建立我國(guó)物業(yè)糾紛解決機(jī)制研究

1、<p>　　建立我國(guó)物業(yè)糾紛解決機(jī)制研究</p><p>　　摘要：近些年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂是發(fā)展迅猛，這使得物業(yè)管理行業(yè)相伴蓬勃而生。但畢竟物業(yè)管理行業(yè)仍屬發(fā)展中的事物，自身不是很完善，加上法律等配套政策沒跟上，物業(yè)管理的糾紛問(wèn)題也便隨之產(chǎn)生了。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：物業(yè)糾紛；業(yè)主；解決 </p><p>　　中圖分類號(hào)：D923 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼

2、：A文章編號(hào)：1673-0992（2010）11-0000-02 </p><p>　　我國(guó)自改革開放以來(lái)，經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，大批新興城市崛起，城市化進(jìn)程不斷深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱發(fā)展，使得物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。對(duì)促進(jìn)我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的健康運(yùn)轉(zhuǎn)，推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改善廣大人民的生活水平以及提高城市的現(xiàn)代化程度發(fā)揮了十分重要的作用。但只有二十多年歷史的物業(yè)管理行業(yè)仍是一個(gè)年輕人，有著這樣那樣的不成熟之處。加上法律和政策的缺

3、失，使得有關(guān)小區(qū)物業(yè)的糾紛日益增多，引起了民眾，學(xué)者以及政府的關(guān)注。 </p><p>　　一、物業(yè)糾紛的產(chǎn)生之因 </p><p>　　第一，業(yè)主的自我保護(hù)意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)一些概念模糊不清，物業(yè)公司就鉆這個(gè)空子侵害業(yè)主利益。一些業(yè)主認(rèn)識(shí)不到業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的重要性，沒有成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)；一些業(yè)主不主動(dòng)了解相關(guān)法律法規(guī)，就肆意抱怨；一些業(yè)主不明白物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)及其重要性，覺得沒

4、必要請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)；一些業(yè)主認(rèn)為只要交了錢，物業(yè)公司就應(yīng)該管理有關(guān)住宅的一切事情。 </p><p>　　第二，物業(yè)管理作為新興產(chǎn)業(yè)，發(fā)展還很不成熟，人才匱乏，專業(yè)知識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)都存在缺陷，與業(yè)主溝通能力差，大多數(shù)物業(yè)管理人員學(xué)歷較低，缺乏專業(yè)培訓(xùn)，容易與業(yè)主產(chǎn)生糾紛。 </p><p>　　第三，物業(yè)管理法規(guī)不完善。雖然新《物權(quán)法》已經(jīng)頒布，加上之前的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，這兩部關(guān)于物業(yè)管理

5、法律法規(guī)，可操作性不強(qiáng)，不能具體的指導(dǎo)業(yè)主維權(quán)。目前，合同是界定產(chǎn)權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)，法律的不完善，合同也存在缺陷，使得法院在裁判時(shí)無(wú)章可尋，當(dāng)產(chǎn)權(quán)不清時(shí)，發(fā)生糾紛與矛盾就不可避免了。 </p><p>　　二、小區(qū)物業(yè)糾紛類型 </p><p>　　其實(shí)要深究物業(yè)糾紛的類型，從不同的角度劃分就會(huì)有出不同的結(jié)論，但因篇幅有限，筆者僅從主體角度進(jìn)行分析。 </p><p>　　

6、1、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛。物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理的直接實(shí)施者，物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的好壞與業(yè)主的利益息息相關(guān)，二者之間的糾紛在所有糾紛中所占比重一直是最高的。例如物業(yè)費(fèi)用的征收，物業(yè)費(fèi)用本該由雙方協(xié)商，但事實(shí)上都是開發(fā)商自己做主，業(yè)主沒有協(xié)商的權(quán)利。 </p><p>　　2、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主通過(guò)選舉產(chǎn)生的維護(hù)業(yè)主利益的組織，其中業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主的關(guān)系最為密切，業(yè)

7、主大會(huì)更多的起著指揮作用，具體工作交由業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行。在物業(yè)管理行為中，業(yè)主委員會(huì)也和物業(yè)管理企業(yè)接觸最多，接觸一多，自然就會(huì)產(chǎn)生糾紛。 </p><p>　　3、業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間的糾紛。業(yè)主是小區(qū)物業(yè)的所有權(quán)人，由全體業(yè)主組成的業(yè)主大會(huì)是代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益的決策機(jī)構(gòu)和最高權(quán)利機(jī)構(gòu), 業(yè)主委員會(huì)是執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)的代表機(jī)關(guān)。{1} 實(shí)踐中，常常會(huì)出現(xiàn)小區(qū)內(nèi)有部分業(yè)

