協(xié)同辦公地產(chǎn)運營的模式與風(fēng)險分析

1、<p>　　協(xié)同辦公地產(chǎn)運營的模式與風(fēng)險分析</p><p>　　摘要：隨著第三產(chǎn)業(yè)和共享經(jīng)濟的發(fā)展，企業(yè)對辦公空間的需求在穩(wěn)步增加的同時呈現(xiàn)出靈活性和多樣性的特征。在此背景下，協(xié)同辦公的新型商業(yè)地產(chǎn)模式應(yīng)運而生。該模式主要為創(chuàng)業(yè)企業(yè)和專業(yè)人士提供具有流動性、互助性和高附加服務(wù)的辦公環(huán)境，增強企業(yè)與各方的聯(lián)系。房地產(chǎn)企業(yè)作為供應(yīng)商，則面臨將傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型為協(xié)同地產(chǎn)的種種風(fēng)險。基于鉆石模型，本文分析得出

2、，在升級改革的過程中供方應(yīng)當(dāng)采用數(shù)量上由整化零、質(zhì)量上以零為整的供應(yīng)策略，并且積極尋求政府、第三方和其他渠道的合作，以應(yīng)對可能存在的盈利、管理和控制客源等五類風(fēng)險。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：協(xié)同辦公;創(chuàng)業(yè)企業(yè);運營;風(fēng)險 </p><p><b>　　一、引言 </b></p><p>　　在房地產(chǎn)企業(yè)提供的所有服務(wù)當(dāng)中，與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的

3、辦公空間服務(wù)對于國民經(jīng)濟的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。辦公空間作為企業(yè)活動的載體，是生產(chǎn)性服務(wù)活動賴以存在和發(fā)展的基本空間、基礎(chǔ)設(shè)施。由知識經(jīng)濟發(fā)展帶來的企業(yè)數(shù)量規(guī)模的擴張，極大推動了對辦公空間的潛在需求。20世紀(jì)90年代在第三產(chǎn)業(yè)興起的背景下，中小企業(yè)數(shù)量急劇增加。2008年新登記內(nèi)資企業(yè)123.26萬戶，到2014年底，新登記企業(yè)365.1萬戶，比2013年增長45.88%。相比之下，辦公空間的實際數(shù)量需求卻沒有呈相應(yīng)的增長勢頭。房地產(chǎn)

4、開發(fā)企業(yè)辦公樓新開工房屋面積從2008年的2471.95萬平方米增加至2013年的6887.24萬平方米，但每年的增幅呈下降趨勢。辦公樓的供應(yīng)量與實際需求量不匹配。究其原因，除了經(jīng)濟環(huán)境的影響，也與企業(yè)的性質(zhì)相關(guān)。 </p><p>　　新興成長的公司越來越多地集中于網(wǎng)絡(luò)、移動通訊等信息產(chǎn)業(yè)和金融服務(wù)業(yè)。這些企業(yè)對于辦公空間的要求不僅限于基礎(chǔ)的辦公設(shè)施和知識收集、積累、修正和交換的業(yè)務(wù)，而更多地注重多功能的組合，

5、適合靈活互動、交流以及高效經(jīng)濟的辦公系統(tǒng)。在這一趨勢下，已有不少辦公空間演變?yōu)檗D(zhuǎn)型過渡形態(tài)，即協(xié)同辦公模式：介于標(biāo)準(zhǔn)化的傳統(tǒng)封閉辦公室工作環(huán)境和社區(qū)化的獨立分離家庭辦公（SOHO）模式之間的共享形式，內(nèi)涵包括為各種人群或企業(yè)提供可分享式的管理，主要服務(wù)于知識產(chǎn)業(yè)中不同領(lǐng)域的人士在不同專業(yè)化程度下的分工協(xié)作，不僅表現(xiàn)為辦公室設(shè)備的出租，更重要的在于個體集聚下，專業(yè)網(wǎng)絡(luò)反映出的社會聯(lián)系。 </p><p>　　201

