目前我國(guó)商品房住宅小區(qū)停車位存在四種形式

1、目前我國(guó)商品房住宅小區(qū)停車位存在四種形式：第一種是住宅小區(qū)地面停車位；第二種是住宅小區(qū)地下停車位；第三種是樓房首層架空停車位；第四種是樓房屋頂平臺(tái)停車位。對(duì)于這四種停車位的物權(quán)歸屬，我們將逐一討論：一、住宅小區(qū)地面停車位：所謂地面停車位是指直接設(shè)置在小區(qū)地表，以劃線分割方式標(biāo)明的停車設(shè)施，是經(jīng)政府發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準(zhǔn)同意的。房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售商品房住宅小區(qū)建筑房屋單元后，并辦理了初始登記及轉(zhuǎn)移登記，房屋單元所有人（即建筑

2、物區(qū)分所有人）便按份共同擁有了該小區(qū)宗地號(hào)的全部土地使用權(quán)。由于地面停車位是直接設(shè)置在小區(qū)土地表面的停車設(shè)施，也就是直接設(shè)置在房屋單元所有人按份共有的土地表面上。實(shí)際上地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)就是土地使用權(quán)。又因?yàn)榈孛嫱＼囄恢皇峭ㄟ^劃線分割而成，不具備建筑物所要求的遮蔽性，即不符合構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性標(biāo)準(zhǔn)。所以，它不能夠成為所有權(quán)的客體，而只能被視為土地使用權(quán)的客體。（陳華彬著：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社1995年版，第

3、104頁。）因此，住宅小區(qū)地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)由小區(qū)房屋單元所有人共同擁有。關(guān)于它的使用，有學(xué)者認(rèn)為該種使用權(quán)所產(chǎn)生的收益必須歸全體區(qū)分所有人享有。結(jié)合我國(guó)實(shí)際，應(yīng)當(dāng)由地面停車位的使用人向業(yè)主委員會(huì)（即全體區(qū)分所有人的代表機(jī)構(gòu)）交納使用費(fèi)或租金，同時(shí)向提供看管服務(wù)的物業(yè)公司交納看管費(fèi)用。因此，無論是開發(fā)商還是物業(yè)公司都無權(quán)擅自在小區(qū)的地面設(shè)立停車位，而必須在得到業(yè)主大會(huì)的許可并與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議，對(duì)有關(guān)收益分配作出具體約定（比如可約定

4、租金所得用于彌補(bǔ)小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理費(fèi)用開支）后，才能設(shè)立和運(yùn)營(yíng)這種地面停車位。否則，將構(gòu)成無權(quán)處分的侵權(quán)行為。二、住宅小區(qū)地下停車位：所謂住宅小區(qū)地下停車位是指開發(fā)商利用地下空間而建造的停車位。在如今的社會(huì)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)下，土地的需求日益膨脹，很多開發(fā)商就不得不向地表上空和地下空間發(fā)展。在我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律的制度下，住宅小區(qū)地下停車位的建筑面積一般情況下是不計(jì)算建筑容積率的（所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的

5、比率。對(duì)于開發(fā)商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。），即該停車位并沒有獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額。也就是說，該小區(qū)的土地使用權(quán)面積完全由地上建筑物（即房屋單元）分?jǐn)偅叵陆ㄖ锉愠闪瞬环謹(jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積的部分。依據(jù)“物權(quán)法”理論，計(jì)算建筑物容積率的建筑物是主物，不計(jì)算建筑物容積率的建筑物是從物。此時(shí)的地下停車場(chǎng)便成了依附于地上建筑物的從物而歸屬于主物（地上建筑物）的所有人即全體業(yè)主

6、。所以，住宅小區(qū)地下停車位的產(chǎn)權(quán)，實(shí)際上是依附于房屋單元的占有、使用、收益的不完全物權(quán)。初始登記時(shí)，住宅小區(qū)地下停車位依法不能取得獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)，其法律權(quán)利依附于計(jì)算容積率的房屋建筑物。也就是住宅小區(qū)地下停車位的產(chǎn)權(quán)應(yīng)由小區(qū)的業(yè)主共同享有，開發(fā)商或物業(yè)公司是無權(quán)擅自處分的。當(dāng)然在征得業(yè)主大會(huì)同意后，開發(fā)商或物業(yè)公司可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)委托，將停車位予以出租，所得租金收入歸全體業(yè)主所有，用于彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)用開支。同時(shí)，停車位使用人必須向