8、主對(duì)小區(qū)自治漠不關(guān)心，有部分業(yè)主想?yún)⑴c小區(qū)自治但是沒有時(shí)間，也有雖然積極參與了小區(qū)自治但卻是出于個(gè)人利益考慮的業(yè)主。所以，很多小區(qū)雖然成立了業(yè)主委員會(huì)，但由于各種原因的存在，導(dǎo)致了業(yè)主委員會(huì)無(wú)法真正代表業(yè)主的利益。 </p><p>　　4、業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛。小區(qū)業(yè)主不僅擁有對(duì)物業(yè)專有部分的所有權(quán)，同時(shí)也擁有對(duì)建筑物及其附屬物的共有部分的共有權(quán)。由于小區(qū)各個(gè)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)狀況、生活行為習(xí)慣等方面的差異，業(yè)主與業(yè)主

9、之間的糾紛不可避免。業(yè)主在對(duì)專有部分行使權(quán)利時(shí)，如果行為危及建筑物的安全或者損害了其他業(yè)主的合法權(quán)益，也會(huì)引起糾紛。 </p><p>　　5、業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛。開發(fā)商是小區(qū)物業(yè)的第一所有權(quán)人，在利益因素的主導(dǎo)下，其與業(yè)主之間的糾紛不可避免。比如開發(fā)商隨意變更規(guī)劃，減少綠化率，減少樓層間距；交付的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題等引起的糾紛；在商品房銷售廣告中作虛假宣傳，不兌現(xiàn)承諾而引起的糾紛等。 </p>

10、<p>　　6、業(yè)主與政府部門之間的糾紛。容易與城市小區(qū)業(yè)主因?yàn)槲飿I(yè)發(fā)生糾紛的政府部門主要有街道辦事處、公安派出機(jī)關(guān)以及規(guī)劃部門等。業(yè)主大會(huì)的成立和業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作都離不開街道和居委會(huì)的指導(dǎo)。公安派出所是公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)社會(huì)治安和戶籍管理的基層機(jī)構(gòu)，在社會(huì)治安綜合治理工作中擔(dān)負(fù)著重要任務(wù)。規(guī)劃部門有作出城市宏觀規(guī)劃的權(quán)利，其作出的規(guī)劃有可能影響業(yè)主的生活質(zhì)量、周圍環(huán)境，并導(dǎo)致業(yè)主所購(gòu)房產(chǎn)的貶值等。以上政府部門職權(quán)的行使與業(yè)主的自身

11、利益有著密切的聯(lián)系，在其行使職權(quán)的過(guò)程中很有可能與業(yè)主發(fā)生各種糾紛。 </p><p>　　三、糾紛解決機(jī)制的建立 </p><p>　　目前由于物業(yè)管理中業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的糾紛解決渠道不暢通，途徑單一，無(wú)非是通過(guò)起訴或自行交涉解決。目前人民法院案多人少的矛盾突出，司法資源不能滿足人民群眾的日益增長(zhǎng)的司法需求。因此，針對(duì)物業(yè)管理糾紛形成的特點(diǎn)，建立物業(yè)糾紛多渠道解決機(jī)制，充分運(yùn)用審判權(quán)、

12、行政權(quán)、人民調(diào)解自治權(quán)、行業(yè)協(xié)會(huì)自律權(quán)各自的特點(diǎn)，促進(jìn)各類權(quán)力相互銜接、相互配合、發(fā)揮組合優(yōu)勢(shì)，形成多元化權(quán)力相互交替發(fā)揮作用的局面，使業(yè)主尋求救濟(jì)途徑更加方便，物業(yè)糾紛在萌芽狀態(tài)就能得到及時(shí)、有效的解決。 </p><p>　　物業(yè)糾紛解決機(jī)制的優(yōu)點(diǎn)在于途徑多元化，一般有調(diào)解，和解，仲裁，訴訟四種方式。結(jié)合每種方式的優(yōu)缺點(diǎn)，在解決具體問(wèn)題時(shí)，可以選擇最適合的方式。 </p><p>　　

13、1. 業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間糾紛的解決 </p><p>　　保障小區(qū)業(yè)主居民的知情權(quán)、決策權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)應(yīng)該是“業(yè)主維權(quán)”的重要內(nèi)容。 </p><p>　?。?）.加強(qiáng)對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，使業(yè)主委員會(huì)真正代表業(yè)主權(quán)益。 </p><p>　　雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》也規(guī)定業(yè)主和業(yè)主大會(huì)都有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，但是對(duì)監(jiān)督權(quán)的行使、監(jiān)督機(jī)構(gòu)、監(jiān)督方式等都沒有明確

