維修培訓講義新

1、維修培訓講義,一、分店維修現(xiàn)狀二、分店維修管理要點三、維修保養(yǎng)四、分店維修的處理方式五、維修工程師工作圖解,目 錄,分店維修的現(xiàn)狀,,被動維修、無計劃緊急突發(fā)事件比較多不熟悉該從何下手，喜歡“等、靠、要”自己解決問題的意識和能力不夠不能充分利用好施工單位及供應(yīng)商的力量不熟悉公司的管理流程 維修技師更換頻率比較快設(shè)備、資料交接混亂……,急需要改變這種現(xiàn)狀,一、分店維修現(xiàn)狀,,熟悉維修技師的崗位職責和工

2、作內(nèi)容；熟悉施工單位、供應(yīng)商的保修責任和義務(wù)，在平時的維護保養(yǎng)工作中充分利用資源；建立長期、合理的維修保養(yǎng)制度；熟悉公司維修管理流程，能夠找對人，解決問題；提高維修技師發(fā)現(xiàn)問題和解決問題的能力；,本次培訓的目的,二、維修管理要點,,1、維修技師應(yīng)該熟悉“維修技師的崗位職責” 應(yīng)急維修、維護保養(yǎng)、節(jié)能降耗，保證酒店物業(yè)設(shè)備正常運作。2、不斷加強維修對各類設(shè)備的原理的掌握，記錄和匯總各類工程問題，總結(jié)經(jīng)驗教訓；3、熟

3、悉酒店各系統(tǒng)管路、電路開關(guān)、管道閥門的走向和控制部位；4、分店維修管理制度的落實;,維修技師的責任意識和應(yīng)該了解知識,二、維修管理要點,,客房區(qū)域自用設(shè)施系統(tǒng)（冷水、熱水、電梯、消防、監(jiān)控、強弱電、網(wǎng)絡(luò)、 話務(wù)系統(tǒng)、空調(diào)、有線電視、暖氣、化糞池）,維保項目的分類,二、維修管理要點,,維修技師每日使用《維修技師客房維保表》至少檢查保養(yǎng)三間以上的客房，一個月檢查完分店所有客房。檢查表有專門文件夾歸檔，以便查閱。每日對分店設(shè)備進行巡查

4、，且在相關(guān)設(shè)備檢查卡上簽名，店長每周檢查所有設(shè)備檢查卡，并簽名。,日常巡查要求,二、維修管理要點,以下設(shè)備均需要在設(shè)備明顯位置張貼《設(shè)備檢查卡》,（所有表格下載位置IN網(wǎng)-部門之窗-運營管理部-培訓-維修專題培訓）,,維修技師按照《分店維護保養(yǎng)項目計劃》排定分店設(shè)備設(shè)施的維護保養(yǎng)計劃；打印維修保養(yǎng)時間計劃表張貼在維修工作間，隨時提醒下次的跟進時間；嚴格按照預先制定的計劃執(zhí)行；保養(yǎng)完成后，在《設(shè)備檔案》上詳細記錄；維護效果的檢查和

5、跟進（店長抽查、維修自查）；,設(shè)備檔案卡建立,二、維修管理要點,以下設(shè)備需要建立《設(shè)備檔案》，維修技師有專門的工作夾對維修資料進行保存。,（所有表格下載位置IN網(wǎng)-部門之窗-運營管理部-培訓-維修專題培訓）,,若分店是籌建店，分店維修技師要按照《分店維護資料交接清單》與相關(guān)供應(yīng)商做好資料交接，且認真填寫相關(guān)內(nèi)容。當分店有新維修進店，維修與維修之間要按照《分店維護資料交接清單》對分店的維修資料進行交接。,維修資料交接,二、維修管理要點,

6、（所有表格下載位置IN網(wǎng)-部門之窗-運營管理部-培訓-維修專題培訓）,重要合同項:1、裝修施工單位的保修義務(wù);2、消防施工單位的保修義務(wù);3、熱水器、電梯、空調(diào)、木地板、淋浴房和五金潔具等供應(yīng)商的維修保養(yǎng)義務(wù)；4、其他分項工程的保修義務(wù)：網(wǎng)絡(luò)、監(jiān)控、廣告等，一般保修期一年，詳見合同,各施工單位和供應(yīng)商的維修保養(yǎng)義務(wù),三、維修保養(yǎng),維修按處理方式可以分為以下三種：1、分店自行維修——依靠分店的力量解決一些日常的維修問題；2、施

