南非房地產項目分析報告

1、,,,,,,,,,,南 非 房 地 產 項 目 專 題 報 告,目錄 Contents,PART 3—約翰內斯堡地產開發(fā)研究,PART 1—南非宏觀經濟環(huán)境分析,PART 2—南非房地產市場概況,PART 5—周邊項目案例,PART 6—結論,PART 4—潛在項目可行性分析,,PART 1 宏觀環(huán)境分析,,PART 1 南非宏觀經濟環(huán)境分析,,1. 宏觀經濟南非是中等收入的發(fā)展中國家，也是非洲經濟最發(fā)達的國家，國內生產總值約占全

2、非洲的五分之一。自然資源十分豐富。金融、法律體系比較完善，通訊、交通、能源等基礎設施良好。但國民經濟各部門、地區(qū)發(fā)展不平衡，城鄉(xiāng)、黑白二元經濟特征明顯。,,【南非GDP走勢】2003-2007年，南非經濟增勢強勁，礦業(yè)、建筑業(yè)和通信業(yè)增長較快，外匯儲備增加。2010-2012年，在積極的財政政策刺激下，國內生產總值分別實現了3.1%、3.5%、2.5%的經濟增長。但受新興經濟體經濟動蕩、美聯(lián)儲量寬退出等影響，2013年南經濟增速下滑為

3、1.9%，大大低于年初3.5%的增長預期。南財政部預計，2015年，南經濟增長預計為2.7%，2016年可能增至3.5%。,,2. 投資吸引力位于非洲南端的南非是全球最有市場潛力的新興市場之一，也是全球主要商務和休閑旅游目的地。2011年南非加入了金磚國家集團。南非是推動非洲經濟發(fā)展的動力之一，投資南非，既是進入南非本地市場，也是進入非洲大市場的重要途徑。南非政治經濟穩(wěn)定，開放程度較高，礦產資源豐富，基礎設施良好，金融和法律體系健全，

4、勞動力資源豐富，具有一定的創(chuàng)新、研發(fā)能力。同時，南非政府出臺了一系列鼓勵措施，鼓勵投資和促進工業(yè)發(fā)展。,,PART 1 宏觀環(huán)境分析,,PART 2 南非房地產市場概況,【黑人中產階級的逐漸壯大-市場前景廣闊】南非國民經濟各部門、地區(qū)發(fā)展不平衡，城鄉(xiāng)、黑白二元經濟特征明顯。由于快速擴大的中產階級不斷促進消費支出，南非經濟有望保持強勁增長。城市化進程加快和基礎設施升級，都表明了南非房地產市場的廣闊前景。南非開普敦大學市場營銷戰(zhàn)略研

5、究所的一份有關南非黑人中產階層狀況的調查結果顯示，過去8年中，南非黑人中產階層隊伍日益壯大，人數增長了一倍以上，從2004年的170萬增長至2012年的420萬。南非黑人中產階層的年度開銷額自2008年起已領先于白人中產階層，而且此后一直呈現猛增趨勢。中產階層數量和消費能力的快速增長使得房地產市場發(fā)展的基礎更加牢固。,【熱點城市需求持續(xù)旺盛】自1995年以來，南非經濟總體上呈現增長速度慢的態(tài)勢，且近來受到歐債危機的影響，經濟發(fā)展前景不

6、容樂觀。然而，在一些主要城市，多為南非的富裕地區(qū)，生活條件之優(yōu)越堪比歐洲，獨棟別墅、私家泳池等非常常見。近兩年來，南非的房地產市場總體處于不溫不火的發(fā)展態(tài)勢，目前南非的全國房地產市場的平均價格增速相較幾年前的繁榮時期有所減緩。但是，根據相關行業(yè)數據，約翰內斯堡、開普敦、德班等大城市房地產市場始終處于供不應求的階段，價格穩(wěn)定攀升。南非的貧富差距明顯，一些居住在一線城市的富裕階層對于房地產項目有一定需求量且具有購買力，因此部分主要城市的房地

7、產市場自始至終都處于運作良好的階段。尤其是約堡等幾大城市的地產項目受到投資者的追捧。,【地產市場整體逐漸回暖】從08年金融危機開始，南非的房地產市場進入了長達5年的低迷期，房價增速緩慢。但從2012年開始，得益于迅速壯大的中產階級，南非房地產市場開始回暖。2014年南非中端住宅價格指數上漲11.4%，高端住宅價格指數上漲6.2%，遠高于南非GDP增速（1.5%）。2008年, 房價降低 0.5% ；2009年, 房價上漲0.3%

