教育用地的定義及教育產(chǎn)業(yè)分類

1、教育用地的定義及教育產(chǎn)業(yè)分類教育用地的定義及教育產(chǎn)業(yè)分類(一)土地分類中的教育用地定義及解釋我國城市規(guī)劃部門在“七五”期間即對城市用地分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了大量的研究工作，編制了《城市用地分類與標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)范，并于1990年7月2日發(fā)布《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》(GBJ13790建設(shè)部(90)建標(biāo)字第322號)。其中C6公共設(shè)施用地大類下列示有教育科研設(shè)計用地、高等學(xué)校用地、中等專業(yè)學(xué)校用地、成人與業(yè)余學(xué)校用地、特殊學(xué)校用地以及科研設(shè)計用地

2、等，同時對服務(wù)于居民小區(qū)的如托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等教育用地，劃歸R居住用地大類下。隨著改革開放和社會經(jīng)濟(jì)水平的提高，國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會于2007年8月10日發(fā)布了《土地利用現(xiàn)狀分類》(GBT210102007)，其中在08公共管理與公共服務(wù)用地下列示083科教用地，指用于各類教育、獨(dú)立的科研、勘測、設(shè)計、技術(shù)推廣、科普等的用地。由于科技的發(fā)展與社會的進(jìn)步，中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院會同上海同濟(jì)城市規(guī)劃設(shè)計研究院、北京大學(xué)城市與區(qū)域規(guī)

3、劃系以及北京市、浙江省、遼寧、四川省等省市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院等單位，共同起草并修訂了《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》，于2010年12月24日以“住建部第880號公告”的形式發(fā)布，并于2012年1月1日正式施行。其中教育科研用地歸屬于公共管理與公共服務(wù)用地大類下，具體包括高等院校用地、中等專業(yè)學(xué)校用地、中小學(xué)用地、特殊教育用地以及科研用地；另外在居住用地大類下，各級居住用地均不包括中小學(xué)用地。(二)目前各類教育產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)根據(jù)教育對象的不

4、同，教育產(chǎn)業(yè)科分為胎教、幼兒教育、初等教育、中等及高等教育、研究生教育、職業(yè)教育、特殊教育等不同類型，各種教育類型均有相應(yīng)的部門、省市法規(guī)等規(guī)定其用地規(guī)模及建筑類型要求。根據(jù)教育手段的不同，還可分為遠(yuǎn)程教育、函授教育、全日制教育等不同類別，個別類別均可依托有條件的不動產(chǎn)進(jìn)行教育事業(yè)的運(yùn)營。2014年，國務(wù)院取消和下放“利用互聯(lián)網(wǎng)實施遠(yuǎn)程高等學(xué)歷教育的教育網(wǎng)校審批”，這是自1999年我國開展現(xiàn)代遠(yuǎn)程教育試點(diǎn)15年來，政府層面對如何發(fā)展遠(yuǎn)程

5、教育的一次重大政策調(diào)整。2.3用地需求、供地政策及稅收優(yōu)惠用地需求、供地政策及稅收優(yōu)惠(一)教育部門用地政策根據(jù)《教育部關(guān)于印發(fā)的通知》(教發(fā)[2004]2號，2004年2月6日)中相關(guān)規(guī)定，綜合類、工、農(nóng)、林、醫(yī)學(xué)院校及體育、藝術(shù)類院校等普通高等學(xué)校，生均占地面積在54平方米至88平米。同年8月22日，教育部辦公廳印發(fā)《普通高等學(xué)校體育場館設(shè)施、器材配備目錄的通知》(教體藝廳[2004]6號)，其中對普通高等學(xué)校體育場地基本要求進(jìn)行了

6、具體規(guī)定，如田徑場地基本要求為400米跑道標(biāo)準(zhǔn)田徑場占地面積為172.60米91.52米=15796平方米，籃球場地基本要求為場地凈面積為28米15米=420平方米，場地占地面積為32米19米=608平方米。而后教育部于2006年9月28日印發(fā)《普通本科學(xué)校設(shè)置暫行規(guī)定》(教發(fā)[2006]18號)，其中首先劃分了學(xué)院與大學(xué)的區(qū)別：稱為學(xué)院的，全日制在校生規(guī)模應(yīng)在5000人以上；稱地地價相當(dāng)于商業(yè)地價的0.89左右。根據(jù)上海2013版基準(zhǔn)

