房地產(chǎn)設(shè)計管理工作經(jīng)驗匯報

1、,設(shè)計管理工作經(jīng)驗匯報,,CONCEPT DESIGN,匯報提綱,一、設(shè)計管理工作的意義二、工作實施的關(guān)鍵方面三、限額設(shè)計的初步探索四、管理中部分經(jīng)驗教訓(xùn),一、設(shè)計管理工作的意義,當今房地產(chǎn)業(yè)的競爭日益加劇，產(chǎn)品精益求精，力求完美提升總體回報。隨著社會總體生活水平的提高，成熟房產(chǎn)公司項目開發(fā)開始著眼于體現(xiàn)生活的高質(zhì)量、高品味、高效率。,開發(fā)商只有充分了解擬開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計特點，才能有效地協(xié)調(diào)設(shè)計師的工作、調(diào)動各方面積極性，進行高

2、效管理，使開發(fā)項目的成果達到預(yù)期的目的。,有效的成本控制、精益求精的產(chǎn)品設(shè)計與創(chuàng)新已經(jīng)成為提升企業(yè)競爭的核心工作。企業(yè)的設(shè)計管理部門從中承擔著主要的職能。,規(guī)劃設(shè)計管理工作涉及的方面和細節(jié)繁多，要求綜合考慮技術(shù)、經(jīng)濟、管理等各方面因素。必須具備優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計、良好的環(huán)境景觀、適宜的技術(shù)指標、功能齊備合理的平面布局、優(yōu)良的材料設(shè)備、富有特色的建筑外觀、精雕細鑿的建筑裝修，以及舒適詳和的文化氛圍等等，重視追求細節(jié)設(shè)計，創(chuàng)新理念。,,用 地

3、 選 擇50%,規(guī) 劃 設(shè) 計30%,銷 售 執(zhí) 行20%,房地產(chǎn)產(chǎn)品要素構(gòu)成,設(shè)計管理的宏觀意識,規(guī)劃設(shè)計成果決定了70%-85%的項目成本，是決定房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的極其重要因素,設(shè)計管理工作應(yīng)具有全過程成本控制的意識,設(shè)計管理工作應(yīng)具有項目整體目標的總體意識,設(shè)計管理工作應(yīng)具備考慮營銷、施工、配套等開發(fā)建設(shè)各環(huán)節(jié)綜合因素的綜合意識,,1、全員成本意識（1）部門間密切協(xié)作（2）各專業(yè)工程師盡職盡責,2、市場與

4、客戶意識 （1）加強對市場的了解，把握房 地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。 （2）了解與分析客戶需求，把握 產(chǎn)品發(fā)展趨勢。,3、對設(shè)計公司的管理與協(xié)調(diào) （1）做好設(shè)計招標 （2）做好合同管理 （3）實行中期溝通、監(jiān)督 （4）落實獎懲措施,4、管理程序與制度 （1）完善甲方設(shè)計標準 （2）堅持全程優(yōu)化設(shè)計 （3）專家會議評審制度 （4）內(nèi)部審核制度化,設(shè)計管理的宏觀意識

5、,設(shè)計管理工作的根本目標：,,提升產(chǎn)品品質(zhì),縮短開發(fā)周期,降低開發(fā)成本,提高項目銷售收入,減少項目資金時間成本（提高資金周轉(zhuǎn)率）,提升企業(yè)品牌和競爭力,設(shè)計管理工作成果體現(xiàn),,高效的設(shè)計管理工作是導(dǎo)致高效項目運營的基礎(chǔ)。,規(guī)劃設(shè)計造就產(chǎn)品的品質(zhì)、成本和品牌,名牌產(chǎn)品造就品牌企業(yè),企業(yè)的競爭實質(zhì)上是產(chǎn)品的競爭,,,,,,房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)劃設(shè)計管理工作的意義

6、 ----------- 決定了項目的品質(zhì)、成本和品牌,產(chǎn)品要素構(gòu)成,設(shè)計管理宏觀意識,設(shè)計管理根本目標,設(shè)計管理成果體現(xiàn),,二、設(shè)計管理工作實施的關(guān)鍵方面,首先應(yīng)樹立管理的宏觀意識，理解其意義，明確目的，把握關(guān)鍵，將管理工作落實到規(guī)劃設(shè)計各階段工作的重要環(huán)節(jié)中。,設(shè)計管理實施的關(guān)鍵方面,合理掌控設(shè)計管理工作的成本、時間、效率,全員明確項目總體目標，做為具體工作綱領(lǐng),構(gòu)建完善良好的管理團隊,