8、(-5.4% in real terms)；2010年, 房價上漲2.3% （受南非舉辦足球世界杯刺激）；2011年, 房價上漲1% ；2012年, 房地產市場回暖，房價上漲9% ；2013年, 房價上漲3.9%；2014年, 房價上漲9.5 %；2015, 房價預計全年上漲9 %,,PART 1 宏觀環(huán)境分析,,PART 3 約翰內斯堡地產開發(fā)研究,,房地產開發(fā)流程南非對房地產開發(fā)企業(yè)沒有專門的管理制度和措施，主要通

9、過通用的法律進行管理：對開發(fā)商資質沒有要求，只要是申請注冊的合法公司就可以從事房地產開發(fā)；國家制定了城市發(fā)展的規(guī)劃，但是規(guī)劃只是規(guī)定大概的發(fā)展方向，不會給出具體的規(guī)劃指標（類似國內的控規(guī)）。由于土地屬于私人所有，具體的規(guī)劃指標由個人或開發(fā)商在報批規(guī)劃方案的時候申報，由政府批準。政府一般不會否決規(guī)劃方案，一般只是會有所調整，當然前提是規(guī)劃方案要符合政府規(guī)劃的發(fā)展方向；政府為開發(fā)商和購房者構建了完善的風險規(guī)避體系。所有的開發(fā)活動要按照政

10、府規(guī)定的程序進行即可。,制 度 流 程,,【南非地產開發(fā)具體流程】首先從購買農業(yè)用地性質的土地開始，開發(fā)商從土地所有者手里購買農業(yè)用途的土地。第二個步驟：申請土地變性，這個過程中要有三個專業(yè)的專業(yè)人士或公司幫助，分別是規(guī)劃師、土木工程師和建筑設計師。第三個步驟：做好地塊內的規(guī)劃設計。規(guī)劃設計要經過市政廳主管委員會的批準。第四個步驟：做好塊內的基礎設施設計。該設計要經過市政局的批準。第五個步驟：開始銷售。購買地產或房地產的人要

11、繳納定金，一般為5％－10％，如果以后不購買，開發(fā)商沒收定金。同時如果要貸款的話，就要先把貸款申請資料給銀行，銀行審批通過以后就可以辦理按揭貸款。第六個步驟：開發(fā)商在確定銷售比例達到項目盈虧要求的時候，申請開工建設基礎設施。一般項目如果銷售60－80％就可以開工了。第七個步驟：如果開發(fā)商要貸款進行建設，那么在申請開工前，提交銷售情況的資料和項目發(fā)展可行性研究報告給銀行，申請貸款。第八個步驟：房屋建設完畢并經政府部門驗收認可后，完成

12、過戶手續(xù)，定金和銀行按揭貸款的款項就會經過中立的第三方賬戶轉移到開發(fā)商的指定賬戶。第九個步驟：開發(fā)商開發(fā)完畢后，已經購買產品的消費者要自己成立物業(yè)管理公司（委員會），開發(fā)商把屬于社區(qū)的安保設施、基礎設施等移交給物業(yè)管理公司。,,,【地產開發(fā)流程示意圖】,,,2. 約堡地產投資價值分析租售比：是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。國際上用來衡量一個區(qū)域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200。

13、如果租售比低于1∶300，意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現；如果高于1∶200，表明這一區(qū)域房產投資潛力相對較大，后市看好。租售比無論是高于1∶200還是低于1∶300，均表明房產價格偏離理性真實的房產價值。 投資價值實際上就是代表了房地產市場的未來發(fā)展走勢。從上表可見，約翰內斯堡的房地產市場運行良好。南非的房地產市場沒有出現過大規(guī)模的價格上漲，基本上處于穩(wěn)中有漲的狀態(tài)，泡沫不大。就非洲國家而言，南非的房地

14、產價格也不算高。就經濟發(fā)展健康的發(fā)展中國家而言，南非的房地產價格也不算高。所以，長遠來看，南非的房地產市場有發(fā)展的空間。,,3. 約堡地產開發(fā)成本及稅費,建安成本 (含綠化)：低端房屋-----3, 000 R/㎡中端房屋建筑成本（簡裝）-------5, 000R/㎡中端房屋建筑成本（精裝修) -----6, 500 R/㎡豪華獨棟別墅------8, 500 R/㎡市政配套成本：基礎設施配套地塊范圍內的由開發(fā)商

