德陽(yáng)風(fēng)情街商業(yè)策劃書(shū)

1、歡迎進(jìn)入U(xiǎn)特區(qū)！萬(wàn)安項(xiàng)目提案1——體驗(yàn)風(fēng)情商業(yè)街區(qū)體驗(yàn)風(fēng)情商業(yè)街區(qū)□萬(wàn)安平安小區(qū)一層商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)提案□□萬(wàn)安平安小區(qū)一層商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)提案□第一部分、項(xiàng)目概述第一部分、項(xiàng)目概述一、德陽(yáng)宏觀經(jīng)濟(jì)概述：一、德陽(yáng)宏觀經(jīng)濟(jì)概述：?2003年，德陽(yáng)市城鎮(zhèn)化水平為35%，城市人口約28萬(wàn)，政府規(guī)劃到2010年城市人口達(dá)到50萬(wàn)，城市化率達(dá)到60%以上?！玛?yáng)的城市商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)還有較大的發(fā)德陽(yáng)的城市商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)還有較大的發(fā)展空間。展空間。?德陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)相對(duì)

2、發(fā)達(dá)，2003年人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值約為1133美元（約9360元人民幣），全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7892元，比全省高12.07%；農(nóng)村居民人均純收入2790元，比全國(guó)高6.41%，比全省高25.11%。預(yù)計(jì)2010年人均GDP將達(dá)到17000元，在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上翻一番。德陽(yáng)的工業(yè)經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇，機(jī)械、食品和化工三大主要傳統(tǒng)行業(yè)效益正在步入良性循環(huán)的軌道，二重、東電、東汽、劍南春、什邡煙廠(chǎng)、藍(lán)劍集團(tuán)等一批重點(diǎn)企業(yè)、優(yōu)勢(shì)企業(yè)成長(zhǎng)迅速?！谥?/p>

3、國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的大背景下，德陽(yáng)的購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的大背景下，德陽(yáng)的購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁。?德陽(yáng)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款較為充裕，2003年末居民儲(chǔ)蓄存款余額208.67208.67億元?！袊?guó)經(jīng)濟(jì)通漲率達(dá)到中國(guó)經(jīng)濟(jì)通漲率達(dá)到3%3%，銀行利率保持，銀行利率保持1.98%1.98%不變，考慮不變，考慮20%20%利息所得稅，其實(shí)利息所得稅，其實(shí)中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代負(fù)利率時(shí)代，實(shí)際利率為，實(shí)際利率為—1.616%1.616%，居

4、民投資轉(zhuǎn)向的潛在動(dòng)力很大，房，居民投資轉(zhuǎn)向的潛在動(dòng)力很大，房地產(chǎn)無(wú)疑是最好的投資渠道之一，如果能夠釋放居民存款的地產(chǎn)無(wú)疑是最好的投資渠道之一，如果能夠釋放居民存款的5%5%，就達(dá)到，就達(dá)到1010個(gè)億，這個(gè)億，這足以消化整個(gè)德陽(yáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量。足以消化整個(gè)德陽(yáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量。?縣域經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)：2001年全省GDP過(guò)50億元的20個(gè)縣，德陽(yáng)就占了5個(gè)(旌陽(yáng)、綿竹、什邡、中江、廣漢)——我們的目標(biāo)客戶(hù)將放大到這些區(qū)域。我們的目標(biāo)客戶(hù)將放大

5、到這些區(qū)域。二、德陽(yáng)商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)概述二、德陽(yáng)商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)概述1、商業(yè)分布及特點(diǎn)德陽(yáng)城市的華山路、岷江路和泰山歡迎進(jìn)入U(xiǎn)特區(qū)！萬(wàn)安項(xiàng)目提案3?商鋪進(jìn)深大、投資門(mén)檻高：開(kāi)間主要集中在3.6m左右，而進(jìn)深最多的達(dá)到了22m，17米、21米進(jìn)深的商鋪占據(jù)相當(dāng)比例，限制了較多業(yè)態(tài)的進(jìn)駐。同時(shí)，由于單間面積較大，單價(jià)較高，造成總價(jià)偏高，普遍在60萬(wàn)元以上，限制了大量的中小投資者的介入。?項(xiàng)目建筑本身并無(wú)特色，外立面、產(chǎn)品形態(tài)、環(huán)境資源都較傳統(tǒng)，

6、沒(méi)有宜人的空間尺度。另外，底商由于業(yè)權(quán)分散，給商業(yè)管理、業(yè)態(tài)整合增加了難度。通過(guò)對(duì)本案的簡(jiǎn)要分析，可以發(fā)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)樓盤(pán)之間角逐的著力點(diǎn)主要體現(xiàn)在商圈商圈的成熟程度、交通的成熟程度、交通區(qū)位、主力商家區(qū)位、主力商家管理商管理商下游商源、價(jià)格下游商源、價(jià)格付款方式付款方式投資回報(bào)、動(dòng)線(xiàn)投資回報(bào)、動(dòng)線(xiàn)的合理性、建筑質(zhì)量及商業(yè)配套、業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)種配比、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、建筑外立面的合理性、建筑質(zhì)量及商業(yè)配套、業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)種配比、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、建筑外立面

7、等方面。通過(guò)前期摸底調(diào)查，我們對(duì)業(yè)主、商家、消費(fèi)者在上述競(jìng)爭(zhēng)因素上的關(guān)注程度做出了定量評(píng)估：業(yè)主、商家、消費(fèi)者對(duì)競(jìng)爭(zhēng)因素的定量評(píng)估表業(yè)主、商家、消費(fèi)者對(duì)競(jìng)爭(zhēng)因素的定量評(píng)估表說(shuō)明：?著名的雷達(dá)圖——競(jìng)爭(zhēng)力作用模型，具有較高的參考價(jià)值；?業(yè)主與商家的選擇接近，所以放在一起評(píng)估；?業(yè)主、商家與消費(fèi)者在動(dòng)線(xiàn)、建筑質(zhì)量、商業(yè)配套、交通區(qū)位、商圈成熟程度等方面的選擇比較接近；?針對(duì)這些選擇，本案在后面的業(yè)態(tài)定位與產(chǎn)品改進(jìn)中將采取相應(yīng)的對(duì)策。第二部分