房地產(chǎn)住宅精裝修培訓(xùn)講義

1、提綱,概述設(shè)計(jì)施工流程采購(gòu)管理場(chǎng)地移交進(jìn)度控制質(zhì)量管理文明施工與成品保護(hù)整改驗(yàn)收移交與保修因講座內(nèi)容復(fù)雜，具體講課時(shí)可能只能選擇1～3個(gè)重點(diǎn)課題進(jìn)行介紹。,第一部分：概述,與精裝修住宅相關(guān)的背景,毛坯交樓，菜單式裝修，精裝修交樓，全裝修住宅，工廠化生產(chǎn)，工業(yè)化生產(chǎn)，住宅產(chǎn)業(yè)化，“批量精裝修”。實(shí)行全裝修交樓的利與弊。利：方便客戶；方便物業(yè)管理；大量節(jié)約資源；因批量采購(gòu)實(shí)現(xiàn)超額利潤(rùn)；降低稅負(fù)。弊：管理力量增大；工

2、期變長(zhǎng)；投訴增加。本講座的局限性,精裝修住宅各地實(shí)施進(jìn)展情況,廣州，北京，上海，深圳，長(zhǎng)三角資料來(lái)源于：廣州萬(wàn)科（360藍(lán)山＋601城花＋423城南+252花城＋220花城+142萬(wàn)科城 +133萬(wàn)科城別墅＋350天景）、上海萬(wàn)科、南京萬(wàn)科、佛山萬(wàn)科220、成都萬(wàn)科、東莞萬(wàn)科、深圳萬(wàn)科500、南昌萬(wàn)科（231)。武漢瑞安、重慶瑞安、招商地產(chǎn)、中海地產(chǎn)廣州金地（96復(fù)式戶型＋196平面戶型+117荔湖城），深圳金地（約500金地

3、名津）廣州方圓（217小城之春+90云山詩(shī)意+34荷塘月色）廣州恒大（88第三金碧）東莞中惠（414香樟綠洲）南京百勝麒麟（557東郊小鎮(zhèn)+？）廣州地鐵、無(wú)錫復(fù)地，等等，恕不能一一致謝！特別鳴謝－－廣州萬(wàn)科目前最好成績(jī)：同時(shí)交付601套，到訪538套，辦手續(xù)523套，一次收樓率94.7%，零問(wèn)題交付246戶，全屋入伙時(shí)問(wèn)題平均數(shù)（含甲分包）0.86條－－2007年7月9日數(shù)據(jù)。見交樓快報(bào)1、快報(bào)2已知的最好成績(jī)：同時(shí)交付

4、1400套，入伙總問(wèn)題數(shù)1600條。括號(hào)內(nèi)數(shù)字，表示本年度內(nèi)完成交付的項(xiàng)目套數(shù)。,假想中的管理對(duì)象,廣闊的分布：平面型分布，立體型分布，混合型分布相似的設(shè)計(jì)快速的施工室內(nèi)裝修以傳統(tǒng)工藝為主：泥水，乳膠漆，吊頂。三大部品以工廠化生產(chǎn)為主：櫥柜，木門，木地板。,衡量成功與否的指標(biāo)：客戶滿意度,,客戶滿意包括多個(gè)角度，多個(gè)維度,第二部分：設(shè)計(jì),更多話題：《批量精裝修的設(shè)計(jì)問(wèn)題》《批量精裝修設(shè)計(jì)導(dǎo)則》,采用的材料品牌示例,更多細(xì)

5、節(jié),某工程細(xì)部做法圖片某工程交樓標(biāo)準(zhǔn)材料明細(xì)表一些改進(jìn)的節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)做法,有關(guān)設(shè)計(jì)的更多話題,《批量精裝修設(shè)計(jì)導(dǎo)則》，更多話題精裝修不是“先毛坯，后裝修”，設(shè)計(jì)應(yīng)該從建筑結(jié)構(gòu)階段開始?？赡苡龅降膯?wèn)題定位問(wèn)題：中性化設(shè)計(jì)？輕裝修，重裝飾？低造價(jià)時(shí)中等造價(jià)時(shí)高造價(jià)時(shí)如何避免設(shè)計(jì)錯(cuò)誤？討論1， 討論2， 討論3。如何適當(dāng)減少現(xiàn)場(chǎng)施工難度？如何與采購(gòu)密切配合，有效降低成本？討論的話題：如何體現(xiàn)個(gè)性化？由誰(shuí)設(shè)計(jì)？如

6、何加深設(shè)計(jì)師的體驗(yàn)，如何通過(guò)客戶投訴改善設(shè)計(jì)？設(shè)計(jì)如何實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化？如何實(shí)現(xiàn)工廠化？可參考的書籍,第三部分：施工流程設(shè)計(jì),四階段施工管理法,準(zhǔn)備階段工作,本階段工作重點(diǎn),無(wú)需移交階段的工作,必須移交階段的管理工作,本階段的工作重點(diǎn),首先，當(dāng)泥水絕大部分工作已經(jīng)完成，乳膠漆剩余遍，櫥柜的框體安裝完成，木門完成門套，這個(gè)時(shí)候就應(yīng)該開始關(guān)門閉戶，采用移交方式施工。櫥柜、木門、木地板的剩余工序等應(yīng)輪序進(jìn)入，通過(guò)場(chǎng)地移交區(qū)分管理責(zé)任。這個(gè)階段的