7、建立并實施全過程的技術(shù)管理制度及流程,構(gòu)建完善良好的管理團隊,,,構(gòu)筑完善的規(guī)劃設(shè)計管理架構(gòu),建立科學(xué)有效的管控流程,培養(yǎng)良好的專業(yè)以及綜合素質(zhì),保證管理工作的高效準確,合理的企業(yè)營運機制,,,,,,,基于良好的設(shè)計管理團隊，在明確的管理目標指導(dǎo)下運作，最終又可以最大程度的達成項目的設(shè)計工作目標，乃至項目的總目標。,,掌控設(shè)計工作成本管理的首要工作在于明確成本目標,成本目標制定的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于重視設(shè)計預(yù)算的編制,項目定位,設(shè)計方案

8、,工程成本總目標,法規(guī)、規(guī)范、規(guī)費,,,設(shè)計預(yù)算管控表,,,,,,,設(shè)計管理工作,合理掌控設(shè)計管理工作的成本、時間、效率,設(shè)計管理工作成本管理,設(shè)計費用時間成本人力成本,規(guī)劃、建筑、景觀、室內(nèi)等設(shè)計內(nèi)容全過程發(fā)生的設(shè)計、咨詢、研究、審圖、模型、效果圖等費用的總和,由規(guī)劃設(shè)計工作占用的開發(fā)關(guān)鍵時間節(jié)點耗用的項目成本,設(shè)計部門管理人員的人力資源成本,,,,合理掌控設(shè)計管理工作的成本、時間、效率,設(shè)計工作直接成本,應(yīng)避免兩種現(xiàn)象：,

9、為節(jié)省成本而壓低設(shè)計費,為追求效果設(shè)計費失控,設(shè)計費用本身就是規(guī)劃設(shè)計成本的直接構(gòu)成部分；合理的設(shè)計費取定是保證質(zhì)量與進度的基本條件之一。,合理的設(shè)計費用有利于設(shè)計單位選擇的合理性 ；合理的設(shè)計費用有利于設(shè)計單位資源配備的優(yōu)先性和設(shè)計師積極性的發(fā)揮；直接對具體設(shè)計人給予的適當費用，對積極性的發(fā)揮會有更積極的作用；設(shè)計階段設(shè)計費用應(yīng)基于“設(shè)計成本預(yù)算”文件為依據(jù)而確定的。,設(shè)計管理工作成本管理,合理掌控設(shè)計管理工作的成本、時間、效

10、率,合理設(shè)計費標準：,根據(jù)具體的項目性質(zhì)、設(shè)計要求、選擇設(shè)計單位的不同設(shè)立設(shè)計費支付標準，如國內(nèi)一線品牌設(shè)計公司--元/M2國內(nèi)二線品牌設(shè)計公司--元/M2 國外一線品牌設(shè)計公司--元/M2國外二線品牌設(shè)計公司--元/M2,萬科：北京、上海、深圳： 55元/㎡廣州公司： 50元/ ㎡其他地區(qū)公司： 45元/ ㎡,某集團地產(chǎn)公司設(shè)計費統(tǒng)計（元/ ㎡）,,,例,,,,,,項目立項,主體

11、結(jié)構(gòu)開工,開盤銷售,入住,論證階段,策劃定位階段,設(shè)計階段,工程施工階段,,竣工,,,銷售階段,入住階段,,概念規(guī)劃設(shè)計管理,,,,設(shè)計,方案設(shè)計管理,擴初設(shè)計管理,施工圖設(shè)計管理,,,,,成本,項目成本估算,成本測算及目標成本拆分,預(yù)算、標底、合同價,,進度款、工程變更、招標采購,結(jié)算,工程,營銷,設(shè)計成本管理與成本部門的進程關(guān)系,多方案比較 概念規(guī)劃草案,（設(shè)計成本預(yù)算管控表）,,合理掌控設(shè)計管理工作的成本、時間、效率,成本部門

