房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)第二編第二編房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的特點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的特點(diǎn)1投入金額大。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的高價(jià)值性且建設(shè)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，對(duì)資金需求量較大，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金量是否充足、融資渠道是否暢通極為重要。提示：利息支出成為企業(yè)所得稅管理的一個(gè)重點(diǎn)。提示：利息支出成為企業(yè)所得稅管理的一個(gè)重點(diǎn)。2建設(shè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從土地取得到售后服務(wù)，期間要經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)用地取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、產(chǎn)品

2、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)品銷(xiāo)售、售后服務(wù)等多個(gè)環(huán)節(jié)。整個(gè)開(kāi)發(fā)周期一般為35年。提示：開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，導(dǎo)致資金核算的周期長(zhǎng)。是造成企業(yè)的應(yīng)納稅所得額提示：開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，導(dǎo)致資金核算的周期長(zhǎng)。是造成企業(yè)的應(yīng)納稅所得額在各個(gè)年度間忽高忽低的主要原因。在各個(gè)年度間忽高忽低的主要原因。3業(yè)務(wù)發(fā)展地域性強(qiáng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展密不可分，經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的地區(qū)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)發(fā)展往往較快，產(chǎn)品質(zhì)量、售價(jià)也都較高。4監(jiān)管部門(mén)多。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)性強(qiáng)，社會(huì)關(guān)注

3、度高，政府調(diào)控性強(qiáng)，監(jiān)管部門(mén)多。整個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)內(nèi)，政府監(jiān)管部門(mén)主要有：國(guó)土局、發(fā)改局、規(guī)劃局、建設(shè)局和工商、稅務(wù)等多個(gè)部門(mén)。提示：國(guó)稅部門(mén)必須盡可能取得第三方信息，加強(qiáng)監(jiān)管。提示：國(guó)稅部門(mén)必須盡可能取得第三方信息，加強(qiáng)監(jiān)管。第三編第三編房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)流程簡(jiǎn)介房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)流程簡(jiǎn)介第一步：開(kāi)發(fā)設(shè)想與可行性研究第一步：開(kāi)發(fā)設(shè)想與可行性研究(發(fā)改局發(fā)改局)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制條件下，開(kāi)發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最關(guān)鍵的一項(xiàng)工作，從這項(xiàng)工作起，整個(gè)房地產(chǎn)

4、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)就進(jìn)入了狀態(tài)。開(kāi)發(fā)設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場(chǎng)的需要，將決定未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)真研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項(xiàng)目的市場(chǎng)需求狀況。開(kāi)發(fā)商確定可行后，還得報(bào)發(fā)改局審批。工作程序：1、選定項(xiàng)目，簽定合作意向書(shū)2、初步確定開(kāi)發(fā)方案3、申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)4、申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書(shū)5、編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告6、申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第二步：申請(qǐng)項(xiàng)目用地（國(guó)土局）第二步：申請(qǐng)項(xiàng)目用地（國(guó)

5、土局）土地是所有建筑的基礎(chǔ)，申請(qǐng)土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正式啟動(dòng)的第一步。在我國(guó)，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對(duì)許多開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，拿到土地才是最關(guān)鍵的一步，有了土地就有了開(kāi)發(fā)的全部條件，有土地就不愁項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計(jì)要求。初步設(shè)計(jì)在方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，應(yīng)提出設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)方案。初步設(shè)計(jì)文件應(yīng)該包括設(shè)計(jì)總說(shuō)明書(shū)、設(shè)計(jì)圖紙、主要設(shè)備與材料

6、表、工程概算書(shū)4個(gè)部分。施工圖設(shè)計(jì)是初步設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上的更詳細(xì)的設(shè)計(jì)，具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細(xì)的建筑及安裝祥圖及必要的文字說(shuō)明。工作程序：1、開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)前，向城市規(guī)劃行政管理部門(mén)申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，以獲得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)（主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車(chē)位個(gè)數(shù)等）。2、開(kāi)發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)通知書(shū)，委托有規(guī)劃設(shè)計(jì)資格的單

7、位完成方案設(shè)計(jì)。持方案設(shè)計(jì)報(bào)審表、方案設(shè)計(jì)及其說(shuō)明書(shū)等有關(guān)資料，報(bào)經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門(mén)審查，確認(rèn)符合規(guī)劃要求后，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。3、根據(jù)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，報(bào)經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門(mén)審查，確認(rèn)其符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。4、審查符合要點(diǎn)后進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，報(bào)經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門(mén)審查合格后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。第四步：征地及拆遷安置（國(guó)土局）第四步：征地及拆遷安置（國(guó)土局）在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工

8、程規(guī)劃許可證》之后，就需要進(jìn)行征地及拆遷安置的工作。開(kāi)發(fā)商還需要到土地管理部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)。土地管理部門(mén)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的土地使用權(quán)證書(shū)及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，進(jìn)行場(chǎng)地范圍的實(shí)地劃定。開(kāi)發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi)，進(jìn)行征地及拆遷方案的實(shí)施工作。工作程序1、委托進(jìn)行拆遷工作2、辦理拆遷申請(qǐng)3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書(shū)5、辦理拆遷公告與通知6、辦理戶口凍結(jié)7、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)8、確定拆遷安置方案9、簽訂拆遷補(bǔ)償書(shū)面協(xié)議10、召開(kāi)