供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下的土地儲(chǔ)備供應(yīng)制度研究

1、<p>　　供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下的土地儲(chǔ)備供應(yīng)制度研究</p><p><b>　　詹希平，劉昉</b></p><p>　?。ê先f(wàn)源評(píng)估咨詢有限公司，長(zhǎng)沙 410000）</p><p>　　摘要：土地儲(chǔ)備制度與土地供應(yīng)制度是與供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革緊密相關(guān)的兩種土地制度。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革視角下土地儲(chǔ)備與供應(yīng)制度存在的關(guān)鍵問(wèn)題有：過(guò)分追求

2、土地儲(chǔ)備規(guī)模，導(dǎo)致土地儲(chǔ)備資金負(fù)擔(dān)增大；過(guò)分重視經(jīng)營(yíng)性用地的儲(chǔ)備與供應(yīng)，造成土地儲(chǔ)備與供應(yīng)調(diào)控職能缺位；政府壟斷的土地供應(yīng)制度，容易造成供需失配；土地儲(chǔ)備與供應(yīng)的法律法規(guī)尚不健全，容易造成土地市場(chǎng)的混亂。推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的土地儲(chǔ)備與供應(yīng)制度的改革對(duì)策：適度控制土地儲(chǔ)備規(guī)模，消化土地庫(kù)存；合理確定土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)供需均衡；打破政府壟斷局面，調(diào)動(dòng)多方積極性；建立完善的法律體系，確保土地儲(chǔ)備與供應(yīng)制度有法可依。</p>&

3、lt;p>　　關(guān)鍵詞：供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革；土地儲(chǔ)備制度；土地供應(yīng)制度；改革對(duì)策</p><p>　　中圖分類(lèi)號(hào)：F301.2；F062.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)： 1672-6995（2018）05-0000-00</p><p>　　DOI：10.19676/j.cnki.1672-6995.000038</p><p>　　Research o

4、n Land Storage and Supply System under the Background of Supply-side Structural Reform</p><p>　　ZHAN Xiping, LIU Fang</p><p>　　(Hunan Wanyuan Assessment and Consultant Co.,Ltd, Changsha 410000,C

5、hina)</p><p>　　Abstract: Land storage system and supply system are two systems closely relate to supply-side structural reform. From the view of supply-side structural reform, two systems have following key

6、problems: over-pursuing land storage sizes and leading to the increasing pressure of land storage capital, over-valuing storage and supply of profit-oriented land and leading to the absence of government regulation, the

7、government-monopolized land storage system easily leading to the unbalance of land suppl</p><p>　　Key words: supply-side structural reform; land storage system; land supply system; reform measures</p>

8、<p><b>　　0 引言</b></p><p>　　為了更好地適應(yīng)和引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，習(xí)近平總書(shū)記于2015年11月中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上首次提出“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”的概念。同年，《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃的建議》也明確提出，“要優(yōu)化土地等要素的配置，推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，是指以提高供給質(zhì)量為出發(fā)點(diǎn)，以改革為核心路徑推

9、進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，矯正要素配置扭曲，擴(kuò)大有效供給，提高供給結(jié)構(gòu)對(duì)需求變化的適應(yīng)性和靈活性，提高全要素生產(chǎn)率，從而更好地滿足人民需要，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)健康發(fā)展。土地是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間載體，土地市場(chǎng)供給側(cè)涉及土地規(guī)劃、整治、儲(chǔ)備、流轉(zhuǎn)和利用等環(huán)節(jié)，以及其中所對(duì)應(yīng)的土地供應(yīng)制度、土地用途管制制度、土地收儲(chǔ)制度和土地收益分配制度(土地稅費(fèi)制度) 。土地市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，就是通過(guò)改革土地供給制度，創(chuàng)新土地供給方式，推進(jìn)用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整，來(lái)進(jìn)一步釋放

