房地產開發(fā)企業(yè)所得稅會計實務

1、房地產開發(fā)企業(yè)所得稅會計實務房地產開發(fā)企業(yè)所得稅會計實務第二編第二編房地產開發(fā)行業(yè)的特點房地產開發(fā)行業(yè)的特點1投入金額大。由于房地產項目產品的高價值性且建設開發(fā)周期較長，對資金需求量較大，因此房地產開發(fā)企業(yè)的自有資金量是否充足、融資渠道是否暢通極為重要。提示：利息支出成為企業(yè)所得稅管理的一個重點。提示：利息支出成為企業(yè)所得稅管理的一個重點。2建設開發(fā)周期長。房地產開發(fā)從土地取得到售后服務，期間要經(jīng)過開發(fā)用地取得、規(guī)劃設計、建筑施工、產品

2、預售、竣工驗收、產品銷售、售后服務等多個環(huán)節(jié)。整個開發(fā)周期一般為35年。提示：開發(fā)周期長，導致資金核算的周期長。是造成企業(yè)的應納稅所得額提示：開發(fā)周期長，導致資金核算的周期長。是造成企業(yè)的應納稅所得額在各個年度間忽高忽低的主要原因。在各個年度間忽高忽低的主要原因。3業(yè)務發(fā)展地域性強。房地產開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展密不可分，經(jīng)濟較發(fā)達的地區(qū)，房地產開發(fā)行業(yè)發(fā)展往往較快，產品質量、售價也都較高。4監(jiān)管部門多。房地產開發(fā)行業(yè)的經(jīng)濟帶動性強，社會關注

3、度高，政府調控性強，監(jiān)管部門多。整個開發(fā)環(huán)節(jié)內，政府監(jiān)管部門主要有：國土局、發(fā)改局、規(guī)劃局、建設局和工商、稅務等多個部門。提示：國稅部門必須盡可能取得第三方信息，加強監(jiān)管。提示：國稅部門必須盡可能取得第三方信息，加強監(jiān)管。第三編第三編房地產開發(fā)的業(yè)務流程簡介房地產開發(fā)的業(yè)務流程簡介第一步：開發(fā)設想與可行性研究第一步：開發(fā)設想與可行性研究(發(fā)改局發(fā)改局)在市場經(jīng)濟體制條件下，開發(fā)設想是房地產開發(fā)商最關鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產

4、項目開發(fā)就進入了狀態(tài)。開發(fā)設想是否準確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產項目開發(fā)的成敗。這需要房地產開發(fā)商認真研究房地產市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項目的市場需求狀況。開發(fā)商確定可行后，還得報發(fā)改局審批。工作程序：1、選定項目，簽定合作意向書2、初步確定開發(fā)方案3、申報規(guī)劃要點4、申報、審批項目建議書5、編制項目可行性研究報告6、申報、審批項目可行性研究報告第二步：申請項目用地（國土局）第二步：申請項目用地（國

5、土局）土地是所有建筑的基礎，申請土地是房地產開發(fā)正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發(fā)商來說，拿到土地才是最關鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的全部條件，有土地就不愁項目方案設計反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結構、環(huán)境關系等方面的設計要求。初步設計在方案設計的基礎上，應提出設計標準、基礎形式、結構方案及各專業(yè)的設計方案。初步設計文件應該包括設計總說明書、設計圖紙、主要設備與材料

6、表、工程概算書4個部分。施工圖設計是初步設計基礎上的更詳細的設計，具有工程設備各構成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。工作程序：1、開發(fā)商在進行規(guī)劃及建筑設計前，向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設計條件，以獲得規(guī)劃設計條件通知書（主要規(guī)定規(guī)劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數(shù)等）。2、開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設計通知書，委托有規(guī)劃設計資格的單

7、位完成方案設計。持方案設計報審表、方案設計及其說明書等有關資料，報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認符合規(guī)劃要求后，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。3、根據(jù)《建設用地規(guī)劃許可證》進行初步設計，報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認其符合規(guī)劃設計要點。4、審查符合要點后進行施工圖設計，報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查合格后，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》。第四步：征地及拆遷安置（國土局）第四步：征地及拆遷安置（國土局）在取得《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工

8、程規(guī)劃許可證》之后，就需要進行征地及拆遷安置的工作。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關手續(xù)。土地管理部門根據(jù)房地產開發(fā)商的土地使用權證書及建設用地規(guī)劃許可證，進行場地范圍的實地劃定。開發(fā)商只能在劃定的范圍內，進行征地及拆遷方案的實施工作。工作程序1、委托進行拆遷工作2、辦理拆遷申請3、審批、領取拆遷許可證4、簽訂房屋拆遷責任書5、辦理拆遷公告與通知6、辦理戶口凍結7、暫停辦理相關事項8、確定拆遷安置方案9、簽訂拆遷補償書面協(xié)議10、召開