商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理中的五大痛點(diǎn)

1、揭秘：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理中的五大痛點(diǎn)看看到底有多難核心提示：核心提示：在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，今天大家都在談體驗(yàn)式商業(yè)，然而到底有多少體驗(yàn)式商業(yè)是真的抓住了消費(fèi)者的痛點(diǎn)而創(chuàng)造出來(lái)的？從互聯(lián)網(wǎng)思維火起來(lái)的那天開始，“痛點(diǎn)”這個(gè)詞在業(yè)界也變的炙手可熱。黃章林發(fā)布了第一期的視頻節(jié)目《痛點(diǎn)說(shuō)》，這應(yīng)該算是國(guó)內(nèi)首個(gè)用戶洞察的商業(yè)秀，探討如何抓住痛點(diǎn)從而給顧客帶來(lái)尖叫的體驗(yàn)。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，今天大家都在談體驗(yàn)式商業(yè)，其實(shí)我想問的是“然并卵，到底有多少體驗(yàn)式商

2、業(yè)是真的抓住了消費(fèi)者的痛點(diǎn)而創(chuàng)造出來(lái)的？”老黃的第一期節(jié)目是講公寓的，我建議他下一步為我們商業(yè)地產(chǎn)的朋友做一期體驗(yàn)式商業(yè)的痛點(diǎn)說(shuō)，一起期待一下！其實(shí)，我今天想說(shuō)的是另外一種痛，是行業(yè)的陣痛，相信每一個(gè)正在從事商業(yè)地產(chǎn)的朋友都或多或少都在感受著這些痛點(diǎn)和難點(diǎn)，而所有這些產(chǎn)生陣痛和摩擦的地方就是我們需要通過(guò)技術(shù)、流程等方式用創(chuàng)新的思維去解決的，這些也就是這個(gè)行業(yè)發(fā)展的希望所在。對(duì)于從住宅地產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型至商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)商而言，普遍存在五個(gè)方

3、面的痛點(diǎn)：預(yù)算管控難、招商管理難、業(yè)態(tài)規(guī)劃難、運(yùn)營(yíng)管理難、橫向協(xié)同難。這五個(gè)難點(diǎn)影響了開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域大展拳腳，而為了避免成為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“即將倒下的那一批”中的成員，該如何去迎戰(zhàn)這“五難”呢？通過(guò)對(duì)各大商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)深入研究后，我們發(fā)現(xiàn)，支撐成功商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)核心的背后遵循著“客戶滿意－商家滿意－開發(fā)商滿意”的本質(zhì)邏輯，在此認(rèn)知的基礎(chǔ)上，我們展開來(lái)談一談，如何應(yīng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理中的五大痛點(diǎn)。痛點(diǎn)痛點(diǎn)1：預(yù)算管控難：預(yù)算管控難相比

4、住宅地產(chǎn)而言，商業(yè)地產(chǎn)的精細(xì)化管控要求更高，住宅地產(chǎn)的報(bào)表精確度以“萬(wàn)元”計(jì)，而商業(yè)地產(chǎn)的報(bào)表要精細(xì)到元甚至角、分，因而要求商業(yè)地產(chǎn)的預(yù)算管控體系能夠真正建立起來(lái)。在預(yù)算管控方面的難點(diǎn)主要體現(xiàn)在實(shí)現(xiàn)以下三個(gè)方面可控。1.1.預(yù)算目標(biāo)可控預(yù)算目標(biāo)可控2.2.運(yùn)營(yíng)指標(biāo)可控運(yùn)營(yíng)指標(biāo)可控在編制合理的預(yù)算目標(biāo)之后，需要將其逐層細(xì)分為商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)管理過(guò)程中需實(shí)時(shí)關(guān)注的關(guān)鍵KPI指標(biāo)，如資產(chǎn)收益率、租金增長(zhǎng)率、EBITDA利潤(rùn)額、建面租金單價(jià)、租金占

5、營(yíng)業(yè)額比重等，還包括客流量、營(yíng)業(yè)額這些關(guān)鍵的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，這些指標(biāo)既體現(xiàn)了商管團(tuán)隊(duì)的管理能力，更體現(xiàn)了不同商家的盈利能力，也是作為將來(lái)業(yè)態(tài)優(yōu)化調(diào)整的關(guān)鍵輸入。具體可以按照以下思路來(lái)解決。首先，建立分級(jí)的KPI監(jiān)控體系。對(duì)于L企而言，將集團(tuán)整體的KPI指標(biāo)分成四個(gè)層級(jí)（圖1），便于不同層級(jí)的管理者予以重點(diǎn)關(guān)注。在此分類的基礎(chǔ)上，通過(guò)各種類型的可視化界面，對(duì)KPI指標(biāo)進(jìn)行全面監(jiān)控，確保公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的整體經(jīng)營(yíng)狀況了如指掌。其次，對(duì)重點(diǎn)指

6、標(biāo)進(jìn)行專項(xiàng)管理。如對(duì)“客流量”和“營(yíng)業(yè)額”這兩個(gè)核心指標(biāo)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，以便我們識(shí)別各商鋪的經(jīng)營(yíng)效益，適時(shí)進(jìn)行業(yè)態(tài)的持續(xù)優(yōu)化。這兩個(gè)指標(biāo)可進(jìn)行專門監(jiān)管，得出報(bào)表，從而可以直觀了解促銷活動(dòng)、天氣、節(jié)假日對(duì)商家營(yíng)業(yè)額及客流的影響，據(jù)此制定出合理的運(yùn)營(yíng)措施，保障商業(yè)項(xiàng)目持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。再次，對(duì)異常指標(biāo)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目而言，除了實(shí)時(shí)關(guān)注正常的日常經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，還有幾個(gè)非常重要的異常指標(biāo)需要我們實(shí)時(shí)監(jiān)控，比如空置率、掉鋪率、租售比等，如果這些指

7、標(biāo)超過(guò)公司的預(yù)警線，則需對(duì)其重點(diǎn)關(guān)注和分析，制定針對(duì)性解決措施。3.3.現(xiàn)金流可控現(xiàn)金流可控對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目而言，商管團(tuán)隊(duì)首先要保證現(xiàn)金流的持續(xù)穩(wěn)定，其次還需關(guān)注如何通過(guò)過(guò)往租金水平來(lái)對(duì)將來(lái)的租金水平進(jìn)行合理預(yù)估，用以預(yù)測(cè)將來(lái)的現(xiàn)金流，從而預(yù)測(cè)現(xiàn)金流量表中的波峰，提前進(jìn)行削峰填谷，確保現(xiàn)金流安全。首先，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要梳理現(xiàn)金流平衡策略?？梢詤⒖甲裱韵氯齻€(gè)等式：可售型物業(yè)的銷售收入=持有型物業(yè)的開發(fā)成本、訂單資金=開發(fā)貸款準(zhǔn)備金、租金物業(yè)