7、地價，文體、教育用地可參照辦公用途地價修正，用途修正系數(shù)為0.8且不得低于同級別辦公基準(zhǔn)地價的60%，而根據(jù)上?；鶞?zhǔn)地價表，辦公用地在一二級之內(nèi)相當(dāng)于商業(yè)地價的62%67%，但是在其他級別均超過商業(yè)基準(zhǔn)地價，故無法簡單得出教育用地相當(dāng)于商業(yè)地價的百分比或用途修正系數(shù)。根據(jù)錦州市基準(zhǔn)地價修正體系(錦政辦發(fā)(2013)23號)，科教用地分為兩類，公益性質(zhì)參照住宅用地，非公益性質(zhì)參照商業(yè)用地。根據(jù)佛山市南海區(qū)基準(zhǔn)地價(南府(2012)3號)，

8、科教用地適用基準(zhǔn)地價類型為住宅用地。根據(jù)?？谑谢鶞?zhǔn)地價(海府(2014)20號)，科教用地使用工況倉儲用地地價類型，用途修正系數(shù)分為政府投資的用途修正系數(shù)為110%、非政府投資的用途修正系數(shù)為125%。根據(jù)廈門基準(zhǔn)地價(廈府(2014)164號)，教育用地分為盈利性與非盈利性，非盈利性教育用地的供地方式為行政劃撥，利性教育用地的出讓價格按照不低于同級別商服用地基準(zhǔn)地價的50%進(jìn)行評估確定。根據(jù)武漢武漢基準(zhǔn)地價(武政(2015)49號)，

9、科教用地參照商務(wù)辦公用地地價，修正系數(shù)為0.6。綜上所述，可以看出各地基準(zhǔn)地價編制機(jī)構(gòu)，對于教育用地到底歸類于哪種用地并沒有一個全國統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。這一方面是囿于土地用途分類的“商住工”三大類的理論局限性，客觀上，也受限于搜集教育用地經(jīng)濟(jì)資料來源稀少、編制單獨(dú)類別基準(zhǔn)地價性價比低等現(xiàn)實困難。筆者認(rèn)為，可從教育用地的地價影響因素著手，既需考慮區(qū)域內(nèi)小區(qū)集聚程度、人口數(shù)量與家庭規(guī)模、道路通達(dá)度、環(huán)境影響等一般影響因素，也需考慮未來城市規(guī)劃與布局

10、、不同類別用地配比平衡、城市招商引資及城鎮(zhèn)化影響下的人口政策等非實體因素影響，綜合參考當(dāng)?shù)刈≌玫鼗蛘呱虡I(yè)用地基準(zhǔn)地價，并進(jìn)行二級用途修正。(二)市場比較法查詢中國國土資源部以及土地市場網(wǎng)的土地交易結(jié)果公告，教育用地多為劃撥供地方式，部分區(qū)縣有極少出讓案例，出讓年限均參考綜合用地，設(shè)定為50年，價格起伏波動較大，邊遠(yuǎn)山區(qū)地價僅為當(dāng)?shù)卣鬟w價格或工業(yè)最低出讓價，廣州、深圳等沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口稠密地區(qū)，地價又接近商業(yè)地價水平。筆者分析后認(rèn)為，

11、部分教育用地除滿足區(qū)域內(nèi)適齡人口的基礎(chǔ)教育需求，還承擔(dān)著進(jìn)城務(wù)工人員子女的教育需要，在市場化管理的運(yùn)營理念下，諸如擇校費(fèi)、贊助費(fèi)等巧立名目的非教育性收入已經(jīng)占據(jù)教育產(chǎn)業(yè)的大頭，故在市場比較法案例極其稀少的地區(qū)，可酌情選用其他方法測算教育用地地價。(三)收益還原法與剩余法從剩余法或者收益還原法的理論基礎(chǔ)來說，用預(yù)期收益或者現(xiàn)實資產(chǎn)價值，扣減房屋成本或物業(yè)運(yùn)營成本、經(jīng)營者合理利潤即為土地價值。但是根據(jù)資源配置原理，土地在開發(fā)建設(shè)過程中有利潤

12、，房屋在工程造價及物業(yè)運(yùn)營中也有利潤，教育產(chǎn)業(yè)經(jīng)營者的勞動力、智慧貢獻(xiàn)及社會關(guān)系資源也會產(chǎn)生價值，這才是不動產(chǎn)價值的有機(jī)組成部分，單純的扣減各項支出或費(fèi)用，并一定適用全資源整合狀態(tài)下的不動產(chǎn)價值。從估價技術(shù)報告和操作實務(wù)來看，多數(shù)機(jī)構(gòu)能夠按照預(yù)期收益原則，搜集同一供需圈內(nèi)不同規(guī)模、檔次的各種教育類不動產(chǎn)的運(yùn)營收入、運(yùn)營成本以及合理運(yùn)營利潤來測算。但由于教育用地屬于特殊用地，在按照盈利性產(chǎn)業(yè)測算經(jīng)濟(jì)效益的同時，也要考慮其承擔(dān)的社會效益，適