建立我國物業(yè)糾紛解決機制研究

1、<p>　　建立我國物業(yè)糾紛解決機制研究</p><p>　　摘要：近些年來我國房地產(chǎn)市場可謂是發(fā)展迅猛，這使得物業(yè)管理行業(yè)相伴蓬勃而生。但畢竟物業(yè)管理行業(yè)仍屬發(fā)展中的事物，自身不是很完善，加上法律等配套政策沒跟上，物業(yè)管理的糾紛問題也便隨之產(chǎn)生了。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：物業(yè)糾紛；業(yè)主；解決 </p><p>　　中圖分類號：D923 文獻標識碼

2、：A文章編號：1673-0992（2010）11-0000-02 </p><p>　　我國自改革開放以來，經(jīng)濟飛速發(fā)展，大批新興城市崛起，城市化進程不斷深入，房地產(chǎn)市場火熱發(fā)展，使得物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)運而生。對促進我國的房地產(chǎn)業(yè)的健康運轉(zhuǎn)，推動市場經(jīng)濟發(fā)展，改善廣大人民的生活水平以及提高城市的現(xiàn)代化程度發(fā)揮了十分重要的作用。但只有二十多年歷史的物業(yè)管理行業(yè)仍是一個年輕人，有著這樣那樣的不成熟之處。加上法律和政策的缺

3、失，使得有關(guān)小區(qū)物業(yè)的糾紛日益增多，引起了民眾，學(xué)者以及政府的關(guān)注。 </p><p>　　一、物業(yè)糾紛的產(chǎn)生之因 </p><p>　　第一，業(yè)主的自我保護意識不強，對一些概念模糊不清，物業(yè)公司就鉆這個空子侵害業(yè)主利益。一些業(yè)主認識不到業(yè)主大會與業(yè)主委員會的重要性，沒有成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會；一些業(yè)主不主動了解相關(guān)法律法規(guī)，就肆意抱怨；一些業(yè)主不明白物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)及其重要性，覺得沒

4、必要請物業(yè)服務(wù)企業(yè)；一些業(yè)主認為只要交了錢，物業(yè)公司就應(yīng)該管理有關(guān)住宅的一切事情。 </p><p>　　第二，物業(yè)管理作為新興產(chǎn)業(yè)，發(fā)展還很不成熟，人才匱乏，專業(yè)知識和管理經(jīng)驗都存在缺陷，與業(yè)主溝通能力差，大多數(shù)物業(yè)管理人員學(xué)歷較低，缺乏專業(yè)培訓(xùn)，容易與業(yè)主產(chǎn)生糾紛。 </p><p>　　第三，物業(yè)管理法規(guī)不完善。雖然新《物權(quán)法》已經(jīng)頒布，加上之前的《物業(yè)管理條例》，這兩部關(guān)于物業(yè)管理

5、法律法規(guī)，可操作性不強，不能具體的指導(dǎo)業(yè)主維權(quán)。目前，合同是界定產(chǎn)權(quán)的標準，法律的不完善，合同也存在缺陷，使得法院在裁判時無章可尋，當產(chǎn)權(quán)不清時，發(fā)生糾紛與矛盾就不可避免了。 </p><p>　　二、小區(qū)物業(yè)糾紛類型 </p><p>　　其實要深究物業(yè)糾紛的類型，從不同的角度劃分就會有出不同的結(jié)論，但因篇幅有限，筆者僅從主體角度進行分析。 </p><p>　　

6、1、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛。物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理的直接實施者，物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的好壞與業(yè)主的利益息息相關(guān)，二者之間的糾紛在所有糾紛中所占比重一直是最高的。例如物業(yè)費用的征收，物業(yè)費用本該由雙方協(xié)商，但事實上都是開發(fā)商自己做主，業(yè)主沒有協(xié)商的權(quán)利。 </p><p>　　2、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛。業(yè)主大會和業(yè)主委員會是業(yè)主通過選舉產(chǎn)生的維護業(yè)主利益的組織，其中業(yè)主委員會與業(yè)主的關(guān)系最為密切，業(yè)