7、工單位或供應(yīng)商保修——保修期內(nèi)的維修；3、另外找施工單位維修——保修期外或保修范圍外的維修，又分為分店維修、工程維修和大修三類；,分店維修的處理方式,四、分店維修的處理方式,1、發(fā)現(xiàn)問題，自己能處理的自己處理，如燈泡更換、花灑軟管更換、門碰、隔音條、踢腳線脫落，如果不是普遍問題和集中發(fā)生的問題，建議分店維修自行處理，可要求施工單位配備一部分易耗備用材料放在分店 ；2、分店應(yīng)該有一定的維修備用材料庫存，參考“維修備用材料庫存表”，定期

8、進行材料清點，補充庫存，分析哪些材料損耗比較大；3、因產(chǎn)品質(zhì)量問題，而導致?lián)p耗的材料如燈泡、花灑軟管等，應(yīng)把損耗的產(chǎn)品退回給供應(yīng)商，免費更換新的產(chǎn)品；4、保修期內(nèi)的維修要利用好施工單位的力量，但不能完全依賴施工單位，要加強自身動手解決問題的能力。,一、分店自行處理,保修范圍內(nèi)的維修處理方式,1、對于裝修、消防以及分項工程，發(fā)現(xiàn)問題，處理難度很大的，如水電系統(tǒng)故障、衛(wèi)生間漏水等，按保修合同電話通知施工單位在規(guī)定時間進行維修，并做好記錄

9、；2、非緊急維修，如大面積的踢腳線、隔音條脫落，大面積墻壁、天花開裂等，定期書面通知施工單位結(jié)合分店運營情況，限期出方案有計劃地進行保修；3、如施工單位配合，按要求進行驗收，如不配合，發(fā)文給施工單位和維修統(tǒng)籌，維修統(tǒng)籌共同跟進，如能配合，則按要求進行維修和驗收，如仍不配合，則另外安排維修施工單位維修，書面通知施工單位扣除質(zhì)保金；4、 保修期到期前應(yīng)對施工單位保修范圍內(nèi)的所有內(nèi)容進行全面檢查；5、維修時如果會產(chǎn)生維修房，由店長事先

10、向維修統(tǒng)籌郵件報備；,二、施工單位保修,保修范圍內(nèi)的維修處理方式,報修主要分2類：1、分店升級（大修），半年統(tǒng)一安排1次，請注意查收維修統(tǒng)籌郵件通知。2、分店日常維修的主要操作指引如下：一、4000以下分店按財務(wù)要求自行走報銷流程。二、4000—5000元，請?zhí)峁┦┕挝幻Q、聯(lián)系人、聯(lián)系電話、報價明細，發(fā)郵件維修統(tǒng)籌審核。三、5000元以上工程流程：（參照維修統(tǒng)籌郵件）。,非保修范圍內(nèi)的維修處理流程,1、客房維護；2、系統(tǒng)

11、維護；3、應(yīng)急處理；影響顧客感受的任何維修問題都要第一時間解決。,五、維修工程師工作圖解,,打印客房檢查項目表，每天最少全面檢查三間客房,玻璃門合頁是出現(xiàn)故障機率最高的點維護要點：固定螺絲收緊、轉(zhuǎn)動部位加注潤滑油，檢查是否有開裂變形情況，如果有要及時進行更換。 。維護周期：每月檢查一次，不管螺絲有沒有松動都要進行收緊操作，確保所有房間一個月內(nèi)輪檢一遍。玻璃門：門頁開啟自如，擋水條密閉，拉手不松動,1、客房維護,洗手間排氣扇噪音