7、組織工作相對(duì)比較復(fù)雜，需要不少雜工來(lái)參與此工作，控制鑰匙的發(fā)放、場(chǎng)地的移交。建議雜工的工資由各個(gè)分包單位根據(jù)合同造價(jià)的大小進(jìn)行分?jǐn)偂V東的項(xiàng)目對(duì)于移交時(shí)的質(zhì)量要求偏低，表現(xiàn)在成品保護(hù)方面要求也較低，因此很少項(xiàng)目需要按照我們期望的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格的移交。這是我們需要改進(jìn)的方面。這個(gè)階段很容易發(fā)生偷盜事件。電線、開關(guān)插座、各種五金潔具都可能成為被偷盜的對(duì)象。為此，需要控制所有的出入口，對(duì)方面進(jìn)行上鎖移交控制。,地毯式整改、驗(yàn)收、移交階段,本

8、階段的主要工作,施工單位地毯式檢查，包括重新試水打壓、蓄水試驗(yàn)：因?yàn)槟嗨┕?、木地板施工、踢腳線施工都可能破壞管道，因此要重新打壓檢查。蓄水試驗(yàn)實(shí)際上進(jìn)行了三次：一是結(jié)構(gòu)裸露狀態(tài)下與總包的移交；二是防水保護(hù)層施工完畢后；三是驗(yàn)收整改時(shí)。業(yè)主組織的地毯式檢查：考慮到是首次實(shí)施精裝修交樓，有必要組織此工作。小業(yè)主開放日及其隨后的整改：這是我們建議的特別環(huán)節(jié)，對(duì)降低投訴大有好處。開放時(shí)間：3天。小業(yè)主開放日的做法已經(jīng)在數(shù)個(gè)工程上實(shí)施

9、，效果十分明顯，建議業(yè)主方面采納此意見，并且很好地組織此工作。統(tǒng)計(jì)表明，開放時(shí)的衛(wèi)生工作做得好，可以大大減少客戶投訴。為此，建議合同明確此次清潔工作由施工單位完成，入伙時(shí)的高級(jí)清潔工作由業(yè)主組織，專業(yè)公司完成。入伙及隨后的整改：無(wú)論是業(yè)主還是施工單位方面都必須高度重視，要以戰(zhàn)備狀態(tài)接受小業(yè)主的驗(yàn)收。組織要有序，態(tài)度要真誠(chéng)，整改要迅速得力。入伙時(shí)，業(yè)主方面的組織占主導(dǎo)性作用，需要很好的組織。同時(shí)，施工單位須提供無(wú)縫的配合，盡快解決小業(yè)

10、主提出的投訴。此外，要避免過(guò)度承諾。小業(yè)主可能提出種種個(gè)性化改造的方案，應(yīng)予合理化解。事實(shí)證明，如果對(duì)于小業(yè)主的額外改造要求承諾過(guò)多，必定會(huì)占用保修人員的精力，客戶滿意度反而會(huì)下降。結(jié)算：需要提前進(jìn)行，不然可能拖延時(shí)間非常長(zhǎng)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)。重點(diǎn)是：有關(guān)瓷磚的實(shí)際損耗統(tǒng)計(jì)麻煩，要提供足夠的證據(jù)！保修。此階段可以通過(guò)良好的服務(wù)提高小業(yè)主的滿意度，可以考慮打包式服務(wù)，由專業(yè)隊(duì)伍提供星級(jí)維修服務(wù)，以解決因分包眾多、投訴處理緩慢的缺點(diǎn)

11、。,本階段的工作重點(diǎn),檢查整改實(shí)際上是一個(gè)連續(xù)的過(guò)程。在過(guò)程控制時(shí)，管理人員就要通過(guò)走動(dòng)式管理不斷地發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)安排整改。只要屬于通病性質(zhì)的問(wèn)題，都應(yīng)該在班組會(huì)議上專門強(qiáng)調(diào)。過(guò)程中應(yīng)定期組織集中檢查，獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)，鼓勵(lì)后進(jìn)。工程進(jìn)展到80％左右時(shí)，非常重要的是應(yīng)該將工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到整改上來(lái)，不然班組出于自身利益，很容易自行減員，降低人工成本。此時(shí)，管理班子應(yīng)盡早組織檢查，源源不斷地將質(zhì)量問(wèn)題發(fā)送到班組，使其工作處于比較飽滿的狀態(tài)。這種地

12、毯式的檢查需要很大的決心很大，組織要有序、檢查落實(shí)要徹底。其次，對(duì)待小業(yè)主一定要態(tài)度謙恭有禮，覺得不可以沖撞。開放時(shí)還要做好衛(wèi)生工作。第三，在移交入伙階段，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，要有迅速的反應(yīng)機(jī)制，因?yàn)橥对V處理良好時(shí)，反而能提高滿意度。第四，維修服務(wù)要爭(zhēng)取達(dá)到海爾的星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。本階段的工作要點(diǎn)是必須責(zé)任心強(qiáng)，態(tài)度要好，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要跟蹤落實(shí)。,從甲方角度編制的流程，以及用不同方式表達(dá)的流程,第四部分：采購(gòu)管理,采購(gòu)管理,分判模式由裝飾