10、土地要素紅利，進(jìn)而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。</p><p>　　從已有土地相關(guān)制度與供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的研究成果來(lái)看，大多集中在土地供應(yīng)制度改革與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的研究、土地供應(yīng)政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的關(guān)系研究、土地政策的創(chuàng)新試點(diǎn)研究和土地管理制度創(chuàng)新研究等方面。對(duì)于供給側(cè)所涉及的土地制度研究不夠全面，特別是在實(shí)際運(yùn)用土地制度推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等方面，還缺乏針對(duì)性的研究。為此，本文通過(guò)對(duì)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革與土地儲(chǔ)備和供應(yīng)制度

11、的關(guān)系探討，來(lái)剖析現(xiàn)行土地儲(chǔ)備與供應(yīng)制度中存在的問(wèn)題，試圖通過(guò)創(chuàng)新土地儲(chǔ)備與供應(yīng)制度來(lái)推動(dòng)土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。</p><p>　　1供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革對(duì)土地儲(chǔ)備與供應(yīng)提出的要求</p><p>　　隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，習(xí)近平總書(shū)記在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上就供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革提出了 “化解過(guò)剩產(chǎn)能、降低企業(yè)成本、防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)去庫(kù)存”等 “四個(gè)殲滅戰(zhàn)”。這“四個(gè)殲滅戰(zhàn)”如何打，

12、從土地儲(chǔ)備方面來(lái)看：首先要加快消化庫(kù)存和閑置儲(chǔ)備土地，促進(jìn)儲(chǔ)備土地的可持續(xù)發(fā)展；其次要調(diào)動(dòng)多方積極性，優(yōu)化土地資源配置；再者還要規(guī)范土地儲(chǔ)備行為，嚴(yán)控儲(chǔ)備土地金融風(fēng)險(xiǎn)。從土地供應(yīng)方面來(lái)看：供給制度上，要?jiǎng)?chuàng)新完善供給制度；土地供應(yīng)上，要合理調(diào)節(jié)土地供應(yīng)規(guī)模，加快調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，改革土地供應(yīng)方式，提高土地使用效率；市場(chǎng)供求上，要在“控量”的基礎(chǔ)上激發(fā)新的市場(chǎng)需求，從而促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)。實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備與供應(yīng)的動(dòng)態(tài)平衡，促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配

13、置才是土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的應(yīng)有之義。</p><p>　　2 供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革視角下土地儲(chǔ)備與供應(yīng)制度關(guān)鍵問(wèn)題分析</p><p>　　土地儲(chǔ)備制度，是指在土地未投入使用之前，由政府直接或委托相關(guān)機(jī)構(gòu)，對(duì)城市土地進(jìn)行統(tǒng)一收購(gòu)儲(chǔ)備，再統(tǒng)一供應(yīng)的制度。土地儲(chǔ)備制度對(duì)土地資源的優(yōu)化配置會(huì)產(chǎn)生重要影響。土地供應(yīng)制度，是土地一級(jí)市場(chǎng)通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌和協(xié)議出讓等手段投放土地的制度，包括土地的供應(yīng)

14、方式、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)節(jié)奏等。土地供應(yīng)制度對(duì)增量用地的影響更大。</p><p>　　自 2000 年實(shí)行土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度以來(lái)，我國(guó)的土地儲(chǔ)備制度不斷發(fā)展，但是目前仍處于探索階段，相關(guān)體系還不太完善。2007年12月發(fā)布的《土地儲(chǔ)備管理辦法》規(guī)定城市土地由市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門(mén)統(tǒng)一組織供地。土地一級(jí)市場(chǎng)的供給由政府壟斷，在一定程度上造成了土地供應(yīng)的低效率。土地儲(chǔ)備制度與供應(yīng)制度目前主要存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題

