房地產開發(fā)企業(yè)所得稅

1、房地產開發(fā)企業(yè)所得稅政策輔導,昆明市國稅直屬分局 楊劭玲,房地產企業(yè)所得稅政策,一、收入的稅務處理二、成本、費用扣除的稅務處理三、特定事項的稅務處理四、自查重點文件依據:《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》國稅發(fā)[2009]31號,一、收入的稅務處理,（一）未完工開發(fā)產品 完工開發(fā)產品開發(fā)產品（成本對象）完工條件 ○竣工證明已報房地產管理部門備案

2、 ○開始投入使用 ○取得初始產權證明,一、收入的稅務處理,未完工開發(fā)產品會計處理：預售開發(fā)產品取得預售價款時，在財務核算上由于不具備收入確認條件，只能先在預收帳款中進行核算，待開發(fā)產品竣工后具備收入確認條件時才可確認收入實現。借：銀行存款 貸：預收帳款,一、收入的稅務處理,稅務處理：預售收入×預計計稅毛利率=預計毛利額 計入當期應納稅所得額 產品完工后，將實際毛利額和預

3、計毛利額的差額計入當期應納稅所得額，同時結轉成本。 年度申報時須出具差額調整情況報告。,一、收入的稅務處理,預計計稅毛利率（云地稅二字[2009]30號）1、經濟適用房、限價房、危改房 ○計稅毛利率不得低于3%2、其他項目 ○昆明市四城區(qū)及昆明高新區(qū)、度假區(qū)、經濟開發(fā)區(qū)內，不得低于15％； ○各州、市政府所在地城市的城區(qū)和郊區(qū)，不得低于10％； ○其他縣、區(qū)（市），不得低于5％按照項目所在地

4、確定,一、收入的稅務處理,注意事項: 銷售未完工產品不得扣除成本（成本未接轉)未繳納營業(yè)稅,也應繳納所得稅,一、收入的稅務處理,（二）銷售收入范圍銷售開發(fā)產品取得的全部價款 現金 現金等價物 其他經濟利益 ○代收款項（基金、費用、附加） 以是否納入產品價內，或開具發(fā)票單位標準進行判斷,一、收入的稅務處理,（三）收入確認原則：正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，確認為銷售收

5、入的實現。○ 銷售方式 ◎一次性全額收款：實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日 ◎分期收款：銷售合同約定的價款和付款日。提前付款的，在實際付款日。 ◎銀行按揭：首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。 ◎委托銷售：收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日,一、收入的稅務處理,○采取委托銷售方式 ◎ 支付手續(xù)費 ◎ 視同買斷 ◎ 超

6、基價分成 ◎包銷,一、收入的稅務處理,一、收入的稅務處理,（四）視同銷售具體項目：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為 。視同銷售確認時點 ◎開發(fā)產品所有權或使用權轉移時 ◎實際取得利益權利時,一、收入的稅務處理,（四）視同銷售視同銷售收入的確認方法 ○本企業(yè)近期同類開發(fā)產品市場銷售價格 ○參照當地同類開發(fā)產

7、品市場公允價值 ○按開發(fā)產品的成本利潤率 成本利潤率不得低于15% 具體比例由主管稅務機關確定,一、收入的稅務處理,（四）租金收入：按照合同約定金額和承租人應付租金的日期確認收入實現。,二、成本、費用扣除的稅務處理,允許扣除：期間費用、已銷開發(fā)產品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅。,二、成本、費用扣除的稅務處理,（一）扣除項目1、合理的工資薪金：《國家稅務總局關于企業(yè)工資薪金及職工福利費扣除問

8、題的通知》（國稅函〔2009〕3號） 合理性確認：企業(yè)制訂了較為規(guī)范的員工工資薪金制度；企業(yè)所制訂的工資薪金制度符合行業(yè)及地區(qū)水平；　　 。,二、成本、費用扣除的稅務處理,企業(yè)在一定時期所發(fā)放的工資薪金是相對固定的，工資薪金的調整是有序進行的；企業(yè)對實際發(fā)放的工資薪金，已依法履行了代扣代繳個人所得稅義務。有關工資薪金的安排，不以減少或逃避稅款為目的。,二、成本、費用扣除的稅務處理,2、應付福利費：工資

