2011物業(yè)管理師考試綜合能力模擬試題

1、20112011物業(yè)管理師考試綜合能力模擬試題物業(yè)管理師考試綜合能力模擬試題1一情景題：情景題：1、某物業(yè)公司通過投標方式，中標贏得新建成的興隆家園住宅小區(qū)物業(yè)管理權，該公司在接管驗收時，應該檢驗哪些具體資料？∴新建房屋接管驗收應驗交的資料：1)產權資料：項目批準文件；用地批準文件；建筑執(zhí)照；拆遷資料。2)技術資料：14項。2、小王是剛分配到某物業(yè)管理公司的大學畢業(yè)生，他不清楚新建房屋接管驗收主體工程時怎樣注意質量與使用功能的檢驗，你能

2、告訴他嗎？∴主體結構質量與使用功能的檢驗：1)地基基礎的沉降不得超過允許變形值；2)鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫、不得超過規(guī)定值；3)木結構應結點牢固；4)磚石結構有足夠的強度；5)抗震設防的房屋必須符合設計規(guī)范。3、某物業(yè)管理公司經(jīng)理安排老李去接管驗收新建房屋的屋面工程，你知道屋面工程接管驗收的具體標準嗎？∴屋面工程接管驗收的標準：1)符合屋面工程及驗收規(guī)范的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏；2)平屋面應有隔熱保溫措施，3層以上房屋在公

3、用部位設置屋面檢修孔；3)陽臺和３層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固，接口平密，不滲漏。4、工程部老陳被經(jīng)理安排負責新建小區(qū)樓地面工程的驗收標準，假如有一天經(jīng)理安排你去接管驗收新建房屋的樓地面工程，你知道應該怎樣檢驗嗎？∴樓地面驗收應檢驗：1)面層與基層必須粘結牢固，不空鼓；2)衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面不應有積水，不允許倒泛水和滲漏；3)木樓地面應平整牢固。5、泰然房地產開發(fā)公司交付給某物業(yè)管理公司二期精裝修商

4、品住宅樓，公司經(jīng)理安排物業(yè)管理員小魯去接管驗收新交付二期工程的裝修質量，你知道他應該注意哪些方面嗎？∴裝修應注意的方面：1)門窗安裝平正牢固，開關靈活，縫隙嚴密；2)進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固；3)木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密；4)抹灰應表面平整，不應有空鼓、裂縫和起泡；5)飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，無缺棱掉角；6)油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮。20112011物業(yè)管理師考試綜合能力模擬試題物業(yè)管理師

5、考試綜合能力模擬試題26、水、衛(wèi)、消防常常給物業(yè)管理公司日后管理工作帶來許多麻煩，要確保物業(yè)正常使用功能，為日后管理創(chuàng)造條件，在物業(yè)接管驗收時應該做好水、衛(wèi)、消防接管驗收工作。你知道該怎樣做嗎？∴水、衛(wèi)、消防接管驗收工作應該：1)管道應安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴漏。2)高位水箱進水管與水箱檢驗口的設置應便于檢修。3)衛(wèi)生間、廚房內的排污管應分設，出戶管長不宜超過８Ｍ，不應使用陶瓷管、塑料管。排水必須流暢；4)衛(wèi)生器具質量良好，接口

6、不得滲漏；5)水泵安裝應平穩(wěn)；6)消防設施必須符合防火規(guī)范，并且有消防部門檢驗合格簽證。7、某住宅小區(qū)剛剛開始辦理入住手續(xù)，物業(yè)管理公司經(jīng)理安排老張負責建立業(yè)主檔案，你能告訴他怎樣建立嗎？∴建立業(yè)主檔案：業(yè)主的姓名、家庭成員情況、工作單位，平時聯(lián)系的電話或地址，收繳管理費的情況，物業(yè)的使用或維修養(yǎng)護情況等。8、你知道物業(yè)委托管理階段信息的檔案應收集哪些資料？∴委托管理階段檔案應收集的資料：1)委托管理招標文件；2)物業(yè)管理投標文件；3)