6、5年以來，僅在上海，新興的協(xié)同辦公空間就已超過60家。這引起了學(xué)界的重視。在鮮有可參考的學(xué)術(shù)文獻中，國內(nèi)外對此的探討多數(shù)集中于該模式所帶來的創(chuàng)新和便利，如Pratt（2002）認(rèn)為這樣的服務(wù)是連接技術(shù)、空間和人的綜合體，高效的社會空間勞動分工、文化交融滿足了當(dāng)代“產(chǎn)品空間”的要求。投中研究院表示，這是一種更方便為草根創(chuàng)業(yè)者提供成長和服務(wù)的開放式生態(tài)系統(tǒng)。另一方面，這股來勢洶洶的“第三次辦公浪潮”也引發(fā)了對于其負(fù)面影響的思考。Morise

7、t（2014）指出這種共享空間的擴張趨勢帶有本地化的表征，因其是以創(chuàng)新地區(qū)和城市環(huán)境的政策為基礎(chǔ)的，從而不得不思考“共享泡沫”的可能。蔡延青（2015）指出，中國并不能直接照搬國外的聯(lián)合辦公模式，因為當(dāng)前中國現(xiàn)有的新型辦公空間收益很低。 </p><p>　　那么，作為提供辦公服務(wù)的重要參與者之一，房地產(chǎn)企業(yè)在面對這樣的變革局面時，是否能夠?qū)彆r度勢，以順應(yīng)潮流，獲得成功，取決于對各方因素的衡量。 </p&g

8、t;<p>　　二、基于鉆石模型的分析 </p><p>　　影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的因素可以從四個主要方面考慮：需求條件、生產(chǎn)要素、扶持產(chǎn)業(yè)以及企業(yè)結(jié)構(gòu)。除此之外還有機遇和政府兩大外部變數(shù)將會產(chǎn)生不可估量的影響?？梢哉f，當(dāng)前的共享空間熱反映出辦公空間轉(zhuǎn)型的大好契機，企業(yè)競爭尚處于近乎公平的起步階段，而國家剛剛出臺的萬眾創(chuàng)業(yè)，全民創(chuàng)新鼓勵政策更是激發(fā)了各界人士對辦公空間的要求。同時，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的金融

9、、建筑等行業(yè)也在不斷完善之中。毫無疑問，外部因素是一大利好。因此，轉(zhuǎn)型的成敗取決于企業(yè)內(nèi)部所擁有的資源以及面臨的市場情況。因此，本文主要從需求和供給兩方面進行探討。 </p><p>　　1、市場需求條件的改變對辦公服務(wù)的影響 </p><p>　　從需求角度，主要探討使用需求方，也就是對相關(guān)辦公企業(yè)而言，辦公空間所必須符合的整體特征。在當(dāng)前的環(huán)境下，即要滿足創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)有別于其他成熟企業(yè)

10、的要求。 </p><p>　?。?）租賃成本要求低。傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)區(qū)位一般是成本驅(qū)動的，即受產(chǎn)品成本如交通運輸、地租、勞動力工資、原材料等因素影響，因而其空間結(jié)構(gòu)也受這些因素影響較大，而辦公空間作為一種新興的、特殊的產(chǎn)業(yè)空間，其占用土地空間小、產(chǎn)品運輸指向低。即便如此，作為剛剛起步的小微企業(yè)而言，也不得不考慮辦公空間的一系列租金和通勤成本對于企業(yè)運營的影響。通常情況下單個企業(yè)的資本投入不高，因此可承受的租金水平也相

11、當(dāng)有限。當(dāng)前寫字樓的平均租金逐年上升，小幅回落，這對相關(guān)企業(yè)來說是一項不小的負(fù)擔(dān)。 </p><p>　?。?）追求集聚效應(yīng)。共享共同投入，保持信息和知識的高速流動從而獲取集聚效應(yīng)是城市辦公空間結(jié)構(gòu)形成和發(fā)展的重要影響因素。創(chuàng)新企業(yè)也不例外。這些企業(yè)的辦公環(huán)境對于增強彼此間的交流要求較高，而企業(yè)特性又注定了意向性的交流占主要地位，知識外溢和理念融通意味著其辦公空間需要比一般企業(yè)擁有更多的社交和孵化等功能性空間。創(chuàng)