7、提供看管服務(wù)的物業(yè)公司交納看管費(fèi)用。然而，從全國(guó)范圍內(nèi)來看，也有一些地方規(guī)定某些地下停車位的建筑面積是計(jì)算建筑容積率的，即按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證載明的規(guī)劃用途建造地下停車位，并和地上建筑物一樣要計(jì)入整個(gè)宗地上的建筑面積。因此，該種停車位可擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。如北京市就規(guī)定，此類地下停車位可單獨(dú)核發(fā)房屋所有權(quán)證，也可以與購買的商品房合并核發(fā)房屋所有權(quán)證。此種地下停車位開發(fā)商有權(quán)予以出售、出租。通過買賣而擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主雖然無須繳納車位使用費(fèi)，但

8、仍應(yīng)按期繳納物業(yè)管理費(fèi)或車輛看管費(fèi)。三、樓房首層架空停車位：所謂樓房首層架空層停車位，是指將建筑物地面上的第一層架空而形成的停車位。在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律的制度下，首層樓房架空層停車位的建筑面積也是不計(jì)算建筑容積率的，也不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額。樓房首層架空停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬與地下停車位的情形如出一轍，樓房首層架空停車位的產(chǎn)權(quán)應(yīng)由小區(qū)的業(yè)主共同享有。四、樓房屋頂平臺(tái)停車位：所謂樓房屋頂平臺(tái)停車位，是指在小區(qū)商品房樓頂平臺(tái)上設(shè)置

9、的停車位。對(duì)于樓房屋頂平臺(tái)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬頗有爭(zhēng)議，有學(xué)者認(rèn)為其應(yīng)屬于頂樓住房所有權(quán)的范圍，也有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)歸建筑物的全體區(qū)分所有人共有。而依我的看法，我認(rèn)為應(yīng)屬于由最高一層的區(qū)分所有人所有也就是屬于頂樓住房所有權(quán)的范圍。因?yàn)楫?dāng)業(yè)主購買了此房屋時(shí)，他也同時(shí)擁有了此房屋的所有權(quán)，頂樓部分相當(dāng)于房屋的附屬部分，也由最高一層的區(qū)分所有人所有了。同理，開發(fā)商和物業(yè)公司都無權(quán)擅自在屋頂平臺(tái)設(shè)置停車位，而應(yīng)與該樓的業(yè)主進(jìn)行協(xié)商并征得同意之后才可。當(dāng)

10、然，如果物業(yè)公司提供看管服務(wù)，也可以收取一定的看管費(fèi)用。小區(qū)地下人防車位、車庫的產(chǎn)權(quán)問題附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分”。由此兩規(guī)定可以看出，我國(guó)對(duì)于房地關(guān)系采取的是“房隨地走，地隨房走”的原則。所以，開發(fā)商在銷售完商品房以后，開發(fā)商的建設(shè)用地使用權(quán)，也就轉(zhuǎn)移給了業(yè)主，成為了業(yè)主的建設(shè)用地使用權(quán)。附屬于建設(shè)用地使用權(quán)的空間權(quán)，也相應(yīng)的轉(zhuǎn)移給了業(yè)主。在業(yè)主已取得了小區(qū)的建

11、設(shè)用地使用權(quán)、已成為權(quán)利主體的前提下，如果同時(shí)承認(rèn)開發(fā)商保留地下車庫的產(chǎn)權(quán)，等于承認(rèn)了地下空間權(quán)可以與土地的使用權(quán)相分離。而此問題在現(xiàn)有立法上是空白，在法理上也解釋不通。所以，人防車位、車庫是利用業(yè)主的建設(shè)用地使用權(quán)修建的，產(chǎn)權(quán)應(yīng)該歸于業(yè)主。（2）地下人防車位、車庫是利用地表建設(shè)用地使用權(quán)的地下必要范圍建造的《物權(quán)法》規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)可以在地表、地上或者地下分別設(shè)立。如果地表建設(shè)用地使用權(quán)只允許利用地表，那么法律的規(guī)定就是沒有意義的

