論住房消費(fèi)信貸的風(fēng)險(xiǎn)與控制.pdf

1、近年來，隨著住房體制改革進(jìn)程的加快，金融業(yè)對(duì)住房開發(fā)和消費(fèi)的競爭力度開始加強(qiáng)，整個(gè)住房市場呈現(xiàn)出一片繁榮的景象。隨著城鎮(zhèn)居民收入水平和消費(fèi)觀念的變化，住房消費(fèi)貸款成為了百姓實(shí)現(xiàn)安居夢想的最有效的途徑。而房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也為我國銀行業(yè)的發(fā)展提供了契機(jī)，隨著個(gè)人住房需求的不斷增加，各家商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)蓬勃發(fā)展，競爭激烈。但是，在大力開展個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的過程中，諸如按揭人貸款風(fēng)險(xiǎn)、抵押品貶值風(fēng)險(xiǎn)和提前還貸風(fēng)險(xiǎn)等各種風(fēng)險(xiǎn)日益積聚

2、，嚴(yán)重威脅銀行信貸資產(chǎn)的安全，而且對(duì)銀行資金體系的穩(wěn)健運(yùn)行將造成不利影響。因此，如何在促進(jìn)住房產(chǎn)業(yè)健康成長的同時(shí)，規(guī)避和防范住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)，是值得我們關(guān)注的課題。 本文采用對(duì)比分析與實(shí)證分析的方法，從住房消費(fèi)信貸的基本概念入手，對(duì)我國某一商業(yè)銀行實(shí)施住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理和國外實(shí)施住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的經(jīng)典案例進(jìn)行了分析，在此基礎(chǔ)上，通過將美國和日本在實(shí)施住房消費(fèi)信貸過程中的情況與我國情況進(jìn)行對(duì)比并結(jié)合我國在實(shí)施住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)中風(fēng)

3、險(xiǎn)管理的不足，提出了完善我國住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制的一些政策建議。 按照以上思路，本文分為四章進(jìn)行詳細(xì)地論述： 第一章為住房消費(fèi)信貸及其風(fēng)險(xiǎn)概述。本章從消費(fèi)信貸的基本概念入手，介紹了個(gè)人住房消費(fèi)信貸的涵義及其特點(diǎn)，指出個(gè)人住房消費(fèi)信貸是指銀行向借款人發(fā)放的滿足其以住房消費(fèi)為目的的信貸業(yè)務(wù)。它具有貸款額度大、貸款期限“長”(跨度大)、安全性與風(fēng)險(xiǎn)性并存、管理成本相對(duì)較高等特點(diǎn)。然后在此基礎(chǔ)上結(jié)合住房消費(fèi)信貸的實(shí)踐情況分析了目

4、前商業(yè)銀行在開展住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)中面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)，諸如：開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)、借款人的風(fēng)險(xiǎn)、中介機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)、抵押物的風(fēng)險(xiǎn)、銀行管理過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)、利率和通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)等。 第二章為我國住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)的管理——以農(nóng)業(yè)銀行為例。本章從介紹農(nóng)業(yè)銀行四川省分行在開展住房消費(fèi)信貸時(shí)對(duì)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的管理入手，分析了我國商業(yè)銀行對(duì)住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)的管理措施，并對(duì)農(nóng)業(yè)銀行四川省分行的風(fēng)險(xiǎn)管理情況進(jìn)行了評(píng)價(jià)：從總體上來看，農(nóng)業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房消費(fèi)貸款中存在的

5、開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)、借款人風(fēng)險(xiǎn)、抵押物風(fēng)險(xiǎn)等都采取了一定的措施加以管理；就農(nóng)業(yè)銀行目前的實(shí)施結(jié)果來看，2005年末，農(nóng)行四川省分行個(gè)人住房貸款余額為125億元，不良貸款1.87億元，占比1.5％，這一比例是較低的，說明該行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理取得了較好的成效。但是，由于個(gè)人住房不良貸款存量存在著上升的趨勢，貸款投放到貸款收回的時(shí)間跨度長，很多住房貸款還沒有真正進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)高峰期，不良貸款的處置程序也在一定程度上掩蓋了不良貸款的真實(shí)水平。另外，在開發(fā)