13、公司總包的模式裝飾＋數(shù)個(gè)獨(dú)立分包模式裝飾包清工＋大量甲供材＋數(shù)個(gè)獨(dú)立分包模式材料設(shè)備的集中采購(gòu)與各合作的單位的戰(zhàn)略合作甲供材關(guān)于瓷磚、潔具等工廠產(chǎn)品的供應(yīng)模式關(guān)于石材等非工廠產(chǎn)品的供應(yīng)模式關(guān)于材料損耗的特別提醒裝飾施工招標(biāo)的注意事項(xiàng)當(dāng)前的勞動(dòng)力市場(chǎng)，轉(zhuǎn)包與掛靠。大公司？家裝公司？編制完善的工程量清單對(duì)于甲供材稅費(fèi)等的考慮,木門的采購(gòu),對(duì)進(jìn)度的影響極大，是最值得關(guān)注的項(xiàng)目之一關(guān)注的質(zhì)量要點(diǎn)木材干燥水平。木材本

14、身的品質(zhì)。門板的構(gòu)成方式。實(shí)木門、空心門、模壓門。飾面做法。油漆質(zhì)量。門套的設(shè)計(jì)方式。幾乎所有項(xiàng)目上都遇到木門安裝產(chǎn)能不足的問(wèn)題。為此，將其工作劃分為幾個(gè)階段，采購(gòu)合同最好予以明確：第一階段第二階段第三階段第四階段,櫥柜的采購(gòu),關(guān)注的質(zhì)量要點(diǎn)臺(tái)面人造石的質(zhì)量，價(jià)格差別可達(dá)10倍。柜體用板材。多數(shù)用防潮板，即便如此，防潮板質(zhì)量也有高低之分。表面裝飾材料。便宜的防火板幾十元每張，貴的上千元一張。每一種五金件。進(jìn)口和

15、非進(jìn)口價(jià)格差別極大，例如：抽屜所用的滑軌，質(zhì)量好的可以承受一個(gè)人的重量，其價(jià)格也頗為可觀。抽屜的質(zhì)量。有的是金屬制品，有的用普通板材制成。封邊條的工藝及材料。各種附件，例如金屬抽籃的數(shù)量、質(zhì)量等等。加工水平。 施工階段的劃分第一階段第二階段第三階段,衣柜及成品木作的采購(gòu),幾乎每一組成部分都構(gòu)成不同的質(zhì)量等級(jí)?；顒?dòng)部件的可靠性需要認(rèn)真把握。防潮能力常常不足。制作安裝的時(shí)間比較長(zhǎng)。安裝時(shí)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)有一定影響。,木地板的采

16、購(gòu),木地板在廣東用量一般，在上海不少房子內(nèi)常常滿鋪。這種做法對(duì)房間的方正性、地面的平整度要求很高，對(duì)鋪貼的工藝要求也很嚴(yán)格，否則非常容易產(chǎn)生大面積空鼓等嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題。在廣東，我們懷疑大多數(shù)建筑的施工精度難以滿足要求，甚至能勝任的施工班組估計(jì)也不是很多。不過(guò)，木地板的安裝倒是非?？焖?。上海市對(duì)于木地板的保護(hù)要求極高，因此在采購(gòu)時(shí)就必須明示要求的保護(hù)方法、可以接受的質(zhì)量缺陷是多大，等等。,瓷磚的采購(gòu),盡管瓷磚是標(biāo)準(zhǔn)的工廠產(chǎn)品，但是受材料

17、檔次及不同批次的影響，瓷磚帶來(lái)的質(zhì)量問(wèn)題并不少見。采購(gòu)時(shí)應(yīng)注意以下問(wèn)題：瓷磚的損耗遠(yuǎn)大于定額值第二點(diǎn)，墻磚采用無(wú)縫磚時(shí)第三點(diǎn)，排版設(shè)計(jì)時(shí)第四點(diǎn)，色差最好按照每一色號(hào)準(zhǔn)備2％的瓷磚用于物業(yè)維修。瓷磚的供應(yīng)對(duì)進(jìn)度的影響是直接的，需要毫不猶豫地保證其供貨。瓷磚的供應(yīng)沒有想象的那么麻煩,水泥的采購(gòu),通常要求沒有結(jié)構(gòu)施工那么多，但是對(duì)其質(zhì)量也不能過(guò)分放松。白水泥的質(zhì)量一定要好，否則勾縫會(huì)發(fā)黑。質(zhì)量過(guò)差的水泥，有時(shí)候會(huì)出現(xiàn)凝結(jié)時(shí)間

18、過(guò)長(zhǎng)等問(wèn)題。如果用與墻面石材的鑲貼，那么對(duì)水泥的質(zhì)量要求應(yīng)予以較高程度的關(guān)注。,膩?zhàn)?膩?zhàn)映霈F(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題比想象的要多。理論上成品膩?zhàn)幽鼙ＷC質(zhì)量，實(shí)際上并非如此。自己熬制膩?zhàn)訒r(shí)的注意事項(xiàng)。,天花角線,大批量施工時(shí)，天花角線能妥善地遮掩部分陰角不順直的問(wèn)題，因此建議設(shè)計(jì)上最好設(shè)天花角線。采用工廠化施工，由工廠派人安裝，質(zhì)量好，速度快。有些設(shè)計(jì)將天花角線設(shè)計(jì)為木線條，對(duì)防止裂縫非常不利。除非天花角線設(shè)置在木制窗簾盒上，其余天花角線建議一

