寧波開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司的現(xiàn)狀分析和對策研究【文獻綜述】

1、00畢業(yè)論文（設(shè)計）文獻綜述工商管理寧波開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司的現(xiàn)狀分析和對策研究改革開放以來，房地產(chǎn)市場得以逐步發(fā)展壯大起來，房價也成倍的上漲，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸發(fā)展成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。寧波作為東部沿海城市，擁有良好的地理優(yōu)勢，加上改革開放以來，房地產(chǎn)市場得以逐步發(fā)展壯大起來，房價也成倍的上漲，房地產(chǎn)行業(yè)也逐漸發(fā)展成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。寧波作為東部沿海城市，擁有良好的地理優(yōu)勢，加上城市化進程的加快，未來寧波房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景一

2、片光明。然而隨著房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也日趨激烈。特別是隨著社會分工的細化，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售也慢慢開始分離，房地產(chǎn)銷售作為房地產(chǎn)開發(fā)中的一個重要環(huán)節(jié)，也越來越受到開發(fā)商們的重視。但是房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，房價的成倍的上漲，直接影響到了百姓民生問題，于是國家在2010年出臺有史以來最嚴厲的限購限貸政策，讓房地產(chǎn)行業(yè)進入了一個“冰凍期”。針對目前這個市場環(huán)境，想要走出困境并且脫穎而出，深入分析寧波的房地產(chǎn)銷售的環(huán)境和策略時很

3、必須的。本文通過對寧波房地產(chǎn)銷售公司的SWOT分析，總結(jié)出寧波房地產(chǎn)銷售公司的未來的可持續(xù)發(fā)展道路。寧波房地產(chǎn)銷售公司的SWOT分析，總結(jié)出寧波房地產(chǎn)銷售公司的康莊大道。1房地產(chǎn)和房地產(chǎn)營銷的相關(guān)定義1.1房地產(chǎn)的定義房地產(chǎn)指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)。可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)

4、的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權(quán)益。1.2房地產(chǎn)營銷的定義房地產(chǎn)營銷指對房地產(chǎn)的市場定位與產(chǎn)品設(shè)計定位，市場推廣策劃，項目銷售策劃。開發(fā)商把銷售委托給代理機構(gòu)，代理商作為中介機構(gòu)從事房地產(chǎn)22中國房地產(chǎn)業(yè)從粗放型向集約型的實質(zhì)性轉(zhuǎn)變。產(chǎn)銷分離可以充分發(fā)揮代理商自身的營銷優(yōu)勢，降低滯銷風(fēng)險，加快資金周轉(zhuǎn)；而開發(fā)商則可以集中精力進行項目的開發(fā)，提高項目質(zhì)量，塑造品牌形象，提升核心競爭力。

5、產(chǎn)銷分離是一個國家房地產(chǎn)市場成熟的標(biāo)志。其中學(xué)者宋志勇（2001）在《房地產(chǎn)銷售模式探討》一文中提出反房地銷售代理是市場日趨完善、社會分工日益細化的產(chǎn)物。房地產(chǎn)市場發(fā)展由賣方市場變成買方市場激烈的市場競爭使市場進一步細分走向成熟與理性。在這過程中房地產(chǎn)企業(yè)一方面規(guī)模增大獲取規(guī)模效益一方面專業(yè)、特長分工越細走向功能細分和經(jīng)營細分傳統(tǒng)的全能開發(fā)商難以為繼聰明的開發(fā)商會致力于某一類產(chǎn)品的開發(fā)如只進行專業(yè)的高檔住宅開發(fā)或者商場、寫字樓的開發(fā)等并

6、把它做出特色和品牌這樣在市場的某一領(lǐng)域就具有壟斷性能取得壟斷利潤。同時開發(fā)商發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢而把銷售委托給銷售代理商代理費記入開發(fā)成本自己則集中精力于房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)避免傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)普遍存在的核心競爭力不突出財務(wù)負債受制于經(jīng)濟周期公司管理形態(tài)難以選擇等問題從而可以獲得更高的開發(fā)利潤。3.2房地產(chǎn)營銷公司的現(xiàn)狀學(xué)者袁韶華（2009）認為隨著房地產(chǎn)市場領(lǐng)域的擴大，產(chǎn)銷分離是一個必然的趨勢，但是我國的房地產(chǎn)代理商相對于發(fā)展商一直處于弱勢地位，尤其

7、經(jīng)濟形勢大好時，不需專業(yè)代理，樓盤也銷售大好。再加上代理業(yè)相關(guān)法規(guī)不健全、個別代理商急功近利，房地產(chǎn)代理業(yè)存在的諸多問題已經(jīng)成為影響國內(nèi)代理業(yè)生存的關(guān)鍵。而且由于房地產(chǎn)銷售代理公司的發(fā)展還不夠成熟，也存在諸多問題：比如現(xiàn)在市場上的銷售公司良莠不齊，競爭無序，代理商數(shù)量與購買力不協(xié)調(diào)，還有在一般代理商中都重銷售輕策劃。在法律規(guī)范上，代理企業(yè)立法滯后，管理不規(guī)范，銷售人員自律意識差。最后就是代理業(yè)有“潛規(guī)則”，存在諸多的灰色收入。這些問題時