14、規(guī)定，很容易造成“人人監(jiān)督、人人都沒法監(jiān)督”的局面。業(yè)主和業(yè)主大會(huì)可從以下兩方面加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督：一方面制定實(shí)施細(xì)則，明確業(yè)主委員會(huì)工作職責(zé)。另一方面確立業(yè)主委員會(huì)定期報(bào)告制度，使其接受全體業(yè)主的監(jiān)督。 </p><p>　　（2）.建立嚴(yán)格的業(yè)主委員會(huì)工作制度 </p><p>　　業(yè)主委員會(huì)自成立之日起，就應(yīng)明確制定業(yè)主委員會(huì)工作宗旨、工作目標(biāo)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法辦事、實(shí)行民主自

15、治。除了嚴(yán)格執(zhí)行業(yè)主公約外，業(yè)主委員會(huì)還應(yīng)制定議事規(guī)則，建立業(yè)主委員會(huì)會(huì)議制度以及與物業(yè)管理公司聯(lián)系、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議記錄等向業(yè)主公開一系列規(guī)范管理制度。 </p><p>　　2.業(yè)主與業(yè)主之間糾紛的解決 </p><p>　　對(duì)于業(yè)主侵害其他業(yè)主的行為，應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行規(guī)范，公正、合法的處理。 </p><p>　　（1）.提高全體業(yè)主的自我約束意識(shí)。 &l

16、t;/p><p>　　完整的維權(quán)不應(yīng)只針對(duì)物業(yè)公司和開發(fā)商，現(xiàn)實(shí)生活中，影響業(yè)主生活質(zhì)量的還有左鄰右舍的生活習(xí)慣等，如果小區(qū)的業(yè)主素質(zhì)和觀念有問(wèn)題，就可能導(dǎo)致侵權(quán)行為的發(fā)生。為了避免這樣的情況發(fā)生，當(dāng)然首先要提高全體業(yè)主的自我約束意識(shí)，這能從根本上保證業(yè)主有意識(shí)地避免侵害他人的權(quán)益，因此，一定要致力于社區(qū)內(nèi)的“精神文明建設(shè)”。業(yè)主維權(quán)先要規(guī)范自己的行為，維權(quán)斗爭(zhēng)才能進(jìn)步。 </p><p>　

17、?。?）。在法律上要找到約束業(yè)主行為的主體 </p><p>　　對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，是為了保障物業(yè)正常使用功能和延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，從而實(shí)現(xiàn)物權(quán)價(jià)值的必要手段。在業(yè)主與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同時(shí)，要明確規(guī)定物業(yè)公司有權(quán)對(duì)任何違反業(yè)主公約和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的行為進(jìn)行有效管理。這樣，一旦出現(xiàn)某些業(yè)主的侵權(quán)行為，其他業(yè)主就可以要求物業(yè)公司依據(jù)合同對(duì)此進(jìn)行干涉，如果物業(yè)公司無(wú)法有效地改善狀況，可認(rèn)定其違約而賠償相應(yīng)損失。{

18、2} </p><p>　　3.業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間糾紛的解決 </p><p>　　(1).政府評(píng)判物業(yè)資質(zhì)不能撇開業(yè)主。對(duì)物業(yè)公司資質(zhì)評(píng)判通常由政府部門進(jìn)行，如果一個(gè)物業(yè)公司實(shí)力雄厚，但是服務(wù)水平卻較差，這樣的企業(yè)給它繼續(xù)授予資質(zhì)就有失合理。除了建委的標(biāo)準(zhǔn)、合同規(guī)范的問(wèn)題以外，還應(yīng)該考慮加入業(yè)主對(duì)它們的評(píng)價(jià)。當(dāng)業(yè)主們的意見能一定程度上對(duì)其資質(zhì)的獲得產(chǎn)生制約時(shí)，那無(wú)疑對(duì)物業(yè)公司企業(yè)來(lái)說(shuō)

19、是一種壓力，會(huì)促使其不斷提高服務(wù)水平。 </p><p>　　(2).以物業(yè)服務(wù)合同作為依據(jù)主張合同權(quán)利。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間是合同關(guān)系。物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)業(yè)主的權(quán)利作出了規(guī)定，業(yè)主享有按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)的權(quán)利，同樣物業(yè)管理公司的管理服務(wù)工作亦是依據(jù)雙方合同約定的范圍、項(xiàng)目，遵循物業(yè)管理的法律、法規(guī)以及物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范，獨(dú)立自主地開展物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的。因此物業(yè)服務(wù)合同作為業(yè)

