淺析房地產精裝修設計管理

1、<p>　　淺析房地產精裝修設計管理</p><p>　　【摘 要】精裝修作為一種方便快捷的住房模式，在一、二線城市已受到大力推廣和普遍歡迎。房地產市場成熟的標志之一就是毛坯時代的結束，精裝修成品房的問世。文章結合項目經(jīng)驗進行闡述，從精裝修設計管理的內涵到地產公司的系統(tǒng)化設計管理，并總結了設計管理的意義與價值，對住宅精裝修發(fā)展趨勢做出了展望。 </p><p>　　【關鍵詞】房地

2、產精裝修設計管理 </p><p>　　中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號： </p><p><b>　　一．引言 </b></p><p>　　隨著中國房地產業(yè)的飛速發(fā)展，精裝修房在市場實踐中得到了廣泛的推廣，并隨著房地產市場的應用需求而逐步成熟起來，在房地產市場上精裝修也越走越俏，這不僅僅是因為精裝修房減少了鄰里之間的干

3、擾與糾紛，更因為其很好地滿足了消費者“輕裝修重裝飾”的消費理念，有利于居住環(huán)境的健康和安全，是城市房地產的新亮點。 </p><p><b>　　精裝修設計管理 </b></p><p>　　精裝修的設計管理是近幾年才出現(xiàn)的新名詞，包括了兩個方面的內容：精裝修、設計管理。 </p><p>　　精裝修設計管理就是“根據(jù)購房者的需求，有計劃有組織

4、地進行設計研究與開發(fā)研究管理活動。有效地積極調動設計院的開發(fā)創(chuàng)造性思維，把市場與消費者的認識轉換在住宅產品中，以更合理、更科學、更環(huán)保的方式影響和改變人們的生活，并為企業(yè)自身獲得最大限度的利潤而進行的一系列裝修設計策略與設計活動的管理。” </p><p>　　房地產精裝修的設計管理一般分為五個步驟：設計前的準備階段、設計過程的監(jiān)督及審定階段、樣板房的評審階段、大范圍精裝房施工時的配合階段、竣工后的驗收階段。 &

5、lt;/p><p>　　地產公司的系統(tǒng)化設計管理 </p><p>　　很多人都會認為設計管理就是“管設計院”或者更有甚者，認為設計管理就是“催圖”，這其實都是對設計管理的曲解，個人認為，設計管理是貫穿于房地產開發(fā)始末的，針對設計成果的，兼顧任務管理、資源管理、進度管理、技術管理的系統(tǒng)化的管理工作。 </p><p><b>　　1.任務管理 </b&g

6、t;</p><p>　　設計管理中的任務管理，作為地產公司的設計人員，區(qū)別于設計院設計人員最大的一點是前者是任務的制定者，后者是任務的執(zhí)行者。地產公司設計師對設計成果的評判標準是設計任務要求，但不一定等同于《設計任務書》，還包括設計過程中針對設計調整所提出的要求，甚至合同中的一些要求。 </p><p><b>　　2.資源管理 </b></p>&l

7、t;p>　　資源管理的重點是設計單位管理，如何對設計單位進行管理，除了通過合同、任務要求之外，更多的工作是在各單位之間的協(xié)調、溝通工作，并利用他們自身的技術優(yōu)勢形成“沖突”來解決問題。借助設計單位來管理設計單位，通過節(jié)點的穿插，讓每一個設計單位在進行委托范圍工作的同時，也參與了其它設計單位的技術管理。 </p><p><b>　　3.進度設計管理 </b></p>&l

8、t;p>　　設計成果的完成時間直接影響房地產開發(fā)中的報批、施工等下一步環(huán)節(jié)，因此要對總體的設計進行計劃、進度管理?？傮w設計計劃絕不是各專業(yè)設計計劃的簡單疊加，要形成相應的時間穿插，不僅僅是為了滿足縮短時間的需要，更重要的是要讓各專業(yè)設計形成有機的結合。 </p><p><b>　　4.技術管理 </b></p><p>　　在設計管理工作中，是以技術為前提的，

9、在通過流程把過程規(guī)范的同時，具體的工作還要靠相關專業(yè)的技術應用。通常的技術管理工作分為：技術研究、任務要求的編寫、技術方案對比、設計文件的審核、工程施工配合。 </p><p>　　總之，設計管理在房地產開發(fā)中不僅是必要的，而且是重要的環(huán)節(jié)，好的設計管理應以流程制度為保障，以過硬的專業(yè)技術為基礎，在保障安全的基礎上，注重成本的優(yōu)化，關注項目定位、客戶需求，跳出設計談設計，方能起到良好的設計管理效果。 </p

10、><p>　　四．指導意義與實用價值 </p><p>　　1.房產項目設計管理的指導意義與重要價值 </p><p>　　項目設計階段的管理有著它的重要價值與特殊涵義。房產開發(fā)公司的項目設計管理人員在項目策劃與設計階段所起到的溝通、協(xié)調等作用的發(fā)揮十分重要，對項目后來的規(guī)范施工有著重要的促進效用。如在項目設計階段中，由于房產開發(fā)公司設計人員的介入，能夠使的項目設計階段