15、。</p><p>　　2.1過(guò)分追求土地儲(chǔ)備規(guī)模，導(dǎo)致土地儲(chǔ)備資金負(fù)擔(dān)增大</p><p>　　從各地土地儲(chǔ)備計(jì)劃編制的過(guò)程來(lái)看，在確定儲(chǔ)備土地規(guī)模時(shí)，大多數(shù)土地儲(chǔ)備管理部門(mén)都提出“多儲(chǔ)”的目標(biāo)，并且對(duì)土地儲(chǔ)備規(guī)模不斷“加碼”。實(shí)踐中，地方土地儲(chǔ)備規(guī)模過(guò)大的問(wèn)題不同程度地存在，有的地方儲(chǔ)備的土地甚至未來(lái)幾年都用不完。以湖南省株洲市本級(jí)為例，株洲市本級(jí)前三年（2014—2016年）商、住、

16、工三類(lèi)用地年均供應(yīng)量為321公頃，2017年已入庫(kù)儲(chǔ)備土地942公頃，計(jì)劃入庫(kù)儲(chǔ)備土地870公頃，按照目前的土地供應(yīng)速度，商、住、工儲(chǔ)備土地規(guī)?？梢詽M足未來(lái)5至6年的供地需求。儲(chǔ)備土地規(guī)模過(guò)大在對(duì)資源造成一定閑置的同時(shí)，也會(huì)增加地方的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。</p><p>　　2016年以前，土地儲(chǔ)備資金主要依賴于向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)舉借土地儲(chǔ)備貸款。2016年2月，四部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范土地儲(chǔ)備和資金管理等相關(guān)問(wèn)題的通知》

17、明確，“自2016年1月1日起，各地不得再向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)舉借土地儲(chǔ)備貸款”。實(shí)踐中，大量土地儲(chǔ)備貸款資金被挪作他用，土地儲(chǔ)備貸款成了政府融資的手段?！锻ㄖ废掳l(fā)后，土地融資渠道被切斷了，現(xiàn)行儲(chǔ)備資金主要來(lái)源于政府財(cái)政預(yù)算與發(fā)行政府債券，目前政府對(duì)于債券發(fā)行規(guī)模與方式還未進(jìn)行明確規(guī)定，出現(xiàn)儲(chǔ)備土地過(guò)分依賴政府財(cái)政的現(xiàn)象，加之土地儲(chǔ)備規(guī)模過(guò)大，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)不斷加重，資產(chǎn)負(fù)債率也越來(lái)越高。</p><p>　

18、　2.2過(guò)分重視經(jīng)營(yíng)性用地的儲(chǔ)備與供應(yīng)，造成土地儲(chǔ)備與供應(yīng)調(diào)控職能缺位</p><p>　　根據(jù)《湖南省土地儲(chǔ)備計(jì)劃編制實(shí)施細(xì)則（修訂本）》（湘國(guó)土資辦發(fā)﹝2017﹞37號(hào)）的要求，商服用地、住宅用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、公共管理與公共服務(wù)用地、交通運(yùn)輸用地、特殊用地、水域及水利設(shè)施用地、其他用地等8種用地類(lèi)型都應(yīng)屬于土地儲(chǔ)備計(jì)劃編制范圍。而在實(shí)際操作過(guò)程中，由于經(jīng)營(yíng)性用地的供應(yīng)能夠給地方政府帶來(lái)財(cái)政收益，致使政府在土

19、地儲(chǔ)備調(diào)控資源配置與追求土地收益之間，選擇追求土地收益而忽視了調(diào)控職能，在土地儲(chǔ)備計(jì)劃編制時(shí)，地塊的規(guī)劃用途就偏向于經(jīng)營(yíng)性用地。以湖南省常德市2017年土地儲(chǔ)備計(jì)劃編制為例，商、住、工三類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地計(jì)劃儲(chǔ)備規(guī)模占計(jì)劃儲(chǔ)備總規(guī)模的97.13%，公共管理與公共服務(wù)用地僅占計(jì)劃儲(chǔ)備總規(guī)模的2.87%，交通運(yùn)輸用地、水域及水利設(shè)施用地和其他土地均未納入當(dāng)年儲(chǔ)備計(jì)劃（圖1）。此外，該市計(jì)劃2017年供應(yīng)的儲(chǔ)備土地全部為經(jīng)營(yíng)性用地。地方政府對(duì)于經(jīng)營(yíng)

