南非房地產(chǎn)項(xiàng)目分析報(bào)告

1、,,,,,,,,,,南 非 房 地 產(chǎn) 項(xiàng) 目 專 題 報(bào) 告,目錄 Contents,PART 3—約翰內(nèi)斯堡地產(chǎn)開發(fā)研究,PART 1—南非宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析,PART 2—南非房地產(chǎn)市場(chǎng)概況,PART 5—周邊項(xiàng)目案例,PART 6—結(jié)論,PART 4—潛在項(xiàng)目可行性分析,,PART 1 宏觀環(huán)境分析,,PART 1 南非宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析,,1. 宏觀經(jīng)濟(jì)南非是中等收入的發(fā)展中國(guó)家，也是非洲經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的國(guó)家，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值約占全

2、非洲的五分之一。自然資源十分豐富。金融、法律體系比較完善，通訊、交通、能源等基礎(chǔ)設(shè)施良好。但國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門、地區(qū)發(fā)展不平衡，城鄉(xiāng)、黑白二元經(jīng)濟(jì)特征明顯。,,【南非GDP走勢(shì)】2003-2007年，南非經(jīng)濟(jì)增勢(shì)強(qiáng)勁，礦業(yè)、建筑業(yè)和通信業(yè)增長(zhǎng)較快，外匯儲(chǔ)備增加。2010-2012年，在積極的財(cái)政政策刺激下，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值分別實(shí)現(xiàn)了3.1%、3.5%、2.5%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。但受新興經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩、美聯(lián)儲(chǔ)量寬退出等影響，2013年南經(jīng)濟(jì)增速下滑為

3、1.9%，大大低于年初3.5%的增長(zhǎng)預(yù)期。南財(cái)政部預(yù)計(jì)，2015年，南經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)計(jì)為2.7%，2016年可能增至3.5%。,,2. 投資吸引力位于非洲南端的南非是全球最有市場(chǎng)潛力的新興市場(chǎng)之一，也是全球主要商務(wù)和休閑旅游目的地。2011年南非加入了金磚國(guó)家集團(tuán)。南非是推動(dòng)非洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力之一，投資南非，既是進(jìn)入南非本地市場(chǎng)，也是進(jìn)入非洲大市場(chǎng)的重要途徑。南非政治經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，開放程度較高，礦產(chǎn)資源豐富，基礎(chǔ)設(shè)施良好，金融和法律體系健全，

4、勞動(dòng)力資源豐富，具有一定的創(chuàng)新、研發(fā)能力。同時(shí)，南非政府出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)措施，鼓勵(lì)投資和促進(jìn)工業(yè)發(fā)展。,,PART 1 宏觀環(huán)境分析,,PART 2 南非房地產(chǎn)市場(chǎng)概況,【黑人中產(chǎn)階級(jí)的逐漸壯大-市場(chǎng)前景廣闊】南非國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門、地區(qū)發(fā)展不平衡，城鄉(xiāng)、黑白二元經(jīng)濟(jì)特征明顯。由于快速擴(kuò)大的中產(chǎn)階級(jí)不斷促進(jìn)消費(fèi)支出，南非經(jīng)濟(jì)有望保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)。城市化進(jìn)程加快和基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)，都表明了南非房地產(chǎn)市場(chǎng)的廣闊前景。南非開普敦大學(xué)市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略研

5、究所的一份有關(guān)南非黑人中產(chǎn)階層狀況的調(diào)查結(jié)果顯示，過去8年中，南非黑人中產(chǎn)階層隊(duì)伍日益壯大，人數(shù)增長(zhǎng)了一倍以上，從2004年的170萬(wàn)增長(zhǎng)至2012年的420萬(wàn)。南非黑人中產(chǎn)階層的年度開銷額自2008年起已領(lǐng)先于白人中產(chǎn)階層，而且此后一直呈現(xiàn)猛增趨勢(shì)。中產(chǎn)階層數(shù)量和消費(fèi)能力的快速增長(zhǎng)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)更加牢固。,【熱點(diǎn)城市需求持續(xù)旺盛】自1995年以來(lái)，南非經(jīng)濟(jì)總體上呈現(xiàn)增長(zhǎng)速度慢的態(tài)勢(shì)，且近來(lái)受到歐債危機(jī)的影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景不

