房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃不能少

1、房地產(chǎn)行業(yè)：稅收籌劃不能少【08152002信息】２００２年國家稅務(wù)總局把房地產(chǎn)企業(yè)列為本年度納稅檢查工作的重點(diǎn)。從今年上半年全國房地產(chǎn)納稅專項(xiàng)檢查來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)往往只對部分稅種的基本規(guī)定有所掌握，對稅收上的特殊規(guī)定，如：對預(yù)收房款、以房抵工程款、以房抵債、以地?fù)Q房、按揭貸款、代收款項(xiàng)等特殊的稅收政策規(guī)定掌握不夠，致使企業(yè)沒有足額繳納稅款。這種現(xiàn)象不僅造成了國家稅款大量流失，同時也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的納稅風(fēng)險。為了幫助房地產(chǎn)企業(yè)

2、規(guī)避納稅風(fēng)險，全面了解和領(lǐng)會房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路，中國稅收籌劃網(wǎng)、大連智通稅收籌劃研究所、中國房地產(chǎn)資訊網(wǎng)等單位于７月２３日在大連召開了全國首屆房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃與會計核算技巧高層論壇。中國稅收籌劃網(wǎng)首席執(zhí)行官李記有告訴記者，房地產(chǎn)企業(yè)相比其他企業(yè)在納稅上有許多特殊的規(guī)定，另外，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅額度比較大，相應(yīng)的納稅風(fēng)險也比較大，因此也就更需要稅收籌劃。正是因?yàn)檫@些原因，他們成立了一個課題組專門研究與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅收政策以及實(shí)際操

3、作中應(yīng)該注意的問題。目的就是希望幫助房地產(chǎn)企業(yè)減少納稅風(fēng)險，找到不違反稅法的籌劃空間。據(jù)了解，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資建房的時候把稅收當(dāng)做一個重要問題予以關(guān)注的還不多。但是，這個問題已經(jīng)越來越被公司老總們重視起來。要建房先籌劃的趨勢已經(jīng)在形成。就拿代建房屋來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受托承辦國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)等單位的房屋建設(shè)，即委托建房單位提供了自有土地使用權(quán)證書或以自己名義辦理土地征用手續(xù)，還取得了相關(guān)的建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)手續(xù)和基建計劃，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不

4、墊付資金，建筑施工企業(yè)將建筑業(yè)發(fā)票開具給委托建房單位，施工結(jié)束由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將該發(fā)票轉(zhuǎn)交給委托建房單位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與委托建房單位實(shí)行全額結(jié)算，并另外向委托建房單位收取代建手續(xù)費(fèi)。這時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得“代建房”行為的代建手續(xù)費(fèi)收入按“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”稅目繳營業(yè)稅。如果不符合上述條件之一，不論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與委托建房單位如何簽訂協(xié)議，也不論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)和會計賬務(wù)如何處理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都要以全額結(jié)算收入按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳

5、納營業(yè)稅。簡單地說，如果整個結(jié)算收入是１０００萬元，代建手續(xù)費(fèi)是２００萬元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能滿足“代建房”的要求，就要以１０００萬元為基數(shù)繳營業(yè)稅；如果符合“代建房”的要求，它只需要以２００萬元為基數(shù)繳營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及較多的另一個稅種是土地增值稅。我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額５０％的部分，稅率是３０％；增值額超過扣除項(xiàng)目金額５０％、未超過１００％的部分，適用稅率４０％

6、；增值額超過１００％、未超過２００％的部分，適用稅率５０％；增值額超過２００％的部分稅率為６０％?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》還規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額２０％的免征土地增值稅。以上這兩項(xiàng)規(guī)定就為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了籌劃點(diǎn)。比如一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有可供銷售的１００００平方米同檔次的商品房兩棟：甲房每平方米售價是１０００元，轉(zhuǎn)讓收入是１０００萬元，它的扣除項(xiàng)目金額為８３５萬元，增值額是１６５萬元。乙房每平方米售價

7、是１０７０元，轉(zhuǎn)讓收入是１０７０萬元，它的扣除項(xiàng)目金額是８３８萬元，增值額是２３２萬元。根據(jù)以上數(shù)據(jù)我們可以計算出甲房的增值率是１９７６％，按照稅法規(guī)定，甲房的增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額２０％，不繳土地增值稅，企業(yè)獲得的利潤為１６５萬元。乙房的增值率是２７６８％，要繳納土地增值稅６９６萬元，企業(yè)獲得利潤是１６２４萬元。從上面的例子可以看出，因甲房售價比乙房售價每平方米低７０元，而且可依法享受免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠，所得利潤反而高于乙房

8、的利潤２６萬元。由于價格上的優(yōu)勢，甲房的市場競爭力將強(qiáng)于乙房。所以企業(yè)應(yīng)該考慮以后多采取甲房的銷售方式進(jìn)行銷售。如今，一些高級住宅逐漸增多。房地產(chǎn)商一般要對它進(jìn)行裝修。那么這部分裝修費(fèi)怎樣處理更合適呢？這就又需要籌劃了?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)商為了促銷，有的在與客戶簽訂的購房合同中寫明房款后還注明為了優(yōu)惠客戶贈送客戶裝修費(fèi)。比如一套高級住宅１平方米１萬元，一共是１００平方米共１００萬元，房地產(chǎn)商在與客戶簽訂的合同中規(guī)定有１０萬元是贈送給客戶的，那

9、么這１０萬元要進(jìn)入業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，如果其在該企業(yè)全部銷售收入０５％的范圍內(nèi)，則當(dāng)年可以在企業(yè)所得稅前列支。如果合同中規(guī)定這套住宅是向客戶交付已經(jīng)裝修完畢的住宅，合同中沒有強(qiáng)調(diào)指出有１０萬元裝修費(fèi)用，這時，１０萬元的裝修費(fèi)就可以計入成本，并允許稅前扣除。從全國來看，房地產(chǎn)今后發(fā)展的重點(diǎn)將轉(zhuǎn)向中西部。但是不管怎樣發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)對稅收籌劃將會越來越重視。因?yàn)楝F(xiàn)在已經(jīng)不是房地產(chǎn)企業(yè)謀取暴利的年代了。據(jù)估算，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)投資的利潤率平均是１０％～２