20、性用地儲(chǔ)備與供應(yīng)的積極性較高，而生活性服務(wù)業(yè)設(shè)施用地、綠化生態(tài)用地占比較少，不利于土地資源的充分優(yōu)化配置。</p><p>　　圖1 湖南省常德市2017年度計(jì)劃儲(chǔ)備土地規(guī)模及類(lèi)型</p><p>　　2.3政府壟斷的土地供應(yīng)制度，容易造成供需失配</p><p>　　土地由政府壟斷供應(yīng)，土地供應(yīng)的時(shí)間、規(guī)模、價(jià)格都是由政府把控，即使是《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用

21、權(quán)規(guī)定》的實(shí)行，也沒(méi)有從根本上杜絕土地供應(yīng)過(guò)程中不公正現(xiàn)象的發(fā)生。政府壟斷的土地供應(yīng)制度存在明顯缺陷：首先，政府壟斷土地供應(yīng)，使得政府對(duì)土地市場(chǎng)的需求變化敏感度不夠，容易造成供需失配。政府作為土地的“唯一賣(mài)家”，決定著“賣(mài)多少、怎么賣(mài)、賣(mài)什么價(jià)”，土地供應(yīng)缺乏市場(chǎng)的參與，容易造成土地資源配置不平衡。此外，供應(yīng)土地的招拍掛制度，容易推高企業(yè)的拿地成本，房?jī)r(jià)也隨之水漲船高，導(dǎo)致拆遷安置成本提升，最終土地收儲(chǔ)成本也不斷提高。過(guò)高的土地成本，不

22、利于土地市場(chǎng)的持續(xù)、健康發(fā)展。再者，土地供應(yīng)的“雙軌制”容易形成尋租空間。地方政府既是土地收益的受益者，也是市場(chǎng)管理的“裁判員”，“監(jiān)守一體”容易滋生腐敗，導(dǎo)致大量的尋租行為發(fā)生。</p><p>　　2.4土地儲(chǔ)備與供應(yīng)的法律法規(guī)尚不健全，容易造成土地市場(chǎng)混亂</p><p>　　我國(guó)的土地儲(chǔ)備制度與土地供應(yīng)制度經(jīng)歷了自下而上、由實(shí)踐到理論的發(fā)展過(guò)程，目前土地儲(chǔ)備與供應(yīng)制度正處于一種尷尬

23、境地。一方面，土地儲(chǔ)備與供應(yīng)制度在全國(guó)如火如荼地運(yùn)行，另一方面，土地儲(chǔ)備與供應(yīng)相關(guān)的法律制度卻不夠健全，有的甚至處于“缺位”狀態(tài)。對(duì)于土地儲(chǔ)備制度而言，對(duì)其進(jìn)行規(guī)范的條款在全國(guó)性的土地法律法規(guī)中還找不到，僅存在于若干部門(mén)規(guī)章及地方政府規(guī)章。當(dāng)前與土地儲(chǔ)備制度相關(guān)的全國(guó)性規(guī)章類(lèi)文件主要有《土地儲(chǔ)備管理辦法》（國(guó)土資發(fā)﹝2007﹞ 277 號(hào)）及配套制度，《關(guān)于加強(qiáng)土地儲(chǔ)備與融資管理的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2012〕162號(hào)）及配套制度，《關(guān)于

24、規(guī)范土地儲(chǔ)備和資金管理等相關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)綜﹝2016﹞4號(hào)），這些規(guī)章法律位階低，不能有效地規(guī)范土地儲(chǔ)備運(yùn)作。盡管?chē)?guó)土資源部會(huì)同其他相關(guān)部門(mén)在2007年下發(fā)了《土地儲(chǔ)備管理辦法》，但沒(méi)有具體的實(shí)施細(xì)則，各地的土地儲(chǔ)備工作仍處在不斷摸索階段。</p><p>　　與土地供應(yīng)制度相關(guān)的法律法規(guī)有《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》《協(xié)議出讓國(guó)有土地使

