物業(yè)管理中的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范

1、物業(yè)管理中的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范物業(yè)管理中的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范物業(yè)管理的法律風(fēng)險(xiǎn)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行合同義務(wù)的過(guò)程中所產(chǎn)生并承擔(dān)的潛在經(jīng)濟(jì)損失或者其他風(fēng)險(xiǎn)，包括生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失、民事索賠與賠償，行政與刑事處罰或制裁，企業(yè)有形與無(wú)形資產(chǎn)受損以及其他的損害。依據(jù)管理服務(wù)的具體義務(wù)的內(nèi)容不同，我們可以將物業(yè)管理企業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)具體劃分為治安風(fēng)險(xiǎn)、車(chē)輛管理中車(chē)輛的損壞滅失風(fēng)險(xiǎn)、消防事故和隱患風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)及公共設(shè)施設(shè)備造成的風(fēng)險(xiǎn)等。一、治安風(fēng)險(xiǎn)防范一、治安風(fēng)險(xiǎn)

2、防范所謂治安風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于外界第三人的過(guò)錯(cuò)和違法行為，給物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人造成人身?yè)p害、喪失生命和財(cái)產(chǎn)損失等風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致了物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。例如建筑區(qū)劃內(nèi)發(fā)生的入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等各類(lèi)案件，給物業(yè)服務(wù)工作帶來(lái)極大的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。在這類(lèi)案件中，物業(yè)企業(yè)應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任，關(guān)鍵取決于物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否存在管理瑕疵。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡合理限度范圍內(nèi)的安全防范義務(wù)致使建筑區(qū)劃內(nèi)發(fā)生人身?yè)p害結(jié)果，則企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的

3、賠償責(zé)任。為了防范此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題：1、明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律地位和職責(zé)范圍。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》四十七條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)是協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)小區(qū)和大廈的公共秩序和安全防范工作，其職責(zé)的范圍僅限于建筑區(qū)劃內(nèi)、業(yè)主門(mén)戶(hù)以外的公共區(qū)域，不包括業(yè)主的專(zhuān)有部分。且物業(yè)服務(wù)企業(yè)是依法成立的法人，不享有行政機(jī)關(guān)所享有的行政管理職權(quán)和行政處罰權(quán)，保安人員也不具有超出普通公民的任何特權(quán)。因此，這種安全防范義務(wù)具有預(yù)防性

4、和輔助性，是在一定限度內(nèi)的一種有限的義務(wù)。為此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在自己一定限度內(nèi)、有限地履行義務(wù)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)好建筑區(qū)劃內(nèi)的公共秩序，防范治安風(fēng)險(xiǎn)。2、充分發(fā)揮人防、技防和物防的作用。實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)常常高估閉路電視監(jiān)控（技防設(shè)備之一）的防盜功能，認(rèn)為有了技防，就算提供了安全防范服務(wù)，忽視人防工作的作用。也有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主常常將保安工作（人防）和自家防盜（物防）分割開(kāi)來(lái)考慮，認(rèn)為保安防得住就不用裝防盜網(wǎng)，保安防不住所以要裝防

5、盜網(wǎng)。這些都是安全防范中的誤區(qū)。其實(shí)，物防是業(yè)主家居的最后防線(xiàn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)支持業(yè)主安裝防盜門(mén)，防盜窗，防盜網(wǎng)。另外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)看到技防設(shè)款憑證上應(yīng)記載停放的時(shí)間和車(chē)輛的牌號(hào)。如果車(chē)輛停放憑證丟失，應(yīng)由車(chē)輛停放人持車(chē)輛行駛證件和駕駛?cè)藛T的身份證前往管理處或物業(yè)管理單位，辦理相應(yīng)的憑證掛失手續(xù)，重新領(lǐng)取車(chē)輛放行憑證。6、因維修工程等原因可能造成停放車(chē)輛損害時(shí)，應(yīng)以指示牌等形式向車(chē)輛停放人明確告知，并將可能造成車(chē)輛損害和危險(xiǎn)的區(qū)

6、域進(jìn)行單獨(dú)圍攔，進(jìn)行分離，明確禁止車(chē)輛停放在上述區(qū)域。7、物業(yè)管理公司在停車(chē)位的選址上應(yīng)當(dāng)盡量避開(kāi)廣告牌，危墻等。8、日常巡查當(dāng)中，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和解決問(wèn)題，排除危險(xiǎn)。9、購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，分散企業(yè)的管理風(fēng)險(xiǎn)。三、公共設(shè)施、設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)防范三、公共設(shè)施、設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)防范物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施的管理不善都可能造成業(yè)主或非業(yè)主使用人的人身和財(cái)產(chǎn)損失，此項(xiàng)管理服務(wù)義務(wù)是物業(yè)管理單位主要的義務(wù)之一，同時(shí)因物業(yè)、公共設(shè)備的多樣性和分布的分散性特點(diǎn)，隨之而來(lái)產(chǎn)生了

7、風(fēng)險(xiǎn)的頻繁發(fā)生。物業(yè)本身主要包括房屋本體及屬于物業(yè)管理服務(wù)范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物；公共設(shè)施和設(shè)備包括供水、供電、安全報(bào)警系統(tǒng)、排水和排污系統(tǒng)、配套的娛樂(lè)活動(dòng)設(shè)施等。為防止上述風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手：1、接手物業(yè)時(shí)，做好物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)與交接工作，確定責(zé)任分界線(xiàn)。2、按照經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)的各項(xiàng)管理制度的規(guī)定對(duì)建筑物公共部位、共用設(shè)施和設(shè)備做好日常檢查、維修、保養(yǎng)工作，考慮在臺(tái)風(fēng)等特殊天氣時(shí)，

8、是否可能發(fā)生損壞。3、對(duì)建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物的管理，對(duì)可能造成危害的設(shè)施要設(shè)置警示性的信息。4、將物業(yè)管理中涉及的電梯、綠化等專(zhuān)項(xiàng)管理，委托給專(zhuān)業(yè)的公司，分項(xiàng)發(fā)包也是物業(yè)管理單位防范風(fēng)險(xiǎn)的措施之一。5、在共用設(shè)施、設(shè)備的管理和養(yǎng)護(hù)過(guò)程中，如果發(fā)生事故和損害事件，應(yīng)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告，由相應(yīng)的部門(mén)對(duì)事件進(jìn)行調(diào)查，并做出調(diào)查報(bào)告，對(duì)事件和損害發(fā)生的原因進(jìn)行認(rèn)定；該原因就是日后各方，包括法院認(rèn)定過(guò)錯(cuò)和責(zé)任的依據(jù)，在一定程