15、自己負責，地塊范圍外的由政府負責，政府收取一定的配套費。費率根據開發(fā)項目對各基礎設施的使用總量來收取，最多不會超過建筑成本的1％。地塊范圍內，按照建筑面積，一般基礎設施建設成本約100R/㎡。,,【稅費】,土地交易稅：在買地時，如果賣家沒有注冊VAT（增值稅部門注冊），買家就付轉名稅，為購買總價得8%。如果賣家注冊了VAT就付增值稅，為購買總價得14%。土地閑置稅（物業(yè)稅）：土地閑置不開發(fā)，每年要繳納土地價值的0.05％稅收。土地價值

16、根據政府部門提供土地指導價格計算。企業(yè)增值稅：稅率交易額的14％，可以利用有合作關系的公司稅票進行抵扣，按月繳納。一般情況下，該稅收可以通過各種手段規(guī)避。增值稅退稅周期很短，一周到一個月政府部門即可辦理。企業(yè)所得稅：稅率凈利潤的28％，但是可以重新投入而延交。按年繳納。另外，如果是外資企業(yè)，因匯率變化產生的利潤或損失都是企業(yè)所得稅的計稅范圍。紅利稅：稅率分紅總額的10％。公司進行分紅的時候繳納，和個人所得稅不重復計稅。市政配套使

17、用費：根據項目使用的城市公共配套容量計算費用。一般不會超過項目工程成本的1％。,,4. 企業(yè)融資及銷售按揭貸款,【融資利率及條件】貸款利率9%~15％，具體利率可以和銀行商談。全資外國公司負債率不得超過50％，且貸款需要雙重抵押擔保才能獲得貸款，當地公司不受此限制。當地公司：當地人（法人或自然人）擁有公司股份不低于25％，至少一家，可視為當地公司。在項目銷售60－80％的條件下，銀行根據開發(fā)企業(yè)提供的項目可行性研究報告和信譽資料等，

18、給予開發(fā)貸款，需要抵押?！景唇屹J款】個人按揭貸款執(zhí)行南非政府國家貸款條例。任何個人貸款必須通過對償還能力的評估。首先他必須證明有償還能力，然后銀行會對房產的價值做一個評估，最后確定貸款得比例。一般，如果房產的價值在1,000,000以下，最多可以貸到100%。如果大于1,000,000，比例從90%到50%不等，主要依照貸款人的收入和償還能力來確定（通常是凈收入的50%-70%）。不過，不同的銀行會有不同的規(guī)定。,,PART 1 宏

19、觀環(huán)境分析,,PART 4 潛在項目可行性分析,,項目所在地區(qū)域分析【豪登省簡介】豪登省是南非最小但人口最稠密的省。面積1.83萬平方公里，僅為南非全國面積的1.5% ，但其GDP占到南非全國GDP總量的35%左右。豪登省是南非全國的科研、教育和新聞媒體中心。金山大學、南非大學、比勒陀利亞大學和蘭德大學都在國際上享有盛名。南非的主要報紙和電視電臺也都集中在這一地區(qū)。 豪登省是南非的經濟中心。其經濟是第二產業(yè)和第三產業(yè)交叉的

20、經濟。主要包括以下方面：制造業(yè)、貿易業(yè)、服務業(yè)、金融服務業(yè)、運輸以及采礦業(yè)、建筑業(yè)、電力業(yè)等。 豪登省城市布局圖,,【約翰內斯堡簡介】約翰內斯堡面積約269平方公里，為豪登?。℅auteng）首府城市。約堡是南非最大城市和經濟中心，也是南部非洲第一大城市，更是世界上最大的產金中心（生產著全球約40%的黃金）。許多大公司和銀行總部設立在此。單單約堡的GDP貢獻就占到全南非GDP總額的17%

21、以上。 目前。約堡人口約480萬（2013年），其中約70%以上人口是黑人。市區(qū)由鐵路分為南北兩部分：南為重工業(yè)區(qū)；北為市中心區(qū)，分布有主要商業(yè)區(qū)、白人居住區(qū)和高等學校。市中心巨廈林立，政府機關、銀行、車站、證券交易所等都是現代建筑。,北,南,約堡往北聯(lián)通南非首都比利陀利亞，因政治與經濟首都大融合的趨勢，近幾年約堡城市規(guī)劃有如下特點：城市未來發(fā)展的方向向北，也就是Sandton, Midrand, Fourways, Woodmead