9、薪金總額14%范圍　　內設福利部門所發(fā)生的設備、設施和人員費用。（折舊、工資等）　 為職工衛(wèi)生保健、生活、住房、交通等所發(fā)放的各項補貼和非貨幣性福利。（供暖費補貼、防暑降溫費、困難補貼、食堂經費補貼、交通補貼、醫(yī)療補貼等）　 其他職工福利費（喪葬補助費、撫恤費、安家費、探親假路費等）,二、成本、費用扣除的稅務處理,2008年及以后年度發(fā)生的職工福利費，應首先沖減2008年以前計提但未使用的職工福利費余額

10、，不足部分按新稅法規(guī)定扣除；仍有余額的，繼續(xù)留在以后年度使用。《國家稅務總局關于企業(yè)所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》（國稅函[2009]388號）。,二、成本、費用扣除的稅務處理,3、五險一金補充養(yǎng)老保險、補充醫(yī)療保險：5%，商業(yè)保險不得扣除?！敦斦?國家稅務總局 關于補充養(yǎng)老保險費 補充醫(yī)療保險費有關企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財稅[2009]27號）,二、成本、費用扣除的稅務處理,4、工會經費：2%，已撥繳，取得《工會

11、經費撥繳款專用收據》,二、成本、費用扣除的稅務處理,5、職工教育經費：2.5%，實際發(fā)生。對于在2008年以前已經計提但尚未使用的職工教育經費余額，2008年及以后新發(fā)生的職工教育經費應先從余額中沖減。仍有余額的，留在以后年度繼續(xù)使用。（國稅函[2009]388號）,二、成本、費用扣除的稅務處理,6、廣告費和業(yè)務宣傳費：銷售（營業(yè)）收入15%，可結轉。 全面歸集7、業(yè)務招待費：60%，銷售（營業(yè)）收入 5 ‰,二、

12、成本、費用扣除的稅務處理,8、利息支出：為建造產品發(fā)生，按會計準則歸集。財務費用性質，在稅前扣除。利率限制：不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數額的部分。,二、成本、費用扣除的稅務處理,本金限制：企業(yè)實際支付給關聯方的利息支出，不超過規(guī)定比例的，準予扣除。接受關聯方債權性投資與其權益性投資比例為：    金融企業(yè)，為5：1 其他企業(yè)，為2：1,二、成本、費用扣除的稅務處理、,例外：

13、1、企業(yè)能夠提供相關資料證明相關交易活動符合獨立交易原則。2、該企業(yè)的實際稅負不高于境內關聯方。 《財政部、國家稅務總局關于企業(yè)關聯方利息支出稅前扣除標準有關稅收政策問題的通知》（財稅[2008]121號）,二、成本、費用扣除的稅務處理,與生產經營無關不得扣除（個人買房應付利息）企業(yè)集團或其成員企業(yè)統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息

14、費用,使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。,二、成本、費用扣除的稅務處理,9、手續(xù)費及傭金支出：與具有合法經營資格中介服務機構或個人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務協議或合同確認的收入金額的5%以內，準予扣除。委托境外機構銷售費用，不超過委托銷售收入10%，準予扣除,二、成本、費用扣除的稅務處理,10、為購買方按揭貸款提供的保證金（擔保金）不得扣除11、共用設施維修基金：已計入收入，移交給有關部門、單位。

15、12、資產損失：國家無償收回土地使用權 開發(fā)產品報廢或毀損（國稅發(fā)[2009]57號、國稅發(fā)[2009]88號）,二、成本、費用扣除的稅務處理,13、折舊：開發(fā)產品轉為自用的,其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。,二、成本、費用扣除的稅務處理,（二）計稅成本1、成本對象的確定：可否銷售原則、分類歸集原則（地點、時間、結構相近）、功能區(qū)分原則、

16、定價差異原則、成本差異原則、權益區(qū)分原則。成本對象在開工之前確定,并報主管稅務機關備案。如需改變，應征得主管稅務機關同意。,二、成本、費用扣除的稅務處理,2、計稅成本內容土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、開發(fā)間接費公共配套設施費：指開發(fā)項目內發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。,二、成本、費用扣除的稅務處理,3

