[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)項目銷售物業(yè)段常見糾紛解決途徑及風(fēng)險防范

1、Mobile Research Activites of ETRI,,房地產(chǎn)項目銷售物業(yè)階段常見糾紛解決途徑及風(fēng)險防范,,,中國建筑房地產(chǎn)專業(yè)律師網(wǎng) 中國房地產(chǎn)專業(yè)培訓(xùn)網(wǎng),,房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險防范實戰(zhàn)系列培訓(xùn)課程之,,,商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險防范,二,,,商品房銷售的幾種模式比較分析,一,目 錄,,,開發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問題及風(fēng)險防范,三,,,商品房銷售物業(yè)階段典型案例匯總,四,,,,,,,,,,,,,開

2、發(fā)商自產(chǎn) 自銷模式,開發(fā)商與代理商協(xié)同銷售模式,,,代理商獨家代理銷售模式,代理商聯(lián)合代理銷售模式,【一】商品房銷售的幾種模式比較分析,商品房銷售的幾種模式與利弊分析,1、銷售代理中主要的法律風(fēng)險與防范,2、商品房銷售廣告與宣傳資料的法律風(fēng)險及防范,3、商品房包銷行為的法律風(fēng)險及防范,4、商品房預(yù)售法律風(fēng)險及防范,5、銀行按揭貸款中的法律風(fēng)險及防范,9、商品房銷售中其它熱點問題法律分析,6、商業(yè)地產(chǎn)銷售法律風(fēng)險及防范,7、商品房

3、銷售常見的幾類糾紛及對策,8、房地產(chǎn)商如何應(yīng)對業(yè)主群體訴訟,【二】商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險防范,1、銷售代理中主要的法律風(fēng)險與防范,銷售代理與開發(fā)商的法律關(guān)系,開發(fā)商的法律風(fēng)險,開發(fā)商如何應(yīng)對銷售代理風(fēng)險,,,,,,,“合同法律關(guān)系” or“委托代理銷售的合同法律關(guān)系”,,,1、因銷售代理合同簽訂及履行產(chǎn)生的法律風(fēng)險。2、因銷售代理公司及其員工虛假承諾及不當(dāng)行為引起的法律風(fēng)險。,,【二】商品房銷售過程

4、中遇到的問題及風(fēng)險防范,2、商品房銷售廣告與宣傳資料的法律風(fēng)險及防范,,,,商品房環(huán)境方面的宣傳,,商品房使用功能廣告,,,,表明提供優(yōu)惠或附送禮品和其他法律禁止用語的廣告,,,表明商品房證號、面積、價格等方面的廣告。,,商品房銷售廣告與宣傳資料存在的問題,如何防范？,【二】商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險防范,,2,3,4,5,,,,,包銷人主體資格的法律效力,包銷人在開發(fā)商與買受人的買賣合同中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任,包銷人的售房宣傳廣告引起糾

5、紛，開發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任,包銷人不按包銷合同約定價格銷售商品房，是否承擔(dān)違約責(zé)任,將本該由包銷人銷售的商品房擅自出售，是否應(yīng)當(dāng)賠償包銷人的損失,（1）若開發(fā)商違約，由其承擔(dān)全部責(zé)任。（2）若開發(fā)商違約，由包銷人承擔(dān)責(zé)任。（3）若開發(fā)商違約，由開發(fā)商與包銷人共同承擔(dān)責(zé)任。,（1）開發(fā)商以高于包銷人與買受人約定的銷售價格將商品房售出（2）開發(fā)商以低于包銷人與買受人達成的價格將商品房出售,1,,6,商品房包銷中的稅金問題,◆常見的

6、幾種包銷合同糾紛法律風(fēng)險分析,（1）開發(fā)商與包銷人對外銷售的稅金承擔(dān)問題（2）開發(fā)商與包銷人之間的稅金承擔(dān)問題,3、商品房包銷行為的法律風(fēng)險及防范,【二】商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險防范,預(yù)售許可證風(fēng)險預(yù)防,預(yù)售登記備案風(fēng)險預(yù)防,,,,4、商品房預(yù)售法律風(fēng)險及防范,【二】商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險防范,,5、銀行按揭貸款中的法律風(fēng)險及防范,,,,,與銀行有關(guān)的法律風(fēng)險,預(yù) 防,在按揭中，

7、開發(fā)商很容易由于銀行的下列行為導(dǎo)致風(fēng)險發(fā)生，主要包括：銀行逾期放款或未按購房人要求放款。銀行的上述行為有可能影響整個項目建設(shè)進度。,,,,與購房人有關(guān)的法律風(fēng)險,按揭中的購房人與開發(fā)商直接發(fā)生商品房買賣關(guān)系，每個人的情況千差萬別，其中的風(fēng)險隱患表現(xiàn)在：① 購房人的騙貸行為。② 購房人逾期還款。 ③ 拖延辦理產(chǎn)權(quán)證。,,,預(yù) 防,,【二】商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險防范,售后包租存在的問題,,,,,法 律 問 題,金 融 問

8、題,★從金融層面來講，售后包租就是將不動產(chǎn)和金融相結(jié)合的一種金融衍生品 ?！镆恍└悴缓玫氖酆蠓底忭椖繉嶋H就是非法集資行為。,★從法律層面來講，根據(jù)建設(shè)部2001年6月1日實行的商品房銷售管理辦法第11條之規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租，或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。★即便是現(xiàn)房，“售后包租”雖不違規(guī)，也并不意味著穩(wěn)賺。即便開發(fā)商承諾承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。如果開發(fā)商破產(chǎn)，房租則成為空中樓閣，開發(fā)商的風(fēng)險被投資者承擔(dān)。,6、商業(yè)