12、原因分析：1、排氣扇直接固定在天花板上，產(chǎn)生共振；2、排氣管道過長，導致管道排氣阻力增加，廢氣無法排出；3、同一排氣管道連接的排氣扇數(shù)量太多，產(chǎn)生竄氣現(xiàn)象；4、排氣管道管徑太小，排氣壓力增加。5、排氣扇故障。處理方法：1、加裝固定支架，不要將排氣扇直接固定在天花板上；2、縮短排氣管路，或在排氣管末端加裝集中抽風機，減少管道內(nèi)排氣壓力；3、減少排氣扇數(shù)量或在排氣管路末端加裝抽風機；4、加大排氣管徑；5、加注潤滑油，更換電機；6、更換天

13、花時按新標準做天花檢修口。,1、客房維護,客房洗手間潔具維護：水龍頭、洗手盆去水疏通、馬桶按鈕的固定收緊、 防水處理、沖水干不干凈、去水定期疏通。邊縫處理：使用塑鋼泥、中性耐候玻璃膠，邊縫處理平整光滑。燈具更換：定期檢查，發(fā)現(xiàn)閃爍、變暗的要提前更換，不要等到壞才換，要保證標準。,1、客房維護,X,V邊縫處理效果,客房家私椅子螺絲定期檢查和收緊，每月輪檢一遍；床架內(nèi)部固定木板螺絲每月定期收緊；家具螺絲收緊和鐵件的防銹處

14、理每月檢查一次；門鎖、門合頁、晾衣架、門碰、鏡子、窗簾桿是每月重點檢查項目，有松動、有異常響聲或開關(guān)比較緊時要在相應(yīng)部位進行收緊或加注潤滑油。,1、客房維護,要認真細致地檢查！,空調(diào)系統(tǒng)外機每年清洗一次、在夏天來臨之前，專業(yè)空調(diào)維修保養(yǎng)公司進行操作；主要是外機的側(cè)面和背面要清洗干凈。內(nèi)機塵網(wǎng)的清洗：正常運營店每月要清洗一次，另外還要根據(jù)特殊情況增加清洗次數(shù)，比如周圍環(huán)境差、灰塵比較多的場合。內(nèi)機盤管清洗每半年一次。,2、

15、系統(tǒng)維護,防水處理排水管周圍滲水：打通排水管周圍水泥重新敷設(shè)水泥，并刷防水劑，試水后再安裝潔具；衛(wèi)生間外墻滲水：將衛(wèi)生間地面瓷磚和墻壁瓷磚打掉，地面鑿平后重新做防水，閉水試驗通過后再鋪設(shè)瓷磚，留意保證衛(wèi)生間地漏排水坡度，不可以有積水；窗臺滲水：注意窗臺的排水坡度，或室外平臺的排水坡度，保證平臺位置無積水，并做好防水處理；天臺滲水：針對特殊情況進行特殊處理，面積大的情況下可請專業(yè)公司處理。,2、系統(tǒng)維護,化糞池、排水系統(tǒng)、

16、天臺避雷帶、維護要點：定期每半年清理一次，找專業(yè)抽糞公司，特殊情況單獨清理。天面排水：雨季來臨之前檢查所有天面和平臺的排水口，不可以有堵塞的情況。天臺避雷帶：每年除銹刷防銹漆一次，不可以有斷裂。,2、系統(tǒng)維護,消防硬件維保要點：器材是否齊全、閥門有沒有損壞生銹無法開啟、有沒有滲漏。消防泵維護：定期開啟試驗，定期加注防銹油漆和潤滑油、定期出水試驗、檢查出水壓力、有無異常響聲，每月一次。正壓風機、排煙風機：每月定期開啟試驗、檢查

17、工作情況，有無異常響聲。煙感探頭：定期除塵。滅火器：指示針是否指示綠色位置、保險插銷、每個區(qū)域最少兩個。,2、系統(tǒng)維護,,消防主機維護要點： 地址核對； 編碼表編制和張貼； 每天檢查報警情況； 測試打印機和音響報警的使用； 每天主機自檢一遍； 電池每月保養(yǎng)和放電一次； 不可以有屏蔽探頭和點位； 主機平時處于手動狀態(tài)；,2、系統(tǒng)維護,電話、網(wǎng)絡(luò)、電腦系統(tǒng)維護要點：計費系統(tǒng)（每天每班次）檢查運