25、用權(quán)規(guī)定》等。土地供應(yīng)制度具有一定的法律基礎(chǔ)，但對(duì)土地供應(yīng)、出讓、轉(zhuǎn)讓等管理尚未走上法律化、規(guī)范化的軌道，嚴(yán)重制約著土地市場(chǎng)體系的健康發(fā)育，市場(chǎng)供應(yīng)與行政劃撥并存的“雙軌制”也造成了土地市場(chǎng)的不公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，加大了土地市場(chǎng)的管理難度。</p><p>　　3 推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的土地儲(chǔ)備與供應(yīng)制度改革對(duì)策</p><p>　　我國(guó)土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革要解決的主要是當(dāng)前供給側(cè)存在的供需不平衡與

26、供需錯(cuò)配的問(wèn)題。為了更好地發(fā)揮市場(chǎng)和政府的作用，結(jié)合供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的目標(biāo)和任務(wù)，從以下方面提出創(chuàng)新土地儲(chǔ)備與供應(yīng)制度，提高土地資源配置效率的對(duì)策。</p><p>　　3.1適度控制土地儲(chǔ)備規(guī)模，消化土地庫(kù)存</p><p>　　土地儲(chǔ)備規(guī)模由已儲(chǔ)備入庫(kù)地塊和擬入庫(kù)儲(chǔ)備地塊組成，已儲(chǔ)備入庫(kù)地塊的消化可以根據(jù)各地年均土地供應(yīng)量來(lái)確定消化周期。建議對(duì)于消化周期在3年及以上的，暫停新增土地儲(chǔ)備

27、，對(duì)于消化周期在3年以下的可以按照正常程序進(jìn)行土地儲(chǔ)備。擬入庫(kù)儲(chǔ)備地塊是指每年計(jì)劃新增收儲(chǔ)的地塊，新增收儲(chǔ)地塊要嚴(yán)格控制在市、縣本級(jí)前三年平均供應(yīng)的儲(chǔ)備土地范圍之內(nèi)，前三年平均供應(yīng)的儲(chǔ)備土地范圍應(yīng)該與土地儲(chǔ)備監(jiān)管系統(tǒng)中儲(chǔ)備供應(yīng)量保持一致。通過(guò)對(duì)已入庫(kù)和擬入庫(kù)儲(chǔ)備土地規(guī)范管理，能達(dá)到控制土地儲(chǔ)備總規(guī)模的目的。</p><p>　　《關(guān)于規(guī)范土地儲(chǔ)備和資金管理等相關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)綜﹝2016﹞4號(hào)）要求，“各地土地

28、儲(chǔ)備總規(guī)模，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、財(cái)力狀況、年度土地供應(yīng)量、年度地方政府債務(wù)限額、地方政府還款能力等因素確定。現(xiàn)有土地儲(chǔ)備規(guī)模偏大的，要加快已儲(chǔ)備土地的前期開(kāi)發(fā)和供應(yīng)進(jìn)度，相應(yīng)減少或停止新增以后年度土地儲(chǔ)備規(guī)模，避免由于土地儲(chǔ)備規(guī)模偏大而形成土地資源利用不充分和地方政府債務(wù)壓力?！眱?chǔ)備規(guī)模過(guò)大的地方，儲(chǔ)備用地?cái)?shù)量、結(jié)構(gòu)都必須調(diào)整，已經(jīng)成為了必然。土地儲(chǔ)備作為城市建設(shè)用地的“供應(yīng)池”也要去庫(kù)存。土地儲(chǔ)備規(guī)模的控制和去庫(kù)存的要求，精準(zhǔn)契

29、合了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的趨勢(shì)。</p><p>　　3.2合理確定土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)供需均衡</p><p>　　要合理確定土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，首先需要政府和市場(chǎng)這兩只手各自發(fā)揮作用，市場(chǎng)發(fā)揮其在資源配置中的決定性作用，政府發(fā)揮其提高公共服務(wù)建設(shè)水平、監(jiān)督市場(chǎng)運(yùn)行的功能，最終實(shí)現(xiàn)政府宏觀調(diào)控與市場(chǎng)配置資源的有機(jī)結(jié)合。其次，在土地儲(chǔ)備計(jì)劃和土地供應(yīng)計(jì)劃編制階段，各地應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、土地市場(chǎng)