12、意作為企業(yè)發(fā)展的一個重要動力來源，依靠個人力量往往無法形成，更多地需要相互探討，獲得啟發(fā)，進而形成完整的構(gòu)思，最終落地。從一定意義上講，辦公空間是基礎(chǔ)性的前提，空間的布局安排是營造適合交流和思維互通的必要條件。 </p><p>　?。?）要素依賴度高。傳統(tǒng)的企業(yè)選址理論認(rèn)為最優(yōu)區(qū)位是地租和運輸成本之和最低的地點，即租金曲線和運輸成本曲線的交匯點，而上述兩條曲線是由企業(yè)活動的性質(zhì)所決定的，因此企業(yè)活動的區(qū)位選擇是

13、企業(yè)活動性質(zhì)、租金和運輸成本共同作用的結(jié)果。數(shù)據(jù)表明，專業(yè)服務(wù)業(yè)、IT通信業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)占據(jù)了上海甲級寫字樓主要需求，低附加值制造業(yè)出現(xiàn)由市中心外遷的趨勢。高級寫字樓的租戶結(jié)構(gòu)的演變凸顯了行業(yè)向?qū)I(yè)化、創(chuàng)新化特性發(fā)展。創(chuàng)業(yè)企業(yè)的辦公空間選擇，往往也與其具備高層次的導(dǎo)向職能和計劃職能有關(guān)，這些企業(yè)的經(jīng)營活動需要與外界形成大量的交互關(guān)聯(lián)，從而形成的開放而非封閉的企業(yè)性質(zhì)要求辦公空間的位于資本、勞動力等要素密集的區(qū)域，往往在市中心或科教園區(qū)周圍

14、。 　　 （4）便利設(shè)施必要但獨立負(fù)擔(dān)困難。鑒于目標(biāo)企業(yè)還處于成長階段，與主營業(yè)務(wù)有關(guān)的一系列支持服務(wù)如法律咨詢、財務(wù)分析等尚不完善，單獨聘用專門人才或與相關(guān)提供商簽訂長期合作協(xié)議成本都過于高昂，因而在起步階段對這些服務(wù)的需求只是短期或臨時性的。同樣，對于接待前臺及會議室等設(shè)施，如果作為基礎(chǔ)投資加入企業(yè)的沉沒成本中，將需要很長的周期才能收到回報。所以，在基本的辦公設(shè)施需求之</p><p>　　2、房地產(chǎn)企業(yè)供

15、應(yīng)策略 </p><p>　　從供給角度，即要求房地產(chǎn)商發(fā)揮自身的資源優(yōu)勢，在融合各方要素的基礎(chǔ)上以充分應(yīng)對日益變化的需求，獲得最佳的收益，達到雙贏。 </p><p>　　（1）供應(yīng)方式由整向零轉(zhuǎn)變。當(dāng)前商業(yè)辦公樓的主要供應(yīng)模式有三種：物業(yè)銷售收益模式、混合型收益模式和物業(yè)租賃收益模式，三種模式各有側(cè)重，但共同點是都要求較大面積的整租或整售，這就導(dǎo)致了供應(yīng)價格和空置率的居高不下。如前文所

16、述，價格因素是影響需求的重要方面，它同時也對供應(yīng)者提出了更高的要求。在土地價格持續(xù)上漲，建筑成本、人力資本不斷升高，企業(yè)財務(wù)壓力不斷增大的環(huán)境下，要實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，加快資金的流轉(zhuǎn)是唯一的渠道。而由價格高而導(dǎo)致的空置率不斷增加，對企業(yè)的盈利造成不利的影響，如此反復(fù)會產(chǎn)生惡性循環(huán)。針對中小企業(yè)數(shù)量多但規(guī)模小的特征，轉(zhuǎn)變思維方式，從固定辦公轉(zhuǎn)換成靈活辦公，縮短流動資金的回收期限，才能保證供應(yīng)商的收益和穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。 </p>&l

