美國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)制的啟示

1、美國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)制的啟示美國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)制的啟示美國(guó)的住宅金融機(jī)制是在政府干預(yù)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)下發(fā)展成熟起來的，其成功的運(yùn)作模式在弱化和規(guī)避住房金融風(fēng)險(xiǎn)等方面發(fā)揮了重要作用。因此，借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展，啟動(dòng)我國(guó)的住房消費(fèi)有著重要意義。一、美國(guó)的住房金融機(jī)制的構(gòu)成一、美國(guó)的住房金融機(jī)制的構(gòu)成20世紀(jì)60年代以來，美國(guó)居民的住房自有率大幅提高，跟它高度發(fā)達(dá)的住房抵押貸款機(jī)制是密切相關(guān)的。住房抵押貸款是購房人以所購住房為抵押

2、，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款來支付該住房的購房款的一種住房金融類型，主要包括三個(gè)主體：放款人、購買人以及從事抵押貸款交易的機(jī)構(gòu)。在這種機(jī)制下，相應(yīng)地形成了美國(guó)住宅金融的一級(jí)市嘗二級(jí)市場(chǎng)和住房抵押保險(xiǎn)市常自1965年美國(guó)家庭住房自有率就達(dá)到630％，至2001年達(dá)到678％(資料來源：美國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局)。1豐富的資金來源豐富的資金來源(一級(jí)市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng))一級(jí)市場(chǎng)是直接發(fā)放貸款的市場(chǎng)，由集蓄貸款協(xié)會(huì)、商業(yè)銀行、互助儲(chǔ)蓄銀行、人壽保險(xiǎn)公司、抵押銀行等構(gòu)

3、成。表1未清償?shù)盅嘿J款來源(1960～1981年)單位：億美元儲(chǔ)蓄互助商業(yè)人壽政府年份貸款儲(chǔ)蓄保險(xiǎn)支持其他總計(jì)協(xié)會(huì)銀行銀行公司機(jī)構(gòu)196055.420.619.224.97.114.7141.9196594.233.830.429.66.625.9220.51970124.542.142.326.824.737297.41975223.9507717.66647.6482.11978356.163.3129.214.4119.670.9

4、753.51981433.168.217017.2209.7140.31038.5資料來源：美國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)大多是地方所有的私營(yíng)機(jī)構(gòu)，吸收個(gè)人存款，然后發(fā)放長(zhǎng)期貸款，主要用于房屋建造、購買、修繕。商業(yè)銀行除了直接向消費(fèi)者發(fā)放住房信貸外，還向有關(guān)的經(jīng)此外，還有一些私營(yíng)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，成為保險(xiǎn)市場(chǎng)的有力補(bǔ)充。私營(yíng)保險(xiǎn)不只是局限于中低收入者，可以是任何具有支付能力的購房者。其理賠方式有兩種：一種是向貸款機(jī)構(gòu)支付全部款額，擁有房屋所有權(quán)；另

5、一種是支付貸款額的20％～30％，讓貸款機(jī)構(gòu)擁有房屋產(chǎn)權(quán)。表21993～1996年美國(guó)新增抵押貸款保險(xiǎn)金額(單位：百萬元)年份FHAVA私營(yíng)保險(xiǎn)私營(yíng)保險(xiǎn)的份額1993791314158113676753.10%1994916224947413140248.20%1995453112394010962561.30%1996716173335812697254.70%二、美國(guó)住房金融機(jī)制的具體運(yùn)作二、美國(guó)住房金融機(jī)制的具體運(yùn)作圖1一級(jí)市場(chǎng)的

6、運(yùn)作：一級(jí)市場(chǎng)住房抵押貸款的核心是抵押貸款的發(fā)行銀行和購房人。在抵押貸款生效前，購房人到保險(xiǎn)公司投保，抵押貸款生效后，購房人有投保并交保費(fèi)的義務(wù)，保險(xiǎn)的受益人為抵押權(quán)人、購房人。其中銀行為第一受益人，發(fā)生投保標(biāo)的事故后，保險(xiǎn)公司有優(yōu)先賠償損失的義務(wù)。銀行首先受償，在賠償超過債務(wù)后，購房人才能受償。在抵押貸款中，購房人以購房合同和房屋產(chǎn)權(quán)證換取抵押權(quán)人的貸款，購房者得到的是房屋產(chǎn)權(quán)證及抵押貸款的合同承諾(還本付息)，付出的是資金。正常情況