不同屬性土地使用權(quán)資產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理

1、陰財(cái)會(huì)月刊全國(guó)優(yōu)秀經(jīng)濟(jì)期刊援中旬一、作為固定資產(chǎn)的土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)處理作為固定資產(chǎn)的土地分兩種情況，一種是與房屋建筑物合并計(jì)入固定資產(chǎn)的土地，另一種是單獨(dú)估價(jià)作為固定資產(chǎn)入賬的土地。合并計(jì)價(jià)的土地使用權(quán)，企業(yè)外購(gòu)的房屋建筑物，實(shí)際支付的價(jià)款按照合理的方法在土地和地上建筑物之間分配，分別確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)，可以采用公允價(jià)值比例、賬面價(jià)值比例等方法。如果相關(guān)資料難以取得，不能對(duì)地上建筑物和土地使用權(quán)的價(jià)值進(jìn)行合理的分配，那么應(yīng)當(dāng)全部作

2、為固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)確認(rèn)和計(jì)量的規(guī)定進(jìn)行處理。1.取得土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)處理。取得的方式（購(gòu)買(mǎi)、所有者投入、接受捐贈(zèng)）不同，土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)處理也不同。以購(gòu)買(mǎi)方式取得時(shí)：借：固定資產(chǎn)———土地使用權(quán)；貸：銀行存款。以所有者投入方式取得時(shí)：借：固定資產(chǎn)———土地使用權(quán)；貸：實(shí)收資本。以接受捐贈(zèng)方式取得時(shí)：借：固定資產(chǎn)———土地使用權(quán)；貸：資本公積。2.土地使用權(quán)計(jì)提折舊時(shí)的會(huì)計(jì)處理。按土地使用權(quán)的使用年限計(jì)提折舊，工業(yè)企業(yè)土地使用權(quán)的使用

3、年限一般為50年。按固定資產(chǎn)累計(jì)折舊的方法計(jì)提折舊。作為生產(chǎn)用地時(shí)：借：制造費(fèi)用———累計(jì)折舊；貸：累計(jì)折舊。作為非生產(chǎn)用地時(shí)：借：管理費(fèi)用———累計(jì)折舊；貸：累計(jì)折舊。3.處置土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)處理。土地使用權(quán)不存在報(bào)廢、毀損等問(wèn)題，多以出售的方式處置，也有少數(shù)采用債務(wù)重組的方式處置。出售土地使用權(quán)收到處置價(jià)款時(shí)：借：銀行存款；貸：固定資產(chǎn)清理。借：固定資產(chǎn)清理，累計(jì)折舊；貸：固定資產(chǎn)———土地使用權(quán)。根據(jù)固定資產(chǎn)清理的借貸差額確定處置

4、土地使用權(quán)的損益。如果是“損”，則借記“營(yíng)業(yè)外支出”科目，貸記“固定資產(chǎn)清理”科目；如果是“益”，則借記“固定資產(chǎn)清理”科目，貸記“營(yíng)業(yè)外收入”科目。二、作為無(wú)形資產(chǎn)的土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)處理企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)按取得時(shí)所支付的價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)。在實(shí)務(wù)中需要注意區(qū)分不同取得方式下土地的價(jià)值如何確定。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定土地使用權(quán)的賬面價(jià)值不與地上建筑物合并計(jì)算成本，應(yīng)仍然作為無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行核算，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷和

5、計(jì)提折舊。1.取得土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)處理。以購(gòu)買(mǎi)方式取得時(shí)：借：無(wú)形資產(chǎn)；貸：銀行存款。以所有者投入方式取得時(shí)：借：無(wú)形資產(chǎn)；貸：實(shí)收資本。以接受捐贈(zèng)方式取得時(shí)：借：無(wú)形資產(chǎn)；貸：資本公積。2.土地使用權(quán)攤銷的會(huì)計(jì)處理。借：管理費(fèi)用———無(wú)形資產(chǎn)攤銷；貸：無(wú)形資產(chǎn)攤銷。3.處置土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)處理。企業(yè)出售土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將取得的價(jià)款與資產(chǎn)賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益，由于是處置非流動(dòng)性資產(chǎn)，所以損失計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出，收益計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入。價(jià)

6、款大于賬面價(jià)值時(shí)：借：銀行存款，無(wú)形資產(chǎn)攤銷；貸：無(wú)形資產(chǎn)，營(yíng)業(yè)外收入。價(jià)款小于賬面價(jià)值時(shí)：借：銀行存款，無(wú)形資產(chǎn)攤銷，營(yíng)業(yè)外支出；貸：無(wú)形資產(chǎn)。三、作為投資的土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)處理土地使用權(quán)作為一項(xiàng)投資時(shí)，可以參考投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理方式進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。作為可以單獨(dú)計(jì)量的土地使用權(quán)其賬務(wù)處理如下：1.

