設(shè)計階段住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制研究.pdf

1、隨著整個社會進入“微利時代”,國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策的出臺以及國際金融危機的影響,房地產(chǎn)行業(yè)進入“寒冬”階段。許多房地產(chǎn)企業(yè)都深刻地感受到,在產(chǎn)品的質(zhì)量達到一定的水平后,企業(yè)面臨的競爭挑戰(zhàn)就是價格競爭,實質(zhì)上也就是一場成本競爭。保利地產(chǎn)董事長曾說過“如何降低成本?首先是要抓好設(shè)計,一個項目有好的設(shè)計方案、好的施工方案,它在節(jié)約成本上將起70％的作用”。根據(jù)有關(guān)資料顯示,設(shè)計階段影響建設(shè)項目投資的程度為75%~90%,所以從成本控制

2、角度來說,設(shè)計階段是住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的關(guān)鍵階段。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于住宅項目設(shè)計階段成本控制的實際應(yīng)用還不夠深入,主要存在以下幾點問題。首先,由于住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目本身的特點、設(shè)計的復(fù)雜性以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高素質(zhì)管理人員較少,設(shè)計階段成本控制很難深入進行,成本控制難度較大;其次,因設(shè)計工期緊張等原因?qū)е略O(shè)計深度不夠,過多的設(shè)計變更對成本控制產(chǎn)生不利的影響;再次,由于各種各樣的現(xiàn)實條件制約,設(shè)計方案的技術(shù)經(jīng)濟分析比選落實不到位

3、也是設(shè)計階段成本控制面臨的一個問題。最后,由于目前大部分設(shè)計費的計取與項目成本控制關(guān)聯(lián)不大,導(dǎo)致的設(shè)計單位成本控制積極性不高。造成這些的主要原因就是缺乏對設(shè)計階段的有效管理和控制,缺乏對于設(shè)計階段投資控制的機制和方法進行深入研究。本文針對這一現(xiàn)象,系統(tǒng)地為住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計了一套設(shè)計階段成本控制的管理思路和技術(shù)方法,以設(shè)計過程中的各個專業(yè)階段(方案設(shè)計、規(guī)劃與景觀設(shè)計、建筑施工圖設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計、水電設(shè)計、其他設(shè)計)為主線,運用設(shè)計方

4、案優(yōu)選、限額設(shè)計、價值工程、壽命周期費用分析等方法和理論,詳細闡述了如何在設(shè)計階段進行成本控制的管理思路和技術(shù)方法。本文結(jié)合住宅房地產(chǎn)項目自身特點,研究在設(shè)計階段住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制,尤其是在建筑方案基本確定的前提下,如何通過設(shè)計的優(yōu)化,科學(xué)有效地進行開發(fā)成本的控制。首先,在常規(guī)的設(shè)計階段成本控制理論“限額設(shè)計”“價值工程”基礎(chǔ)上,著重研究設(shè)計階段成本控制的技術(shù)方法和具體落實點。其次,在建筑方案基本確定的前提下,如何通過結(jié)構(gòu)設(shè)計