7、主大會更多的起著指揮作用，具體工作交由業(yè)主委員會執(zhí)行。在物業(yè)管理行為中，業(yè)主委員會也和物業(yè)管理企業(yè)接觸最多，接觸一多，自然就會產(chǎn)生糾紛。 </p><p>　　3、業(yè)主與業(yè)主委員會之間的糾紛。業(yè)主是小區(qū)物業(yè)的所有權(quán)人，由全體業(yè)主組成的業(yè)主大會是代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益的決策機構(gòu)和最高權(quán)利機構(gòu), 業(yè)主委員會是執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項的代表機關(guān)。{1} 實踐中，常常會出現(xiàn)小區(qū)內(nèi)有部分業(yè)

8、主對小區(qū)自治漠不關(guān)心，有部分業(yè)主想?yún)⑴c小區(qū)自治但是沒有時間，也有雖然積極參與了小區(qū)自治但卻是出于個人利益考慮的業(yè)主。所以，很多小區(qū)雖然成立了業(yè)主委員會，但由于各種原因的存在，導(dǎo)致了業(yè)主委員會無法真正代表業(yè)主的利益。 </p><p>　　4、業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛。小區(qū)業(yè)主不僅擁有對物業(yè)專有部分的所有權(quán)，同時也擁有對建筑物及其附屬物的共有部分的共有權(quán)。由于小區(qū)各個業(yè)主的經(jīng)濟狀況、生活行為習(xí)慣等方面的差異，業(yè)主與業(yè)主

9、之間的糾紛不可避免。業(yè)主在對專有部分行使權(quán)利時，如果行為危及建筑物的安全或者損害了其他業(yè)主的合法權(quán)益，也會引起糾紛。 </p><p>　　5、業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛。開發(fā)商是小區(qū)物業(yè)的第一所有權(quán)人，在利益因素的主導(dǎo)下，其與業(yè)主之間的糾紛不可避免。比如開發(fā)商隨意變更規(guī)劃，減少綠化率，減少樓層間距；交付的房屋存在質(zhì)量問題等引起的糾紛；在商品房銷售廣告中作虛假宣傳，不兌現(xiàn)承諾而引起的糾紛等。 </p>

10、<p>　　6、業(yè)主與政府部門之間的糾紛。容易與城市小區(qū)業(yè)主因為物業(yè)發(fā)生糾紛的政府部門主要有街道辦事處、公安派出機關(guān)以及規(guī)劃部門等。業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會的運作都離不開街道和居委會的指導(dǎo)。公安派出所是公安機關(guān)負責(zé)社會治安和戶籍管理的基層機構(gòu)，在社會治安綜合治理工作中擔負著重要任務(wù)。規(guī)劃部門有作出城市宏觀規(guī)劃的權(quán)利，其作出的規(guī)劃有可能影響業(yè)主的生活質(zhì)量、周圍環(huán)境，并導(dǎo)致業(yè)主所購房產(chǎn)的貶值等。以上政府部門職權(quán)的行使與業(yè)主的自身

11、利益有著密切的聯(lián)系，在其行使職權(quán)的過程中很有可能與業(yè)主發(fā)生各種糾紛。 </p><p>　　三、糾紛解決機制的建立 </p><p>　　目前由于物業(yè)管理中業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的糾紛解決渠道不暢通，途徑單一，無非是通過起訴或自行交涉解決。目前人民法院案多人少的矛盾突出，司法資源不能滿足人民群眾的日益增長的司法需求。因此，針對物業(yè)管理糾紛形成的特點，建立物業(yè)糾紛多渠道解決機制，充分運用審判權(quán)、

12、行政權(quán)、人民調(diào)解自治權(quán)、行業(yè)協(xié)會自律權(quán)各自的特點，促進各類權(quán)力相互銜接、相互配合、發(fā)揮組合優(yōu)勢，形成多元化權(quán)力相互交替發(fā)揮作用的局面，使業(yè)主尋求救濟途徑更加方便，物業(yè)糾紛在萌芽狀態(tài)就能得到及時、有效的解決。 </p><p>　　物業(yè)糾紛解決機制的優(yōu)點在于途徑多元化，一般有調(diào)解，和解，仲裁，訴訟四種方式。結(jié)合每種方式的優(yōu)缺點，在解決具體問題時，可以選擇最適合的方式。 </p><p>　　

13、1. 業(yè)主與業(yè)主委員會之間糾紛的解決 </p><p>　　保障小區(qū)業(yè)主居民的知情權(quán)、決策權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)應(yīng)該是“業(yè)主維權(quán)”的重要內(nèi)容。 </p><p>　?。?）.加強對于業(yè)主委員會的監(jiān)督，使業(yè)主委員會真正代表業(yè)主權(quán)益。 </p><p>　　雖然《物業(yè)管理條例》也規(guī)定業(yè)主和業(yè)主大會都有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，但是對監(jiān)督權(quán)的行使、監(jiān)督機構(gòu)、監(jiān)督方式等都沒有明確

