商鋪分割的原則

1、一、商鋪分割的原則商業(yè)場所的商鋪如何分割，對其今后的銷售和經(jīng)營能否成功有著非常重要的影響。為了達到商鋪分割的有效、合理，必須遵循一定的原則進行。1、主題的原則商鋪的分割，必須遵循主題的原則。即結(jié)合商鋪推廣的主題功能來進行分割。不同性質(zhì)的商業(yè)種類，對分割有不同的要求，這是前提。因此商業(yè)項目的商業(yè)主題定位是必須考慮的內(nèi)容。例如，如果項目將來的定位是以服裝、音像業(yè)為主，則那些進深與開間之比大于4：1的商鋪銷售不會有太大困難，因為經(jīng)營服裝、音像

2、業(yè)不需要太寬的門面，而商鋪的后部又可以用來存貨?？墒侨绻椖繉淼闹饕虡I(yè)定位是以餐飲、零售業(yè)為主，則幾乎可以肯定目前存在的那些進深與開間之比大于4：1的商鋪將會因為餐飲、零售業(yè)主考慮到不適合自己將來經(jīng)營或者出租而拒絕購買，因為這些種類的商業(yè)要求必須有較寬的門面，而很深的進深對它們幾乎沒有什么用處。因此，商鋪的分割必須結(jié)合功能主題來進行。2、人性化的原則商鋪的分割，必須遵循人性化的原則。也就是說，分割出的商鋪，要符合業(yè)主經(jīng)營、使用的要求

3、。分割出的道路，要符合消費者的購物習(xí)慣、購物心理和走路習(xí)慣。這句話包含兩層意思：第一，所有人性化所要求的人流通路設(shè)計必須要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路設(shè)計必須去除。這兩點對于商鋪的銷售有非常重要的意義。商業(yè)場所內(nèi)部的步行系統(tǒng)設(shè)計是用以調(diào)節(jié)和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路沒有，必然會影響部分商鋪的人流量，給銷售和經(jīng)營帶來困難。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又會造成面積上的極大浪費，因為通

4、路的唯一作用就是用來走路，不會產(chǎn)生經(jīng)濟上的效益。以某個內(nèi)地商業(yè)項目為例：目前來說，現(xiàn)有分割出的商業(yè)單位110個，其中一層53個（包括復(fù)式）、二層41個，三層9個，四層8個。按照目前路段的商鋪租金價格25元㎡月來計算，平均每個商鋪將來經(jīng)營要負擔的月租金是2500元，而按照最少10%的利潤來計算，每個商鋪業(yè)主平均要達到30000元的月營業(yè)額才有可能保本和盈利。如果每個上門的客戶平均消費1520元（視業(yè)種業(yè)態(tài)不同而定），則月上門客戶量需保持在

5、15002000人次，這就是盈虧平衡點。也就是每個商鋪平均日人流量需要達到5070人次（即平均每小時57人），而整個商業(yè)部分的日人流量就是50007000人，即平均每小時通過500700人次，每分鐘通過811人次。通路和樓梯占用的面積即應(yīng)該按照此標準進行設(shè)計分配。注：以上的估算只是一個粗略的估算，為商鋪和道路的分割提供參考，其中并沒有考慮隨著樓層遞增而租金成倍遞減的因素，因此實際所需要的人流量和道路面積，都小于以上的估算。3、科學(xué)利用的

6、原則商鋪的分割，必須遵循科學(xué)利用的原則。即在滿足消防要求的前提下，盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無的空余面積都應(yīng)該利用起來作為商鋪，盡量減少和壓縮輔助功能區(qū)的面積。這是提高使用率，降低公攤比例的唯一有效途徑。輔助功能區(qū)，是指在商業(yè)場所中那些必須具備，而又不能用來當作商鋪銷售創(chuàng)造利潤的面積。例如樓梯、道路、廁所、休閑空地、設(shè)備間、綠化、停車場都屬于輔助功能區(qū)范圍。二、目前商鋪分割存在的缺點和問題單純從營銷的角度出發(fā)考慮，目前部分