19、律采用石膏制品。 扁平的天花角線附著在墻面上時(shí)，非常容易凸顯墻面不平整的質(zhì)量缺陷?？梢杂弥忻芏劝宕媸嗵旎ń蔷€嗎？天花角線在不同位置時(shí)對(duì)觀感的影響。,各類裝飾膠合板,有關(guān)裂縫問(wèn)題有關(guān)含水率問(wèn)題,鋁合金吊頂,衛(wèi)生間鋁合金吊頂引起的質(zhì)量投訴比較多，要求選用比較厚的鋁扣板。最好采用覆膜產(chǎn)品，因?yàn)榭酒岙a(chǎn)品檔次較低，容易變黃。收邊用的角鋁容易變形，不易太薄，也不宜打膠，因?yàn)椴Ａz本身會(huì)收縮，引起變形。安裝完成后安裝在吊頂上的燈具不應(yīng)

20、反復(fù)整改，否則必定會(huì)影響吊頂質(zhì)量。,乳膠漆,乳膠漆的觀感質(zhì)量很容易小業(yè)主詬病。為減少投訴，建議采購(gòu)時(shí)選擇檔次較高的產(chǎn)品。乳膠漆的涂布率是一個(gè)容易引起爭(zhēng)議的問(wèn)題。通常按照面漆7m2/L、底漆12m2/L比較公平（隨產(chǎn)品不同略有差別）。,石材,石材的采購(gòu)比較復(fù)雜，即便是相同名稱的石材，其品質(zhì)可以天差地別。為減少爭(zhēng)執(zhí)和方便管理，通常由施工單位供應(yīng)。關(guān)鍵是要選擇好大板，并且在運(yùn)輸、保管及施工過(guò)程當(dāng)中切實(shí)地做好成品保護(hù)工作。石材編號(hào)是一件細(xì)致

21、的工作，要求區(qū)分不同的使用部位逐一編號(hào)，避免混淆。打包最好按照套間進(jìn)行，避免按照規(guī)格不同大量打包，否則分發(fā)到不同部位時(shí)很容易出現(xiàn)錯(cuò)誤，特別是如果編號(hào)不完善，那幾乎是災(zāi)難性的。,鏡子,容易產(chǎn)生的問(wèn)題主要是要防止生銹。必須采用質(zhì)量良好的銀鏡，玻璃膠采用中性，周邊要求密封防潮。鏡子的損耗極高。,五金件,一要防銹，二要耐用。尤其是水龍頭，屬于經(jīng)常使用的部件，質(zhì)量尤其要可靠。即便是簡(jiǎn)易龍頭，為減少投訴，也建議用較高檔次的產(chǎn)品。五金件頗能體現(xiàn)裝

22、修檔次，因此設(shè)計(jì)和選樣時(shí)當(dāng)然要予以重視。,衛(wèi)生潔具,馬桶的規(guī)格應(yīng)該與現(xiàn)場(chǎng)預(yù)埋一致，否則無(wú)法安裝，或者改動(dòng)太大。浴缸直接影響泥水的施工進(jìn)度，應(yīng)予關(guān)注。衛(wèi)生潔具對(duì)裝修檔次影響很大，價(jià)格差別也判若云泥。,開關(guān)插座,集中采購(gòu)情形下，開關(guān)插座采用名牌產(chǎn)品也可以保持較低的造價(jià)，因此建議采用較高檔產(chǎn)品。,燈具,對(duì)于大批量精裝修來(lái)說(shuō)，燈具的耐久性是優(yōu)先要保證的問(wèn)題。其次，因?yàn)槭┕み^(guò)程中難免會(huì)遇到污染（如水泥或有侵蝕性的氣體），燈具金屬部分的防銹能

23、力值得關(guān)注。T5燈管的損耗率很高，引起投訴的可能性較大。感應(yīng)開關(guān)用于控制節(jié)能燈時(shí)，因電感作用容易引起閃爍，容易損壞，應(yīng)避免這種設(shè)計(jì)。用于控制T5暗藏?zé)魩r(shí)，因燈具功率較大，需要采用加強(qiáng)型（52W），但也并非完美的組合。,空調(diào),必須事先進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)計(jì)。目前家用空調(diào)安裝的技術(shù)含量被大大低估。,智能化,系統(tǒng)設(shè)計(jì)人性化,第五部分：場(chǎng)地移交,場(chǎng)地移交的注意事項(xiàng),對(duì)進(jìn)度影響質(zhì)量影響很大，甲方及監(jiān)理應(yīng)強(qiáng)力介入場(chǎng)地移交。與土建進(jìn)行場(chǎng)地移交的程序

