房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)多業(yè)態(tài)群雄割據(jù)，行業(yè)o2o化成趨勢(shì)

1、投資概要：驅(qū)動(dòng)因素、關(guān)鍵假設(shè)及主要預(yù)測(cè)：1、目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的O2O化是主要的趨勢(shì)，2014年以來，“互聯(lián)網(wǎng)”概念的普及與高速滲透成為驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)O2O的主要因素。新房代銷企業(yè)在“互聯(lián)網(wǎng)”的影響下逐漸從以案場(chǎng)為中心、以人力為驅(qū)動(dòng)的粗放代理模式，轉(zhuǎn)向以資源整合為中心、以技術(shù)為驅(qū)動(dòng)的營(yíng)銷平臺(tái)模式；二手房市場(chǎng)則在Q房網(wǎng)、鏈家網(wǎng)、我愛我家等頭部企業(yè)的帶領(lǐng)下開辟二手房交易及租賃的O2O模式，完成線下與線上的過渡與融合。與此同時(shí)，各地政府對(duì)

2、新房購(gòu)買的限制政策，將成為二手房市場(chǎng)交易增長(zhǎng)的又一主要驅(qū)動(dòng)因素。2、市場(chǎng)規(guī)模測(cè)算的主要假設(shè)：新房代銷市場(chǎng)規(guī)模測(cè)算中，我們保守估計(jì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的傭金費(fèi)率為1.05%，全國(guó)房地產(chǎn)代銷滲透率為80%；二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的規(guī)模測(cè)算中，我們假設(shè)全國(guó)存量房流通率為2%，經(jīng)紀(jì)公司滲透率為80%，撮合交易傭金費(fèi)率為2%；在二手房租賃市場(chǎng)中，我們認(rèn)為全國(guó)租賃房屋流通率為50%（租期平均為2年），平均房?jī)r(jià)150萬元，全國(guó)平均租金回報(bào)率為2.5%，傭金費(fèi)率為8

3、.3%。3、主要預(yù)測(cè)：預(yù)計(jì)全國(guó)新房代銷市場(chǎng)規(guī)模2018年達(dá)到1260億元，全國(guó)二手房交易市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到1280億元，全國(guó)二手房租賃市場(chǎng)的規(guī)模達(dá)到1167.2億元。我們與市場(chǎng)不同的觀點(diǎn)：市場(chǎng)普遍認(rèn)為在需求端縮水、國(guó)家政策收緊大環(huán)境下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)景氣度下行，或?qū)?dǎo)致行業(yè)收入水平承壓。我們認(rèn)為，目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)頭部企業(yè)的增長(zhǎng)依然強(qiáng)勁，以鏈家、我愛我家、Q房網(wǎng)為代表的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)頭部企業(yè)營(yíng)業(yè)收入于2018年保持著高速增長(zhǎng)，收入結(jié)構(gòu)、毛利率水平

4、進(jìn)一步優(yōu)化，利潤(rùn)水平進(jìn)一步提高，依舊是良好的投資標(biāo)的。估值與投資建議：依據(jù)中信房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)指數(shù)，目前我國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的TTM市盈率為18.34，2009年7月以來的歷史中位數(shù)為29.90，平均數(shù)為38.27，目前行業(yè)市盈率較歷史均值折價(jià)52%，較中位數(shù)折價(jià)38.7%，處于歷史低位，具有較強(qiáng)增長(zhǎng)空間。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化水平的逐年增加，加之大學(xué)畢業(yè)生數(shù)量的穩(wěn)定剛性需求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)需求端情況將逐漸轉(zhuǎn)好；隨著“互聯(lián)網(wǎng)”概念的不斷深化，互聯(lián)網(wǎng)

5、普及度的逐漸增強(qiáng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的效率仍然具有較大提升空間。我們推薦業(yè)績(jī)確定性強(qiáng)，資源優(yōu)勢(shì)明顯，市場(chǎng)份額相對(duì)較大的我愛我家（000560.SZ）、國(guó)創(chuàng)高新（002377.SZ）、世聯(lián)行（002285.SZ）。股價(jià)表現(xiàn)的催化劑：房地產(chǎn)調(diào)控政策放松，互聯(lián)網(wǎng)科技產(chǎn)品創(chuàng)新主要風(fēng)險(xiǎn)因素：房?jī)r(jià)大幅下跌風(fēng)險(xiǎn)。政策調(diào)控收緊風(fēng)險(xiǎn)。需求端用戶大幅減少風(fēng)險(xiǎn)。一、行業(yè)概述：存量增量兼?zhèn)?，切入二、三?jí)市場(chǎng)（一）經(jīng)紀(jì)行業(yè)界定：以存量市場(chǎng)為主，兼有增量市場(chǎng)業(yè)務(wù)根據(jù)《

6、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間、代理等服務(wù)并收取傭金的行為。依據(jù)現(xiàn)有的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的業(yè)務(wù)構(gòu)成，我們將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)劃分為：新房代銷、二手房交易、二手房租賃、衍生業(yè)務(wù)等四個(gè)子行業(yè)，其中新房代銷業(yè)務(wù)為經(jīng)紀(jì)公司利用自己的渠道優(yōu)勢(shì)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂協(xié)議，向其新房銷售業(yè)務(wù)引流并收取交易傭金，為房地產(chǎn)增量市場(chǎng)業(yè)務(wù)；二手房交易、租賃業(yè)務(wù)則為經(jīng)紀(jì)公司利用線上平臺(tái)與線下門店，

7、為二手房市場(chǎng)與租賃市場(chǎng)的供需雙方提供信息撮合交易，收取交易傭金，為存量市場(chǎng)業(yè)務(wù)；衍生業(yè)務(wù)的種類很多，主要聚焦于存量市場(chǎng)，包括金融服務(wù)、房屋檢查、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、物業(yè)管理等服務(wù)，目前中國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的衍生業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)金融服務(wù)為主，未來在種類與規(guī)模上尚有較大發(fā)展空間。圖1：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)劃分資料來源：（二）房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈：經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)從二、三級(jí)市場(chǎng)切入從整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)可劃分為三級(jí)市場(chǎng)，其中一級(jí)市場(chǎng)為政府與房地產(chǎn)開發(fā)商

8、之間的拿地市場(chǎng)，政府為地產(chǎn)行業(yè)提供土地并將土地出讓給開發(fā)商，開發(fā)商則負(fù)責(zé)使用土地進(jìn)行建設(shè)，完成建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造等增值服務(wù)；二級(jí)市場(chǎng)為開發(fā)商與消費(fèi)者之間的新房交易市場(chǎng)，開發(fā)商將建造完成的物業(yè)銷售給有需求的消費(fèi)者獲取收入；三級(jí)市場(chǎng)則為消費(fèi)者之間的物業(yè)流通市場(chǎng)，包括二手房買賣與租賃，及一些衍生服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)位于整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的中下游，主要切入二、三級(jí)市場(chǎng)為用戶提供信息共享、撮合交易等增值服務(wù)，同時(shí)可依據(jù)消費(fèi)者的需求對(duì)其提供金融按揭