寫字樓空中花園專題分享

1、寫字樓空中花園專題分享,綱要,產(chǎn)品角度平面布局的特點(diǎn)對(duì)單元?jiǎng)澐值挠绊?客戶角度 選房?jī)A向,定價(jià)角度 價(jià)格制定指數(shù),空中花園平面布局特點(diǎn),十字：高低區(qū)十字交叉分布。 蛙跳：奇偶層跳躍式排布，標(biāo)準(zhǔn)層挑高設(shè)置， 分為單側(cè)和雙側(cè)排布。 集中：設(shè)置某一層作為項(xiàng)目整體的空中花園。,空中花園對(duì)單元?jiǎng)澐值挠绊?,以十字形布局劃分成四個(gè)大單元，如安聯(lián)大廈。 以核心筒和雙向空中花園作為中界線，形成完全

2、 對(duì)稱的單元分割，如萬軒國(guó)際大廈。 以核心筒和單向空中花園為軸心的半圍合布局， 如聯(lián)泰大廈。,典型案例——安聯(lián)大廈：十字（高低區(qū)空中花園呈十字交叉分布）。,特點(diǎn)： 中低區(qū)通過東西雙向的空中花園與高區(qū)天窗形成自然通風(fēng)； 不影響高區(qū)南北雙向空中花園的通風(fēng)； 雙向交叉的空中花園設(shè)計(jì)，不影響整層的結(jié)構(gòu)，為高中庭設(shè)計(jì)提供空間。,,,,,通風(fēng),采光,綠化,圍繞空中花園的雙向設(shè)計(jì)，順利實(shí)現(xiàn)的三個(gè)要素：,,空中花

3、園與高中庭結(jié)合，實(shí)現(xiàn)立體多向送風(fēng)和采光功能。,典型案例——萬軒國(guó)際大廈：雙側(cè)蛙跳（奇偶層跳躍式排布，標(biāo)準(zhǔn)層挑高設(shè)置。 ）,,典型案例——聯(lián)泰大廈：?jiǎn)蝹?cè)蛙跳（奇偶層跳躍式排布，標(biāo)準(zhǔn)層挑高設(shè)置。 ）,,典型案例——大中華國(guó)際交易廣場(chǎng)：集中（設(shè)置某一層作為項(xiàng)目整體的空中花園。）,,第九層10000平米的空中花園，輔以大面積水系，在寫字樓中是不多見的；成為寫字樓中最大的休閑商務(wù)區(qū)，也是深圳迄今規(guī)模最大的空中花園。,典型案例——中央商務(wù)大廈,,集

4、中在四層半圍合設(shè)計(jì)；與該層的室內(nèi)功能間共同組成項(xiàng)目整體的商務(wù)休閑配套區(qū)。,綱要,產(chǎn)品角度平面布局的特點(diǎn)對(duì)單元?jiǎng)澐值挠绊?客戶角度 選房?jī)A向,定價(jià)角度 價(jià)格制定指數(shù),選房與合并,已銷售的前17套單位中，東區(qū)占14套，中區(qū)占3套； 其中6套（15-16號(hào)）可以看到空中花園； 其中一手4套選擇15-16號(hào)（17F、21F）合并，一手3套選擇14-16號(hào)（27F）合并。,大中華國(guó)際交易廣場(chǎng)選房進(jìn)度明細(xì),綱要,產(chǎn)品角度平面布局的特

5、點(diǎn)對(duì)單元?jiǎng)澐值挠绊?客戶角度 選房?jī)A向,定價(jià)角度 價(jià)差制定指數(shù),價(jià)差制定指數(shù)安聯(lián)大廈價(jià)格體系——層差,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,22F,23F,24F,32F,25F,26F,27F,28F,29F,30F,31F,13995,14044,14580,15626,17333,17429,17633,18085,18200,18405,轉(zhuǎn)換層,層差制定的差距很大，從46-1707元不等； 26F以下樓層差在50

6、元左右； 1707元的層差出現(xiàn)在26-27層，即空中花園從東西向變成南北向； 27層以上層差保持在100-450元不等。,點(diǎn)評(píng)： 空中花園的朝向設(shè)置受外部景觀影響大，中低樓層中心區(qū)景觀，高層南北向視野開闊； 有花園的奇數(shù)層與無花園的偶數(shù)層比較，層差差別沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，按照視野和景觀評(píng)分差別高。,,價(jià)差制定指數(shù)安聯(lián)大廈價(jià)格體系——平面差,28F,27F,平面差為400元；西南>西北>東南>東北;平面差

7、因設(shè)置空中花園，以及采用大 單元設(shè)計(jì)，價(jià)差不大。,,價(jià)差制定指數(shù)大中華國(guó)際交易廣場(chǎng)價(jià)格體系——層差,項(xiàng)目均好性強(qiáng)； 中軸綠化帶的景觀優(yōu)勢(shì)弱化了空中花 園的景觀，即外部景觀溢價(jià)抹殺了產(chǎn) 品自身景觀的溢價(jià)空間； 南向空中花園景觀又受到附樓遮擋的 負(fù)面影響。結(jié)論： 層差的制定在以上因素的綜合影響下，空中花園已經(jīng)失去了溢價(jià)的意義，因此層差統(tǒng)一按照200元制定。,,價(jià)差制

8、定指數(shù)大中華國(guó)際交易廣場(chǎng)價(jià)格體系——平面差,27F,中區(qū)：平面差1110-1940-3050；西區(qū)：平面差450-1040-2530；東區(qū)：平面差520-1190-2020-3020。結(jié)論： 三個(gè)區(qū)最大的平面差都出現(xiàn)在南北單位，朝南向的單位受制于其他朝向景觀和視野的優(yōu)勢(shì)，比較中發(fā)現(xiàn)空中花園對(duì)價(jià)格的支撐力最弱，成為各單元中分值最低的。,,總結(jié),空中花園集中設(shè)置與分層設(shè)置相比，后者由于對(duì)各分割單元空