17、t;p>　?。?）注重創(chuàng)業(yè)資源整合能力。采用銷售或租賃為主導(dǎo)的供應(yīng)模式，其成功與否考查的是房地產(chǎn)商能否以低價獲取土地或收購物業(yè)，同時取得較高的經(jīng)營性收入或處置性收入。然而這種傳統(tǒng)的方式在面對新興的創(chuàng)業(yè)企業(yè)時則不盡相同，因創(chuàng)業(yè)企業(yè)的支付水平不高，并且他們需要的不只是簡單辦公室的物理形態(tài)，而是一系列能夠提升企業(yè)競爭力的技術(shù)、資金、人脈等資源。房地產(chǎn)商除了需要具備營銷能力來吸引目標(biāo)群體之外，在硬件方面，還要有管理能力整合資源，靈活組合模

18、塊化的辦公空間，從創(chuàng)業(yè)者真正的需求出發(fā)，以定制的輔導(dǎo)、服務(wù)與風(fēng)險投資相結(jié)合，為初創(chuàng)企業(yè)提供從資金到資源、咨詢的全方位的專業(yè)成長服務(wù)。有針對性地對各個零散的客戶提供完整的服務(wù)，進行統(tǒng)籌規(guī)劃。在這背后，需要房地產(chǎn)商在多個領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗積累，靈活掌握相關(guān)信息以及能夠有前瞻性地為客戶創(chuàng)造需求。 </p><p>　　（3）定價標(biāo)準(zhǔn)更強調(diào)附加值。由于整租和整售的供給模式導(dǎo)致定價較高，超出了起步階段企業(yè)的承受能力，那么房地產(chǎn)

19、商在制定適合目標(biāo)群體的價格標(biāo)準(zhǔn)時，就應(yīng)當(dāng)注意到其特殊性。不僅需要以成本和利潤為基礎(chǔ)，還需考慮租戶的期望、流動性以及附加增值服務(wù)的可行性，加以權(quán)衡以提高物業(yè)的出租或出售率。可以預(yù)見的是，與目標(biāo)租戶相匹配的純租金定價必然低于當(dāng)前整租或整售的價格，此時個性化的附加服務(wù)成為確保利潤的關(guān)鍵，那么這些異質(zhì)性服務(wù)的定價則成為吸引租戶的手段。處于轉(zhuǎn)型階段的供應(yīng)商應(yīng)把握好租金+附加服務(wù)增值的定價標(biāo)準(zhǔn)。 </p><p><b

20、>　　三、實踐與風(fēng)險 </b></p><p><b>　　1、實踐 </b></p><p>　　從全國的發(fā)展?fàn)顩r分析，根據(jù)業(yè)務(wù)和形態(tài)角度可將轉(zhuǎn)型具體模式劃分為多種，其中大部分是從非房地產(chǎn)企業(yè)的第三方作為發(fā)起人，他們通過與地產(chǎn)商或政府的協(xié)商，用整租或整購的方式獲取既有辦公樓或工廠等的使用權(quán)，再進行改造，一部分空間讓有創(chuàng)業(yè)意愿的自由職業(yè)者單獨承租較小

21、的辦公位，為其提供開放的共享交流平臺;另一部分則招募具有發(fā)展?jié)摿Φ膭?chuàng)業(yè)團隊入駐，除去日常基本辦公外，部分或完整地提供包括創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)、投融資對接、商業(yè)模式構(gòu)建、團隊融合、政策申請、工商注冊、法律財務(wù)和媒體資訊等服務(wù)。直接由房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)起的占比較少，比較著名的有SOHO3Q，其與前面提及的第三方模式唯一的不同之處就在于省去了獲取辦公樓的環(huán)節(jié)，其本質(zhì)是將整個培育成功企業(yè)的過程納入房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營表內(nèi)，將辦公空間的增值過程與對創(chuàng)業(yè)企業(yè)的投資回報過程