14、規(guī)定，很容易造成“人人監(jiān)督、人人都沒法監(jiān)督”的局面。業(yè)主和業(yè)主大會可從以下兩方面加強對業(yè)主委員會的監(jiān)督：一方面制定實施細則，明確業(yè)主委員會工作職責(zé)。另一方面確立業(yè)主委員會定期報告制度，使其接受全體業(yè)主的監(jiān)督。 </p><p>　?。?）.建立嚴格的業(yè)主委員會工作制度 </p><p>　　業(yè)主委員會自成立之日起，就應(yīng)明確制定業(yè)主委員會工作宗旨、工作目標，業(yè)主委員會應(yīng)當依法辦事、實行民主自

15、治。除了嚴格執(zhí)行業(yè)主公約外，業(yè)主委員會還應(yīng)制定議事規(guī)則，建立業(yè)主委員會會議制度以及與物業(yè)管理公司聯(lián)系、業(yè)主委員會會議記錄等向業(yè)主公開一系列規(guī)范管理制度。 </p><p>　　2.業(yè)主與業(yè)主之間糾紛的解決 </p><p>　　對于業(yè)主侵害其他業(yè)主的行為，應(yīng)當從以下幾個方面進行規(guī)范，公正、合法的處理。 </p><p>　?。?）.提高全體業(yè)主的自我約束意識。 &l

16、t;/p><p>　　完整的維權(quán)不應(yīng)只針對物業(yè)公司和開發(fā)商，現(xiàn)實生活中，影響業(yè)主生活質(zhì)量的還有左鄰右舍的生活習(xí)慣等，如果小區(qū)的業(yè)主素質(zhì)和觀念有問題，就可能導(dǎo)致侵權(quán)行為的發(fā)生。為了避免這樣的情況發(fā)生，當然首先要提高全體業(yè)主的自我約束意識，這能從根本上保證業(yè)主有意識地避免侵害他人的權(quán)益，因此，一定要致力于社區(qū)內(nèi)的“精神文明建設(shè)”。業(yè)主維權(quán)先要規(guī)范自己的行為，維權(quán)斗爭才能進步。 </p><p>　

17、?。?）。在法律上要找到約束業(yè)主行為的主體 </p><p>　　對物業(yè)進行管理，是為了保障物業(yè)正常使用功能和延長物業(yè)的使用壽命，從而實現(xiàn)物權(quán)價值的必要手段。在業(yè)主與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同時，要明確規(guī)定物業(yè)公司有權(quán)對任何違反業(yè)主公約和《物業(yè)管理條例》的行為進行有效管理。這樣，一旦出現(xiàn)某些業(yè)主的侵權(quán)行為，其他業(yè)主就可以要求物業(yè)公司依據(jù)合同對此進行干涉，如果物業(yè)公司無法有效地改善狀況，可認定其違約而賠償相應(yīng)損失。{

18、2} </p><p>　　3.業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間糾紛的解決 </p><p>　　(1).政府評判物業(yè)資質(zhì)不能撇開業(yè)主。對物業(yè)公司資質(zhì)評判通常由政府部門進行，如果一個物業(yè)公司實力雄厚，但是服務(wù)水平卻較差，這樣的企業(yè)給它繼續(xù)授予資質(zhì)就有失合理。除了建委的標準、合同規(guī)范的問題以外，還應(yīng)該考慮加入業(yè)主對它們的評價。當業(yè)主們的意見能一定程度上對其資質(zhì)的獲得產(chǎn)生制約時，那無疑對物業(yè)公司企業(yè)來說

19、是一種壓力，會促使其不斷提高服務(wù)水平。 </p><p>　　(2).以物業(yè)服務(wù)合同作為依據(jù)主張合同權(quán)利。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間是合同關(guān)系。物業(yè)管理條例對業(yè)主的權(quán)利作出了規(guī)定，業(yè)主享有按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)的權(quán)利，同樣物業(yè)管理公司的管理服務(wù)工作亦是依據(jù)雙方合同約定的范圍、項目，遵循物業(yè)管理的法律、法規(guī)以及物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范，獨立自主地開展物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營活動的。因此物業(yè)服務(wù)合同作為業(yè)

