地鐵脫貧之道——淺析地鐵運(yùn)營與沿線物業(yè)的統(tǒng)籌發(fā)展

1、地鐵脫貧之道——淺析地鐵運(yùn)營與沿線物業(yè)的統(tǒng)籌發(fā)展□作者：陳明峰第一部分：地鐵與城市發(fā)展的緊密關(guān)系第一部分：地鐵與城市發(fā)展的緊密關(guān)系一、地鐵建設(shè)的效益一、地鐵建設(shè)的效益地鐵是一種載客量大、快速準(zhǔn)點(diǎn)、舒適安全、環(huán)保的軌道交通。除了為市民出行提供快速、穩(wěn)定的交通工具外，地鐵的社會效益還體現(xiàn)在以下幾個方面：1、沿線商業(yè)提升生活空間和便利度地鐵成為城市生活重要的組成部分，人們可以通過地鐵站快速的到達(dá)城市的商業(yè)中心、辦公地點(diǎn)以及居住地，同時地鐵站也

2、成為人們進(jìn)行社交活動的場所。在國外，在乘地鐵上班途中，人們還能把生活中的事務(wù)如洗衣、沖膠卷，都在地鐵沿線完成，而地鐵也成為沿線小商業(yè)貨物供給的主要通道之一。2、改善城市投資環(huán)境，使城市間的距離格局發(fā)生變化；地鐵的快速便捷使城市的距離越來越近，城市的規(guī)模也因此可以發(fā)展得越來越大。地鐵與機(jī)場、巴士站、的士站以及輪渡等不同交通工具的便捷接駁，使城市內(nèi)與城市間的距離大大縮短，城市投資環(huán)境大大改善；城市距離格局變化，使人們居住在城郊、工作和購物在

3、城市中心的生活已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)。3、為沿線土地帶來增值地鐵的開通運(yùn)營，帶來了一種蘊(yùn)含無限商機(jī)的“地鐵經(jīng)濟(jì)”，從而帶旺一個片區(qū)，增加物業(yè)升值空間。國際研究發(fā)現(xiàn)，地鐵對周邊區(qū)域的地價提升比率，根據(jù)原有區(qū)域條件不同可達(dá)到5％15％；原有區(qū)域距離城市中心越遠(yuǎn)，原有交通條件越差，地價提升比率越高。[例1]：廣州地鐵于1993年開工，開工當(dāng)年和第二年，廣州地鐵一號線沿線物業(yè)升值15％~25％，1999年一號線正式開通后，地鐵沿線物業(yè)再次升值15％~25

4、％。對商業(yè)價值提升：一號線開通后，帶動中華廣場商鋪升值5％，流行前線的租金也上升了近一倍多。[例2]：天津紅橋區(qū)隨著地鐵一號線的建設(shè)以及各個公共建筑設(shè)施的完善，使得該地區(qū)在2003年1月份區(qū)域綜合指標(biāo)達(dá)67.9點(diǎn)，較2002年12月上漲7.9點(diǎn)，增幅為13.2％。二、面臨的困境：地鐵投資巨大二、面臨的困境：地鐵投資巨大政府負(fù)擔(dān)沉重政府負(fù)擔(dān)沉重地鐵建設(shè)的一個世界性難題是：地鐵建設(shè)耗資巨大，建設(shè)周期很長。而其作為公益事第二部分：地鐵沿線物業(yè)

5、的統(tǒng)籌發(fā)展第二部分：地鐵沿線物業(yè)的統(tǒng)籌發(fā)展一、地鐵商業(yè)運(yùn)作一、地鐵商業(yè)運(yùn)作發(fā)展沿線物業(yè)發(fā)展沿線物業(yè)[案例案例1]：香港地鐵：香港地鐵地鐵結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)可以三得益：一是通過地鐵的延伸實(shí)現(xiàn)城市拓展的總體規(guī)劃；二是由地鐵來建設(shè)新的住宅區(qū)，又可為地鐵帶來新客流；三是可以用房地產(chǎn)的增值彌補(bǔ)地鐵運(yùn)營的虧損。香港地鐵從修第一條線路開始，就建立了一套成功、獨(dú)特的商業(yè)模式，首要的一點(diǎn)是它充分利用地鐵沿線地產(chǎn)增值的優(yōu)勢，在結(jié)合地鐵營運(yùn)與發(fā)展車站及車廠上蓋大

6、型物業(yè)方面獲益良多。目前香港地鐵已成為香港最大的房地產(chǎn)開發(fā)商。由于地鐵大大改善了沿線的交通狀況，使沿線各站形成許多新的繁華地區(qū)，沿線的地產(chǎn)也不斷增值。地鐵公司充分運(yùn)用這一優(yōu)勢，把發(fā)展地鐵與發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來，這給地鐵公司帶來了豐厚的利潤，解決了工程建設(shè)部分資金來源。單在1999年，地鐵公司在機(jī)場沿線5個車站物業(yè)發(fā)展計(jì)劃涉及面積約達(dá)350萬平方米，將軍澳支線4個車站及車廠的物業(yè)發(fā)展計(jì)劃涉及樓面總面積約達(dá)230萬平方米。以地鐵公司策略性地

7、保留部分已落成之物業(yè)作租賃用途，以提供穩(wěn)定的租金收入。按1999年年底的價值計(jì)算，地鐵公司擁有的投資物業(yè)總值達(dá)89億港元。1999年地鐵公司的物業(yè)租務(wù)及管理收入為75.52億港元。地鐵公司選取的地皮，通常為車站上蓋。其做法是將地下車站大廳與上層物業(yè)同時發(fā)展。他們首先向政府取得發(fā)展車站上層空間的權(quán)利，之后尋求合作伙伴，利用發(fā)展商的資金，繳付土地費(fèi)用，建造大型住宅、寫字樓和商場。出售物業(yè)所得利潤，則由地鐵公司與發(fā)展商共享。例如最近涉及200