7、物業(yè)委托管理使同。9、某物業(yè)管理公司接管了一項服裝城商業(yè)場所物業(yè)管理工作，目前正處于招商階段，經(jīng)理讓你把招商階段信息資料收集一下，存入檔案室，你知道收集哪些資料嗎？∴招商階段信息資料收集：1)招租物業(yè)的平面圖紙；2)招租許可證及委托書；3)租金及管理費策算書；4)租賃合同；5)廣告策劃資料。10、用戶入戶信息資料對物業(yè)管理公司日后管理工作有很重要的參考作用，你知道用戶入戶信息檔案資料的主要內容嗎？∴用戶入戶信息檔案資料：1)入戶通知書、

8、入戶須知；2)公共契約；3）用戶資料；4)業(yè)主委員會章程；5)用戶手冊；6)用戶進戶驗收表和交費單。20112011物業(yè)管理師考試綜合能力模擬試題物業(yè)管理師考試綜合能力模擬試題311、物業(yè)檔案資料管理員小李剛剛接管檔案管理工作不久，經(jīng)理要她銷毀原有過期的檔案資料，她一時無從下手，你能幫助她做好檔案銷毀工作嗎？∴檔案的銷毀：根據(jù)文檔的保存期限和性質，定期對過期和作廢的文檔進行剔除和銷毀防止檔案的堆積和混淆。經(jīng)主管領導批準可銷毀，同時建立清

9、單備查。12、住戶手冊屬于物業(yè)管理常用規(guī)章制度的一種，經(jīng)理讓新來的大學生小楊起草住戶手冊，他不知道該寫哪些內容，請你告訴他住戶手冊應包括的具體內容。∴住戶手冊包括的內容：1)居住區(qū)域概況；2)物業(yè)管理區(qū)域機構；3)業(yè)主（住戶）須知；4)物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)定；5)綜合服務。13、物業(yè)管理員小楊正在起草住戶手冊，當寫到物業(yè)區(qū)域管理機構時只寫了物業(yè)公司的介紹，請您幫他把內容補充完整?！辔飿I(yè)區(qū)域管理機構內容：1)物業(yè)管理公司介紹；2)物業(yè)管理

10、的具體工作職責；3)業(yè)主委員會的權利及作用；4)居民委員會的工作范圍。14、物業(yè)管理費用構成大致可分為兩大類，你知道是哪兩類嗎？∴物業(yè)管理費用的構成：物業(yè)管理費用的構成分為兩大類：一類是管理費用，用自有費用支出。另一類是公用設施及公用資源費用的支出，物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產權人或物業(yè)使用人代繳、代交。15、新來的會計員小陳把收益性物業(yè)管理中的收入列入保證金和準備金，你認為這樣做對嗎？你能告訴他物業(yè)管理及服務人員的工資和福利都包括哪些明細科目

11、？∴不對，收益性物業(yè)管理中的收入包括租金收入和其他經(jīng)營性收入（不含保證金和準備金）。人工費包括：工資、補貼、勞保福利、保險費、統(tǒng)籌費和公積金。16、收益性物業(yè)管理中公共設施設備日常運行、維修及保養(yǎng)費，該項費用在物業(yè)經(jīng)營費用中占較大比例，你知道具體分哪幾項嗎？有繳納保管費的義務，并享有取回保持原狀的車輛權利，物業(yè)公司收取車主的停車費用，其義務是妥善提供停車場地，且保管好車輛，物業(yè)公司收取維修公司的停車費后，先例行了停車權利，就應對停車場的