6、容樂觀。然而，在一些主要城市，多為南非的富裕地區(qū)，生活條件之優(yōu)越堪比歐洲，獨(dú)棟別墅、私家泳池等非常常見。近兩年來(lái)，南非的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于不溫不火的發(fā)展態(tài)勢(shì)，目前南非的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平均價(jià)格增速相較幾年前的繁榮時(shí)期有所減緩。但是，根據(jù)相關(guān)行業(yè)數(shù)據(jù)，約翰內(nèi)斯堡、開普敦、德班等大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)始終處于供不應(yīng)求的階段，價(jià)格穩(wěn)定攀升。南非的貧富差距明顯，一些居住在一線城市的富裕階層對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目有一定需求量且具有購(gòu)買力，因此部分主要城市的房地

7、產(chǎn)市場(chǎng)自始至終都處于運(yùn)作良好的階段。尤其是約堡等幾大城市的地產(chǎn)項(xiàng)目受到投資者的追捧。,【地產(chǎn)市場(chǎng)整體逐漸回暖】從08年金融危機(jī)開始，南非的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了長(zhǎng)達(dá)5年的低迷期，房?jī)r(jià)增速緩慢。但從2012年開始，得益于迅速壯大的中產(chǎn)階級(jí)，南非房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回暖。2014年南非中端住宅價(jià)格指數(shù)上漲11.4%，高端住宅價(jià)格指數(shù)上漲6.2%，遠(yuǎn)高于南非GDP增速（1.5%）。2008年, 房?jī)r(jià)降低 0.5% ；2009年, 房?jī)r(jià)上漲0.3%

8、(-5.4% in real terms)；2010年, 房?jī)r(jià)上漲2.3% （受南非舉辦足球世界杯刺激）；2011年, 房?jī)r(jià)上漲1% ；2012年, 房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，房?jī)r(jià)上漲9% ；2013年, 房?jī)r(jià)上漲3.9%；2014年, 房?jī)r(jià)上漲9.5 %；2015, 房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)全年上漲9 %,,PART 1 宏觀環(huán)境分析,,PART 3 約翰內(nèi)斯堡地產(chǎn)開發(fā)研究,,房地產(chǎn)開發(fā)流程南非對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有專門的管理制度和措施，主要通

9、過通用的法律進(jìn)行管理：對(duì)開發(fā)商資質(zhì)沒有要求，只要是申請(qǐng)注冊(cè)的合法公司就可以從事房地產(chǎn)開發(fā)；國(guó)家制定了城市發(fā)展的規(guī)劃，但是規(guī)劃只是規(guī)定大概的發(fā)展方向，不會(huì)給出具體的規(guī)劃指標(biāo)（類似國(guó)內(nèi)的控規(guī)）。由于土地屬于私人所有，具體的規(guī)劃指標(biāo)由個(gè)人或開發(fā)商在報(bào)批規(guī)劃方案的時(shí)候申報(bào)，由政府批準(zhǔn)。政府一般不會(huì)否決規(guī)劃方案，一般只是會(huì)有所調(diào)整，當(dāng)然前提是規(guī)劃方案要符合政府規(guī)劃的發(fā)展方向；政府為開發(fā)商和購(gòu)房者構(gòu)建了完善的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避體系。所有的開發(fā)活動(dòng)要按照政

10、府規(guī)定的程序進(jìn)行即可。,制 度 流 程,,【南非地產(chǎn)開發(fā)具體流程】首先從購(gòu)買農(nóng)業(yè)用地性質(zhì)的土地開始，開發(fā)商從土地所有者手里購(gòu)買農(nóng)業(yè)用途的土地。第二個(gè)步驟：申請(qǐng)土地變性，這個(gè)過程中要有三個(gè)專業(yè)的專業(yè)人士或公司幫助，分別是規(guī)劃師、土木工程師和建筑設(shè)計(jì)師。第三個(gè)步驟：做好地塊內(nèi)的規(guī)劃設(shè)計(jì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)要經(jīng)過市政廳主管委員會(huì)的批準(zhǔn)。第四個(gè)步驟：做好塊內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計(jì)。該設(shè)計(jì)要經(jīng)過市政局的批準(zhǔn)。第五個(gè)步驟：開始銷售。購(gòu)買地產(chǎn)或房地產(chǎn)的人要