12、制定項目目標成本。 設(shè)計管理控制目標成本偏差率。,目標成本首先須合理，建立在長期數(shù)據(jù)庫積累的基礎(chǔ)上。,設(shè)計階段成本管理控制方式,結(jié)構(gòu)含鋼量偏差率；景觀造價偏差率；示范區(qū)成本偏差率；材料設(shè)備選用偏差率；設(shè)計費偏差率。。。。。,,合理掌控設(shè)計管理工作的成本、時間、效率,對設(shè)計人員而言是本質(zhì)性任務(wù)。,應(yīng)避免兩種現(xiàn)象：,不計成本地追求設(shè)計效果,成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失,,成本控制,含鋼量等土建造價,景觀造價,示范區(qū)造價,設(shè)

13、計變更簽證率,合理的設(shè)計費,材料部品造價,,,,設(shè)計階段成本管理控制方式,合理掌控設(shè)計管理工作的成本、時間、效率,注重制定合理的設(shè)計各階段工作周期，影響到設(shè)計質(zhì)量以及項目成本。,論證階段,,設(shè)計管理階段,75天,概念規(guī)劃,施工圖,,,拿地節(jié)點,,,,,,,,,策劃階段,,,95天,,,55天(多層)70天(高層),,,不做限定,,,概念規(guī)劃方案,方案設(shè)計,擴初設(shè)計,實施方案,設(shè)計周期225/240天,概念規(guī)劃草案,設(shè)計周期環(huán)節(jié)管理,合

14、理掌控設(shè)計管理工作的成本、時間、效率,項目周期統(tǒng)計表,例,管理工作的高效準確保證,設(shè)計管理工作的準確性對項目的質(zhì)量以及工程成本有著直接的影響,設(shè)計管理工作的高效率運作是控制設(shè)計質(zhì)量的重要保證,設(shè)計管理效率指標控制,人均設(shè)計管理利潤效益指標-----（元/人）,人均設(shè)計管理面積指標-----（平方米/人）,,,合理掌控設(shè)計管理工作的成本、時間、效率,開發(fā)規(guī)模加大，并不意味著人數(shù)勢必呈同比例的增加，而是應(yīng)該通過架構(gòu)的優(yōu)化和資源整合，提高人均

15、生產(chǎn)效率，保證設(shè)計部門高效率運作。,“人均設(shè)計管理面積”指標,管理工作的高效準確保證,合理掌控設(shè)計管理工作的成本、時間、效率,人均設(shè)計管理面積,（ 建議A 為20％；B為50%;C為30％）,管理工作的高效準確保證,合理掌控設(shè)計管理工作的成本、時間、效率,某房產(chǎn)集團公司07年人均設(shè)計管理面積一覽,,,,,例,建立并實施全過程的技術(shù)管理制度及流程,工作方法（五原則）：一嚴謹 二協(xié)調(diào)三執(zhí)行 四跟進

16、 五總結(jié),1、建立以流程為基礎(chǔ)的設(shè)計管理規(guī)范化體系,例1：設(shè)計管理業(yè)務(wù)總流程,例2：項目規(guī)劃設(shè)計總流程,例3：設(shè)計文件檔案管理工作指導(dǎo),設(shè)計概算是從最基本的單位工程概算編制開始逐級匯總而成的，分為單位工程概算、單項工程綜合概算、建設(shè)工程總概算三級?？偢潘銖捻椖苛㈨楅_始到項目竣工交付使用整個過程的全部建設(shè)費用。,施工圖預(yù)算是設(shè)計階段最后的一道把關(guān)口，其編制深度細化到不僅是工程量準確、材料分析正確，還要在審核過程中由

17、各個相關(guān)單位、部門進行綜合會審、優(yōu)選，反復(fù)調(diào)整后最終定稿，其中包括專業(yè)間的融合度審核、各個定價材料的品牌及價格、擬專業(yè)分包項的預(yù)算與審核等。為以后的各個環(huán)節(jié)的成本控制打下基礎(chǔ)。相對于一個十萬平方米左右規(guī)模的住宅項目而言，合理的施工圖預(yù)算時間一般不要少于兩個月的時間。,2、制定嚴格編制、審核初步設(shè)計概算以及施工圖預(yù)算的流程,建立并實施全過程的技術(shù)管理制度及流程,3. 實行限額設(shè)計；建立完善的圖紙審核管控制度,當前設(shè)計單位普遍存在

