段的耗資雖然只約占總投資額的0.5%至3%,但卻對工程造價(jià)產(chǎn)生決定性的影響。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)顯示,此階段對工程造價(jià)的影響高達(dá)80%至90%。在這個(gè)階段重點(diǎn)是做好市場調(diào)查、項(xiàng)目評估、設(shè)計(jì)方案招標(biāo)及比選、做好項(xiàng)目可行性分析。 </p><p> 2.項(xiàng)目工程造價(jià)的事中控制 </p><p>
13、; 項(xiàng)目工程造價(jià)的事中控制重點(diǎn)是設(shè)計(jì)階段和施工招標(biāo)及實(shí)施階段。做好設(shè)計(jì)階段的成本控制,首先要選擇一家好的設(shè)計(jì)單位,其次運(yùn)用價(jià)值工程對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化,推行限額設(shè)計(jì)。技為使限額設(shè)計(jì)達(dá)到預(yù)期目的,參與設(shè)計(jì)人員必須是有經(jīng)驗(yàn)、懂技術(shù)經(jīng)濟(jì)的設(shè)計(jì)師,其設(shè)計(jì)的成果必須是實(shí)用、先進(jìn),而且造價(jià)合理。建設(shè)單位可以以競爭方式擇優(yōu)確定施工單位,使工程造價(jià)得到比較合理的控制。施工招投標(biāo)階段是造價(jià)控制的重點(diǎn):一是工程項(xiàng)目招標(biāo)文件的編制,應(yīng)該做到內(nèi)容嚴(yán)謹(jǐn)、完整、準(zhǔn)
14、確,所提招標(biāo)條件應(yīng)公平合理,符合有關(guān)規(guī)定。二是要編制好標(biāo)底,工程標(biāo)底要保證質(zhì)量,把工程標(biāo)底控制在合理造價(jià)的下限,應(yīng)反復(fù)審查造價(jià)水平的合理性,是否在投資控制的范圍內(nèi)。三是中標(biāo)后合同條款的簽訂應(yīng)合理。建立有效的工程造價(jià)信息管理系統(tǒng),做好工程造價(jià)的動(dòng)態(tài)實(shí)現(xiàn)控制工作,及時(shí)的掌握市場動(dòng)態(tài),掌握價(jià)格變動(dòng)的趨勢,做好施工圖會(huì)審,加強(qiáng)合同管理。 </p><p> 3.項(xiàng)目工程造價(jià)的事后控制 </p><p
15、> 做好工程決算是工程造價(jià)事后控制的重點(diǎn)。堅(jiān)持以現(xiàn)行的計(jì)價(jià)規(guī)范為依據(jù),按照施工合同和招標(biāo)文件的規(guī)定,根據(jù)竣工圖、結(jié)合現(xiàn)場簽證和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核。要深入現(xiàn)場,掌握工程動(dòng)態(tài),了解工程是否按圖紙和工程變更施工,是否有的治商沒有施工,是否有已經(jīng)去掉的部分沒有變更通知,是否有在變更的基礎(chǔ)上又變了,細(xì)致認(rèn)真的核對,確保工程結(jié)算的質(zhì)量,提高投資效益。采取二審終審制,嚴(yán)格控制每個(gè)環(huán)節(jié),層層把關(guān),使工程造價(jià)經(jīng)濟(jì)合理。通過竣工決算反映工程實(shí)際造價(jià)和
16、控制效果的文件。及時(shí)總結(jié)分析建設(shè)過程的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),發(fā)現(xiàn)工程造價(jià)管理中的薄弱點(diǎn),提供造價(jià)控制能力。 </p><p> 綜上所述,房地產(chǎn)企業(yè)要求房地產(chǎn)項(xiàng)目工期短、投資效益好,能夠時(shí)項(xiàng)目投資的費(fèi)用進(jìn)行有效的控制,從施工技術(shù)、材料使用、工程招標(biāo)等多方面降低工程造價(jià),從而提高房地產(chǎn)的投資效益和社會(huì)效益。對于房地產(chǎn)成本的控制,主要可以從土地成本、前期費(fèi)用、管理成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、工程成本等方面著手。 </p>&
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