房地產(chǎn)抵押疑難問(wèn)題研究.pdf

1、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)碩士學(xué)位論文房地產(chǎn)抵押疑難問(wèn)題研究姓名：李杰利申請(qǐng)學(xué)位級(jí)別：碩士專業(yè)：經(jīng)濟(jì)法指導(dǎo)教師：張?jiān)聘?999房地產(chǎn)低押疑難問(wèn)題i3r究鉀權(quán)實(shí)現(xiàn)的復(fù)雜性，既與《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定不相銜接，又不能有效解決實(shí)踐中出現(xiàn)的問(wèn)題，且容易造成司法實(shí)踐中適用法律的混亂因而立法機(jī)關(guān)應(yīng)盡快對(duì)此作出修改。我們贊同后一種觀點(diǎn).事實(shí)上，最高人民法院法釋(1998)25號(hào)批復(fù)已有規(guī)定:“在依法以國(guó)有土地使用權(quán)作抵鉀的擔(dān)保糾紛案件中，債務(wù)履行期屆滿抵鉀權(quán)人未

2、受清償?shù)?，可以通過(guò)拍賣的方式將土地使用權(quán)變現(xiàn)。如果無(wú)法變現(xiàn)，債務(wù)人又沒(méi)有其他可供清償?shù)呢?cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)依法評(píng)枯。人民法院可以參考政府土地管理部門(mén)確認(rèn)的地價(jià)評(píng)估結(jié)果將土地使用權(quán)抵償給抵鉀權(quán)人，土地使用權(quán)由抵鉀權(quán)人享有?！彼?，司法實(shí)踐中，拍賣并非房地產(chǎn)抵鉀權(quán)實(shí)現(xiàn)的唯一方式。為確保房地產(chǎn)抵鉀權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，應(yīng)將拍賣作為房地產(chǎn)抵鉀權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵鉀權(quán)的首選方式，而不是唯一方式。’當(dāng)?shù)肘浄康禺a(chǎn)在拍賣時(shí)確實(shí)無(wú)人受買、無(wú)法變現(xiàn)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求

3、來(lái)取折價(jià)或者變賣的方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán).(二〕房地產(chǎn)按捅論及房地產(chǎn)抵鉀，不能不對(duì)其相似概念一房地產(chǎn)按揭進(jìn)行探討.在理論和實(shí)踐中，按揭即抵押曾是一種主流學(xué)說(shuō)，’這種學(xué)說(shuō)也影響到我國(guó)相關(guān)立法?！掇k法》第3條第4款規(guī)定:預(yù)購(gòu)商品房貨款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)后，由貨款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房才f.4甲給銀行作為償還貨款履行擔(dān)保的行為。學(xué)者認(rèn)為這種貨款形式國(guó)外早已有之，特別是香港最為流行，稱為“按揭貨款”.法律上與抵鉀擔(dān)保相

4、區(qū)別，列為“公義”式抵押擔(dān)保。由于按揭貨款概念生疏難懂，才Fll甲管理辦法還是采用群眾易懂的直觀概念一預(yù)購(gòu)商品房抵鉀貨款.‘但是，多數(shù)學(xué)者認(rèn)為，按揭含義不同于抵押，二者不能混淆.那么，什么是按揭呢通說(shuō)認(rèn)為，按揭乃英美法中mortgage的音譯，它與大陸法中的抵押有著實(shí)質(zhì)性區(qū)別.’關(guān)于按揭的法律定義，也有多種。有認(rèn)為，按揭是以合同構(gòu)成的擔(dān)保，按揭給予受按揭人一項(xiàng)在擔(dān)保物上的權(quán)益，而這項(xiàng)權(quán)益在按揭人清償義務(wù)時(shí)是要轉(zhuǎn)還予按揭人的.‘另有認(rèn)為，

5、按揭一詞，廣義而言，包括任何形式的質(zhì)鉀或抵押.不過(guò)，狹義上，按揭不包括抵押，因?yàn)榘唇沂芤嫒巳〉卯a(chǎn)業(yè)作保障，而抵鉀受益人取得權(quán)益作保障?！€有認(rèn)為，按揭是指購(gòu)房人即借款人不轉(zhuǎn)移所購(gòu)房屋的占有權(quán)，將其作為向銀行即貨款人償還貨款本息的擔(dān)保，并由售房人作購(gòu)房人的保證人。購(gòu)房人不償還銀行本息時(shí)，銀行有權(quán)將該房屋折價(jià)或以拍賣、變賣該房屋的價(jià)款優(yōu)先受償?；蛴墒鄯咳藢⒃摲课莼刭?gòu)，并將回購(gòu)款償付銀行的本息.呂我們認(rèn)為，最后一種定義較符合我國(guó)房地產(chǎn)按揭的實(shí)

6、際情況，應(yīng)當(dāng)作為討論這一問(wèn)題的基礎(chǔ).在房地產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)中，涉及的法律關(guān)系主體雖墓本局限于按揭人、按揭權(quán)人、保證人三方，但所涉及的法律關(guān)系一般有四到六個(gè).其一，是按揭人因購(gòu)房和房地產(chǎn)商產(chǎn)生的房及買賣關(guān)系其二，是按揭人因支付購(gòu)房款而向銀行貨款產(chǎn)生的借貨關(guān)系其三，為按揭人將所購(gòu)房屋作為按約償還貨款本息的保證所產(chǎn)生的按揭關(guān)系其四，為房地產(chǎn)商為保證按揭人清償貨款與銀行產(chǎn)生的保證關(guān)系其五，是按揭人按銀行指定的險(xiǎn)種向保險(xiǎn)公司辦理所購(gòu)房屋保險(xiǎn)而產(chǎn)生的保險(xiǎn)

7、關(guān)系其六，是按揭人不能按約定向銀行償付本息時(shí)，由房地產(chǎn)商按原價(jià)的一定比例(多為70%左右)回購(gòu)所產(chǎn)生的房地產(chǎn)回購(gòu)(買賣)關(guān)系。一般而言，前四個(gè)法律關(guān)系是按揭業(yè)務(wù)中必須涉及的，而后兩個(gè)法律關(guān)系則僅是可能涉及的。按揭究竟具何法律屬性法學(xué)界至今未有定論，主要存在四種觀點(diǎn):(1)按揭即0甲.抵鉀最明顯的特征是無(wú)須轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的占有權(quán)，而按揭正具有這一特征，因?yàn)榘唇椅锏恼加袡?quán)是不須轉(zhuǎn)移給按揭權(quán)人的(2)按揭為權(quán)利質(zhì)押。理由是:權(quán)利質(zhì)鉀的主要特征是出