18、著設(shè)計不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價的不確定因素。由于設(shè)計頻繁變更，給工程造價控制帶來一定的難度。,必須依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗和投資估算的要求，有效地確定設(shè)計限額（造價、三材消耗指標等），并建立獎懲考核激勵機制。,針對突破了造價指標的專業(yè)及具體部分，須分析原因，用設(shè)計修改的辦法加以解決?？朔活櫘媹D、不顧算帳的傾向，變“畫了算”為“算了畫”。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標進行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計，控制工程造價。,,,建立

19、并實施全過程的技術(shù)管理制度及流程,加強出圖前的審核工作，以求得提高設(shè)計質(zhì)量，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計階段所設(shè)計的成果來看，設(shè)計方案的不足或缺陷加以克服時，所花費的代價最小，可取得的效果最好。在施工圖出圖前加強審核管理工作，可最有效的減少不必要的成本浪費。,,建立審核程序,按階段分專業(yè)制定具體詳盡的審核要點,編制審核意見表,明確審核責任人,限期審核,,,,,,,建立并實施全過程的技術(shù)管理制度及流程,3. 實行限

20、額設(shè)計；建立完善的圖紙審核管控制度,限額設(shè)計并不是一味考慮節(jié)約投資，也決不是簡單地將 投資砍一刀，而是包含了尊重事實，實事求是，精心設(shè) 計和保證設(shè)計科學(xué)性的實際內(nèi)容。,實行限額設(shè)計 -------按照批準的設(shè)計任務(wù)書和投資估算，在保證功 能要求的前提下，控制初步設(shè)計; -------按照批準的初步設(shè)計總概算，控制施工圖設(shè)計; -------各專業(yè)在保證達到使用功能的前

21、提下，按分配 的投資額控制設(shè)計，嚴格控制設(shè)計中不合理的 設(shè)計變更，保證工程竣工結(jié)算不突破總投資額。 -------投資分解和工程量控制是實行限額設(shè)計的有效 途徑和主要方法。,3. 實行限額設(shè)計；建立完善的圖紙審核管控制度,建立并實施全過程的技術(shù)管理制度及流程,設(shè)計變更原因,1.設(shè)計類：A.超成本目標B.設(shè)計優(yōu)化 C.設(shè)計錯誤 D

22、.設(shè)計缺漏E.補充設(shè)計 F.二次設(shè)計 G.現(xiàn)場條件,2.現(xiàn)場施工類: A.施工錯誤 B. 施工困難 C.施工進度要求,3.營銷類： A.客戶需求 B.競爭需求,4.其它,4. 制定嚴格的設(shè)計變更、修改、簽證管理流程,建立并實施全過程的技術(shù)管理制度及流程,設(shè)計變更簽證率,由設(shè)計原因?qū)е碌暮炞C總金額,工程合同金額,,對施工圖階段設(shè)計成果質(zhì)量的控制---減少由圖紙和材料 的失誤和不完善而帶來的額外費用的發(fā)生。,

23、設(shè)計變更簽證率控制,很多項目由設(shè)計失誤所帶來設(shè)計變更占總建造成本的3-10％，其中重復(fù)性錯誤占相當比例。為降低設(shè)計變更簽證率，建議采取的策略如下：1）建立施工圖階段的長期合作 伙伴；2）給予合理的設(shè)計周期；3）甲方完善標準化構(gòu)造設(shè)計；,三、限額設(shè)計工作的初步探索,限額設(shè)計的概念：限額設(shè)計是將上一設(shè)計階段審定的投資總指標和工程總量指標，預(yù)先合理地分解到本階段各專業(yè)設(shè)計、各單位工程和分部分項工程，根據(jù)各