30、發(fā)展情況以及當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃等來(lái)合理確定新增建設(shè)用地規(guī)模和結(jié)構(gòu)。土地儲(chǔ)備計(jì)劃從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度考慮應(yīng)實(shí)行“大儲(chǔ)備”，綜合考慮各種用地類(lèi)型的儲(chǔ)備。在土地供應(yīng)計(jì)劃編制時(shí)，應(yīng)保持對(duì)市場(chǎng)的敏感度，靈活調(diào)整供應(yīng)數(shù)量、結(jié)構(gòu)與方式，提高供應(yīng)項(xiàng)目的針對(duì)性和有效性。土地供應(yīng)計(jì)劃和土地儲(chǔ)備計(jì)劃還應(yīng)當(dāng)進(jìn)行充分對(duì)接，保持計(jì)劃前后的銜接性。最后，要對(duì)土地供應(yīng)的用途結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，避免“普遍推進(jìn)，全面開(kāi)花”，各地在進(jìn)行土地供應(yīng)時(shí)，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)

31、展需要，“有所側(cè)重，適當(dāng)開(kāi)發(fā)”。例如，支持鼓勵(lì)中小套型和保障性住房供地，禁止高檔別墅項(xiàng)目土地供應(yīng)；支持高端、智能、綠色產(chǎn)業(yè)用地，禁止能耗高、污染大的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地。合理調(diào)控各產(chǎn)業(yè)用地，形成多元化的土地供應(yīng)格局，才能實(shí)現(xiàn)更高層次的供需均衡。</p><p>　　3.3打破政府壟斷局面，調(diào)動(dòng)多方積極性</p><p>　　土地儲(chǔ)備制度與供應(yīng)制度確立以來(lái)，儲(chǔ)備和供應(yīng)的主體都是政府，實(shí)行的是“一個(gè)口

32、子進(jìn)水，一個(gè)池子蓄水，一個(gè)龍頭出水”的土地儲(chǔ)備與供應(yīng)制度。這種制度一定程度上損害了市場(chǎng)效率，增加了交易成本。為解決這一問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)充分調(diào)動(dòng)多方的積極性，加快完善現(xiàn)有儲(chǔ)備與供應(yīng)制度。</p><p>　　首先，在保證在政府掌控國(guó)有土地儲(chǔ)備與供應(yīng)的前提下，進(jìn)一步發(fā)揮集體經(jīng)濟(jì)組織的作用，賦予集體經(jīng)濟(jì)組織相關(guān)權(quán)能，讓集體經(jīng)濟(jì)組織在土地儲(chǔ)備與供應(yīng)方面發(fā)揮其作用。2017年8月，國(guó)土資源部會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《利用集體建設(shè)用

33、地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》（國(guó)土資發(fā)﹝2017﹞100號(hào)）指出，“利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，可以增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，有助于構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”。雖然目前集體建設(shè)用地還不能完全入市進(jìn)行交易，但是從集體建設(shè)用地供應(yīng)制度來(lái)說(shuō)，已經(jīng)有了很大的進(jìn)步。其次，可以通過(guò)探索新的土地收儲(chǔ)機(jī)制來(lái)調(diào)動(dòng)土地權(quán)利人的積極性。對(duì)于無(wú)條件進(jìn)行再開(kāi)發(fā)的地塊，可以通過(guò)建立合資入股共同開(kāi)發(fā)的收儲(chǔ)機(jī)制來(lái)盤(pán)活土地收益；