6、商風(fēng)險(xiǎn)管理、借款人風(fēng)險(xiǎn)管理以及貸后管理等方面也有很多不足之處，隱藏了實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)。因此，真實(shí)風(fēng)險(xiǎn)狀況仍然不容忽視。 第三章為發(fā)達(dá)國家實(shí)施住房消費(fèi)信貸的案例及其對(duì)我國的啟示。文章首先針對(duì)美國20世紀(jì)80年代的儲(chǔ)貸危機(jī)的案例進(jìn)行了分析，揭示出美國發(fā)生儲(chǔ)貸危機(jī)之前節(jié)儉機(jī)構(gòu)的貸款運(yùn)作模式以及資金來源與運(yùn)用結(jié)構(gòu)與目前我國商業(yè)銀行具有相似之處，而這幾點(diǎn)正是導(dǎo)致美國儲(chǔ)貸危機(jī)的深層次原因。在此基礎(chǔ)上提出了美國儲(chǔ)貸危機(jī)對(duì)我國的啟示：(1)商業(yè)銀行應(yīng)積

7、極擴(kuò)大信貸鏈條，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。間接融資為主的住宅金融體制其信貸鏈條短的弊端直接導(dǎo)致了節(jié)儉機(jī)構(gòu)抗風(fēng)險(xiǎn)能力不足，我國目前大多數(shù)住房貸款也采取的是這種間接融資的方式。要增強(qiáng)我國商業(yè)銀行抵抗住房消費(fèi)信貸的能力就必須要擴(kuò)大商業(yè)銀行的信貸鏈條；(2)商業(yè)銀行在一定范圍內(nèi)存在資產(chǎn)負(fù)債的期限錯(cuò)配是很有必要的，但是這個(gè)缺口應(yīng)當(dāng)控制在一定的范圍之內(nèi)。商業(yè)銀行要通過各種渠道來擴(kuò)充自己的資金來源，增強(qiáng)資產(chǎn)的流動(dòng)性，同時(shí)運(yùn)用各種金融工具減少利率風(fēng)險(xiǎn)并加強(qiáng)對(duì)住房

8、消費(fèi)信貸的審查和監(jiān)管；(3)要做到審慎監(jiān)管和對(duì)危機(jī)的及早反應(yīng)。即使在美國，金融機(jī)構(gòu)一般也不能準(zhǔn)確地預(yù)測經(jīng)濟(jì)下滑和金融形勢的突變。因此，穩(wěn)健經(jīng)營和審慎管理，避免過高的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是十分重要的。本章第二部分通過對(duì)日本20世紀(jì)80年代住專危機(jī)的案例分析，得出了住專危機(jī)的發(fā)生既有本身的制度因素，也有外部因素的結(jié)論，并在分析住專危機(jī)發(fā)生的深層次原因的基礎(chǔ)上，指出了住專危機(jī)對(duì)我國商業(yè)銀行的啟示：(1)商業(yè)銀行應(yīng)加大對(duì)內(nèi)部控制重要性的認(rèn)識(shí)。住專公司破產(chǎn)的

9、主要責(zé)任在公司本身內(nèi)部管理的混亂和經(jīng)營的不善。這對(duì)于我國商業(yè)銀行進(jìn)行個(gè)人住房消費(fèi)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理具有極大地警示作用；(2)應(yīng)減少政府對(duì)商業(yè)銀行的干預(yù)，增加銀行體系的透明度。日本為了發(fā)展，對(duì)銀行采取了過分干預(yù)的政策，長期處于政府的干預(yù)和缺乏應(yīng)有的透明度是中國金融體制與日本金融體制共有的弊病，由于政府過分干預(yù)和保護(hù)，使銀行風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，缺乏競爭。因此，如何強(qiáng)化商業(yè)銀行的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提高金融機(jī)構(gòu)自我發(fā)展的能力，使它們真正成為自主經(jīng)營、自我約束