24、。土建驗(yàn)收時(shí)的檢查表格。場(chǎng)地移交時(shí)可能發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題。處理移交拖延的策略。必須土建單位處理的質(zhì)量問(wèn)題?？梢杂裳b飾單位有償處理的質(zhì)量問(wèn)題。由裝飾單位無(wú)償處理的質(zhì)量問(wèn)題。,移交時(shí)的場(chǎng)地狀態(tài),冷熱水：給排水管道施工完畢，墻面水龍頭位置預(yù)留堵頭。每根下水管做通球試驗(yàn)。每個(gè)樓層至少一個(gè)接水點(diǎn)。逐戶試壓，并將冷熱水管對(duì)接。最好采取技術(shù)措施使冷熱水管道處于持壓狀態(tài)。強(qiáng)電及弱電：逐條管道檢查是否暢通，回路是否正確。最好不要穿線，開關(guān)插座不

25、要裝。頂棚：如有抹灰，需完成。最好用水泥膩?zhàn)庸纹?，不用抹灰。墻面：完成抹灰，底盒預(yù)埋完成。門洞找方。不應(yīng)有裂縫。地面：不要找平！保持結(jié)構(gòu)混凝土面即可。尤其是木地板地面，先不要找平！陽(yáng)臺(tái)上如果貼磚，也不要找平！防水：由土建總包完成，需做試水。如果有下沉式衛(wèi)生間，由土建單位做完填充層及上層防水。保溫層：先施工完畢。,第六部分：進(jìn)度控制,進(jìn)度控制概述,與規(guī)劃驗(yàn)收、竣工初驗(yàn)、竣工驗(yàn)收之間的關(guān)系。項(xiàng)目發(fā)展整體計(jì)劃裝修與主體施工之間

26、的銜接計(jì)劃封頂后粗裝修與精裝修并行的進(jìn)度計(jì)劃批量精裝修的總進(jìn)度計(jì)劃單套房間的施工進(jìn)度計(jì)劃以周為單位的進(jìn)度報(bào)表以日為單位的工作安排,幾個(gè)里程碑節(jié)點(diǎn)計(jì)劃,開工前的準(zhǔn)備階段：不宜超過(guò)21天，否則意味著和土建之間的移交出現(xiàn)一些問(wèn)題。泥水完工：自開工之日起，不超過(guò)50天。乳膠漆：從開始就進(jìn)場(chǎng)，第55天左右完成第一遍乳膠漆，此時(shí)，泥水已經(jīng)完工，門檻石已經(jīng)安裝，門套即將進(jìn)場(chǎng)。第90天完成第二遍，剩余為較為完整的整改時(shí)間。門檻石：在門套

27、之前裝比較好。因?yàn)殚T檻石決定了全屋標(biāo)高關(guān)系，因此能太晚。木門套安裝：第二遍膩?zhàn)咏Y(jié)束，門框就應(yīng)裝完。門扇：第一遍乳膠漆結(jié)束，最好門扇裝完。衛(wèi)生潔具：第一遍乳膠漆完工時(shí)開始安裝，第80天左右裝完。五金件：第85天完工。內(nèi)部整改開始：應(yīng)盡早進(jìn)行。實(shí)際上，為了挽住施工班組，應(yīng)該源源不斷地提供整改要求，否則工人很容易在大面積施工完成之后就撤離。尤其是泥水，完成時(shí)間早，要抽空組織普查，逐步地消滅問(wèn)題。小業(yè)主開放：第90～100天左右比較

28、合適。監(jiān)理、甲方的檢查和整改組織：預(yù)留了一個(gè)月左右的時(shí)間，應(yīng)當(dāng)是十分充足的。,影響進(jìn)度的關(guān)鍵因素,場(chǎng)地移交。甲供材及甲分包。假定精裝修人工費(fèi)為100，則甲供材為135，甲分包為165?？梢姽芾碇攸c(diǎn)應(yīng)該再甲供材及甲分包。泥水的進(jìn)度。通水通電時(shí)間。整改開始的時(shí)間與力度。資金支付。平面分布對(duì)管理效率的影響。垂直運(yùn)輸?shù)闹萍s水泥＋砂 －－約3趟油漆等

29、 －－約1趟門 －－約2趟磚 －－約2趟柜子 －－約1趟衛(wèi)生潔具

30、 －－約1趟木地板 －－約1趟 －－約1趟 ∑ ＝11趟假定三部電梯每日12小時(shí)負(fù)責(zé)運(yùn)輸，每次10分鐘。則物資運(yùn)輸時(shí)間：運(yùn)輸時(shí)間＝500×11×10/60/12/3=25.5天,勞動(dòng)力估算,估算工程量泥工人數(shù)≈泥水面積/（15～20）/泥

31、水工程給定工期乳膠漆工人數(shù)≈乳膠漆工錢總數(shù)/100/總工期的80％安裝工、木工人數(shù)的估計(jì)。雜工人數(shù)≈裝修總?cè)斯べM(fèi)×1％/60/工期。電梯工另外計(jì)算。任務(wù)的連續(xù)性對(duì)勞動(dòng)力人數(shù)的重大影響：每年生產(chǎn)7000套，要多少勞動(dòng)力？多少管理人員？,300套同時(shí)施工時(shí)的勞動(dòng)力估計(jì),關(guān)注勞動(dòng)力市場(chǎng),批量精裝修工程的管理已經(jīng)相當(dāng)成熟，主要瓶頸不在于管理管理技術(shù)和管理人員數(shù)量，而主要取決于勞動(dòng)力供應(yīng)。當(dāng)前廣東乃至全國(guó)的勞動(dòng)力供應(yīng)都比較緊