22、四個區(qū)。,比利陀利亞（首都）,,2. 項目簡介【地塊地理環(huán)境】項目地塊位于約翰內斯堡的Fourways區(qū)（約堡較為安全的、白人等富人集中的區(qū)域）的Lone Hill， 緊鄰市政主干道M71，南臨城際高速M1，交通便利，距離Sandton CBD約15分鐘車程；地塊周邊市政配套完善，環(huán)境優(yōu)雅，且已有多個成熟社區(qū)（多以獨棟房屋和中高端聯(lián)排別墅為主），地塊距離約堡最大娛樂賭場Monte Casino僅一街之隔。其中，地塊緊鄰的空地（約2公

23、頃）正由南非最大的地產公司之一Summercon進行住宅開發(fā)，可以充分利用其品牌協(xié)同效應。,Sandton CBD,,,,Monte Casino,,,,【地塊平面示意圖】,,3. 地塊詳細參數,,,【1號地塊：LoneHill Extension 41】,【2號地塊：LoneHill Extension 53】,,4. 項目靜態(tài)經濟分析-1號地塊為例,,,,,,,,,,,,,5. 項目SWOT分析,,,,,,,S,W,T,,,,優(yōu)勢

24、 Strength 【區(qū)位優(yōu)勢】【經濟優(yōu)勢】【信貸優(yōu)勢】【開發(fā)模式優(yōu)勢】【勞動力優(yōu)勢】【當地供應鏈優(yōu)勢】,機會Opportunities【預期收益】【品牌樹立】【市場潛力】,威脅Threats【匯率波動】【政策波動】【國際形式】,,O,劣勢Weaknesses【安全形勢】【行政成本高】【市場認知度】,,,【區(qū)位優(yōu)勢】：項目位于非洲金融中心——約翰內斯堡桑頓北部的Fourways區(qū)，地理位置優(yōu)勢明顯，

25、基礎配套成熟，是商業(yè)開發(fā)、市政投入建設重點區(qū)域，未來具有較大的增值空間；【經濟優(yōu)勢】：桑頓作為約堡的華爾街，是南部非洲的商業(yè)和金融中心，服務業(yè)、旅游業(yè)等第三產業(yè)經濟發(fā)展迅速，且南非大型企業(yè)及跨國公司云集，周邊國家的富人多來此旅游購物，高收入人群多，具有較強的潛在購買力，當地的房產市場也處在上升時期；【信貸優(yōu)勢】：南非出臺政策刺激消費，鼓勵按揭貸款，南非貸款買房的門檻較低，對于收入穩(wěn)定的南非中產階級而言，基本都只需首付10%的房款（針

26、對首套房，還實行0首付政策），剩余資金就可以從銀行獲得貸款，這也從政策上刺激了房地產市場的發(fā)展；【開發(fā)模式優(yōu)勢】：南非地產開發(fā)可采用先預售再開發(fā)的模式，與國內預售不同，根據南非地產行業(yè)規(guī)則，只要開發(fā)商在地塊規(guī)劃、建筑設計等方面通過市政審批之后即可展開預售（甚至不需要樣板房），開發(fā)商可以選擇在預售達到一定比例之后再開始施工建設。這一點也很大程度上降低了投資風險?！緞趧恿?yōu)勢】：南非擁有世界上最發(fā)送的建筑業(yè)，工程承包領域成熟，勞動力素質

27、相對較高，管理人才和高級技術工人充足，這將有利于項目的建設運營；【當地供應鏈優(yōu)勢】：南非當地建材供應充足、門類齊全，并且價格相對不高，相關材料供應商可以直接運輸至工地。,,,【安全形勢】：南非廢除種族隔離政策之后，各種暴力事件層出不窮，在一些區(qū)域尤其容易發(fā)生針對華人的搶劫、傷害事件，目前南非是世界上犯罪率和艾滋病感染率最高的國家。隨著近年全球經濟增速減緩，失業(yè)率居高不下，南非工人出現經常性罷工事件，使項目的順利實施存在一定的風險；【