12、車輛負責安全保障義務。但物業(yè)公司停車場的值班人員(保安)在有人開出涉案車輛時，在未檢驗有關取車手續(xù)的情況下就放行，這是一種重大過失行為。因此，物業(yè)公司應承擔賠償責任。二審認為二審認為：由于維修公司將車輛停放于物業(yè)公司的停車場時，除交納5元停車費外，雙方未就車輛停放性質進行任何約定。因此物業(yè)公司與維修公司間的法律關系性質顯然不能簡單地以該5元停車費的繳交與否來判斷，而應從以下幾方面進行分析(一)從保管合同的概念和特征看，保管合同是保管人保

13、管寄托人交付的保管物，并返還該物的合同，其法律特征不僅是雙方當事人關于保管的意思表示一致還必須有寄托人將保管物交付保管人，使保管物置于保管人的實際占有控制之下的事實存在。本案雙方當事人就車輛保管的意思表示并不一致，而維修公司停車時也未將車鑰匙或車輛行駛證交給物業(yè)公司，以便物業(yè)公司實際控制車輛，而物業(yè)公司亦未對維修公司出具取車放驗憑證。(二)物業(yè)公司的經(jīng)營范圍中并元保管業(yè)務，該停車場亦未對外明示其提供車輛保管服務。(三)關于物業(yè)公司收取5

14、元錢的停車費的性質及依據(jù)。從1995年廈門市物價局《關于閩南大廈管理服務費標準的批復》對物業(yè)公司管理收費標準作出的批復看，該文第一條第(5)項規(guī)定是：“交通工具停車場所的管理“.1998年12月物業(yè)公司依據(jù)該規(guī)定與閩南大廈業(yè)主管理委員會簽訂的《物業(yè)管理委托合同》在合同第十條規(guī)定是對“交通與車輛停放秩序的管理“，第二十條規(guī)定“露天車位、地下車庫的車位使用費依照廈門市物價局和業(yè)主管理委員會商定的標準向車位使用人收取“.鑒于上述批復及合同內容

15、可以明確得出物業(yè)公司系對其經(jīng)營的停車場收取車位使用費，而對停車場的交通及車輛停放秩序進行管理，與其停車人之間形成的是停車場地有償使用合同關系。終審判決終審判決：綜上所述，物業(yè)公司上訴主張其與維修公司之間不存在保管合同關系的理由成立，一審認定物業(yè)公司未盡保管之責，應對維修公司的車輛丟失承擔賠償責任的判決缺乏事實及法律依據(jù)，依法應予改判。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條的規(guī)定，廈門市中級人民法院于2001年3月25日判決

16、如下：一、撤銷廈門市開元區(qū)人民法院(2000)開民初字第2831號民事判決。二、駁回維修公司的訴訟請求。本案一、二審訴訟費各人民幣5250元，均由維修公司負擔。本判決為終審判決。20112011物業(yè)管理師考試綜合能力模擬試題物業(yè)管理師考試綜合能力模擬試題8訪客無理打罵護衛(wèi)員怎么辦訪客無理打罵護衛(wèi)員怎么辦…………去年9月12日15時40分，一訪客到租住在某花園A棟的朋友家取VCD機。在他攜機欲出大堂時，大堂護衛(wèi)員禮貌地請其辦理有關放行手續(xù)

17、。誰知他竟勃然大怒，破口大罵，隨后趕來的他的樓上朋友還動手打了護衛(wèi)員一拳，隨手又撕破了護衛(wèi)員的衣服。巡邏護衛(wèi)員聞訊趕來制止，兩人撒腿便跑，藏匿起來。管理處領導得知后，首先冷靜、客觀、公正、全面地了解情況。通過聽取當事人和知情者的情況介紹，調看大堂出入口的現(xiàn)場錄象，查閱業(yè)主住戶的檔案資料，確認應由住戶和訪客負全部責任，而住戶又為業(yè)主的雇員。然后管理處約定時間，請業(yè)主委員會主任、轄區(qū)民警和業(yè)主一起協(xié)商解決這一問題(類似問題請業(yè)主委員會主任參