9、地產(chǎn)銷售法律風(fēng)險及防范,【二】商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險防范,7、房地產(chǎn)商如何應(yīng)對業(yè)主群體訴訟,,房地產(chǎn)開發(fā)的復(fù)雜性和房屋商品的特殊性決定了爭議或訴訟的不可避免性，而且爭議或訴訟往往是群體性的,那么面對如此棘手的問題開發(fā)商該如何應(yīng)對及預(yù)防呢？,◆交房階段引發(fā)爭議或訴訟之應(yīng)對方略,◆規(guī)劃變更問題引發(fā)群體爭議或訴訟之應(yīng)對方略,◆回遷項目房屋質(zhì)量問題引發(fā)群體爭議或訴訟之應(yīng)對方略,【二】商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險防范,,,,,,,,

10、8、商品房銷售中其它熱點問題法律分析,商品房住宅的配套公建設(shè)施的移交與歸屬,交付的商品房不符合國家規(guī)定標準或合同約定問題分析,商品房買賣中發(fā)生或應(yīng)交納的稅費及爭議處理,層高、日照、采光、層次、發(fā)射塔、變壓器、電纜等其它相鄰權(quán)糾紛,已過保修期的商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題的承擔(dān)責(zé)任,陽臺面積計算,公寓式酒店、單身公寓等買賣的法律問題,屋頂平臺買賣的效力,贈送草坪或花園的法律效力,車庫的銷售法律效力,【二】商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險防范

11、,1、開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主之間的法律關(guān)系,2、如何做到開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主“三方共贏”,3、房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司的磨合與配合,4、開發(fā)商全委及自建物業(yè)公司的利弊分析,6、物業(yè)管理十大困局,7、其他物業(yè)管理與服務(wù)相關(guān)法律問題,5、成立業(yè)主委員會的利弊,【三】開發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問題及風(fēng)險防范,◆開發(fā)商與物業(yè)公司之間的法律關(guān)系,,,,前期介入階段,委托與受托關(guān)系,,,,前期物業(yè)階段,委托管理物業(yè)的合同關(guān)系,,,,物業(yè)管理階

12、段,基本不存在法律關(guān)系,,1、開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主之間的法律關(guān)系,◆物業(yè)公司與業(yè)主委員會的關(guān)系,委托與受托的法律關(guān)系,,【三】開發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問題及風(fēng)險防范,,,,,,,,,,,物業(yè)公司轉(zhuǎn)變角色，由管理者變?yōu)榉?wù)者,重視管理規(guī)約制定，以及物業(yè)服務(wù)合同的簽訂,應(yīng)當(dāng)積極推進物業(yè)建管分離,1,2、如何達到開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主三方共贏,2,3,【三】開發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問題及風(fēng)險防范,3、房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司

13、的磨合與配合,,房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司的磨合,【三】開發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問題及風(fēng)險防范,,房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司的配合,財務(wù)投入,財務(wù)收益,溝通協(xié)調(diào),,,,資源支持,,人員素質(zhì),,內(nèi)部管理水平,接管項目,,,對立核算,,業(yè)主服務(wù),,,品牌建設(shè),后續(xù)發(fā)展,,,4全委與自建的利弊比較,,,,,【三】開發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問題及風(fēng)險防范,【三】開發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問題及風(fēng)險防范,有利于樹

14、立良好的品牌形象對物業(yè)管理有協(xié)助作用有利于杜絕違規(guī)操作有利于開展對業(yè)主的工作,樹立了一個強大的對抗對象一些內(nèi)部操作程序會受制約,,,,,,,5、成立業(yè)主委員會的利弊,,,,,,,,,,,,,,,,,“難產(chǎn)”的業(yè)委會,,,炒“舊管家”要慎行,,,,,,,,,模糊的車庫產(chǎn)權(quán),,,自建、自管的是與非,,,服務(wù)質(zhì)量難公斷,,,“事實服務(wù)”怎界定,,,業(yè)主隱私權(quán)的邊界,,,,“保安”保什么,物業(yè)管理的十大困局,艱難的物業(yè)收費,尷尬的自我

15、管理,6、物業(yè)管理十大困局,【三】開發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問題及風(fēng)險防范,7、其他物業(yè)管理與服務(wù)相關(guān)法律問題現(xiàn)行法律對物業(yè)公司起訴業(yè)主有哪些限制性條件？物業(yè)公司如何應(yīng)對？業(yè)主委員會是否具有起訴開發(fā)商或物業(yè)公司的主體資格？ 物業(yè)管理合同糾紛是否適用《消費者權(quán)益保護法》？依法催繳物業(yè)管理費應(yīng)否注意訴訟時效？物業(yè)管理公司幫助業(yè)主更換維修物件，出現(xiàn)質(zhì)量問題，物業(yè)管理公司是否應(yīng)賠償業(yè)主？業(yè)主委員會經(jīng)選舉產(chǎn)生但尚未進行登記備

16、案，其與物業(yè)管理公司簽訂的合同能否作為收 取物業(yè)費的依據(jù)？業(yè)主擅自在建筑物的頂層建設(shè)輕體房是否違反物業(yè)管理制度？物業(yè)交接難在何處？,【三】開發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問題及風(fēng)險防范,案例一：配套設(shè)施、座落、位置與廣告宣傳、合同約定不符 案例二：房屋面積差異大案例三：房屋質(zhì)量不合格案例四：樓盤的實際環(huán)境、布局與模型不一致 案例五：認購書糾紛及處理案例六：裝修標準與廣告宣傳、合同約定不符 案例七：逾期交房、逾期