土地估價實務(wù)課件和作業(yè)5

1、輔導(dǎo)內(nèi)容：輔導(dǎo)內(nèi)容：市場比較法基本內(nèi)容復(fù)習(xí)一、市場比較法的基本定義和概念一、市場比較法的基本定義和概念基本含義：根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實例進(jìn)行對照比較，對有關(guān)因素進(jìn)行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。13個基本概念：類似土地、比較宗地、標(biāo)準(zhǔn)宗地、估價期日、交易情況修正、容積率、區(qū)域因素、個別因素、地價指數(shù)、區(qū)域分析、同一供需圈、相鄰區(qū)域、類似區(qū)域二、市場比較法的基本公式二、市場比較法的基本

2、公式1、根據(jù)實際中比較基準(zhǔn)的不同，可分為直接比較分析和間接比較分析。直接比較過程：以待估土地的狀況為基準(zhǔn)，用公式表示為，公式1PD=PBABDE間接比較過程：以一個標(biāo)準(zhǔn)宗地或條件俱佳的土地為基準(zhǔn)，用公式表示為，公式2PD=PBABCDE2、基值：可設(shè)比較案例宗地或待估宗地的某因素條件指數(shù)為基值100%，若待估宗地或比較案例宗地的該因素條件較優(yōu)，則其條件指數(shù)〉100%，否則，其條件指數(shù)〈100%。3、公式中總是以待估宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為

3、分子，比較案例宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分母（C除外）。如A=待估宗地情況指數(shù)比較案例宗地情況指數(shù)。哪個為比較基礎(chǔ)，哪個就取值為100，另一方的值通過比較進(jìn)行加或減。的基期，要先調(diào)整到定基指數(shù)。B=估價期日的價格指數(shù)交易時期價格指數(shù)5、區(qū)域因素修正區(qū)域因素的實質(zhì)和內(nèi)容。區(qū)域因素修正是市場比較法中的一個基本修正。修正方法：修正方法的三個步驟，及區(qū)域因素條件指數(shù)的計算。D=待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)6、個別因素修正個別

4、因素的實質(zhì)、內(nèi)容和個別因素修正的目的。修正方法程序及計算公式基本同于區(qū)域因素的修正方法。7、土地使用權(quán)年限修正土地使用權(quán)年限屬于特殊的個別因素，修正方法是先計算使用年期修正系數(shù)，再利用年期修正系數(shù)對交易案例地價進(jìn)行年期修正。年期修正系數(shù)K=[11(1r)m][11(1r)n]年期修正后地價=比較案例價格K8、容積率修正容積率也屬于特殊的個別因素，同樣用修正系數(shù)來修正地價，要注意容積率修正的是樓面地價還是地面地價。容積率修正后的交易案例價