17、、計稅成本的核算,二、成本、費用扣除的稅務處理,共同成本、間接成本分配方法:占地面積法建筑面積法直接成本法預算造價法,二、成本、費用扣除的稅務處理,土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的,應商稅務機關同意。單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發(fā)成本,應按建筑面積法進行分配。借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。,二、成本

18、、費用扣除的稅務處理,已銷開發(fā)產品的計稅成本：可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積已銷開發(fā)產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本,二、成本、費用扣除的稅務處理,計稅成本應為實際發(fā)生的成本例外：三種可預提的情況出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。,二、成本、費用扣除的稅務處理,公共配套

19、設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。（已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造）。應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用（按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金）。,二、成本、費用扣除的稅務處理,4、停車場單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。,二、成本、費用扣除的稅務處

20、理,5、會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施：　屬于非營利性且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。,二、成本、費用扣除的稅務處理,屬于營利性的，或產權歸企業(yè)所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產品進行處

21、理。,二、成本、費用扣除的稅務處理,6、郵電通訊、學校、醫(yī)療設施：應單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。,二、成本、費用扣除的稅務處理,7、 以非貨幣交易取得土地使用權的成本以換取開發(fā)產品為目的，將土地使用權投資企業(yè)產品為該項 土地開發(fā)建造：首次分出開發(fā)產品，應分產品公允價值加稅費

22、產品為其他土地開發(fā)建造：投資交易發(fā)生時，應付產品公允價值加稅費,二、成本、費用扣除的稅務處理,企業(yè)、單位以股權的形式，將土地使用權投資企業(yè)：土地使用權公允價值加相關稅費,二、成本、費用扣除的稅務處理,企業(yè)、單位以股權的形式，將土地使用權投資企業(yè)：土地使用權公允價值加相關稅費,二、成本、費用扣除的稅務處理,8、屬于成本對象完工后發(fā)生的費用　　2次分攤◎第1次 ◎第2

23、次 　已銷開發(fā)產品：當期扣除 已完工成本對象 　未銷開發(fā)產品：銷售時扣除 未完工成本對象,,,二、成本、費用扣除的稅務處理,注意區(qū)分: 期間費用和開發(fā)產品成本 開發(fā)產品會計成本與計稅成本 完工開發(fā)產品與未完工開發(fā)品計稅成本

24、已銷開發(fā)產品與未銷開發(fā)產品計稅成本,三、特定事項的稅務處理,（一）合作或合資開發(fā)房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司。 1、分配開發(fā)產品的稅務處理 ○收入確認的時點：首次分配開發(fā)產品時,三、特定事項的稅務處理,○兩種處理方法 已結算計稅成本：計稅成本與投資額的差額 計入應納稅所得額 未結算計稅成本：投資額視同預售收入,三、特定事項的稅務處理,2、分配利潤的稅務處理 ○ 開發(fā)企業(yè)統一申報繳

25、納企業(yè)所得稅 不得在稅前分配該項目的利潤 ○投資方取得利潤視同取得股息、紅利 ○開發(fā)企業(yè)接受的投資額相關的利息支出不得計入成本或在稅前扣除。,三、特定事項的稅務處理,（二）企業(yè)以換取開發(fā)產品為目的，將土地使用權投資其他房地產企業(yè)的稅務處理 ◎收入確認的時點：首次取得開發(fā)產品時 ◎收入確認的范圍：應取得的開發(fā)產品 ◎經濟業(yè)務分解為兩部分 轉讓土地使用權

26、（按應取得的開發(fā)產品公允 價值計算確認轉讓所得或損失） 購入開發(fā)產品,三、特定事項的稅務處理,從事房地產開發(fā)經營業(yè)務的外商投資企業(yè)在2007年12月31日前存有銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，至該項開發(fā)產品完工后，一律按本辦法第九條規(guī)定進行稅務處理?！　”就ㄖ?008年1月1日起執(zhí)行。,四、自查重點,1、預售收入是否按稅法規(guī)定計算繳納所得稅。2、是否按稅法規(guī)定時間和金額確認了銷售收入。3、將開發(fā)產品抵工程款等