11、繳納定金，一般為5％－10％，如果以后不購(gòu)買，開發(fā)商沒收定金。同時(shí)如果要貸款的話，就要先把貸款申請(qǐng)資料給銀行，銀行審批通過以后就可以辦理按揭貸款。第六個(gè)步驟：開發(fā)商在確定銷售比例達(dá)到項(xiàng)目盈虧要求的時(shí)候，申請(qǐng)開工建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施。一般項(xiàng)目如果銷售60－80％就可以開工了。第七個(gè)步驟：如果開發(fā)商要貸款進(jìn)行建設(shè)，那么在申請(qǐng)開工前，提交銷售情況的資料和項(xiàng)目發(fā)展可行性研究報(bào)告給銀行，申請(qǐng)貸款。第八個(gè)步驟：房屋建設(shè)完畢并經(jīng)政府部門驗(yàn)收認(rèn)可后，完成

12、過戶手續(xù)，定金和銀行按揭貸款的款項(xiàng)就會(huì)經(jīng)過中立的第三方賬戶轉(zhuǎn)移到開發(fā)商的指定賬戶。第九個(gè)步驟：開發(fā)商開發(fā)完畢后，已經(jīng)購(gòu)買產(chǎn)品的消費(fèi)者要自己成立物業(yè)管理公司（委員會(huì)），開發(fā)商把屬于社區(qū)的安保設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施等移交給物業(yè)管理公司。,,,【地產(chǎn)開發(fā)流程示意圖】,,,2. 約堡地產(chǎn)投資價(jià)值分析租售比：是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值。國(guó)際上用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200。

13、如果租售比低于1∶300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1∶200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，后市看好。租售比無(wú)論是高于1∶200還是低于1∶300，均表明房產(chǎn)價(jià)格偏離理性真實(shí)的房產(chǎn)價(jià)值。 投資價(jià)值實(shí)際上就是代表了房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展走勢(shì)。從上表可見，約翰內(nèi)斯堡的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行良好。南非的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有出現(xiàn)過大規(guī)模的價(jià)格上漲，基本上處于穩(wěn)中有漲的狀態(tài)，泡沫不大。就非洲國(guó)家而言，南非的房地

14、產(chǎn)價(jià)格也不算高。就經(jīng)濟(jì)發(fā)展健康的發(fā)展中國(guó)家而言，南非的房地產(chǎn)價(jià)格也不算高。所以，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，南非的房地產(chǎn)市場(chǎng)有發(fā)展的空間。,,3. 約堡地產(chǎn)開發(fā)成本及稅費(fèi),建安成本 (含綠化)：低端房屋-----3, 000 R/㎡中端房屋建筑成本（簡(jiǎn)裝）-------5, 000R/㎡中端房屋建筑成本（精裝修) -----6, 500 R/㎡豪華獨(dú)棟別墅------8, 500 R/㎡市政配套成本：基礎(chǔ)設(shè)施配套地塊范圍內(nèi)的由開發(fā)商

15、自己負(fù)責(zé)，地塊范圍外的由政府負(fù)責(zé)，政府收取一定的配套費(fèi)。費(fèi)率根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)各基礎(chǔ)設(shè)施的使用總量來(lái)收取，最多不會(huì)超過建筑成本的1％。地塊范圍內(nèi)，按照建筑面積，一般基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本約100R/㎡。,,【稅費(fèi)】,土地交易稅：在買地時(shí)，如果賣家沒有注冊(cè)VAT（增值稅部門注冊(cè)），買家就付轉(zhuǎn)名稅，為購(gòu)買總價(jià)得8%。如果賣家注冊(cè)了VAT就付增值稅，為購(gòu)買總價(jià)得14%。土地閑置稅（物業(yè)稅）：土地閑置不開發(fā)，每年要繳納土地價(jià)值的0.05％稅收。土地價(jià)值

