[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)項目全程策劃

1、房地產(chǎn)項目全程策劃14步驟,,前言,何為房地產(chǎn)全程策劃？ 房地產(chǎn)全程策劃是指為達到投資目標(biāo)，在調(diào)查、分析有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，按照一定的程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)投資項目的實施，事先進行系統(tǒng)的、全面的構(gòu)思、謀劃，并制定和選擇合理可行的執(zhí)行方案，以及根據(jù)目標(biāo)要求和現(xiàn)實環(huán)境變化，對方案進行修改、調(diào)整、實施的一系列活動。,總目錄,項目市場調(diào)研與投資分析 項目概念設(shè)計及項目定位 項目的營銷策劃項目入市準(zhǔn)備及階段策略,分目錄,第一部分

2、：項目市場調(diào)研與投資分析步驟1：項目所在地市場情況初步調(diào)查步驟2：對項目所在地市場情況再調(diào)查步驟3：制訂項目投資分析報告,分目錄,第二部分：項目概念設(shè)計及項目定位步驟4：可類比項目（即重點競爭對手）營銷策略分析步驟5：項目SWOT分析及總體思路擬定 步驟6：項目潛在價值的挖掘步驟7：項目的目標(biāo)客戶群鎖定步驟8：項目開發(fā)主題定位及形象定位步驟9：項目的產(chǎn)品設(shè)計及建議步驟10：項目開發(fā)策略擬定,分目錄,第三部分：項目

3、的營銷策劃步驟11：推廣策略的定位步驟12：制定市場進入方案,分目錄,第四部分：項目入市準(zhǔn)備及階段策略步驟13：項目入市準(zhǔn)備步驟14：階段推廣策略,第一部分,項目市場調(diào)研與投資分析,步驟1：項目所在地市場情況初步調(diào)查,【主要任務(wù)】 宏觀上（整體）把握項目所在地房地產(chǎn)市場情況，為項目可行性研究提供依據(jù)。一、宏觀環(huán)境分析 二、項目所在地房地產(chǎn)市場狀況分析 三、項目所在地板塊市場分析 四、項目地塊環(huán)境分析

4、五、項目地塊特性分析,一、宏觀環(huán)境分析,區(qū)域環(huán)境區(qū)域概況、面積、人口、交通、通信等經(jīng)濟環(huán)境財政收支、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、家庭收入和支出、消費結(jié)構(gòu)和消費水平、經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度等政策環(huán)境房改、金融、土地、稅收、價格行業(yè)環(huán)境城市發(fā)展戰(zhàn)略,二、項目所在地場地產(chǎn)市場狀況分析,城市房地產(chǎn)市場發(fā)展描述數(shù)據(jù)統(tǒng)計市場現(xiàn)狀分析近3-5年的對比未來走勢預(yù)測與項目有關(guān)的方面,三、項目所在地板塊市場分析,板塊總體規(guī)劃格

5、局、有什么板塊功能規(guī)劃主要做什么板塊開發(fā)動態(tài)已建、在建、即將開發(fā)板塊物業(yè)價格水平分析準(zhǔn)確、全面，歸類制定價格策略的基礎(chǔ),四、項目地塊環(huán)境分析,通常是對開發(fā)地塊周圍1-2公里范圍內(nèi)，以及開發(fā)地塊在未來城市發(fā)展走勢中的地位的研究分析。生活配套交通環(huán)境周邊景觀社會治安污染狀況未來發(fā)展?fàn)顩r,五、項目地塊特性分析,項目地塊的基本情況地理位置、占地面積（形狀）、規(guī)劃用途、規(guī)劃指標(biāo)等項目地塊的SWOT分析從區(qū)位

6、、時機、政策、經(jīng)濟環(huán)境、內(nèi)外部條件及可利用資源等多角度進行優(yōu)劣分析,步驟2：對項目所在地市場情況再調(diào)查,【主要任務(wù)】 深入了解房地產(chǎn)市場的需求情況，確定可類比項目，對可類比項目進行調(diào)查和研究，為項目定位提供依據(jù)。一、區(qū)域房地產(chǎn)市場環(huán)境深入調(diào)查分析二、可類比項目全面分析,一、區(qū)域房地產(chǎn)市場環(huán)境深入調(diào)查分析,市場需求與消費行為調(diào)查市場總需求、飽和點、需求發(fā)展趨勢、市場對需求的影響、需求動機與行為等房地產(chǎn)市場狀況針對性調(diào)

7、查暢銷、滯銷樓盤、最受歡迎物業(yè)的類型、特征等房地產(chǎn)市場營銷手段調(diào)查推盤手法、媒介、中介公司、績效效果等,二、可類比項目全面分析,對可類比項目自身特色、各類軟、硬件指標(biāo)及銷售業(yè)績進行全面系統(tǒng)地分析。硬件指標(biāo)調(diào)查占地、用地、容積率、綠化率、建筑密度、規(guī)劃戶數(shù)、產(chǎn)品特點等軟件指標(biāo)調(diào)查價格、戶型、社區(qū)配套、項目定位、主要賣點等銷售去劃順序分析銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析未來情況的分析與評估,步驟3：制定項目投資分析報告