20、主維權(quán)的重要依據(jù)，在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時必須明確雙方的權(quán)利義務(wù)。 </p><p>　　(3).業(yè)主委員會代表業(yè)主維權(quán)成立業(yè)主委員會，搭建維權(quán)平臺。一旦業(yè)主與物業(yè)間發(fā)生矛盾，業(yè)主可以團結(jié)在業(yè)主委員會周圍，采取合法手段處理問題，業(yè)主委員會在聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見后，代表全體業(yè)主集中行使對物業(yè)管理的選擇權(quán)和決策權(quán)，監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)活動，協(xié)調(diào)與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。 </p><p

21、>　　4.業(yè)主與開發(fā)商之間糾紛的解決 </p><p>　　(1).分清開發(fā)商與物業(yè)公司的責(zé)任。相當一部分業(yè)主將物業(yè)管理和物業(yè)開發(fā)混為一談，實際上物業(yè)管理和物業(yè)開發(fā)是兩種完全不同的民商事活動，房產(chǎn)開發(fā)公司在房屋建成后就應(yīng)將相關(guān)的物業(yè)管理事務(wù)交由物業(yè)管理公司獨立經(jīng)營，至此物業(yè)開發(fā)階段的工作完成。而物業(yè)管理則牽扯到以下幾方當事人：開發(fā)商、業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)公司及其他相關(guān)機構(gòu)。一般流程是開發(fā)商交付商品房后，部

22、分業(yè)主入住并召開業(yè)主大會選出業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主正式選出物業(yè)公司并與之簽訂物業(yè)管理委托協(xié)議。物業(yè)公司在接受委托后再與煤氣公司、自來水公司等相關(guān)機構(gòu)簽署單項委托合同，向該物業(yè)提供專業(yè)服務(wù)。而目前物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的大部分糾紛都是由于開發(fā)商的原因產(chǎn)生的。比如開發(fā)商承諾的停車庫、幼兒園和其他配套設(shè)施沒建，在原本規(guī)劃為綠地的地方建起了高樓以及擅自處分公共停車場的所有權(quán)等等，給業(yè)主的生活造成了許多麻煩和不便。這些問題雖然早在開

23、發(fā)階段就已潛伏，卻在業(yè)主入住后才爆發(fā)，而業(yè)主通常都會找物業(yè)管理公司要求解決，但是物業(yè)管理公司一方面是沒有能力獨立解決，另一方面是沒有法律義務(wù)解決。{3} 因此對于物業(yè)開發(fā)以及物業(yè)管理的糾紛，應(yīng)該具體問題具體分析</p><p>　　(2).監(jiān)督物業(yè)管理公司嚴格驗收要接管的物業(yè)。業(yè)主應(yīng)借助自己選擇并聘用的專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對擬接管的物業(yè)實施嚴格的驗收。對于在驗收中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)質(zhì)量問題，業(yè)主（業(yè)主委員會）應(yīng)及時會同物業(yè)管

24、理公司督促開發(fā)商糾正。必要時業(yè)主亦可通過法律手段維護自身的合法權(quán)益。 </p><p>　　5.業(yè)主與政府部門之間糾紛的解決 </p><p>　　解決業(yè)主與政府部門之間糾紛的關(guān)鍵在于各相關(guān)行政部門要切實履行職責(zé)，行政權(quán)力既不能介入不足，也不能介入過度。政府只負責(zé)程序上的事情，具體的內(nèi)容應(yīng)由業(yè)主自治解決。對于小區(qū)業(yè)主的自治機構(gòu)，相關(guān)部門沒有法律明確規(guī)定就不能“越位”、“越權(quán)”。與此同時，政

25、府還應(yīng)扮演好“仲裁者”、“協(xié)調(diào)者”的角色，規(guī)范業(yè)主和物業(yè)公司雙方的行為，保障業(yè)主的合法權(quán)益。其次，政府相關(guān)部門要嚴格執(zhí)法。政府在業(yè)主權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度運行中，要明晰自己的定位和職責(zé)，劃清政府介入和業(yè)主自治的范圍。另外，業(yè)主維權(quán)還要做到有理有力有節(jié)，不畏強權(quán)，但也要注意自身行為的合理合法，確保在維權(quán)行動中處于主動地位。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p>