16、根據(jù)政府部門提供土地指導(dǎo)價(jià)格計(jì)算。企業(yè)增值稅：稅率交易額的14％，可以利用有合作關(guān)系的公司稅票進(jìn)行抵扣，按月繳納。一般情況下，該稅收可以通過各種手段規(guī)避。增值稅退稅周期很短，一周到一個(gè)月政府部門即可辦理。企業(yè)所得稅：稅率凈利潤(rùn)的28％，但是可以重新投入而延交。按年繳納。另外，如果是外資企業(yè)，因匯率變化產(chǎn)生的利潤(rùn)或損失都是企業(yè)所得稅的計(jì)稅范圍。紅利稅：稅率分紅總額的10％。公司進(jìn)行分紅的時(shí)候繳納，和個(gè)人所得稅不重復(fù)計(jì)稅。市政配套使

17、用費(fèi)：根據(jù)項(xiàng)目使用的城市公共配套容量計(jì)算費(fèi)用。一般不會(huì)超過項(xiàng)目工程成本的1％。,,4. 企業(yè)融資及銷售按揭貸款,【融資利率及條件】貸款利率9%~15％，具體利率可以和銀行商談。全資外國(guó)公司負(fù)債率不得超過50％，且貸款需要雙重抵押擔(dān)保才能獲得貸款，當(dāng)?shù)毓静皇艽讼拗啤．?dāng)?shù)毓荆寒?dāng)?shù)厝耍ǚㄈ嘶蜃匀蝗耍碛泄竟煞莶坏陀?5％，至少一家，可視為當(dāng)?shù)毓尽Ｔ陧?xiàng)目銷售60－80％的條件下，銀行根據(jù)開發(fā)企業(yè)提供的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告和信譽(yù)資料等，

18、給予開發(fā)貸款，需要抵押。【按揭貸款】個(gè)人按揭貸款執(zhí)行南非政府國(guó)家貸款條例。任何個(gè)人貸款必須通過對(duì)償還能力的評(píng)估。首先他必須證明有償還能力，然后銀行會(huì)對(duì)房產(chǎn)的價(jià)值做一個(gè)評(píng)估，最后確定貸款得比例。一般，如果房產(chǎn)的價(jià)值在1,000,000以下，最多可以貸到100%。如果大于1,000,000，比例從90%到50%不等，主要依照貸款人的收入和償還能力來(lái)確定（通常是凈收入的50%-70%）。不過，不同的銀行會(huì)有不同的規(guī)定。,,PART 1 宏

19、觀環(huán)境分析,,PART 4 潛在項(xiàng)目可行性分析,,項(xiàng)目所在地區(qū)域分析【豪登省簡(jiǎn)介】豪登省是南非最小但人口最稠密的省。面積1.83萬(wàn)平方公里，僅為南非全國(guó)面積的1.5% ，但其GDP占到南非全國(guó)GDP總量的35%左右。豪登省是南非全國(guó)的科研、教育和新聞媒體中心。金山大學(xué)、南非大學(xué)、比勒陀利亞大學(xué)和蘭德大學(xué)都在國(guó)際上享有盛名。南非的主要報(bào)紙和電視電臺(tái)也都集中在這一地區(qū)。 豪登省是南非的經(jīng)濟(jì)中心。其經(jīng)濟(jì)是第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)交叉的

20、經(jīng)濟(jì)。主要包括以下方面：制造業(yè)、貿(mào)易業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融服務(wù)業(yè)、運(yùn)輸以及采礦業(yè)、建筑業(yè)、電力業(yè)等。 豪登省城市布局圖,,【約翰內(nèi)斯堡簡(jiǎn)介】約翰內(nèi)斯堡面積約269平方公里，為豪登?。℅auteng）首府城市。約堡是南非最大城市和經(jīng)濟(jì)中心，也是南部非洲第一大城市，更是世界上最大的產(chǎn)金中心（生產(chǎn)著全球約40%的黃金）。許多大公司和銀行總部設(shè)立在此。單單約堡的GDP貢獻(xiàn)就占到全南非GDP總額的17%