18、行情況，網(wǎng)絡(luò)機柜檢查工作情況，散熱情況，線路整理、除塵；電腦系統(tǒng)：每月定期除塵、風扇檢查、垃圾文件清理、通風散熱情況檢查；上網(wǎng)設(shè)備：通風狀況、工作環(huán)境溫度、除塵等項目的定期維護；電腦UPS：每月放電一次，除塵、溫度、工作環(huán)境保持良好；,2、系統(tǒng)維護,給水系統(tǒng)：維護要點：管道、固定支架防腐防銹處理、電熱器每月開啟試驗，熱泵翅片的定期清洗、管道過濾器的定期清理、水箱的定期清理；冷水系統(tǒng)：壓力、水位、泵、管道、自動補水

19、、水池溢水報警；機房環(huán)境：設(shè)備維護、防潮、通風、干凈、無塵；,2、系統(tǒng)維護,查看電梯：如有人員被困，立即按電梯故障處理預案解救人員。了解停電原因：如外網(wǎng)停電，要切斷配電柜各支路開關(guān)，防止突然來電造成設(shè)備及人身傷害；如酒店內(nèi)部停電，查明故障原因，斷開故障設(shè)備電源，恢復非故障部位的電源，降低影響范圍?；謴凸╇姾螅阂冗M行安全檢查，逐個區(qū)域恢復。避免電壓不穩(wěn)再度跳閘。重啟熱水水泵及整個系統(tǒng)、前臺服務(wù)器監(jiān)控、話務(wù)臺等設(shè)備。留意

20、電梯是否運行正常。,3、應(yīng)急處理,停電——停電后，維修技師第一時間趕到現(xiàn)場。,3、應(yīng)急處理,了解停水原因：如外網(wǎng)停水，立即與相關(guān)部門聯(lián)系，確認停水性質(zhì)和時間,如酒店內(nèi)部供水系統(tǒng)故障造成停水，查明故障位置、原因。密切關(guān)注：水泵房水箱水位及設(shè)備運行情況。與前臺做好充分溝通：適時將維修進度報告值班經(jīng)理?；謴凸┧螅壕S修技師檢查供水設(shè)備有無正常,停水——停水后，維修技師第一時間趕到現(xiàn)場。,3、應(yīng)急處理,將電梯停位至樓層：并防范電梯突

21、然啟動，造成人員傷亡。用緊急鑰匙開啟電梯門，救出客人。如有人員傷亡，應(yīng)立即組織搶救。查找原因：由電梯供應(yīng)商負責檢修。電梯維修中，要嚴防電梯突然啟動，導致誤傷。在每層樓電梯口告示客人電梯暫停使用，并擺放“正在維修中”的警告牌，以防客人誤入。跟蹤維修情況：盡快恢復正常運營。維修結(jié)束后，應(yīng)由維修人員出具檢修報告并簽字。,電梯困人——維修技師攜帶工具和電梯緊急鑰匙馬上趕赴現(xiàn)場。,3、應(yīng)急處理,1、查看報警地址和區(qū)域； 2、

22、主機消音，即刻安排現(xiàn)場查看； 3、攜帶機械鑰匙現(xiàn)場查看，按開門程序開門確認； 4、有火情，按程序處理； 5、報警區(qū)域復位（煙感拆開吹干凈、碎玻按鈕復位）； 6、主機復位；,火警—— 提高警惕，迅速反應(yīng),3、應(yīng)急處理,1、快速關(guān)閉控制總閥 2、快速修復（更換零配件） 3、總結(jié)原因，避免下次再次發(fā)生,水管爆裂,原因 排氣扇噪音 排水管噪音 空調(diào)噪音 樓頂設(shè)備產(chǎn)生的

23、噪音 電梯噪音 施工噪音 隔壁房間噪音 走廊噪音,異常響聲,處理方法查找聲源、針對性制定方案。有噪音的施工限在10~12點和14~18點期間房間噪音要注意電器開關(guān)接線盒的隔音處理、墻壁縫隙的填補等。,,4、常見問題處理,原因 水泵故障 熱水主機故障 補水故障 控制電路故障 回水管閥門開啟度小,熱水不熱,處理方法對癥治理（開啟輔助加熱設(shè)備）加強巡