策劃流程通俗化

1、策劃流程內(nèi)容策劃流程內(nèi)容房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，是開(kāi)發(fā)策劃、投資策劃、發(fā)展策劃、營(yíng)銷(xiāo)策劃以及全程營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)的有力支撐點(diǎn)，力求在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和解決問(wèn)題的過(guò)程中確保項(xiàng)目能夠完全被市場(chǎng)接受。一、常規(guī)研究?jī)?nèi)容主要有：（1）競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究通過(guò)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品供求總量及其結(jié)構(gòu)分析、典型競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策略研究、片區(qū)同類(lèi)項(xiàng)目普查、需求變化趨勢(shì)預(yù)測(cè)等供應(yīng)、需求、產(chǎn)品、策略的調(diào)查，以及研究宏觀人口、收入、行業(yè)、政策等數(shù)據(jù)，從而對(duì)當(dāng)前整體市場(chǎng)

2、狀況進(jìn)行描述，對(duì)未來(lái)行業(yè)趨勢(shì)進(jìn)行定性預(yù)測(cè)，對(duì)具體項(xiàng)目影響進(jìn)行分析評(píng)估，協(xié)助已進(jìn)行項(xiàng)目制訂開(kāi)發(fā)決策。（2）細(xì)分市場(chǎng)選擇和目標(biāo)市場(chǎng)需求研究主要通過(guò)對(duì)潛在客戶(hù)的品牌和產(chǎn)品認(rèn)知、使用、決策、購(gòu)買(mǎi)、影響因素、個(gè)人和家庭社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化特征等方面的調(diào)查研究，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分和選擇目標(biāo)市場(chǎng)，同時(shí)描述目標(biāo)市場(chǎng)特征和規(guī)模。尺度的細(xì)分市場(chǎng)選擇和目標(biāo)市場(chǎng)需求研究服務(wù)，可以為項(xiàng)目市場(chǎng)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策略提供全面準(zhǔn)確的決策信息，是建筑設(shè)計(jì)和營(yíng)銷(xiāo)策略賴(lài)以成功的基石。（

3、3）產(chǎn)品研究產(chǎn)品質(zhì)量和功能設(shè)計(jì)在銷(xiāo)售促進(jìn)中的影響權(quán)重在70%以上，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品本身綜合質(zhì)素的好壞決定著銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，如何針對(duì)居住行為和心理需求以及特定目標(biāo)消費(fèi)群的特殊需求，設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品功能及環(huán)境、文化等屬性，既是房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)要求解決的問(wèn)題，也是建筑學(xué)、人類(lèi)學(xué)、社會(huì)學(xué)等學(xué)科研究的課題。沒(méi)有科學(xué)全面的產(chǎn)品研究結(jié)論，就不可能設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)出滿(mǎn)足消費(fèi)者需求的住宅產(chǎn)品，更談不上創(chuàng)造住宅建筑精品，產(chǎn)品研究向來(lái)是尺度房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的重中之重。（4）商圈研究和商

4、業(yè)物業(yè)定位研究商圈研究主要為商業(yè)物業(yè)的定位和營(yíng)銷(xiāo)策略服務(wù)，是各類(lèi)百貨公司、主題商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、連鎖商業(yè)、零售店選址和選擇經(jīng)營(yíng)品種、規(guī)模的重要依據(jù)，研究?jī)?nèi)容主要有各級(jí)商圈經(jīng)濟(jì)規(guī)模測(cè)量，包括人流量、車(chē)流量、區(qū)域面積、人口密度、經(jīng)營(yíng)規(guī)模等各級(jí)商圈地理環(huán)境描述，包括物業(yè)分布和道路交通狀況、城市規(guī)劃等商圈購(gòu)買(mǎi)力和人口構(gòu)成特點(diǎn)調(diào)查，商圈內(nèi)居民消費(fèi)習(xí)慣研究商圈競(jìng)爭(zhēng)及趨勢(shì)研究，包括人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)、商業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)品種及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、發(fā)展趨勢(shì)研究、商場(chǎng)功能及目

5、標(biāo)市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)主題的選擇、市場(chǎng)機(jī)會(huì)的探索與研究7.開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)有多大在根據(jù)物業(yè)開(kāi)發(fā)類(lèi)型組合及體量比較分析開(kāi)發(fā)成本和利潤(rùn)時(shí)，不同方案的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有多大8.項(xiàng)目適合這個(gè)企業(yè)嗎好項(xiàng)目并非適合所有的企業(yè)，單純分析項(xiàng)目的可行性而不考慮企業(yè)自身?xiàng)l件往往蘊(yùn)藏著潛在危險(xiǎn)四、房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展策劃要提高房地產(chǎn)項(xiàng)目投資利潤(rùn)和降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，除土地相關(guān)因素外，主要與產(chǎn)品設(shè)計(jì)和營(yíng)銷(xiāo)策略有關(guān)，房地產(chǎn)項(xiàng)目前期研究與策劃是產(chǎn)品設(shè)計(jì)的市場(chǎng)基礎(chǔ)，也是促銷(xiāo)策略的核心（1）發(fā)展策劃流程目

6、標(biāo)市場(chǎng)定位研究↓產(chǎn)品概念策劃↓溝通產(chǎn)品與目標(biāo)客戶(hù)的元素、途徑、策略↓確定產(chǎn)品符合投資目標(biāo)預(yù)期↓確定投資風(fēng)險(xiǎn)在能夠接受的范圍內(nèi)↓為產(chǎn)品設(shè)計(jì)提供指導(dǎo)建議（2）發(fā)展策劃成果目標(biāo)市場(chǎng)定位：在特定地塊規(guī)劃條件下，通過(guò)細(xì)分市場(chǎng)研究選擇目標(biāo)市場(chǎng)組合，并描述目標(biāo)市場(chǎng)的需求特征和規(guī)模，主要內(nèi)容為：市場(chǎng)細(xì)分評(píng)估規(guī)模選擇描述特征描述產(chǎn)品需求特點(diǎn)描述決策模式產(chǎn)品概念策劃：地塊和規(guī)劃對(duì)產(chǎn)品的要求目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的需求產(chǎn)品創(chuàng)新思路投資目標(biāo)對(duì)產(chǎn)品的要求產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念規(guī)劃