21、以上。 目前。約堡人口約480萬(wàn)（2013年），其中約70%以上人口是黑人。市區(qū)由鐵路分為南北兩部分：南為重工業(yè)區(qū)；北為市中心區(qū)，分布有主要商業(yè)區(qū)、白人居住區(qū)和高等學(xué)校。市中心巨廈林立，政府機(jī)關(guān)、銀行、車站、證券交易所等都是現(xiàn)代建筑。,北,南,約堡往北聯(lián)通南非首都比利陀利亞，因政治與經(jīng)濟(jì)首都大融合的趨勢(shì)，近幾年約堡城市規(guī)劃有如下特點(diǎn)：城市未來(lái)發(fā)展的方向向北，也就是Sandton, Midrand, Fourways, Woodmead

22、四個(gè)區(qū)。,比利陀利亞（首都）,,2. 項(xiàng)目簡(jiǎn)介【地塊地理環(huán)境】項(xiàng)目地塊位于約翰內(nèi)斯堡的Fourways區(qū)（約堡較為安全的、白人等富人集中的區(qū)域）的Lone Hill， 緊鄰市政主干道M71，南臨城際高速M(fèi)1，交通便利，距離Sandton CBD約15分鐘車程；地塊周邊市政配套完善，環(huán)境優(yōu)雅，且已有多個(gè)成熟社區(qū)（多以獨(dú)棟房屋和中高端聯(lián)排別墅為主），地塊距離約堡最大娛樂賭場(chǎng)Monte Casino僅一街之隔。其中，地塊緊鄰的空地（約2公

23、頃）正由南非最大的地產(chǎn)公司之一Summercon進(jìn)行住宅開發(fā)，可以充分利用其品牌協(xié)同效應(yīng)。,Sandton CBD,,,,Monte Casino,,,,【地塊平面示意圖】,,3. 地塊詳細(xì)參數(shù),,,【1號(hào)地塊：LoneHill Extension 41】,【2號(hào)地塊：LoneHill Extension 53】,,4. 項(xiàng)目靜態(tài)經(jīng)濟(jì)分析-1號(hào)地塊為例,,,,,,,,,,,,,5. 項(xiàng)目SWOT分析,,,,,,,S,W,T,,,,優(yōu)勢(shì)

24、 Strength 【區(qū)位優(yōu)勢(shì)】【經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)】【信貸優(yōu)勢(shì)】【開發(fā)模式優(yōu)勢(shì)】【勞動(dòng)力優(yōu)勢(shì)】【當(dāng)?shù)毓?yīng)鏈優(yōu)勢(shì)】,機(jī)會(huì)Opportunities【預(yù)期收益】【品牌樹立】【市場(chǎng)潛力】,威脅Threats【匯率波動(dòng)】【政策波動(dòng)】【國(guó)際形式】,,O,劣勢(shì)Weaknesses【安全形勢(shì)】【行政成本高】【市場(chǎng)認(rèn)知度】,,,【區(qū)位優(yōu)勢(shì)】：項(xiàng)目位于非洲金融中心——約翰內(nèi)斯堡桑頓北部的Fourways區(qū)，地理位置優(yōu)勢(shì)明顯，

25、基礎(chǔ)配套成熟，是商業(yè)開發(fā)、市政投入建設(shè)重點(diǎn)區(qū)域，未來(lái)具有較大的增值空間；【經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)】：桑頓作為約堡的華爾街，是南部非洲的商業(yè)和金融中心，服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，且南非大型企業(yè)及跨國(guó)公司云集，周邊國(guó)家的富人多來(lái)此旅游購(gòu)物，高收入人群多，具有較強(qiáng)的潛在購(gòu)買力，當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)市場(chǎng)也處在上升時(shí)期；【信貸優(yōu)勢(shì)】：南非出臺(tái)政策刺激消費(fèi)，鼓勵(lì)按揭貸款，南非貸款買房的門檻較低，對(duì)于收入穩(wěn)定的南非中產(chǎn)階級(jí)而言，基本都只需首付10%的房款（針

