設(shè)計(jì)階段住宅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制研究.pdf

1、隨著整個(gè)社會進(jìn)入“微利時(shí)代”,國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策的出臺以及國際金融危機(jī)的影響,房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“寒冬”階段。許多房地產(chǎn)企業(yè)都深刻地感受到,在產(chǎn)品的質(zhì)量達(dá)到一定的水平后,企業(yè)面臨的競爭挑戰(zhàn)就是價(jià)格競爭,實(shí)質(zhì)上也就是一場成本競爭。保利地產(chǎn)董事長曾說過“如何降低成本?首先是要抓好設(shè)計(jì),一個(gè)項(xiàng)目有好的設(shè)計(jì)方案、好的施工方案,它在節(jié)約成本上將起70％的作用”。根據(jù)有關(guān)資料顯示,設(shè)計(jì)階段影響建設(shè)項(xiàng)目投資的程度為75%~90%,所以從成本控制

2、角度來說,設(shè)計(jì)階段是住宅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵階段。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制的實(shí)際應(yīng)用還不夠深入,主要存在以下幾點(diǎn)問題。首先,由于住宅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本身的特點(diǎn)、設(shè)計(jì)的復(fù)雜性以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高素質(zhì)管理人員較少,設(shè)計(jì)階段成本控制很難深入進(jìn)行,成本控制難度較大;其次,因設(shè)計(jì)工期緊張等原因?qū)е略O(shè)計(jì)深度不夠,過多的設(shè)計(jì)變更對成本控制產(chǎn)生不利的影響;再次,由于各種各樣的現(xiàn)實(shí)條件制約,設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析比選落實(shí)不到位

3、也是設(shè)計(jì)階段成本控制面臨的一個(gè)問題。最后,由于目前大部分設(shè)計(jì)費(fèi)的計(jì)取與項(xiàng)目成本控制關(guān)聯(lián)不大,導(dǎo)致的設(shè)計(jì)單位成本控制積極性不高。造成這些的主要原因就是缺乏對設(shè)計(jì)階段的有效管理和控制,缺乏對于設(shè)計(jì)階段投資控制的機(jī)制和方法進(jìn)行深入研究。本文針對這一現(xiàn)象,系統(tǒng)地為住宅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)了一套設(shè)計(jì)階段成本控制的管理思路和技術(shù)方法,以設(shè)計(jì)過程中的各個(gè)專業(yè)階段(方案設(shè)計(jì)、規(guī)劃與景觀設(shè)計(jì)、建筑施工圖設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、水電設(shè)計(jì)、其他設(shè)計(jì))為主線,運(yùn)用設(shè)計(jì)方

4、案優(yōu)選、限額設(shè)計(jì)、價(jià)值工程、壽命周期費(fèi)用分析等方法和理論,詳細(xì)闡述了如何在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本控制的管理思路和技術(shù)方法。本文結(jié)合住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目自身特點(diǎn),研究在設(shè)計(jì)階段住宅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制,尤其是在建筑方案基本確定的前提下,如何通過設(shè)計(jì)的優(yōu)化,科學(xué)有效地進(jìn)行開發(fā)成本的控制。首先,在常規(guī)的設(shè)計(jì)階段成本控制理論“限額設(shè)計(jì)”“價(jià)值工程”基礎(chǔ)上,著重研究設(shè)計(jì)階段成本控制的技術(shù)方法和具體落實(shí)點(diǎn)。其次,在建筑方案基本確定的前提下,如何通過結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)