32、張，這是一個(gè)嚴(yán)峻的事實(shí)。作為建設(shè)單位來(lái)說(shuō)，以下措施穩(wěn)定優(yōu)秀施工班組大有裨益：標(biāo)段大小要合適。標(biāo)段太小班組不感興趣，太大的話管理容易失控。因?yàn)閷?duì)于成熟的裝修公司來(lái)說(shuō)，200～600套作為一個(gè)標(biāo)段是合適的選擇。保持任務(wù)的連續(xù)性。避免惡性價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。,進(jìn)度管理,設(shè)計(jì)一個(gè)動(dòng)態(tài)表格，掌握宏觀進(jìn)度設(shè)計(jì)一個(gè)表格，控制移交進(jìn)度提高管理班子的執(zhí)行力對(duì)影響進(jìn)度的各種因素要有預(yù)案整改驗(yàn)收階段的應(yīng)急措施,第七部分 質(zhì)量控制,檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn),GB5

33、0210-2001《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50209-2002《建筑地面工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》DB31/30-2003《上海市住宅裝飾裝修驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》各地政府發(fā)布的分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)際驗(yàn)收比規(guī)范更細(xì)致，側(cè)重點(diǎn)有顯著不同實(shí)用的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)是菜單式問(wèn)題清單過(guò)程中搞一些有意義的評(píng)比檢查，做總結(jié)，發(fā)獎(jiǎng)狀和獎(jiǎng)金,建立統(tǒng)一的、標(biāo)準(zhǔn)化的管理體系,溝通評(píng)估,溝通評(píng)估,統(tǒng)一的工程管理體系,,客戶的工程管理體系,,供應(yīng)商在本工程上的管理

34、體系,咨詢公司的管理體系,,,,,關(guān)鍵流程管理程序P－1，2….,支持性流程管理程序P-1.1,1.2…..,,C:安裝類工程作業(yè)指導(dǎo)書,,,B:裝飾類工程作業(yè)指導(dǎo)書,A:操作類工程作業(yè)指導(dǎo)書,,,協(xié)同工作的可能性,一體化管理的范例,運(yùn)用統(tǒng)計(jì)技術(shù),標(biāo)準(zhǔn)化,簡(jiǎn)單化,數(shù)字化,ABC分析,持續(xù)改進(jìn),,,,,,,,,,,,,,,,,,因素A,因素C,因素B,,80%,100%,,因素N,累計(jì)出現(xiàn)百分比,,,,累計(jì)出現(xiàn)次數(shù),∑M（A）

35、,∑M（A~N）,數(shù)字化的實(shí)例,編制詳盡的作業(yè)指導(dǎo)書,利用圖片進(jìn)行教育,質(zhì)量通病防治－混凝土及抹灰裂縫,混凝土裂縫控制技術(shù)已經(jīng)取得了較大進(jìn)步。抹灰裂縫與施工過(guò)程控制關(guān)系極大。只要認(rèn)真管理，裂縫可以大為減少。水泥砂漿、混合砂漿抹灰的比較。混凝土裂縫修補(bǔ)，砂漿裂縫修補(bǔ)。煙道變形下沉也常常引起瓷磚開裂。,質(zhì)量通病防治－－墻磚空鼓,規(guī)范不允許墻磚出現(xiàn)空鼓，代價(jià)是必須逐塊檢查，發(fā)現(xiàn)即打掉重來(lái)。防治措施如下：基層強(qiáng)度要足夠。尤其是混合砂漿

36、抹灰的墻面，如果在土建施工時(shí)嚴(yán)重失水，必定造成混合砂漿強(qiáng)度極低，貼磚后非常容易出現(xiàn)嚴(yán)重的空鼓?；鶎雍室m中。貼磚前一天淋水，正式貼磚前再次濕潤(rùn)墻面。如果是輕質(zhì)砌塊，則因?yàn)槠湮畼O其厲害，必須長(zhǎng)時(shí)間灑水養(yǎng)護(hù)，否則必定空鼓無(wú)疑。墻磚要泡水2小時(shí)以上。因?yàn)楝F(xiàn)在瓷磚質(zhì)量普遍較好，吸水率比規(guī)范允許的程度低很很多，工人憑經(jīng)驗(yàn)覺得不泡水也可以，實(shí)際上對(duì)空鼓是有影響的。采用二次成活法。大墻磚背面刮上一層水泥膏，約10mm厚。先試貼，輕輕敲打后

37、再抬起，修整背后水泥膏之后再次鑲貼。這個(gè)方法對(duì)防止空鼓貢獻(xiàn)很大門邊、門頭位置尤其要防止空鼓。在不同墻體材料交接部位，一定要用鋼絲網(wǎng)加強(qiáng)，否則該部位發(fā)生相對(duì)位移時(shí)也容易造成空鼓。瓷磚踢腳線常?？展?，原因之一是膩?zhàn)庸蔚锰?，?yīng)避免。,質(zhì)量通?。獯皾B漏的改進(jìn)節(jié)點(diǎn),,洞口移交。砌體洞口應(yīng)做抹成標(biāo)準(zhǔn)形狀的窗套臨時(shí)固定窗框，螺釘固定，深度40-50mm素水泥漿刷面砂漿塞縫，充分密實(shí)木磚部位塞縫，充分密實(shí)塞縫部位刷素水泥漿聚合物水

