二手房買賣法律講座

1、二手房買賣法律風險防范講座,郭春明法學(xué)博士、天津津瑞律師事務(wù)所律師13820687152,講座題綱,一、二手房買賣糾紛的特點二、法院處理二手房買賣糾紛案件的思路三、二手房買賣中避免法律風險的建議四、律師事務(wù)所在二手房買賣中如何提供有效法律服務(wù),一、二手房買賣糾紛的特點,目前，我國的二手房交易市場一直呈蓬勃發(fā)展勢態(tài)，二手房交易量不斷攀高，但與相對成熟的新房交易相比較，二手房交易由于市場的不規(guī)范，法律法規(guī)的滯后，在交易的過程中存

2、在著諸多的法律問題，增加了交易風險。,,1、二手房種類繁多 二手房作為一種特殊商品，相對于新房來說，其權(quán)屬情況要復(fù)雜的多。 （1）商品房 （2）經(jīng)濟適用房 （3）公產(chǎn)房 （4）小產(chǎn)權(quán)房 （5）未取得房產(chǎn)證的商品房、還遷房 （6）設(shè)定抵押、出租的房屋,,2、二手房產(chǎn)權(quán)關(guān)系多樣化 約定產(chǎn)權(quán)：產(chǎn)權(quán)證上登記共有權(quán)人 法定產(chǎn)權(quán)：夫妻共有財產(chǎn),,3、通過中介公司完成交易

3、 大部分二手房買賣均是通過房地產(chǎn)中介公司提供居間服務(wù)完成的。由于規(guī)范居間行為的法律法規(guī)的不配套和監(jiān)管措施的不力，使得中介公司良莠不齊，在高交易量的背后，由房地產(chǎn)中介從業(yè)機構(gòu)和從業(yè)人員直接或間接的違規(guī)、失職等行為充當推手，目前我國有關(guān)房屋類居間合同糾紛正呈現(xiàn)出高發(fā)、頻發(fā)、復(fù)雜多元、矛盾難以平復(fù)的態(tài)勢。,,（1）對房屋權(quán)屬情況審查不清，查封的房屋也能掛牌出售。 （2）買賣雙方簽訂合同后，允許一方單方面變更合同。 （3）在沒有產(chǎn)權(quán)人

4、書面授權(quán)委托的情況下，即同意其他人代簽合同。（4）中介提供的合同中，加重買賣雙方責任，減少自身義務(wù)，沒有中介方違約的責任條款 （5）中介提供的合同中，對買賣過程中的程序性問題沒有明確約定。,二、法院處理二手房買賣糾紛案件的思路,1、要求雙倍返還定金 《擔保法》第八十九條：當事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收

5、受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當雙倍返還定金?！　〉诰攀粭l：定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十。,,《合同法》第一百一十六條：當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。,,定金與訂金 《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋》第一百一十八條規(guī)定：“當事人交付留置金、擔保金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當事人主張定金權(quán)利的，人民法

6、院不予支持?！?,2、要求返還或賠償中介費（中介公司起訴要求支付中介費） 《合同法》第四百二十四條：居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同?！　〉谒陌俣鍡l：居間人應(yīng)當就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當承擔損害賠償責任。,,3、要求支付違約金 《合同

7、法》第一百零七條：當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。,,4、要求賠償房屋增值差價 《合同法》第一百一十三條：當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。 天

8、津市高級人民法院《關(guān)于依法妥善審理房屋買賣合同糾紛案件的通知》津高法（2016）158號,,5、要求繼續(xù)履行合同 《合同法》第一百零七條：當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。 在實踐中，只有簽訂了《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》的，繼續(xù)履行合同的訴訟請求才有可能被支持。,,6、要求解除合同 《合同法》第九十四條：有下列情形之一的，當事人

9、可以解除合同：　（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；?。ǘ┰诼男衅谙迣脻M之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)　（三）當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；?。ㄋ模┊斒氯艘环竭t延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；?。ㄎ澹┓梢?guī)定的其他情形。,,7、要求辦理落戶手續(xù)。 8、產(chǎn)權(quán)過戶過程中賣方因涉及其他債務(wù)糾紛，涉案房屋被法院查封，導(dǎo)致房屋交易最終無法完成。

10、 9、陰陽合同。 10、房屋質(zhì)量爭議（兇宅）。 11、二手房買賣合同簽訂后，因不可歸責于雙方當事人的事由引致合同解除，雙方無需承擔違約責任。,三、二手房買賣中避免法律風險的建議,1、完善合同條款2、確定合理定金數(shù)額3、查清房屋權(quán)屬情況4、產(chǎn)權(quán)人以外的人代為出售應(yīng)有授權(quán)委托書,四、律師事務(wù)所在二手房買賣中如何提供有效法律服務(wù),1、為買賣雙方直接交易提供法律服務(wù)2、為買賣雙方設(shè)計合理的