二手房交易稅費(fèi)解讀

1、二手房交易稅費(fèi)解讀,上海市普通住房與非普通住房區(qū)分標(biāo)準(zhǔn),普通住房三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上；單套建筑面積在140(含)平方米以下；實(shí)際成交價(jià)低于同級別土地上普通住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。上海內(nèi)環(huán)線內(nèi)單價(jià)人民幣17500元/每平方米以下，內(nèi)外環(huán)線之間單價(jià)人民幣1000元/每平方米以下，外環(huán)線外單價(jià)人民幣7000元以下。否則為非普通住房。,買方稅費(fèi),壹、稅1.契稅： 房價(jià)1.5％ 適用個(gè)人購買普通居

2、住用房； 房價(jià) 3％ 適用個(gè)人購買非普通居住用房、花園住宅、 非居住用房 及法人購房。 2. 印花稅：合同價(jià)*0.05％。 3. 權(quán)證印花稅：5元/本。 貳、費(fèi)1.配圖費(fèi)： 25元/套； 非居住用房130元/套。 2．交易手續(xù)費(fèi)：2.5元/平方米*建筑面積； 非居住用房：合同價(jià)*0.5％（買方承擔(dān)）。3．權(quán)證登記費(fèi)：80元/件；

3、 非居住用房、法人售房300元/件。,賣方稅費(fèi),壹、稅1. 營業(yè)稅及附加：A．居住用房滿五年：普通居住用房：免征；非普通居住用房：（出售價(jià)—購入價(jià)）*5.55%（境外人為5%-5.05%，視房產(chǎn)所在區(qū)縣而定）；B．居住用房未滿五年：合同價(jià)*5.55%（境外人為5%-5.05%，視房屋所在區(qū)縣而定）；C．花園住宅、非居住用房、法人售房：（出售價(jià)—購入價(jià)）*5.55%（境外人為5%-5.05%，視房產(chǎn)所在區(qū)縣而

4、定）。,賣方稅費(fèi),2、個(gè)人所得稅：A．居住用房滿五年，且為本人唯一一套自住用房：免征；B．居住用房未滿五年，或產(chǎn)權(quán)人擁有兩套（含）以上房產(chǎn)：①（出售價(jià)—（購入價(jià)+上手契稅）—本手營業(yè)稅及附加—裝修費(fèi)（最多不超過上手房價(jià)10%）—銀行貸款利息—上手交易手續(xù)費(fèi)—上手公證費(fèi)）*20%② 未提供完整房屋原值憑證：普通居住用房： 合同價(jià)*1%非普通居住用房：合同價(jià)*2%C．花園住宅、非居住用房、法人售房：（出售價(jià)—購入價(jià)—營業(yè)

5、稅及附加—出售稅費(fèi)—土地增值稅）*20%,賣方稅費(fèi),3、土地增值稅：A．居住用房：免征B．花園住宅、非居住用房、法人售房：（售價(jià)－土地增值稅可扣除項(xiàng)目）×稅率；稅率：當(dāng)土地增值稅/土地增值稅可扣除項(xiàng)目≤50%，稅率為30%，大于50%小于等于100%時(shí)稅率為40%，大于100%≤200%時(shí)，稅率為50%，大于200%，稅率60%；注：土地增值稅可扣除項(xiàng)目為：房屋購入價(jià)＋房屋購入時(shí)的契稅＋購入時(shí)的交易手續(xù)費(fèi)＋購入時(shí)的印花

6、稅＋本次的營業(yè)稅及附加＋本次的中介費(fèi)（需視房產(chǎn)所在區(qū)縣而定）。4、印花稅：合同價(jià)*0.05％。貳、費(fèi)1、交易手續(xù)費(fèi)：居住用房 2.5元/平方米*建筑面積； 注：車位的稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)參照非居住用房。,一、印花稅,印花稅指對在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中或經(jīng)濟(jì)交往中書立的或領(lǐng)受應(yīng)稅憑證征收的一種稅賦。合同總價(jià)的0.1%，買賣雙方各半承擔(dān)（雙方為立合同人）房地產(chǎn)權(quán)證按件貼花，每證5元,貳、契稅,房地產(chǎn)契稅是指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、交換

7、或贈(zèng)與等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅賦。普通住房：按成交價(jià)格的1.5%繳納非普通住房、花園住房、非居住用房：按成交價(jià)格的3%繳納贈(zèng)與及非法定繼承：按成交價(jià)格的3%繳納公司或單位購房：按成交價(jià)格的3%繳納,三、營業(yè)稅,營業(yè)稅指對銷售房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其營業(yè)額按率計(jì)征的一種稅。營業(yè)稅稅率：5%個(gè)人住房購房未滿五年按其售房收入金額全額征收。個(gè)人購買普通住房超過五年（含五年）轉(zhuǎn)手交易的免征營業(yè)稅。個(gè)人購買非

8、普通住房超過五年（含五年）轉(zhuǎn)手交易的按其售房收入減去購房價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。 非居住用房及公司產(chǎn)權(quán)的房屋購房者出售房屋的按其售房收入減去購房價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。,營業(yè)稅政策變化說明,2005年5月，建設(shè)部等七部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》明確說明：“2005年6月1日起，對個(gè)人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，免征營業(yè)稅；非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手