18、與處理是管理處明智之舉，參與處理也是業(yè)主委員會主任的職責所在)。管理處詳細介紹了事情經(jīng)過，并列舉了人證、物證，各個方面一致認為管理處的管理工作認真嚴謹，大堂護衛(wèi)員處理問題并無任何不妥，應當?shù)玫酱蠹业睦斫?、尊重和支持，住戶和訪客要對這件事的一切后果負責。事情很快就有了圓滿的結局：肇事者當眾向護衛(wèi)員賠禮道歉，并且賠償了扯破衣服的損失。點評點評：對一些人無理取鬧，不能不了了之。不了了之既會挫傷我們員工的積極性，又會助長不良現(xiàn)象。但我們自己獨自

19、處理，有相當難度。而善于借助各方面的力量，處理起來就相對容易得多。20112011物業(yè)管理師考試綜合能力模擬試題物業(yè)管理師考試綜合能力模擬試題9拒繳物業(yè)管理費，業(yè)主被推上法庭拒繳物業(yè)管理費，業(yè)主被推上法庭…………原告(物業(yè)公司)———被告以各種理由拒繳物業(yè)管理費共八千多元，訴請法院判其繳納所欠費用及滯納金。被告(某業(yè)主)———簽訂物業(yè)合同的是上海輕工浦東房地產物業(yè)管理公司而非本案原告，故原告不具備主體資格原告所述收費標準實際上并不存在，

20、物價局備案的收費標準為每平方米2.63元，現(xiàn)原告以每平方米2.7元計算缺乏依據(jù)。法院———經(jīng)審理查明，該小區(qū)業(yè)主委員會與上海輕工浦東房地產物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務合同，約定物業(yè)管理費以每平方米2.7元計算。現(xiàn)原告名稱雖然不是上海輕工浦東房地產物業(yè)管理公司，但是其改制組建的，名稱變了，主體資格并未變，被告以原告非物業(yè)管理服務合同主體為由抗辯原告不具備主體資格，不予采信。業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂的合同，對小區(qū)每一個業(yè)主有約束力。物業(yè)公司依約

21、提供了物業(yè)服務后，業(yè)主負有按約繳納物業(yè)管理費的義務。至于收費標準，業(yè)主委員會與原告在物業(yè)管理服務合同中已有明確約定，根據(jù)自治原則，被告應按照約定的計價方式繳納物業(yè)管理費用。20112011物業(yè)管理師考試綜合能力模擬試題物業(yè)管理師考試綜合能力模擬試題1010業(yè)主拖欠巨額管理費催交困難怎么辦業(yè)主拖欠巨額管理費催交困難怎么辦…………由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按時繳交管理費，甚至把交管理費作為與有關方面交涉的籌碼，作為達

22、到某種目的的交換條件。一年后，已累計欠費達35萬元之多。期間，管理處有關人員無數(shù)次上門催交未果。為了解決這一問題，管理處主要領導一方面主動與有關方面保持聯(lián)系，幫助全面反映該公司的意見和要求，以取得其對管理處工作的信任和認可一方面盯住平時難得一見的該公司老板，頻頻征求意見并反映管理處的經(jīng)濟困難(常言道：會哭的孩子有奶吃。沒奶吃的時候一定要哭，而且要哭得令人心動。有淚全往肚子里咽，是添不飽自己肚子的)，以求得攜手維護物業(yè)正常運行的共識。在贏

23、得了該公司理解信任的基礎上，管理處提出了適當減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費的優(yōu)惠條件(退一步進兩步，不退無以求進)。最后雙方達成了一致，自約定之日起分10期，每月3萬余元，隨當月管理費一同繳交拖欠的費用。10個月后，該公司拖欠的管理費已全部繳清。點評：物業(yè)公司追繳有意(而非惡意)欠費，首先要使自己的管理服務無懈可擊。管理服務做到家了，才能封住對方拖欠費用的口實，贏得對方的理解和信任。在這個基礎上，主動交流加適當