個人住房貸款的市場風險分析——以成都市為例.pdf

1、個人住房貸款是銀行或其他金融機構(gòu)為解決消費者購房時資金不足問題而向消費者發(fā)放的貸款，通常以所購住房為抵押品，一般具有金額大、期限長的特點，是消費信貸的重要組成部分。目前，我國住房貸款業(yè)務己得到迅速發(fā)展，各大銀行紛紛擴大業(yè)務規(guī)模，爭奪貸款市場。但在發(fā)展的過程中，必須關(guān)注到個人住房貸款期限最長可達20至30年，對金融機構(gòu)而言，面臨著很大的不確定性，風險防范是個極其重要的問題。 近年來，我國房地產(chǎn)價格快速上升，出現(xiàn)地區(qū)性的房地產(chǎn)熱。由

2、于以所購住房為抵押，其安全性與抵押物的市場價值關(guān)系密切，房地產(chǎn)市場價格的波動直接影響住房貸款是否能安全如數(shù)收回，房價變動與金融風險的關(guān)系引起各方面廣泛關(guān)注。 因此，本文把研究的對象選為：個人住房貸款的市場風險。旨在以成都為實例，通過對此類風險特征、表現(xiàn)和形成原因的探討，對當前風險防范體系做出評價，提出在新階段加強住房貸款市場風險防范的構(gòu)想。 本文的具體內(nèi)容包括以下四個部分： 第一部分：分析個人住房貸款市場風險的內(nèi)

3、涵和表現(xiàn)。本章第一節(jié)從個人住房貸款的概念入手，分析個人住房貸款市場風險與目前個人住房貸款信用風險的區(qū)別，得出結(jié)論：市場風險是系統(tǒng)性風險，僅靠銀行等金融機構(gòu)不能對其控制，這是下文風險表現(xiàn)和原因分析的起點，也為最后的風險對策分析作好鋪墊。第二節(jié)則是分析個人住房貸款市場風險的表現(xiàn)。個人住房貸款的市場風險有直接表現(xiàn)，即市場價格波動導致借款人的違約行為。應用國外學者的各類相關(guān)理論研究(包括LTV貸款房價比、理性違約、期權(quán))，以香港為案例，論證LT

4、V與借款人的理性違約具有正相關(guān)關(guān)系、LTV與房價具有反相關(guān)關(guān)系，從而房價波動會導致借款人的違約行為。個人住房貸款的市場風險有深化表現(xiàn)，即房地產(chǎn)價格泡沫導致金融危機。通過泡沫經(jīng)濟和房地產(chǎn)泡沫的概念進行理解，從房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生、膨脹、加劇膨脹、破裂的具體過程來分析金融危機的演變過程，并以日本為案例加以論證。 第二部分：從房地產(chǎn)市場、住房貸款需求者、住房貸款供給者三個層面來闡述個人住房貸款市場風險的主要原因，為下面章節(jié)的探討劃出了理論框

5、架，提供了研究方法。第一節(jié)通過分析房地產(chǎn)周期的特征及其與房地產(chǎn)價格的相關(guān)性，闡述房地產(chǎn)周期的波動將導致價格的波動，從而傳染到金融機構(gòu)，使得發(fā)放住房貸款的金融機構(gòu)因此遭受損失。第二節(jié)從行為金融學角度闡述不同類型貸款購房者出現(xiàn)市場風險的可能性，重點突出投機購房者的動機和行為將如何加劇房地產(chǎn)價格波動，導致銀行貸款遭受損失。第三節(jié)首先從住房消費大多依靠貸款方式和個人住房貸款僅通過單一銀行渠道兩方面來分析住房消費對銀行的依賴，然后從國外學者對銀行

6、行為的研究出發(fā)，論證由于銀行的“危機短視癥”、“摩根規(guī)則”以及競爭動機，銀行會在業(yè)務中出現(xiàn)非理性行為，客觀上對住房貸款的市場風險有促成作用。 第四部分：對成都市個人住房貸款市場風險的實證分析，這是本文最核心的內(nèi)容。雖然目前成都市個人住房貸款不良貸款率很低，但房產(chǎn)市場持續(xù)高位運行的背后意味著風險的積聚，這將傳染到有關(guān)金融部門，引發(fā)個人住房貸款的市場風險。 第一節(jié)是對成都市個人住房的市場價格進行分析，一方面從縱向和橫向兩方面

7、論證成都市住房價格的快速上漲，另一方面從宏觀經(jīng)濟、城市規(guī)劃、外地購房、住房制度改革等原因來分析成都市房價上漲的良性原因。 第二節(jié)是本文的重點。根據(jù)前一章的理論框架，第一，是對成都的房地產(chǎn)周期進行分析。主要采用擴散指數(shù)理論，選用反映成都房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的16項指標，計算出歷年來成都房地產(chǎn)擴散指數(shù)值，以此為根據(jù)編制成都房地產(chǎn)周期波動曲線，得出結(jié)論：成都房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正處在第三個波動周期之中，而2004年和2005年正處于波峰階段，住房

8、貸款面臨的市場風險不得不防。第二，是從居民購買力和購房者心理因素兩方面對成都住房貸款需求者進行分析。這一部分在行為金融學的理論基礎(chǔ)上，采用基尼系數(shù)、房價收入比、房價租金比等大量的指標和數(shù)據(jù)進行論證，得出結(jié)論：成都居民買房購買力偏低、并且存在投機心理，導致房價的不合理上漲，同樣會引發(fā)住房貸款的市場風險。第三，是對成都市住房貸款供給者——銀行角度分析。首先從成都市房管局的調(diào)查結(jié)論和住房貸款業(yè)務相關(guān)數(shù)據(jù)闡述成都市住房消費對銀行的依賴，然后舉例

9、說明成都市各銀行為發(fā)展個人住房貸款業(yè)務存在非理性行為，最后得出結(jié)論銀行對市場風險的形成也有重要的促成作用。 第四部分：在前文分析的理論框架下，結(jié)合成都市的實際情況對個人住房貸款市場風險的防范措施進行分析。第一節(jié)是風險預防——建立房地產(chǎn)預警機制。在介紹房地產(chǎn)金融風險宏觀若干監(jiān)控指標和基本的預警方法的基礎(chǔ)上，闡述預警機制對市場預期和商業(yè)銀行的重要意義，并分析成都市預警機制建立的現(xiàn)狀，提出相應建議。第二節(jié)是風險控制。主要強調(diào)的是政府的

10、宏觀調(diào)控和指引作用，從發(fā)布信貸政策、制定房地產(chǎn)稅收政策、完善個人信用制度幾個視角出發(fā)，結(jié)合成都的實際情況，重點討論政策的實施意義和現(xiàn)階段的實施現(xiàn)狀及效果，并提出需要改進之處。第三節(jié)是風險轉(zhuǎn)移，主要內(nèi)容包括從金融層面借鑒國外經(jīng)驗開展個人住房抵押貸款證券化、建立政策性個人住房貸款保險機構(gòu)以及從房地產(chǎn)市場層面擴大經(jīng)濟適用房開放量，加大經(jīng)濟適用房建設(shè)力度。 本文采用規(guī)范化研究與實證研究相結(jié)合的方法，其亮點在于：一是目前國內(nèi)外對住房貸款的