24、單位工程和分部分項工程的投資細分指標，進行限額設(shè)計。,限額設(shè)計的目標管理:可行性研究階段編制的投資估算，經(jīng)批準是初步設(shè)計的投資最高限額；初步設(shè)計階段編制的設(shè)計概算，經(jīng)批準是施工圖設(shè)計的投資最高限額；施工圖設(shè)計則按照概算投資細分指標進行限額設(shè)計，形成施工圖預(yù)算。估算、概算、預(yù)算等不同階段的投資指標有前后制約、相互補充之作用。只有防檢與監(jiān)控、預(yù)先措施與事后綜合平衡相結(jié)合，才能不會突破投資目標值，這就是限額設(shè)計的目標管理。只要這個目標管理到

25、位，限額設(shè)計工作就會成功，項目的投資目標值就能實現(xiàn)。,限額設(shè)計的流程管理：投資分解和工程量控制是實行限額設(shè)計的有效途徑和主要方法。首先將上階段設(shè)計審定的投資額和工程量分解到各個專業(yè)（單位工程），審核其合理性；然后再分解到各單位工程及其分部工程，審核其合理性。通過層層限額，實現(xiàn)對投資限額的控制與管理。限額設(shè)計的技術(shù)關(guān)鍵是要控制好設(shè)計標準和規(guī)模，確定好限額指標。在設(shè)計之前，對限額進行分解分析是切不可缺少的一步。,,,限額設(shè)計的管控體系

26、：投資指標分解和工程量細分是限額設(shè)計的主要方式和關(guān)鍵工作。 為了保證限額設(shè)計工作的順利進行并取得成效，應(yīng)建立限額設(shè)計的縱向和橫向控制體系。,限額設(shè)計注意點:1.為了體現(xiàn)限額設(shè)計控制投資的主動性，在設(shè)計前就要求合理的分配各工程項目、各單位工程及分布工程的投資，以控制設(shè)計。2.如果在設(shè)計完成后發(fā)現(xiàn)概預(yù)算超了再進行設(shè)計變更以滿足限額設(shè)計要求，則會使投資控制處于被動地位，也會降低設(shè)計的合理性。因此必須建立工程投資的計算機動態(tài)管理系統(tǒng)。

27、將工程進展、投資情況輸入計算機，掌握投資額與目標值對比情況，以便采取相應(yīng)的措施，將投資控制在目標值以內(nèi)。3.限額設(shè)計工作的實現(xiàn)需要設(shè)計單位的密切配合與實施落實。,四、設(shè)計管理過程中的部分經(jīng)驗教訓(xùn),規(guī)劃設(shè)計工作組織,,,,項目取得土地,項目設(shè)計啟動,施工圖設(shè)計,施工圖施工配合,,計劃管理是時間成本的保障,1,專家,概念設(shè)計,規(guī)劃設(shè)計,單體設(shè)計,施工圖,部品設(shè)計,初步設(shè)計,,,,,,,,施工圖,流程優(yōu)化可降低時間成本和因

28、失誤引發(fā)的成本增加,初步設(shè)計,,施工開始,2,,能準確把握項目市場意圖，確定正確的產(chǎn)品設(shè)計方向。 --準確執(zhí)行各階段設(shè)計成果標準， 戶型種類適量為準。 當戶型差異不大，但品種數(shù)量較多時，會給客戶帶來選擇的困惑，而且給設(shè)計和銷售帶來成倍的工作量和復(fù)雜度。,3,4,5,加強設(shè)計管理部門的市場意識和策劃能力,嚴格執(zhí)行成果標準,減少人為增加的工作復(fù)雜度,將產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計、部品工作前置，規(guī)劃、建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)

29、、設(shè)備、與功能平面同步開展，使方案可高效實施；,6,優(yōu)化工作流程，將先后串行工作變?yōu)椴⑿星爸?,,公司內(nèi)部的決策機制項目公司、區(qū)域公司、集團三者的關(guān)系；完美、效率、風(fēng)險之間找平衡 選擇合適的人做合適的事可以事半功倍,7,8,提高決策效率,選擇優(yōu)秀的設(shè)計服務(wù)商,建立長期合作伙伴：設(shè)計單位、供應(yīng)商、模型制作等各個涉及設(shè)計的單位；在設(shè)計過程中,持續(xù)定期的進行技術(shù)溝通和審核；力求合同約定清晰：含鋼量、目標成本；