8、,項目開發(fā)基本情況介紹項目開發(fā)成本分析項目開發(fā)投資收益分析,第二部分,項目概念設(shè)計及項目定位,步驟4：可類比項目、重點競爭對手營銷策略分析,分析重點主要有項目概況、市場定位、價格、銷售對策、主要媒體運用及投放頻率、公關(guān)促銷活動、硬（軟）件買點、特殊買點和營銷手段。,步驟5：項目SWOT分析及總體思路擬定,項目SWOT分析及應(yīng)對策略從區(qū)位、時機、政策及經(jīng)濟環(huán)境、自身條件和外部可利用資源等（如地理環(huán)境、周邊配套、交通、競爭對手、品牌實

9、力、城市規(guī)劃、項目定位、地形地塊、地段檔次、項目規(guī)模、污染問題、政策環(huán)境、設(shè)計風(fēng)格、產(chǎn)品細節(jié)）對項目的優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅進行分析；擬定相應(yīng)的發(fā)揮與規(guī)避策略。項目總體思路擬定戰(zhàn)略部署軟件平臺（營銷大環(huán)境）構(gòu)建硬件功能配置,步驟6：項目潛在價值的挖掘,先天價值如品牌、文化背景、環(huán)境、交通、規(guī)模等后天可賦予價值樓盤硬件、產(chǎn)品概念、功能提升、情感、身份等可感受價值房地產(chǎn)市場常規(guī)買點18類、158個買點,步驟7：項目目

10、標(biāo)客戶群鎖定,目標(biāo)客戶群定位誰可能是買家、買家為什么買這的房子、什么人參與購買、以什么方式買目標(biāo)客戶群描述對買家的文化、社會、個人和心理等特征進行盡可能準(zhǔn)確、全面的描繪。 項目與目標(biāo)客戶群的對接項目產(chǎn)品的總體特征描述項目產(chǎn)品與目標(biāo)客戶群的對接目標(biāo)客戶群的消費心理研析消費需求對項目主題的認知,步驟8：項目開發(fā)主題定位及形象定位,項目開發(fā)主題定位為項目建立領(lǐng)先的、策略型的市場主題概念體系：該體系不僅是一個主題概念的提出

11、；該體系緊扣項目與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的大勢與機會點；立足于該項目資源優(yōu)勢與發(fā)展商自身優(yōu)勢之上；具有充分的整合性。該體系能夠充分挖掘、兌現(xiàn)項目的最大價值，包括項目的核心優(yōu)勢與一系列賣點；該體系的是深度能夠使項目輸出持續(xù)的價值，從而保證大型項目的持續(xù)旺銷熱度，并為戰(zhàn)略擴張埋下伏筆；該體系能夠與項目的建設(shè)與分期開發(fā)節(jié)奏及發(fā)展商的開發(fā)與推廣相匹配，實現(xiàn)不間斷的市場推動功能。項目開發(fā)形象定位,步驟9：項目產(chǎn)品設(shè)計及建議,項目總平規(guī)劃交通

12、道路規(guī)劃社區(qū)配套規(guī)劃戶型設(shè)計建議建筑設(shè)計建議園林景觀建議智能化系統(tǒng)設(shè)計建議物業(yè)管理建議,步驟10：項目開發(fā)策略擬定,項目開發(fā)總體策略分期發(fā)展策略分期開發(fā)計劃,第三部分,項目的營銷策劃,步驟11：推廣策略的定位,品牌策略案名方案PIS系統(tǒng)的建立價格策略定價策略定價目標(biāo)：加快資金流動定價的衡量因素：建造成本、產(chǎn)品特色、利潤、市場價格導(dǎo)向定價策略：著重于市場導(dǎo)向定價原則：位置、景觀、房型、樓層、朝向付款方式：

13、按工程進度分期廣告策略媒介策略活動策略,步驟12：制定市場進入方案,營銷思路的體現(xiàn)客戶群的再清晰化主要賣點展示營銷策略營銷方式建議公關(guān)活動策劃,第四部分,項目入市準(zhǔn)備及階段策略,步驟13：項目入市準(zhǔn)備,劃分銷售周期并確定各周期的工作內(nèi)容營銷環(huán)境營造售樓中心設(shè)計樣板房設(shè)計現(xiàn)場包裝項目入市時機選擇銷售模擬公開認購,步驟14：階段推廣策略,樓花銷售期內(nèi)部認購期入市準(zhǔn)備期公開發(fā)售期銷售階段期促銷