20、主維權(quán)的重要依據(jù)，在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)必須明確雙方的權(quán)利義務(wù)。 </p><p>　　(3).業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主維權(quán)成立業(yè)主委員會(huì)，搭建維權(quán)平臺(tái)。一旦業(yè)主與物業(yè)間發(fā)生矛盾，業(yè)主可以團(tuán)結(jié)在業(yè)主委員會(huì)周圍，采取合法手段處理問(wèn)題，業(yè)主委員會(huì)在聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見后，代表全體業(yè)主集中行使對(duì)物業(yè)管理的選擇權(quán)和決策權(quán)，監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)，協(xié)調(diào)與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。 </p><p

21、>　　4.業(yè)主與開發(fā)商之間糾紛的解決 </p><p>　　(1).分清開發(fā)商與物業(yè)公司的責(zé)任。相當(dāng)一部分業(yè)主將物業(yè)管理和物業(yè)開發(fā)混為一談，實(shí)際上物業(yè)管理和物業(yè)開發(fā)是兩種完全不同的民商事活動(dòng)，房產(chǎn)開發(fā)公司在房屋建成后就應(yīng)將相關(guān)的物業(yè)管理事務(wù)交由物業(yè)管理公司獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，至此物業(yè)開發(fā)階段的工作完成。而物業(yè)管理則牽扯到以下幾方當(dāng)事人：開發(fā)商、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司及其他相關(guān)機(jī)構(gòu)。一般流程是開發(fā)商交付商品房后，部

22、分業(yè)主入住并召開業(yè)主大會(huì)選出業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主正式選出物業(yè)公司并與之簽訂物業(yè)管理委托協(xié)議。物業(yè)公司在接受委托后再與煤氣公司、自來(lái)水公司等相關(guān)機(jī)構(gòu)簽署單項(xiàng)委托合同，向該物業(yè)提供專業(yè)服務(wù)。而目前物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的大部分糾紛都是由于開發(fā)商的原因產(chǎn)生的。比如開發(fā)商承諾的停車庫(kù)、幼兒園和其他配套設(shè)施沒建，在原本規(guī)劃為綠地的地方建起了高樓以及擅自處分公共停車場(chǎng)的所有權(quán)等等，給業(yè)主的生活造成了許多麻煩和不便。這些問(wèn)題雖然早在開

23、發(fā)階段就已潛伏，卻在業(yè)主入住后才爆發(fā)，而業(yè)主通常都會(huì)找物業(yè)管理公司要求解決，但是物業(yè)管理公司一方面是沒有能力獨(dú)立解決，另一方面是沒有法律義務(wù)解決。{3} 因此對(duì)于物業(yè)開發(fā)以及物業(yè)管理的糾紛，應(yīng)該具體問(wèn)題具體分析</p><p>　　(2).監(jiān)督物業(yè)管理公司嚴(yán)格驗(yàn)收要接管的物業(yè)。業(yè)主應(yīng)借助自己選擇并聘用的專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)擬接管的物業(yè)實(shí)施嚴(yán)格的驗(yàn)收。對(duì)于在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)）應(yīng)及時(shí)會(huì)同物業(yè)管

24、理公司督促開發(fā)商糾正。必要時(shí)業(yè)主亦可通過(guò)法律手段維護(hù)自身的合法權(quán)益。 </p><p>　　5.業(yè)主與政府部門之間糾紛的解決 </p><p>　　解決業(yè)主與政府部門之間糾紛的關(guān)鍵在于各相關(guān)行政部門要切實(shí)履行職責(zé)，行政權(quán)力既不能介入不足，也不能介入過(guò)度。政府只負(fù)責(zé)程序上的事情，具體的內(nèi)容應(yīng)由業(yè)主自治解決。對(duì)于小區(qū)業(yè)主的自治機(jī)構(gòu)，相關(guān)部門沒有法律明確規(guī)定就不能“越位”、“越權(quán)”。與此同時(shí)，政

25、府還應(yīng)扮演好“仲裁者”、“協(xié)調(diào)者”的角色，規(guī)范業(yè)主和物業(yè)公司雙方的行為，保障業(yè)主的合法權(quán)益。其次，政府相關(guān)部門要嚴(yán)格執(zhí)法。政府在業(yè)主權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度運(yùn)行中，要明晰自己的定位和職責(zé)，劃清政府介入和業(yè)主自治的范圍。另外，業(yè)主維權(quán)還要做到有理有力有節(jié)，不畏強(qiáng)權(quán)，但也要注意自身行為的合理合法，確保在維權(quán)行動(dòng)中處于主動(dòng)地位。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p>