38、泥基復(fù)合涂膜外墻抹灰收口（向外墻卷，接槎遠(yuǎn)離窗框）貼外墻磚DC793填縫指定班組，責(zé)任到人逐一記錄，旁站管理,?,?,?,?,?,滲漏問(wèn)題早在96年已經(jīng)研究得相當(dāng)清楚，但是各地滲漏仍然普遍存在,質(zhì)量通?。茕摯叭p加強(qiáng)1,質(zhì)量通病－塑鋼窗塞縫加強(qiáng)2,質(zhì)量通病防治－－廚房衛(wèi)生間滲漏,質(zhì)量通病防治－－煙道滲漏,質(zhì)量通病防治－－地磚空鼓,規(guī)范對(duì)地磚的空過(guò)稍微寬松，我司標(biāo)準(zhǔn)仍然為不允許出現(xiàn)空鼓。磚越大越容易空鼓，這與干鋪法沒有統(tǒng)一嚴(yán)

39、格的工藝做法有關(guān)。為盡量減少空鼓，建議的措施如下：鋪貼前樓面板要濕潤(rùn)。干鋪砂漿配合比約1：4，要均勻地鋪在樓板上。采用二次成活法。地磚背面刮上一層水泥膏，約10mm厚。先試鋪，輕輕敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次鋪貼。這個(gè)方法對(duì)防止空鼓貢獻(xiàn)很大。鋪完之后24小時(shí)以上嚴(yán)禁上人。采取養(yǎng)護(hù)措施對(duì)防止空鼓大為有利。,質(zhì)量通病防治－－墻地磚色差,損耗比定額規(guī)定大得多。瓷磚的供貨要保證同一型號(hào)、同一規(guī)格、同一批次、同一色號(hào)。由于一開

40、始很難完全準(zhǔn)確地計(jì)算瓷磚用量，在與供貨商談判時(shí)，應(yīng)在合同中寫明，至少保有供貨總量的10％以上作為備用，而且允許超過(guò)的部分退貨。此外，如果可能出現(xiàn)色差問(wèn)題時(shí)，要求廠家提前知會(huì)，這樣可以做到預(yù)留部分瓷磚作為整改備用，盡量避免同一房間內(nèi)出現(xiàn)色差。 預(yù)留2％瓷磚用于維修。,質(zhì)量通病防治－－木作工程裂縫,有關(guān)平衡含水率的知識(shí)，許多人可能理解有錯(cuò)誤。盡量減少木材使用范圍，能用石膏板代替的吊頂可盡量替換。“回”字形天花的四個(gè)角，膠合板不宜在此附

41、近斷開，而是在四個(gè)角整塊夾板做成L形完成角部的過(guò)度，可以大幅度地降低此處出現(xiàn)裂縫的可能性。木材與木材接縫處做成V字形凹縫，用環(huán)氧樹脂加鋸末填充，打磨，封牛皮紙，然后再進(jìn)行表面油漆工藝。此法比較可靠，但是很費(fèi)功夫。不宜用無(wú)紡布代替牛皮紙，因?yàn)闊o(wú)紡布彈性大，起不到繃緊的作用。盡量避免木材與混凝土墻面等直接接觸，很容易出現(xiàn)裂縫。妥善地安排施工工序，盡量減少木材受潮可能性。某些木材更容易受潮，最好避免。,質(zhì)量通?。蹴敳黄阶冃伍_裂,吊

42、點(diǎn)及掛件節(jié)點(diǎn)出現(xiàn)虛假受力情況。龍骨與板縫位置不正確，或者龍骨剛度、數(shù)量不足。石膏板釘釘位置、間距不正確?？p隙位置膠帶、填充膩?zhàn)邮┕すに嚪椒ú徽_?？赡透５蹴旙w系有關(guān)工藝措施,質(zhì)量通病防治－－乳膠漆觀感不佳,乳膠漆是細(xì)活，工價(jià)不同，投入的工時(shí)不同，效果差異明顯。盡量延長(zhǎng)乳膠漆的作業(yè)時(shí)間，保證慢功出細(xì)活。盡量減少其它工序?qū)θ槟z漆的影響。這是非常重要的一點(diǎn)。工藝方法的選擇：施工方法可以是刷、噴、滾涂。陰陽(yáng)角不順直。強(qiáng)烈建議在刮

43、該部位膩?zhàn)拥臅r(shí)候，先用白水泥打底，用鋁合金刮尺結(jié)合刮板將其刮平，陽(yáng)角質(zhì)量可立刻得到大幅度改觀。透底。流墜。起粉。慢干?；卣?。發(fā)霉返銹。變色和褪色。起泡。白天、晚上兩種工作狀態(tài)檢查乳膠漆質(zhì)量。,質(zhì)量通病防治－－木作油漆質(zhì)量不佳,衣柜等盡量采用工廠化施工。必須在現(xiàn)場(chǎng)施工的，最好能集中施工油漆，避免色差。最好與室內(nèi)其它木作油漆在色彩上保持一致。工廠化制作的可能性,質(zhì)量通病－－墻根返潮,與砌筑使用的材料直接相關(guān)，采用彩

