關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)租金目前為止最專業(yè)最深入的文章!

1、關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)租金目前為止最專業(yè)最深入的文章！這篇文章非常專業(yè)的解析了租金的計算構(gòu)成，值得做招商的人士看一看；此外，計算租金還需要了解該業(yè)態(tài)盈利模式和財務(wù)數(shù)據(jù)，如利潤率、經(jīng)營成本占比、投資回報預(yù)期、可承受租金比例，這樣才會讓品牌方感到你是在認真的和他談，而不是拿來同類城市的數(shù)據(jù)來做類比，否則會被品牌方了解到你的不專業(yè)、不認真，甚至開始懷疑你將來招租、運營的能力。▎毛租金收入、其他經(jīng)營收入零售物業(yè)的盈利模式中，毛租金收入、租金凈收益和資產(chǎn)溢

2、價能力是盈利模式的核心，其中，毛租金收入是重要的現(xiàn)金流指標，是租金凈收益和資產(chǎn)溢價能力的基礎(chǔ)。通常情況下，它與商業(yè)項目的銷售收入特別是銷售毛利呈現(xiàn)正相關(guān)的關(guān)系。其他經(jīng)營收入與毛租金收入的關(guān)系相對復雜。多種經(jīng)營項目如果符合同類零售聚集效應(yīng)和非同類零售聚集效應(yīng)的，其收入的增長是支持毛租金收入的；反之，是不支持甚至是破壞的。廣告項目中，宣傳類廣告是支持毛租金收入的，而經(jīng)營類廣告對毛租金收入的支持是相對較小的。停車費無疑增加了顧客的購物成本，它

3、的收入與租金收入是此消彼長的。由于其他經(jīng)營收入總量與租金收入相比是滄海一栗，所以只能作為租金收入的一種補充，而不能成為一種替代。▎租金標準水平在租賃面積既定的決定基礎(chǔ)租金的核心因素，就是既定商圈的社會購買力。這里選取一個沿海二級城市B購物中心作為案例。該項目商業(yè)總建筑面積10萬平方米，計租面積63280平方米，周邊3公里沒有同類競爭項目，通過商情調(diào)查，其購物中心可以實現(xiàn)的零售銷售預(yù)期為：表1：B購物中心市場分析表表2：B購物中心客流支撐

4、分析表1)商圈人口以覆蓋的街道提供人口數(shù)據(jù)及地區(qū)人口密度統(tǒng)計；2)按照平均2.5人一個家庭計算家庭個數(shù)（或消費單位）；3)有效消費人數(shù)按照捕獲家庭個數(shù)1.5計算；4)消費人次按有效消費人數(shù)平均每次目的性消費會引起0.5次的隨機消費計算；5)根據(jù)客流量支撐推算得出：日均12754人次消費，人均次消費180.9元，月營業(yè)額6459.5萬元。以10%為該項目租金營業(yè)額比，項目預(yù)期月租金收入為645.95萬元，每月每平方米計租面積預(yù)期租金收入為

5、102.08元，每天每平方米計租面積預(yù)期租金收入為3.40元。3.40元日M2就是該項目通過市場計價法測定的基礎(chǔ)租金。租金營業(yè)額比是基礎(chǔ)租金市場計價法采用的一個重要變量。該變量依照當期同類市場平均值為基礎(chǔ)，根據(jù)項目的招商預(yù)期、項目技術(shù)條件評價等具體情況修訂而成。近年來隨著零售地產(chǎn)供應(yīng)量的不斷增加，商戶對租金砍價能力的強化，行業(yè)租金營業(yè)額比從2009年的12%左右的水平走低，10%是目前市場條件下比較高的水平?！褡饨疬呺H價格基礎(chǔ)租金通常反