28、行政成本高】：南非當地政府辦事效率地下、行政審批環(huán)節(jié)多、成本較高；此外，由于是國外項目，處理與各種行政審批部門的關系可能還會增加一些隱性成本和不可預見的風險；【市場認知度】：我公司之前尚未進入南非地產市場，缺乏該國的房建及地產開發(fā)經驗，同時對該國的政策、法規(guī)、標準也不熟悉。,,,O,,【預期收益】：桑頓房價在整個南非屬于最高水平之列，而成本并未太高，因此，若項目能順利開發(fā)，預期收益較高；而且考慮到將來項目物業(yè)可能的可持續(xù)運營，項目的預

29、期收益將會更高；【品牌樹立】：若項目能順利實施，獲得當地南非市場認可，必將為公司在整個南部非洲樹立企業(yè)地產品牌打下良好基礎，為后續(xù)市場的開拓提供一個良好的契機；【市場潛力】：桑頓城是非洲大陸最為富有的地段。它除了是全非洲首屈一指的購物中心之外，它也是南非新金融區(qū)和約翰內斯堡的商務中心，根據目前的相關數據預測，桑頓在未來的5~10年內，城市規(guī)模將擴大1倍，其發(fā)展前景令人矚目，因此，對于地產開發(fā)商來說，桑頓可以說是非洲最具商業(yè)投資價值的

30、市場。,,,【匯率波動】：今年以來，南非蘭特兌美元匯率持續(xù)下滑，甚至一路跌破11蘭特關口。蘭特貶值是今年南非通脹加速上升的主要推動力。同時，蘭特貶值也導致大量外資撤離，企業(yè)工廠裁員，這無疑令南非經濟前景蒙陰。因此，投資南非地產也應謹慎選擇融資貨幣種類以抵御蘭特貨幣波動風險；【政策波動】：南非政策波動性大，限制性條件多，如BEE政策等。雖然目前就房地產開發(fā)領域南非并未出臺限制性政策，但不排除將來政策變化造成投資項目的進程受阻甚至失?。?/p>

31、【國際形式】：國際經濟形式發(fā)展尚不明朗，南非經濟與美國、歐盟經濟聯(lián)系緊密，近兩年南非經濟發(fā)展呈現放緩趨勢，對于尚未進入的海外市場，項目的開發(fā)存在較大風險。,,PART 1 宏觀環(huán)境分析,,PART 5 周邊項目案例,,,【Lone Hill Casablanca公寓樓項目】Casablanca項目 定位中高端公寓樓，由南非最大的地產公司之一Summercon進行開發(fā)。該項目緊鄰1、2號地塊，周邊擁有商務、娛樂、購物休閑等中心，

32、區(qū)位優(yōu)勢明顯。 Summercon成立于1983年，在約堡北部累計開發(fā)樓盤超過100個。,,1號地塊,,2號地塊,,Summercon 樓盤,,,本項目共包括共分三期進行開發(fā)，項目一期擬建公寓186套，主要以三層聯(lián)排公寓樓為主，小區(qū)內配套設施包括公共泳池和小型會所等。開發(fā)期限約為2年，目前一期土建已基本完工。本項目采用了先預售再開發(fā)的模式，與國內預售不同，根據南非地產行業(yè)規(guī)則，只要開發(fā)商在地塊規(guī)劃、建筑設計等方面通過市政審批之后即可展

33、開預售（甚至不需要樣板房），開發(fā)商可以選擇在預售達到一定比例之后再開始施工建設。本案在預售率達到60%時動工建設，這一點也很大程度上降低了投資風險。因為Summercon為南非地產品牌開發(fā)商，一般樓盤都能達到較高的預售率。,,,一期售價,目前該樓盤售價約16,000蘭特/平米，主打戶型為2室一廳（70~80平米），已幾近售罄；經核實本案建安成本約6500蘭特/平米。房間不含家具及軟飾，按照國內標準也就是簡裝。,,PART 1 宏觀環(huán)境分

34、析,,PART 6 結 論,,,經過調研和系統(tǒng)的研究南非的地產行業(yè)，就施工技術而言，南非沒有我們不了解的新技術，其他方面的專業(yè)化程度，南非比國內相比還有一定的差距，所以地產項目在技術上是可行的。從上述的分析測算來看，南非的地產投資在當前的市場條件下，有較高的收益回報，說明地產開發(fā)在經濟上是可行的。南非房地產市場發(fā)展比較平穩(wěn)，市場成熟程度較低，市場正處在調整鞏固階段，市場長期投資的機遇顯現，在市場層面是可行的。通過