44、色涂料時(shí)更加明顯。,質(zhì)量通病防治－－其它問(wèn)題,鋁扣板天花露縫：采用咬合式斷面。選用較厚的產(chǎn)品。燈具一次安裝就位。大面積的石材窗臺(tái)板非常容易空鼓。補(bǔ)救的辦法是貼好后連續(xù)養(yǎng)護(hù)。木地板空鼓：地面砂漿找平層強(qiáng)烈建議由裝修單位集中施工！五金件安裝時(shí)破壞墻面瓷磚：用優(yōu)質(zhì)的玻璃鉆頭可以減少破壞的可能性?？旖还r(shí)發(fā)現(xiàn)管道滲漏：移交時(shí)一定要打壓！最好先通水！一進(jìn)場(chǎng)就將冷熱水管對(duì)接起來(lái)，這樣就可以同時(shí)試驗(yàn)冷熱水管是否滲漏。如果沒有通水，那就沒有辦

45、法，只能寄希望于打壓的質(zhì)量了。施工過(guò)程中的損壞也不在少數(shù)。有幾種情況容易損壞管道：一是貼衛(wèi)生間墻面靠下的第二塊墻磚時(shí)，固定用釘子容易釘破水管；二是洗臉臺(tái)的角鋼架安裝時(shí)容易打破水管，建議采用扁的支架，不要做成三角斜撐；三是樓面暗藏管道一定要標(biāo)記范圍；四是木踢腳線施工時(shí)，因?yàn)楦鞣N標(biāo)記已經(jīng)被遮掩，很容易釘破水管，要特別注意。跳閘或者相序錯(cuò)誤不要太相信土建單位的細(xì)心，相序很可能是錯(cuò)誤的，一定要逐根檢查。除了正式測(cè)試外，開關(guān)插座還必須較

46、長(zhǎng)時(shí)間通電試驗(yàn)，排除質(zhì)量故障。,質(zhì)量問(wèn)題分類統(tǒng)計(jì),按照階段分類：施工階段發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題；入伙移交時(shí)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題；入伙6個(gè)月內(nèi)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題；入伙6個(gè)月后發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題。按照問(wèn)題原因分類設(shè)計(jì)缺陷；材料缺陷；施工缺陷；使用不當(dāng)；服務(wù)不好。按照建筑部品分類建筑結(jié)構(gòu)部品；門窗部品；裝飾裝修部品；建筑電氣部品；給排水及通風(fēng)空調(diào)部品；欄桿部品。按照責(zé)任單位分類,更多問(wèn)題列表更多質(zhì)量問(wèn)題分析重點(diǎn)質(zhì)量問(wèn)題專項(xiàng)分

47、析,從簡(jiǎn)單裝修到復(fù)雜裝修的過(guò)渡,簡(jiǎn)單裝修是基礎(chǔ)復(fù)雜裝修復(fù)雜在什么地方？如何簡(jiǎn)化質(zhì)量管理,第八部分：文明施工與成品保護(hù),文明施工的內(nèi)涵是什么？,文明施工首先是一種有序的組織方式，然后才表現(xiàn)為某些技術(shù)手段。有序組織的基礎(chǔ)是計(jì)劃。計(jì)劃的內(nèi)在要求是協(xié)調(diào)。所謂協(xié)調(diào)，就是合理調(diào)度資源，減少資源之間及資源內(nèi)部的沖突。協(xié)調(diào)的基本方法是使各工序“在空間上分離，在時(shí)間上錯(cuò)開”。工序交接及施工指令單是現(xiàn)場(chǎng)管理的常用手段,承建商1,承建商2,承建商

48、n,,承建商2,承建商n,承建商1,承建商2,承建商n,外墻承建商1,外墻承建商2,外墻承建商n,室外承建商1,室外承建商2,室外承建商n,,,,,,,,,樓層1,樓層n,樓層2,,,,按照管道施工的合理順序，安排室外承建商順序施工,,任何承建商在不同樓層間開展工作面應(yīng)該得到監(jiān)理控制,外墻施工對(duì)室外工程常常產(chǎn)生嚴(yán)重影響，應(yīng)當(dāng)預(yù)期充分考慮,承建商1,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,？,,,,,,,,,,,？,,？,,,,,,,,第九

49、部分 整改驗(yàn)收移交與保修,地毯式檢查與整改,什么時(shí)候開始整改？地毯式檢查的組織方式模擬驗(yàn)收模擬入伙精裝修工程物業(yè)接管驗(yàn)收表格電氣工程物業(yè)接管驗(yàn)收表格給排水工程物業(yè)接管驗(yàn)收表格,業(yè)主開放日與入伙接待,業(yè)主提前看樓的重要性為業(yè)主開放日做一個(gè)詳細(xì)策劃對(duì)待個(gè)性化變更要求的態(tài)度為入伙接待做一個(gè)詳細(xì)策劃傾聽客戶的投訴經(jīng)常性地做點(diǎn)總結(jié)，入伙后也總結(jié)一下,保修服務(wù),成立客戶服務(wù)部如何組織責(zé)任單位維修？由原責(zé)任單位負(fù)責(zé)維修？