26、對(duì)首套房，還實(shí)行0首付政策），剩余資金就可以從銀行獲得貸款，這也從政策上刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展；【開發(fā)模式優(yōu)勢(shì)】：南非地產(chǎn)開發(fā)可采用先預(yù)售再開發(fā)的模式，與國(guó)內(nèi)預(yù)售不同，根據(jù)南非地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則，只要開發(fā)商在地塊規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)等方面通過市政審批之后即可展開預(yù)售（甚至不需要樣板房），開發(fā)商可以選擇在預(yù)售達(dá)到一定比例之后再開始施工建設(shè)。這一點(diǎn)也很大程度上降低了投資風(fēng)險(xiǎn)?！緞趧?dòng)力優(yōu)勢(shì)】：南非擁有世界上最發(fā)送的建筑業(yè)，工程承包領(lǐng)域成熟，勞動(dòng)力素質(zhì)

27、相對(duì)較高，管理人才和高級(jí)技術(shù)工人充足，這將有利于項(xiàng)目的建設(shè)運(yùn)營(yíng)；【當(dāng)?shù)毓?yīng)鏈優(yōu)勢(shì)】：南非當(dāng)?shù)亟ú墓?yīng)充足、門類齊全，并且價(jià)格相對(duì)不高，相關(guān)材料供應(yīng)商可以直接運(yùn)輸至工地。,,,【安全形勢(shì)】：南非廢除種族隔離政策之后，各種暴力事件層出不窮，在一些區(qū)域尤其容易發(fā)生針對(duì)華人的搶劫、傷害事件，目前南非是世界上犯罪率和艾滋病感染率最高的國(guó)家。隨著近年全球經(jīng)濟(jì)增速減緩，失業(yè)率居高不下，南非工人出現(xiàn)經(jīng)常性罷工事件，使項(xiàng)目的順利實(shí)施存在一定的風(fēng)險(xiǎn)；【

28、行政成本高】：南非當(dāng)?shù)卣k事效率地下、行政審批環(huán)節(jié)多、成本較高；此外，由于是國(guó)外項(xiàng)目，處理與各種行政審批部門的關(guān)系可能還會(huì)增加一些隱性成本和不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)；【市場(chǎng)認(rèn)知度】：我公司之前尚未進(jìn)入南非地產(chǎn)市場(chǎng)，缺乏該國(guó)的房建及地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)對(duì)該國(guó)的政策、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)也不熟悉。,,,O,,【預(yù)期收益】：桑頓房?jī)r(jià)在整個(gè)南非屬于最高水平之列，而成本并未太高，因此，若項(xiàng)目能順利開發(fā)，預(yù)期收益較高；而且考慮到將來(lái)項(xiàng)目物業(yè)可能的可持續(xù)運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目的預(yù)

29、期收益將會(huì)更高；【品牌樹立】：若項(xiàng)目能順利實(shí)施，獲得當(dāng)?shù)啬戏鞘袌?chǎng)認(rèn)可，必將為公司在整個(gè)南部非洲樹立企業(yè)地產(chǎn)品牌打下良好基礎(chǔ)，為后續(xù)市場(chǎng)的開拓提供一個(gè)良好的契機(jī)；【市場(chǎng)潛力】：桑頓城是非洲大陸最為富有的地段。它除了是全非洲首屈一指的購(gòu)物中心之外，它也是南非新金融區(qū)和約翰內(nèi)斯堡的商務(wù)中心，根據(jù)目前的相關(guān)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)，桑頓在未來(lái)的5~10年內(nèi)，城市規(guī)模將擴(kuò)大1倍，其發(fā)展前景令人矚目，因此，對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說，桑頓可以說是非洲最具商業(yè)投資價(jià)值的