10、、自負(fù)盈虧、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)代企業(yè)型金融機(jī)構(gòu)是保證中國金融安全的一個(gè)十分重要的環(huán)節(jié)；(3)商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)抵押品貶值風(fēng)險(xiǎn)的控制，不能過分迷信抵押品的價(jià)值。住專公司過分迷信抵押品的價(jià)值，忽視抵押品的貶值，隨著日本泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅，住專公司的不良債權(quán)也一天天地看漲，最終走上了破產(chǎn)之路。我國目前的住房抵押市場前景頗好，很多銀行把這一塊當(dāng)作優(yōu)良資產(chǎn)來看待，殊不知，抵押品也有貶值的時(shí)候，對(duì)房產(chǎn)市場不能盲目樂觀，對(duì)抵押品貶值的風(fēng)險(xiǎn)不能掉以輕心。

11、第四章為提高我國商業(yè)銀行住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制能力的思考。本章在綜合美日實(shí)施住房消費(fèi)信貸過程中的案例與我國的對(duì)比分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國商業(yè)銀行在控制住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)中的不足，提出了對(duì)完善我國住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制的一些建議。第一部分從銀行內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)控制出發(fā)，提出了商亞銀行在進(jìn)行住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制時(shí)應(yīng)加強(qiáng)的措施。該部分分為兩個(gè)方面，首先提出了銀行內(nèi)部應(yīng)設(shè)置個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范屏障，其中包括嚴(yán)格借款人和開發(fā)商的準(zhǔn)入門檻、加強(qiáng)對(duì)抵押物的

12、評(píng)估工作等。其次說明了商業(yè)銀行應(yīng)設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)控制線，包括加強(qiáng)貸后跟蹤管理、完善銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理體系、對(duì)貸款客戶進(jìn)行分類管理、建立健全違約處置機(jī)制、加強(qiáng)商業(yè)銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理和利率風(fēng)險(xiǎn)管理、加大金融創(chuàng)新力度等；第二部分的措施則是從銀行與外部的合作意圖出發(fā)，控制住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)即實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁。首先提出了商業(yè)銀行應(yīng)積極擴(kuò)大信貸鏈條，發(fā)展抵押貸款證券化。其次提出了商業(yè)銀行要加強(qiáng)與保險(xiǎn)公司的合作，建立和完善住房貸款保險(xiǎn)機(jī)制，利用保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)；第三部分

13、則是從銀行外部環(huán)境出發(fā)，提出了政府應(yīng)在保持銀行體系透明性的基礎(chǔ)上加強(qiáng)宏觀調(diào)控，完善法律法規(guī)等配套設(shè)施建設(shè)，為商業(yè)銀行控制住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)提供保障。該部分分為四個(gè)方面進(jìn)行論述，其一是完善與住房金融相關(guān)的法律法規(guī)，其二是加強(qiáng)社會(huì)住房保障機(jī)制建設(shè)，其三是建立和完善政府擔(dān)保制度，其四是應(yīng)建立全國性的信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)。目前，國內(nèi)外對(duì)于住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制的研究已經(jīng)達(dá)到相當(dāng)?shù)纳疃群蛷V度，但結(jié)合我國實(shí)際情況和國外經(jīng)典案例進(jìn)行對(duì)比分析的文獻(xiàn)還較少。由于我國

14、商業(yè)銀行開展住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)較國外起步晚，因此我國對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)控制方面的研究成果并不豐富，專著甚少。本文試圖在前人研究的基礎(chǔ)上，全面深入地分析我國商業(yè)銀行實(shí)施住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的不足之處，并結(jié)合我國實(shí)際情況與國外經(jīng)典案例的對(duì)比分析，提出適合我國國情的政策建議。 本文的創(chuàng)新之處在于：其一，通過分析某一具體商業(yè)銀行對(duì)住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)的管理，指出我國商業(yè)銀行在控制此風(fēng)險(xiǎn)中的不足之處；其二，通過對(duì)比分析國外經(jīng)典案例發(fā)生的深層次原因與我