房價快速上漲時期政府土地規(guī)制研究.pdf

1、我國正處于房價的快速上漲時期，支付成本的提高使得購房成為普通居民的沉重負擔。政府為了抑制房價的過快增長。出臺了一系列相關政策和規(guī)定，但是房價水平仍未能按政策預期變動。土地市場是房地產(chǎn)市場的上游市場，從源頭上加強對土地的控制和管理有助于調節(jié)房地產(chǎn)的價格。本文旨在從政府對土地的規(guī)制這一微觀層面出發(fā)，分析其對房地產(chǎn)市場的影響，有針對性地提出對策和建議。 本文具體研究內(nèi)容如下： 1．通過分析指出房價的快速上漲有著合理的一面，但是

2、不合理的因素——市場失靈——是房價上漲的更為重要的動因。房地產(chǎn)市場存在市場失靈，表現(xiàn)在市場存在壟斷、信息偏在和不能提供公共物品的問題。壟斷是市場失靈的最重要原因和表現(xiàn)，筆者對壟斷程度進行了實際測度，并通過建立博弈分析模型，得出結論：壟斷造成了房地產(chǎn)供應量減少和價格的提高。 2．運用格蘭杰因果檢驗手段和數(shù)據(jù)協(xié)整理論建立地價和房價關系的模型，得出長短期地價都能影響房價的結論，可以看出土地價格是反映土地規(guī)制內(nèi)容的信號，能對房地產(chǎn)市場產(chǎn)

3、生影響并解決市場失靈。 3．回顧針對解決市場失靈而發(fā)展的規(guī)制理論，論述了規(guī)制的定義、特征、原因和手段。筆者提出，要解決房地產(chǎn)市場中存在的市場失靈，土地規(guī)制是一種較好的糾正手段。繼而，分析了土地規(guī)制的基本目標和房價快速上漲時的目標，并初步架構了土地規(guī)制體系。 4．本文系統(tǒng)論述了土地規(guī)制的具體內(nèi)容和手段及其對房地產(chǎn)市場的影響。在此基礎上提出，土地規(guī)制體系應當包括土地供應規(guī)制、土地使用規(guī)制和土地保障規(guī)制。土地規(guī)制對房地產(chǎn)市場的

4、影響具體體現(xiàn)在土地的供應量、土地價格、房地產(chǎn)供應量和房價的變化上，即：(1)土地供應的數(shù)量、結構都會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，加大供應量，增大經(jīng)濟適用房供應比例、城市外圍住房比例，都會有效降低房價，但是，土地供給和住房上市之間存在著時間的滯后；(2)對土地的交易有必要進行規(guī)制，能夠促進房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展和抑制投機行為，但是對單位自建房行為和集體非農(nóng)地上市可以在完善配套制度環(huán)境的前提上，考慮規(guī)制放松；(3)土地使用的規(guī)制能顯著影響房地產(chǎn)

5、價格。對于容積率、使用年期和用途的規(guī)制可以考慮規(guī)制的靈活性，而對面積進行規(guī)制要防止面積過大會造成房地產(chǎn)價格的上漲；(4)土地保障主要包括明補和暗補兩種類型，明補是更有效率的方式。隨著住房分配貨幣改革的實施，應把對經(jīng)濟適用住房的建設補貼轉化為對中低收入家庭的貨幣補貼?？梢暂^大幅度提高補貼資金效率，避免補貼對高收入家庭的溢出效應，有利于發(fā)展統(tǒng)一的住房市場。并在分析的基礎上設計了土地規(guī)制體系。 5．土地規(guī)制的順利實施需要一定的保障措施