22、相融合，形成擴大的封閉價值鏈。具體來說，不管是房地產(chǎn)企業(yè)還是其他機構(gòu)，在被視為統(tǒng)一的辦公空間供應(yīng)商角度時，轉(zhuǎn)型階段的辦公服務(wù)都具備開放和互助、結(jié)合與便利的特征。 </p><p>　?。?）開放與互助。面向所有公眾群體開放，以創(chuàng)業(yè)型人才為主，采取部分服務(wù)免費、部分收費，或者會員服務(wù)制度，為創(chuàng)業(yè)者提供相對較低成本的成長環(huán)境;通過沙龍、訓(xùn)練營、培訓(xùn)、大賽等活動促進創(chuàng)業(yè)者之間的交流和圈子的建立，共同的辦公環(huán)境能夠促進創(chuàng)

23、業(yè)者之間的互幫互助、相互啟發(fā)、資源共享，達到協(xié)同進步的目的，通過“聚合”產(chǎn)生“聚變”的效應(yīng)。 </p><p>　　（2）結(jié)合與便利。團隊與人才結(jié)合，創(chuàng)新與創(chuàng)業(yè)結(jié)合，線上與線下結(jié)合，孵化與投資結(jié)合。通過提供場地、舉辦活動，方便創(chuàng)業(yè)者進行產(chǎn)品展示、觀點分享和項目路演等。此外，還向初創(chuàng)企業(yè)提供其在萌芽期和成長期的便利，比如金融服務(wù)、工商注冊、法律法務(wù)、補貼政策申請等，幫助其健康而快速地成長。 </p>

24、<p><b>　　2、潛在風(fēng)險 </b></p><p>　?。?）盈利風(fēng)險。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，維持辦公空間的持續(xù)盈利是首要問題。在基礎(chǔ)運營收入方面，分散的客戶數(shù)量，異質(zhì)性的客戶群體，前后交錯、長短不一的租賃時間都不利于租金和配套服務(wù)收費來源的穩(wěn)定，而對種子企業(yè)的隱形投資回報期長，對短期資本運營要求較高;在成本方面，合理篩選和扶持具有發(fā)展前景的創(chuàng)業(yè)團隊，需要理性和經(jīng)驗，一旦決定

25、對目標(biāo)進行孵化，就要求資金的大量投入和人員的長期配合，同時，最終項目的成功與否，只有在進入市場才能驗證，一旦失敗，期間的各項人力資本支出、整租支出等就成為沉沒成本。 </p><p>　?。?）管理風(fēng)險?；谟L(fēng)險可以發(fā)現(xiàn)，往往只有承租人和創(chuàng)業(yè)企業(yè)在數(shù)量上累積、形成規(guī)模效應(yīng)時，才能緩解盈利方面的壓力。如前文所述，這對房地產(chǎn)企業(yè)整合資源、協(xié)調(diào)安排的管理能力提出了要求。受企業(yè)本身的人力財力等因素影響，辦公空間的原始

26、提供面積就決定了初期可容納辦公的規(guī)模，再加上管理團隊認(rèn)知水平的局限，很有可能無法應(yīng)對日益龐大的客戶群體。比如，租位的使用。因為租戶的使用時點不一致，則85%的辦公空間實際上可以供應(yīng)120%的企業(yè)，那么企業(yè)在最大化利潤的出租率就超過100%，這就要求管理方配備完善的后臺系統(tǒng)。另外，從客戶特性分析，初創(chuàng)企業(yè)在形成創(chuàng)意想法時需要的是基礎(chǔ)辦公設(shè)施和溝通共享平臺，通過開放的環(huán)境自由地與相似背景的企業(yè)或員工交流，而成長后則更迫切地需要專業(yè)的公司發(fā)展