12、。因?yàn)槿魏螌?duì)土地的利用都需要對(duì)地表以上、以下的一定范圍的空間展開利用。比如，建造房屋，地面以上的房屋需要占用地上的一定空間，房屋根基需要利用地下的一定空間。種植莊稼、樹木，地上的枝干部分需要占用地上的一定空間，地下根系需要占用地下的一定空間。開發(fā)商取得建設(shè)用地使用權(quán)的時(shí)候，規(guī)劃部門必須規(guī)劃一定數(shù)量的地上、地下空間，否則開發(fā)商無從開發(fā)。該基礎(chǔ)平面以上地表以下，都是地表建設(shè)用地使用權(quán)的地下必要范圍，是附屬于地表建設(shè)用地使用權(quán)的。也就是說地下

13、人防車位、車庫是利用地表建設(shè)用地使用權(quán)修建的，是占用業(yè)主的建設(shè)用地使用權(quán)的。所以，根據(jù)“房隨地主，地隨房走”的原則，人防車位、車庫的產(chǎn)權(quán)應(yīng)該歸屬業(yè)主。（3）地下人防車位、車庫不計(jì)入容積率，說明了地下人防車位、車庫的土地使用權(quán)與地表建設(shè)用地使用權(quán)的一致性《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第九條規(guī)定，作為人防工程的地下室不計(jì)入公用建筑面積。人防車位、車庫是人防地下室改造的，也就是人防車位、車庫不計(jì)入公用建筑面積、不計(jì)入專有建筑面積

14、，進(jìn)而不計(jì)入容積率。地下人防車位、車庫不計(jì)入容積率，說明了其土地使用權(quán)與地表建設(shè)用地使用權(quán)的一致性，其是附屬于地表建設(shè)用地使用權(quán)的。進(jìn)一步說明，人防車位、車庫是利用業(yè)主的建設(shè)用地使用權(quán)修建的，產(chǎn)權(quán)應(yīng)該歸于業(yè)主。（二）從經(jīng)濟(jì)角度分析，業(yè)主是地下人防車位、車庫的真正投資者，根據(jù)“誰投資，誰所有，誰受益”原則，產(chǎn)權(quán)應(yīng)該歸于業(yè)主（1）“誰投資，誰所有，誰受益”原則《防空法》第五條：“國(guó)家對(duì)人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)

15、事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”建設(shè)部《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》第二十五條：“地下工程應(yīng)本著‘誰投資、誰所有、誰受益、誰維護(hù)’的原則，允許建設(shè)單位對(duì)其投資開發(fā)建設(shè)的地下工程自營(yíng)或者依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃”。根據(jù)這兩條規(guī)定，國(guó)家鼓勵(lì)平時(shí)投資人防工程建設(shè)，人防工程的產(chǎn)權(quán)歸投資者所有。但是對(duì)于誰是投資者，沒有明確的規(guī)定。（2）小區(qū)業(yè)主是小區(qū)結(jié)建人防工程的

16、真正投資者現(xiàn)實(shí)中，開發(fā)商根據(jù)以上兩條的規(guī)定，認(rèn)為自己是人防工程的投資者。特別是根據(jù)《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》中，“允許建設(shè)單位對(duì)其投資開發(fā)建設(shè)的地下工程自營(yíng)或者依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃?！钡囊?guī)定。將地下人防車位、車庫單獨(dú)出賣給業(yè)主，業(yè)主不買就拒絕業(yè)主停車，造成了業(yè)主也開發(fā)商、物業(yè)之間關(guān)系的緊張局面。開發(fā)商之所以在小區(qū)地下人防車位、車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬上與業(yè)主激烈爭(zhēng)奪，在于人防車位、車庫的巨大利益。多年研究人防問題的一位學(xué)者計(jì)算，以一個(gè)售價(jià)為1

17、萬元，建筑安裝等成本為3000元，土地成本(樓面地價(jià))為6000元的樓盤為例，地上住宅利潤(rùn)10%。但是對(duì)地下車位來說，建筑成本只增加10002000元，售價(jià)卻達(dá)到4000至6000元，因?yàn)椴怀袚?dān)土地費(fèi)用，所以利潤(rùn)至少60%。如此暴利，車庫的秘密不可不察。如果按照投資者受益的原則分配車庫收益，表面上看來，開發(fā)商是地下車庫的投資人。但實(shí)際上，商品房開發(fā)成本最終都將體現(xiàn)為房?jī)r(jià)，雖然地下車庫并未像電梯樓道那樣列入業(yè)主公攤面積，真正的出資者卻仍然