肯德基vkfc選址分析

1、甜品飲料站（D & D）開發(fā)流程,－上海、北京、深圳、南京、杭州,Topic,設(shè)定目標(biāo)了解環(huán)境、商圈調(diào)查市場(chǎng)分析報(bào)告結(jié)果新址評(píng)估新址立項(xiàng)業(yè)績(jī)追蹤,設(shè)定目標(biāo),品牌名稱和定位目前市場(chǎng)概況、發(fā)展情形競(jìng)爭(zhēng)狀況產(chǎn)品結(jié)構(gòu)顧客描述預(yù)期的結(jié)果,了解 ——,品牌名稱和定位,品牌名稱 - 肯德基D&D甜品飲料站品牌定位 - 在高人流量的區(qū)域，以現(xiàn)存KFC母店的衛(wèi)星店的形式提供限定品種的KFC產(chǎn)品，

2、并加強(qiáng)母店的可視性和延展KFC品牌形象,競(jìng)爭(zhēng)狀況 - 麥當(dāng)勞及其他,甜品站數(shù)量: 在32個(gè)城市中有 91 家 產(chǎn)品: 甜筒, 圣代, 蘋果派, 汽水定價(jià)范圍: 2~6元日均TC (估算): 400 ~ 900 (視商圈而定)TA (估算): 4.8元,* 國(guó)內(nèi)已有其他連鎖品牌的飲料站：快可立，快三秒，等等,產(chǎn)品結(jié)構(gòu),甜筒和圣代爽爽冰冰點(diǎn)瓶裝飲料

3、熱飲熱甜湯產(chǎn)品價(jià)格：2-6元人民幣,顧客描述,流動(dòng)狀態(tài)的人群，年齡在15-39歲的男性或女性，更側(cè)重于其中的青少年年輕，新潮，愿意接受并嘗試新鮮事物，是快餐類餐廳的愛用者并贊賞這類餐廳的快速，親切和方便，他們喜愛與朋友共度休閑時(shí)光，傾力工作亦懂得享受生活和工作的回報(bào)。,預(yù)期的結(jié)果,滿足消費(fèi)者對(duì)“邊走邊吃”和點(diǎn)心類食品的需求增加品牌的露出機(jī)會(huì)把KFC品牌年輕時(shí)尚的特性傳遞給青少年消費(fèi)者對(duì)開發(fā)的預(yù)期結(jié)果多品牌的開發(fā)和競(jìng)爭(zhēng)

4、策略加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的滲透，特別是在客流量極高但較難進(jìn)入的商圈通過布局搶占控制點(diǎn)，抑制競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手通過簽定D&D取得排他，確保未來可能情況下取得房產(chǎn),城市和商圈要求,建議試點(diǎn)城市：上海、廣州、深圳、北京（南京、杭州）。因應(yīng)產(chǎn)品特性，應(yīng)考慮氣候、季節(jié)因素，應(yīng)以產(chǎn)品調(diào)整來支持全年?duì)I運(yùn)，將sales極大化。商圈等級(jí)：A,B,X,S商圈建議人流量：?jiǎn)吸c(diǎn)測(cè)得18萬人以上（周），自行車不計(jì),商圈描述（D&D),該城市的A商圈，其

5、商業(yè)體量，品質(zhì)，聚客力較高（大賣場(chǎng)，大型的百貨，綿密的商業(yè)街）該城市較好的B商圈，較強(qiáng)的商業(yè)表現(xiàn)，人流交匯點(diǎn)，人流量會(huì)是主要的訴求交通樞紐－火車站、關(guān)口、地鐵單線大站或是二、三線交匯站。10－15路公車的轉(zhuǎn)運(yùn)站地標(biāo)性市民廣場(chǎng)大型的市級(jí)公園體育場(chǎng)館、表演場(chǎng)所、展覽館：要考量其使用頻率及其規(guī)模,商圈描述（D&D+Bucket),與D&D基本相同，要求人群的停留性更強(qiáng)，注意：商圈有一定社區(qū)人口支撐，

6、交通路徑方便，顧客可外帶回家有游客座椅的休閑廣場(chǎng)公園及娛樂場(chǎng)所（游客是否有用餐需求）展覽館，體育場(chǎng)館,商圈描述,消費(fèi)者主要為即性消費(fèi)者行人為主要的捕獲對(duì)象了解進(jìn)入該點(diǎn)的所有人流的走向，道路（包括主干道、次干道、人行步道）以步速50M/分，從中心點(diǎn)向各走向道路步行3分鐘、5分鐘的范圍,商圈描述,建議試點(diǎn)城市：Tier 1城市: 上海、廣州、北京、深圳Tier 2城市: 南京、杭州 商圈等級(jí)：A,B,X,S