27、指導(dǎo)，對保護自身商業(yè)機密更為謹(jǐn)慎，因此辦公空間也相對封閉。如果無法妥善地針對不同規(guī)模的企業(yè)作出安排，將導(dǎo)致整體布局的混亂，不僅會使創(chuàng)業(yè)企業(yè)錯失發(fā)展良機，最終也會影響房地產(chǎn)企業(yè)的名聲和信譽，進而轉(zhuǎn)型失敗。 　　 （3）用戶來源。在新型辦公空間較早興起的歐美國家，有更多的人從事著自由職業(yè)，包括獨立合同工、兼職工和臨時工等。根據(jù)統(tǒng)計，</p><p>　?。?）定位風(fēng)險。辦公室服務(wù)的同質(zhì)化是轉(zhuǎn)型過程應(yīng)避免的問題。根據(jù)

28、國際著名辦公空間期刊Deskmag統(tǒng)計，在2010年，全球共享辦公空間供應(yīng)面積為82000m2，2014年已達到1603000m2，可見，辦公空間的轉(zhuǎn)型已經(jīng)初具規(guī)模。如果房地產(chǎn)企業(yè)要占據(jù)一席之地，必須要根據(jù)自身特色，擴大目標(biāo)企業(yè)群體，開辟細(xì)分市場，找準(zhǔn)發(fā)展定位并形成專業(yè)化的風(fēng)格和品牌。結(jié)合所在區(qū)域位置和資源特點，準(zhǔn)確定位服務(wù)企業(yè)屬性及規(guī)模，匹配協(xié)同辦公空間真正的客群。這不僅在于針對不同性質(zhì)的企業(yè)應(yīng)提供不同的服務(wù)，還在于應(yīng)打造有別于其他供

29、應(yīng)商的差異化服務(wù)。對成功轉(zhuǎn)型企業(yè)的模仿可以作為初期的嘗試，但照搬無法長久，因為在位企業(yè)的競爭優(yōu)勢并不一定能夠復(fù)制，一旦失敗，就會失去市場。 </p><p>　?。?）過度擴張。在全民創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的號召下，國內(nèi)創(chuàng)業(yè)咖啡、孵化器等不斷涌現(xiàn)，截至2015年4月，國家科技部認(rèn)證的創(chuàng)業(yè)孵化器超過了約1600家。到2013年，上海登記在案的創(chuàng)業(yè)苗圃累計59家，孵化器累計101家，專業(yè)孵化器70家，在孵企業(yè)4087家，新型

30、孵化器組織發(fā)展迅速，服務(wù)模式日益多元化。短期內(nèi)各地先后出臺相關(guān)政策鼓勵創(chuàng)業(yè)空間的建立，政府引導(dǎo)及優(yōu)惠補貼往往帶來企業(yè)的逐利行為，一時間各類主體紛紛進入創(chuàng)業(yè)扶持市場，集中上市形成市場井噴，最終很有可能因無法“招創(chuàng)引智”淪為普通辦公場所。另一方面，越來越多的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和傳統(tǒng)孵化器開始涉足眾創(chuàng)空間，個別傳統(tǒng)孵化器為搏人眼球，促進招商，改頭換面，擾亂了傳統(tǒng)孵化器與眾創(chuàng)空間之間的關(guān)系。此外，某些房地產(chǎn)商也加入“眾創(chuàng)空間”的建設(shè)中。不能排除會有一些企

31、業(yè)和個人借眾創(chuàng)空間之名，搶占中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)，引發(fā)不良商務(wù)模式。 </p><p>　　四、規(guī)避風(fēng)險的建議 </p><p>　　有關(guān)統(tǒng)計顯示，截止到2014年，在全球已有的第三方發(fā)起的辦公空間中，只有40%處于盈利狀態(tài)，72%在兩年的運營之后才轉(zhuǎn)虧為盈，這表明盡管新興市場潛力巨大，但已有模式還存在較大缺陷，轉(zhuǎn)型還有待長期的探索和驗證。房地產(chǎn)企業(yè)在辦公空間的前期準(zhǔn)備、建造等物質(zhì)形態(tài)提供

