“窮人家的辦法”貴陽“超級大盤”的崛起之謎

1、來源:南方周末新聞經(jīng)濟文化生活評論綠色囧囧有聲民調(diào)中心電子報第1499期經(jīng)濟“窮人家的辦法”：貴陽“超級大盤”的崛起之謎作者：南方周末記者馮禹丁發(fā)自：貴陽2012110915:27:48打印字體在貴陽，像花果園這樣的超級大盤比比皆是，且銷售火爆。（馮禹丁圖）在不發(fā)達的省會城市貴陽，超級大盤頻頻出現(xiàn)，當(dāng)下已規(guī)劃和在建的超過在不發(fā)達的省會城市貴陽，超級大盤頻頻出現(xiàn)，當(dāng)下已規(guī)劃和在建的超過200萬平方米的樓盤，不下萬平方米的樓盤，不下10個。

2、利用開發(fā)商的力量，開發(fā)生地，運營城市，對于窮財政的貴陽地方政府而言，是一條現(xiàn)實捷徑。個。利用開發(fā)商的力量，開發(fā)生地，運營城市，對于窮財政的貴陽地方政府而言，是一條現(xiàn)實捷徑?！皬哪莻€山頭到那個山頭，再從這個山頭到那個山頭，全是我們的地?！敝鞎x儀指著辦公室窗外對南方周末記者說。她的身份是中天城投集團貴陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理。這里是“中天未來方舟”樓盤售樓部。一條紅地毯從兩百米開外拾級而上，經(jīng)過有著十幾米高水柱的人工噴泉，直抵樓下。一公

3、里外的南明河對岸，幾棟高樓已拔地而起，更多的樓群正在生長。其他大城市的地價和房價大都已漲到無法回頭的地步，而貴陽這種土地出讓模式在全國大城市中幾乎絕無僅有?！暗貎r便宜是因為政府無法像別的地方‘拆一塊掛一塊’，假如貴陽一年只供應(yīng)一兩千畝土地，房價一樣漲起來?！毙吕藰肪淤F州站總經(jīng)理周浩金說，“所以貴陽房價是西部落后地區(qū)的特殊產(chǎn)物，是‘窮人家的辦法’?！睌?shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團。（曾子穎圖）對誰都有好處？對誰都有好處？值得關(guān)注的是，貴陽大盤

4、模式中，開發(fā)商不再暴利，買房者得了實惠，政府不搞“土地財政”也成功實現(xiàn)了城市的升級改造。“貴陽模式其實是政府的遠(yuǎn)景規(guī)劃和開發(fā)商市場運營能力的有效協(xié)同，最終政府、企業(yè)、社會三方各取所需、利益均沾?！辟F州中宏源投資公司總裁李崇毅認(rèn)為。對于開發(fā)商來說，該模式的好處顯而易見。首先一、二級聯(lián)動使開發(fā)商的拿地成本得以固化，消除了真正招拍掛程序時必然面臨的價格不確定性。南方周末記者查閱相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，一、二級聯(lián)動模式中，貴陽土地招拍掛時的成交價相對于起

5、始價上浮比例不過3%。其次，“有地便是王”，鎖定了地塊的開發(fā)商往往可提前獲取預(yù)售證，在一級開發(fā)階段就撬動銀行資本和購房回款。再次，大塊拿地的模式下，開發(fā)商可以憑借規(guī)模效應(yīng)攤薄成本。如花果園6000畝地的拿地成本是24億元，僅40萬元一畝。2012年8月，中天城投斥資6.24億元拿下“假日方舟”烏當(dāng)區(qū)奶牛場1055畝土地，每畝不到60萬元。此前6月份，中鐵置業(yè)出價22.87億元摘得貴陽十二灘水庫旁5宗相鄰地塊，占地面積3604畝，每畝地六

6、十多萬元?！耙话銇碚f，大地塊的拿地成本比小地塊便宜，有時能便宜一半?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴南方周末記者。參與一級開發(fā)的企業(yè)，其開發(fā)成本也可以通過土地溢價分成的方式獲得補償。貴陽土地一級開發(fā)溢價部分是指土地掛牌成交金額扣除土地整理成本、8%的投資利潤、2%的管理費、3%－5%的資金成本之后的部分。對這部分溢價，視土地位置、行情不同，政府和一級土地開發(fā)商之間的分成比例在3∶7或4∶6之間，一般政府會給開發(fā)商一個保底價。此外，幫助政府進行市政設(shè)施

7、建設(shè)的企業(yè)，在獲得土地開發(fā)權(quán)的同時，還可以得到種種形式的財政資金補貼。比如為配合政府打造“西南地區(qū)最大會展中心”，中天城投在金陽新區(qū)投建了一座足有十個足球場大的豪華“國際生態(tài)會議中心”。而緊鄰會展中心的，便是建筑面積近300萬平方的“中天會展城”和中天凱悅酒店。中天的公告顯示，2010年6月其收到金陽新區(qū)政府給予的2.36億元會展產(chǎn)業(yè)收益補助資金。2011年6月，又收到金陽新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展扶持資金6244萬元，超過公司2010年凈利潤的10

8、%。一、二級聯(lián)動模式的投資強度大、周期和戰(zhàn)線長，最大的風(fēng)險在于開發(fā)商的實力是否過硬。目前云集貴陽的大盤開發(fā)商均是萬科、中鐵、保利、恒大、綠地等實力雄厚之輩，而最大的兩個大盤花果園和未來方舟的開發(fā)商，在當(dāng)?shù)匾嗍莿荽罅π?。宏立城的董事長是貴陽市人大代表、貴州省工商聯(lián)副主席。中天城投則由國企改制而來，具有一級開發(fā)資質(zhì)，之前在貴陽開發(fā)了數(shù)十個樓盤和筑城廣場等地標(biāo)性建筑?！吧婕按笠?guī)模拆遷，政府還得依靠在當(dāng)?shù)赜匈Y源的企業(yè)去操盤。”當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士說。對