30、市場(chǎng)。,,,【匯率波動(dòng)】：今年以來(lái)，南非蘭特兌美元匯率持續(xù)下滑，甚至一路跌破11蘭特關(guān)口。蘭特貶值是今年南非通脹加速上升的主要推動(dòng)力。同時(shí)，蘭特貶值也導(dǎo)致大量外資撤離，企業(yè)工廠裁員，這無(wú)疑令南非經(jīng)濟(jì)前景蒙陰。因此，投資南非地產(chǎn)也應(yīng)謹(jǐn)慎選擇融資貨幣種類以抵御蘭特貨幣波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；【政策波動(dòng)】：南非政策波動(dòng)性大，限制性條件多，如BEE政策等。雖然目前就房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域南非并未出臺(tái)限制性政策，但不排除將來(lái)政策變化造成投資項(xiàng)目的進(jìn)程受阻甚至失敗；

31、【國(guó)際形式】：國(guó)際經(jīng)濟(jì)形式發(fā)展尚不明朗，南非經(jīng)濟(jì)與美國(guó)、歐盟經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密，近兩年南非經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)放緩趨勢(shì)，對(duì)于尚未進(jìn)入的海外市場(chǎng)，項(xiàng)目的開發(fā)存在較大風(fēng)險(xiǎn)。,,PART 1 宏觀環(huán)境分析,,PART 5 周邊項(xiàng)目案例,,,【Lone Hill Casablanca公寓樓項(xiàng)目】Casablanca項(xiàng)目 定位中高端公寓樓，由南非最大的地產(chǎn)公司之一Summercon進(jìn)行開發(fā)。該項(xiàng)目緊鄰1、2號(hào)地塊，周邊擁有商務(wù)、娛樂、購(gòu)物休閑等中心，

32、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。 Summercon成立于1983年，在約堡北部累計(jì)開發(fā)樓盤超過100個(gè)。,,1號(hào)地塊,,2號(hào)地塊,,Summercon 樓盤,,,本項(xiàng)目共包括共分三期進(jìn)行開發(fā)，項(xiàng)目一期擬建公寓186套，主要以三層聯(lián)排公寓樓為主，小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施包括公共泳池和小型會(huì)所等。開發(fā)期限約為2年，目前一期土建已基本完工。本項(xiàng)目采用了先預(yù)售再開發(fā)的模式，與國(guó)內(nèi)預(yù)售不同，根據(jù)南非地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則，只要開發(fā)商在地塊規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)等方面通過市政審批之后即可展

33、開預(yù)售（甚至不需要樣板房），開發(fā)商可以選擇在預(yù)售達(dá)到一定比例之后再開始施工建設(shè)。本案在預(yù)售率達(dá)到60%時(shí)動(dòng)工建設(shè)，這一點(diǎn)也很大程度上降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)镾ummercon為南非地產(chǎn)品牌開發(fā)商，一般樓盤都能達(dá)到較高的預(yù)售率。,,,一期售價(jià),目前該樓盤售價(jià)約16,000蘭特/平米，主打戶型為2室一廳（70~80平米），已幾近售罄；經(jīng)核實(shí)本案建安成本約6500蘭特/平米。房間不含家具及軟飾，按照國(guó)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)也就是簡(jiǎn)裝。,,PART 1 宏觀環(huán)境分

34、析,,PART 6 結(jié) 論,,,經(jīng)過調(diào)研和系統(tǒng)的研究南非的地產(chǎn)行業(yè)，就施工技術(shù)而言，南非沒有我們不了解的新技術(shù)，其他方面的專業(yè)化程度，南非比國(guó)內(nèi)相比還有一定的差距，所以地產(chǎn)項(xiàng)目在技術(shù)上是可行的。從上述的分析測(cè)算來(lái)看，南非的地產(chǎn)投資在當(dāng)前的市場(chǎng)條件下，有較高的收益回報(bào)，說明地產(chǎn)開發(fā)在經(jīng)濟(jì)上是可行的。南非房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較平穩(wěn)，市場(chǎng)成熟程度較低，市場(chǎng)正處在調(diào)整鞏固階段，市場(chǎng)長(zhǎng)期投資的機(jī)遇顯現(xiàn)，在市場(chǎng)層面是可行的。通過