32、方面，具備先天的優(yōu)勢;在為入駐企業(yè)提供配套服務(wù)、后續(xù)成長方面，經(jīng)驗不足。因此，要想縮短成本回收周期，實現(xiàn)盈利，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)與產(chǎn)業(yè)上下游的相關(guān)利益方合作，專業(yè)化分工，彌補價值鏈的欠缺部分，增強發(fā)展優(yōu)勢。 </p><p>　　1、與潛在相關(guān)利益方合作 </p><p>　?。?）第三方運營商合作。當(dāng)原有的辦公樓存量較大，傳統(tǒng)租賃方式無法有效降低空置率時，為了更好地打開市場，房地產(chǎn)企業(yè)可以采

33、取與第三方運營商合作的方式，共同承擔(dān)辦公樓成本，共享租金和增值服務(wù)收益。通過標(biāo)準(zhǔn)的租約合同達成協(xié)議，最大程度減少菜單成本損失，改變表現(xiàn)不佳資產(chǎn)的財務(wù)回報。 </p><p>　?。?）與政府合作。實際上，地方政府對于創(chuàng)業(yè)的支持力度向來不減，這一方面是出于貫徹國家政策的考慮，另一方面也一定程度上拉動了地方經(jīng)濟，形成了新的經(jīng)濟增長點，緩解就業(yè)壓力。然而現(xiàn)實生活中，單靠政府扶持的高新產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)業(yè)園沒有形成規(guī)模，還處在各自

34、為政的狀態(tài)，知名度不高，創(chuàng)業(yè)者的潛力還有待發(fā)掘。房地產(chǎn)企業(yè)可以尋求與政府的合作，在開發(fā)階段，通過折扣價獲取土地資源或廢舊廠房，統(tǒng)籌規(guī)劃，為創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供辦公空間;在后續(xù)一體化的服務(wù)階段，可以邀請相關(guān)政府單位長駐，為創(chuàng)業(yè)人員解讀政策，節(jié)約辦事流程。利用政策優(yōu)惠，減輕房地產(chǎn)商的稅負(fù)同時，還能夠減少創(chuàng)業(yè)企業(yè)的交易成本，吸引更多潛在客戶，讓供求方雙贏。 </p><p><b>　　2、擴大融資渠道 </b

35、></p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)迫于本身的資金壓力，要提高收益、降低風(fēng)險，必須提高融資效率。在傳統(tǒng)的融資領(lǐng)域，可以與介入銀行系統(tǒng)的小微企業(yè)貸款合作，政府部門補貼扶持;在新興的投資方式下，引入天使投資等合作伙伴，共同扶持種子企業(yè)，或者利用物業(yè)使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)來置換創(chuàng)業(yè)公司的股權(quán)，提升相關(guān)企業(yè)的價值。充分利用互聯(lián)網(wǎng)金融以及眾籌平臺，廣泛地吸收閑置資金，形成風(fēng)險共擔(dān)，盈利共享的模式，化解盈利危機。 </p&g

36、t;<p>　　房地產(chǎn)企業(yè)面臨市場壓力和新形式?jīng)_擊的轉(zhuǎn)型，總的方向上就是要從開發(fā)商模式轉(zhuǎn)向持有運營，從單一的租售贏利轉(zhuǎn)向創(chuàng)業(yè)服務(wù)和客戶資源的深度挖掘。就其行業(yè)來說，房地產(chǎn)是除了金融之外，唯一能與所有行業(yè)發(fā)生關(guān)聯(lián)的領(lǐng)域，任何一家企業(yè)都不可能脫離物業(yè)干系而懸空存在。所以，現(xiàn)在快速升溫的房地產(chǎn)與創(chuàng)業(yè)結(jié)合的模式對于轉(zhuǎn)型期的企業(yè)來說不失為一種可選之道。 </p><p><b>　　參考文獻 <

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