11、更好的控制整個過程，充分調動各項內部資源與項目作業(yè)人員的能動性，從而更加利于項目設計管理走向成功。 </p><p><b>　　2.強化質量管理 </b></p><p>　　隨著科學技術的發(fā)展和市場競爭的需要，質量管理已越來越被人們所重視，并逐漸發(fā)展成為一門新興的學科。質量管理作為企業(yè)管理的有機組成部分，它的發(fā)展也隨著企業(yè)管理的發(fā)展而發(fā)展。 </p>

12、<p><b>　　3.做好協(xié)調管理 </b></p><p>　　項目設計階段的協(xié)調管理主要起到溝通、交流、協(xié)調的作用。一般而言，一旦項目設計方案已經(jīng)確立，項目設計管理階段的重點就是能夠為項目在今后的組織管理、質量控制、資源分配、進度管理等作業(yè)環(huán)節(jié)做出重要鋪墊。為此，這就需要在這幾個環(huán)節(jié)中做好協(xié)調管理工作。如擬定好設計單位后，要對項目設計負責人進行資質審核，具體內容可以結合施工

13、設計圖紙、關鍵作業(yè)工序、作業(yè)工藝等內容進行衡量，同時還要結合設計公司對項目的具體進度安排進行有效評估，以此控制圖紙設計質量不足引起的大量整改問題發(fā)生，把遺漏、錯漏控制在可控范疇內，保證進度控制目標與質量控制目標得以順利實現(xiàn)，從而使管理協(xié)調工作更有效率。 </p><p>　　五．住宅精裝修發(fā)展趨勢 </p><p>　　伴隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們生活水平不斷提高，居住性消費比重已經(jīng)遠遠

14、超過了衣、食、行等其他方面，人們更加注重環(huán)境和居住空間的細節(jié)體驗，這也促進了住宅裝修行業(yè)的發(fā)展。根據(jù)國家的相關數(shù)據(jù)分析，成品房占據(jù)的市場份額相當之大?？梢?，成品住宅是住宅產業(yè)化發(fā)展的必然趨勢，是房地產市場成熟的標志之一。 </p><p>　　精裝修設計與一般住宅設計最大的不同是它要在整體建筑設計的前期介入，要求建筑設計布局符合后期精裝修設計要求，讓電氣、給排水、設備專業(yè)為裝修設計服務，設計一次到位。精裝修設計要

15、在符合國家規(guī)范前提下，做到美觀實用并存，滿足客戶的需求，它必須滿足產業(yè)化、標準化、集成化的標準。 </p><p><b>　　1.產業(yè)化 </b></p><p>　　精裝修房不應該是開發(fā)商造完毛坯房后，再邀請裝修公司完成裝修設計和施工，相反，必須從一開始就讓裝修設計和配套產品介入到房產設計中。產業(yè)化體現(xiàn)在上下游的產業(yè)整合上，確切的說就是房地產開發(fā)產業(yè)應與精裝修產業(yè)

16、在建筑設計階段就互相參與，共同操作直直產品完成。 </p><p><b>　　2.標準化 </b></p><p>　　標準化主要體現(xiàn)在部品供應上。 </p><p>　　精裝修房本身就是提高了開發(fā)商對于產品后期品質的責任，這就要求開發(fā)商必須考慮使用全部材料的標準化，不僅提高精裝修房的品質和效率，而且也便于后期的維修。材料的質量、尺寸必須是標

17、準化的，以確保在制造，物流運輸、施工安裝和使用后的維護全過程中能夠達到統(tǒng)一的水準，不但便于設計、施工，也便于將來的使用和維護。 </p><p><b>　　3.集成化 </b></p><p>　　集成化是一個住宅產業(yè)化的方式，一個生產的過程。集成化是住宅建筑工業(yè)化的基礎上，為用戶提供優(yōu)良的集成部品和現(xiàn)場集成安裝，是在盡可能少的空間內滿足盡可能多的功能，同時，集成化

18、是個系統(tǒng)工程，這就需要完整的考慮裝修過程中的各個細節(jié)。從一套房子的生命周期看精裝修，不僅要考慮開發(fā)成本，還要考慮居住者的生活成本和日常的使用成本。 </p><p><b>　　六．結束語 </b></p><p>　　中國房地產精裝修的發(fā)展正在步入一個全行業(yè)都在積極實踐的階段，對于精裝修管理而言，因為涉及的環(huán)節(jié)較多，操作的難度也很大。因此，項目設計管理階段，務必要確

19、立好時間安排，嚴格控制方案設計、質量管理、時間進度等方面的問題，才能保障工程項目下一階段的各項任務順利執(zhí)行。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1] 王德力 《精裝修實用手冊》中國科技出版社 1998年 </p><p>　　[2]史賢戈. 房地產開發(fā)項目設計管理[J]. 科技資訊，2008,(23) &