9、交易的，按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后差額征收營業(yè)稅。2006年05月29日國家稅務(wù)總局宣布九部委公布的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》從6月份開始將原定2年的征收期限延長至5年。售后公房或拆遷安置房首次出售的不管購房是否滿五年免征營業(yè)稅。,四、營業(yè)稅附加,營業(yè)稅附加是指對交納營業(yè)稅的單位和個(gè)人，就其實(shí)繳的營業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)而征收的城市維護(hù)建設(shè)稅（7%市區(qū)、5%縣或鎮(zhèn)、不在市區(qū)或縣鎮(zhèn)的1%）、教育費(fèi)附加(3%)及河道清理費(fèi)

10、(1%)。交納營業(yè)稅的單位和個(gè)人為境外身份的可免征營業(yè)稅附加全部或部分。營業(yè)稅附加稅率為11%，以實(shí)繳的營業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)。,五、土地增值稅,土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。個(gè)人出售非居住用房及公司出售其自有房屋需繳納土地增值稅。2005年6月1日起，個(gè)人出售

11、購買不足五年的獨(dú)幢花園住房需繳納土地增值稅。土地增值稅計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。,土地增值稅實(shí)行四級累進(jìn)稅率,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用花園住房

12、，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅,六、個(gè)人所得稅,個(gè)人所得稅指個(gè)人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓、出租或其他活動(dòng)并取得收入，就其所得計(jì)算征收的一種稅賦。按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。稅率為應(yīng)納所得額百分之二十。2006年8月1日起，個(gè)人出售住房需繳納個(gè)人所得稅。納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審

13、核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用，作為其財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得額。,合理費(fèi)用是指:納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。住房裝修費(fèi)用最高扣除限額為房屋原值的10％。但要求納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致。住房貸款利息清單同樣要求注明房屋地址及客戶姓名需與產(chǎn)權(quán)人一致。以實(shí)際發(fā)生利息計(jì)，均可抵扣。無法提供原購房

14、有效憑證的，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，可按出售總額的1%－3%核定征收個(gè)人所得稅。上海市個(gè)人出售普通住房的按1%征收，出售非普通住房按2%征收。,七、個(gè)人所得稅,注意點(diǎn)出售住房后1年內(nèi)重新購房的，按照購房金額大小相應(yīng)退還納稅保證金。購房金額大于或等于原住房銷售額的，全部退還納稅保證金；小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額繳入國庫個(gè)人現(xiàn)自有住房房產(chǎn)證登記的產(chǎn)權(quán)人為1人，在出售后1年內(nèi)又以產(chǎn)權(quán)人配偶名義或夫妻雙

15、方名義重新購房的，按以上政策規(guī)定免稅對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅個(gè)人出售非居住用房按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅20%征收，不能按總價(jià)1%-3%核定征收，也不能抵扣個(gè)人住房部分所述合理費(fèi)用。,個(gè)人所得稅,一、交易手續(xù)費(fèi),房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)是指由政府依法設(shè)立的，由房地產(chǎn)主管部門設(shè)立的房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)為房屋權(quán)利人辦理交易過戶等手續(xù)所收取的費(fèi)用。上海市由各區(qū)房地產(chǎn)交易中心收取。居住用房

16、：按每建筑平方米5元，買賣雙方各半承擔(dān)非居住用房：按合同總價(jià)0.5%計(jì)收，由買方承擔(dān)。,二、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi),即房屋所有權(quán)登記費(fèi)，是指縣級以上地方人民政府行使房產(chǎn)行政管理職能的部門依法對房屋所有權(quán)進(jìn)行登記，并核發(fā)房屋所有權(quán)證書時(shí)，向房屋所有權(quán)人收取的登記費(fèi)，不包括房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)收取的房產(chǎn)測繪（或勘丈）費(fèi)用。上海市由各區(qū)房地產(chǎn)交易中心收取。居住用房：每證80元。非居住用房：每證300元。,三、配圖費(fèi),房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證時(shí)會(huì)在產(chǎn)權(quán)

17、證附件添加兩份圖紙：地籍圖 平面圖居住用房按套收費(fèi)，每套房屋收25元非居住用房按圖收費(fèi)，每副圖65元。一般130元。,房產(chǎn)稅,房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象、按照房屋的原值或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。計(jì)稅依據(jù)：依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。稅率：依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。,計(jì)稅時(shí)間：

18、購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,房產(chǎn)稅,目前上海市實(shí)務(wù)：依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納，稅率為1.2%，計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)原值減

19、除20%。具體計(jì)算式：房產(chǎn)原值*80%*1.2%*購房年數(shù)（不是足額年數(shù)按月數(shù)計(jì)）公司或單位產(chǎn)權(quán)房屋為主要征收對象，但上海也不是所有區(qū)縣都強(qiáng)制征收。個(gè)人居住用房免征房產(chǎn)稅。注意點(diǎn)：一般公司產(chǎn)權(quán)征收房產(chǎn)稅同時(shí)，須征收城鎮(zhèn)土地使用稅，稅率為每平方米1元人民幣每年。,房產(chǎn)稅,關(guān)于購房時(shí)間的確定,1、2005年05月31日之前，購新建商品住房的，以產(chǎn)權(quán)證或房屋交接書記載時(shí)間，按孰先原則確定。2、 2005年05月31日之前，購存量房即