7、商圈主要描述：該城市的A商圈 （定義如手冊(cè)）該城市較好的B商圈,商圈描述,X商圈：大賣場(chǎng)、百貨公司（強(qiáng)大的聚客力），交通樞紐－火車站、關(guān)口、地鐵單線大站，或二、三線的換乘站T商圈：地標(biāo)性廣場(chǎng)、大型的市級(jí)公園、體育館、表演場(chǎng)所、展覽館（要考量其使用頻率及其規(guī)模）（人流量為最主要的考量且必須是持續(xù)性的現(xiàn)象）,店址標(biāo)準(zhǔn),門面寬度： 3～7米面積：12～18 M2形式/能見度：In line – 1F/ 50M

8、廣場(chǎng) －100MFree standing －聚客點(diǎn)出入口In mall － （入，出口及中庭，人流主動(dòng)線）/30～50MCorner － 左右/ 50 M營(yíng)運(yùn)要求：200M（3-4分鐘）距離內(nèi)有KFC標(biāo)準(zhǔn)店作為支持,營(yíng)業(yè)額預(yù)估,Target TA: 4.6RMB TC: 500/DAYTarget Sales: WPSA 16M, FY 831M對(duì)等店：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、KFC飲料、甜品點(diǎn)購(gòu)比

9、例捕獲率： 2％競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手： 1.5-1.8％（因產(chǎn)品的差異）×1.2KFC： 1.7-2.3％（親近性更強(qiáng)）×1.2建議人流量：18萬×2％＝3500（TC/周）,1.9-2％,,,租金及投資,Rent(12Sqm): 15% of sales (US$3.4/day/Sqm)建議：保底降低，超過sales額提成Start up cost：50MLHI：150M

10、Equipment：342MTotal investment：492MHurdle @ 13%,試算,Sales700750800850900950IRR(%)11.215.820.124.228.232.1Payback6.55.34.53.93.53.1,設(shè)定目標(biāo),百貨商場(chǎng)、大賣場(chǎng)地鐵、輕軌的交匯站交通樞紐展覽館、表演會(huì)場(chǎng)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館,界定地理范圍并按優(yōu)先次序開展商

11、圈調(diào)查,大型公園標(biāo)志性廣場(chǎng)綿密的商業(yè)街旅游景點(diǎn),（人流量是最主要的考慮因素）,設(shè)定目標(biāo),市場(chǎng)說明會(huì)任務(wù)編組商圈調(diào)查規(guī)劃結(jié)論報(bào)批、審批營(yíng)建開業(yè),,,,,,,,了解環(huán)境、商圈調(diào)查,基礎(chǔ)資料商業(yè)體量市政規(guī)劃市場(chǎng)信息實(shí)地調(diào)查以現(xiàn)有商圈中節(jié)選符合地理?xiàng)l件的潛力點(diǎn)為中心出發(fā)5分鐘步速路線人流動(dòng)向,規(guī)劃圖制作,基圖－聚客點(diǎn)，KFC所在，競(jìng)爭(zhēng)者圖1－主要出入口、交通站點(diǎn)、方便性障礙（欄桿，花

12、圃，噴水池，斜坡）圖2－周邊商業(yè)分布圖3－人流動(dòng)向，分布％圖4－距離店址3-5分鐘商業(yè)范圍商圈特性說明，特別分析,,ABC廣 場(chǎng),,RM公園,地鐵出口,地鐵出口,XX國(guó)際廣場(chǎng)（在建）,小商鋪,展覽館,,,,,,小商鋪,,,,可的,移動(dòng)通信,建行,揚(yáng)子 飯店,上行,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,公交站點(diǎn),綠化隔離帶,噴水池,店址3-5分鐘半徑范圍,,,,,,,,,,聚客點(diǎn)入

13、口動(dòng)線,地鐵出口,地鐵出口,商圈示意圖,D,市場(chǎng)分析,營(yíng)業(yè)額預(yù)估－人流量、捕獲率、TA、TC對(duì)等標(biāo)準(zhǔn)聚客點(diǎn)總體量分析未來性分析,報(bào)告結(jié)果,優(yōu)先次序排定進(jìn)駐時(shí)機(jī)潛在商圈介紹未來計(jì)劃獲得共識(shí)尋找新址、談判,新址評(píng)估（RE）,新址是否符合NWP的要求 房產(chǎn)條件 財(cái)務(wù)核算（CA） 技術(shù)條件（SA） Upside. Downside 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,新址立項(xiàng),簽約營(yíng)建開業(yè),項(xiàng)目進(jìn)度追蹤,業(yè)績(jī)