34、對(duì)于低效或閑置用地，可以嘗試建立共享土地增值收益的收儲(chǔ)機(jī)制來(lái)調(diào)動(dòng)原土地使用權(quán)人的積極性。</p><p>　　3.4建立完善的法律體系，確保土地儲(chǔ)備與供應(yīng)制度有法可依</p><p>　　鑒于土地儲(chǔ)備制度的法律支撐不健全這一現(xiàn)狀，當(dāng)前亟需一部操作性更強(qiáng)、能夠規(guī)范土地儲(chǔ)備日常工作的法律法規(guī)或?qū)嵤┘?xì)則出臺(tái)。鑒于土地資產(chǎn)價(jià)值巨大、土地儲(chǔ)備涉及面廣、土地儲(chǔ)備后果社會(huì)性強(qiáng)、供地權(quán)高度集中等特點(diǎn)，國(guó)家

35、須以整體、長(zhǎng)遠(yuǎn)、大眾利益為出發(fā)點(diǎn)進(jìn)行土地儲(chǔ)備立法。首先，應(yīng)將土地儲(chǔ)備制度納入《中華人民共和國(guó)土地管理法》范圍，對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的相關(guān)內(nèi)容、土地儲(chǔ)備的運(yùn)作環(huán)節(jié)和程序、土地儲(chǔ)備資金來(lái)源、土地儲(chǔ)備主體和客體的法律責(zé)任等作出相應(yīng)的規(guī)定。其次，除了法律法規(guī)支撐外，還需要制定相應(yīng)的配套政策，各部門(mén)應(yīng)抓緊修訂《土地儲(chǔ)備管理辦法》《土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》《土地儲(chǔ)備資金會(huì)計(jì)核算辦法（試行）》《土地儲(chǔ)備統(tǒng)計(jì)報(bào)表》等相關(guān)制度。</p>&

36、lt;p>　　現(xiàn)行的土地供應(yīng)制度以《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》為基礎(chǔ)，以相關(guān)的行政法規(guī)、部門(mén)規(guī)章、地方性法規(guī)為支撐，相比于土地儲(chǔ)備制度，法律體系較為完善。鑒于目前土地供應(yīng)制度運(yùn)行現(xiàn)狀，可對(duì)《土地管理法》進(jìn)行進(jìn)一步的完善修訂，增設(shè)專(zhuān)章明確土地供應(yīng)方式。此外，土地供應(yīng)制度運(yùn)行中的問(wèn)題還可以通過(guò)提高工作效率、嚴(yán)格法律執(zhí)行等措施來(lái)解決。</p><p>　　在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革背景下，土

37、地儲(chǔ)備制度與供應(yīng)制度的進(jìn)一步完善迫切需要一部綜合性的土地基本法。鑒于我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型的基本完成，制定一部符合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求的《土地法》的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。</p><p><b>　　4結(jié)語(yǔ)</b></p><p>　　土地制度供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是國(guó)家供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革體系中的重要組成部分，土地儲(chǔ)備制度與土地供應(yīng)制度是與供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革緊密相關(guān)的兩種土地制度。本文從土地供給

38、側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的背景和內(nèi)涵出發(fā)，結(jié)合我國(guó)土地儲(chǔ)備制度與供應(yīng)制度發(fā)展現(xiàn)狀，指出目前兩種制度存在的與供給側(cè)改革不適應(yīng)的地方，并提出了從合理確定土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、適度控制土地儲(chǔ)備規(guī)模、打破政府壟斷以及建立完善的法律體系等方面來(lái)優(yōu)化土地儲(chǔ)備與供應(yīng)制度的建議。推進(jìn)土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革任務(wù)艱巨，意義重大。今后推進(jìn)土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革應(yīng)將著力點(diǎn)放在土地制度、土地政策、土地要素、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化與創(chuàng)新方面，不斷優(yōu)化資源配置，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)中華

39、民族偉大復(fù)興的中國(guó)夢(mèng)作出新的貢獻(xiàn)。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1]黃偉.供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革背景下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地儲(chǔ)備制度改革研究[J].華北水利水電大學(xué)學(xué)報(bào) (社會(huì)科學(xué)版),2017,33(2):17-20.</p><p>　　[2]王克強(qiáng),鄭旭,張冰松,等.土地市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革研究：基于“如何推

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