7、取得土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)處理。將外購(gòu)?fù)恋厥褂脵?quán)作投資用時(shí)，會(huì)計(jì)分錄為：借：投資性房地產(chǎn)———土地使用權(quán)；貸：銀行存款。將自用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資用時(shí)，會(huì)計(jì)分錄為：借：投資性房地產(chǎn)———土地使用權(quán)，累計(jì)折舊，固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備；貸：固定資產(chǎn)。如果以公允價(jià)值計(jì)價(jià)，將自用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資用時(shí)，若賬面價(jià)值與公允價(jià)值有差額，當(dāng)公允價(jià)值大于賬面價(jià)值時(shí)，其差額計(jì)入資本公積，會(huì)計(jì)分錄為：借：投資性房地產(chǎn)———土地使用權(quán)，累計(jì)折舊，固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備；貸

8、：固定資產(chǎn)，資本公積———其他資本公積。若公允價(jià)值小于賬面價(jià)值，則其差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，并將公允價(jià)值變動(dòng)損益轉(zhuǎn)不同屬性土地使用權(quán)資產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理梁玉紅淵中共江西省委黨校南昌330003冤【摘要】土地使用權(quán)是一項(xiàng)特殊資產(chǎn)。本文認(rèn)為應(yīng)依據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，針對(duì)不同屬性的土地使用權(quán)分別進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。【關(guān)鍵詞】土地使用權(quán)無(wú)形資產(chǎn)固定資產(chǎn)陰窯56窯全國(guó)中文核心期刊財(cái)會(huì)月刊陰援中旬一、賣(mài)方擔(dān)保差額退款“賣(mài)方擔(dān)保差額退款”業(yè)務(wù)是指以銀行信用為

9、載體，以銀行承兌匯票為結(jié)算工具，由銀行控制貨權(quán)，賣(mài)方受托保管貨物并對(duì)承兌匯票保證金以外金額部分由賣(mài)方以差額退款作為擔(dān)保措施，買(mǎi)方開(kāi)出銀行承兌匯票，隨繳保證金、隨提貨的一種特定票據(jù)業(yè)務(wù)服務(wù)模式。其業(yè)務(wù)流程為：淤賣(mài)方、買(mǎi)方、銀行簽訂三方協(xié)議；于買(mǎi)方向銀行繳存一定比例的保證金，申請(qǐng)開(kāi)立銀行承兌匯票；盂銀行開(kāi)立以買(mǎi)方為出票人、賣(mài)方為收款人的銀行承兌匯票；榆銀行通知賣(mài)方給予買(mǎi)方提取與匯票金額30%等值的貨物；虞買(mǎi)方貨款回籠，存入保證金賬戶；愚銀行

10、通知賣(mài)方給予買(mǎi)方提取等值的貨物。如此反復(fù)，直至保證金賬戶余額等于匯票金額。匯票到期保證金賬戶余額不足時(shí)，賣(mài)方于到期日將差額退還銀行。如圖1所示。二、賣(mài)方擔(dān)保貨物回購(gòu)“賣(mài)方擔(dān)保貨物回購(gòu)”業(yè)務(wù)是指以銀行信用為載體，以銀行承兌匯票為結(jié)算工具，由銀行控制貨權(quán)，倉(cāng)儲(chǔ)方受托保管貨物并對(duì)承兌匯票保證金以外金額部分由賣(mài)方以貨物回購(gòu)作為擔(dān)保措施，買(mǎi)方開(kāi)出銀行承兌匯票，隨繳保證金、隨提貨的一種特定票據(jù)業(yè)務(wù)服務(wù)模式。其業(yè)務(wù)流程為：淤買(mǎi)方在銀行獲取既定倉(cāng)單質(zhì)押

11、貸款額度，用于向指定供應(yīng)商購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品；于銀行審查供應(yīng)商資信狀況、回購(gòu)能力；盂銀行與供應(yīng)商簽訂回購(gòu)圖1賣(mài)方擔(dān)保差額退款買(mǎi)方賣(mài)方銀行淤榆愚虞淤淤愚盂于入“投資性房地產(chǎn)———公允價(jià)值變動(dòng)”科目，會(huì)計(jì)分錄為：借：投資性房地產(chǎn)———土地使用權(quán)，累計(jì)折舊，固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，公允價(jià)值變動(dòng)損益；貸：固定資產(chǎn)。借：投資性房地產(chǎn)———公允價(jià)值變動(dòng)；貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益。2.土地使用權(quán)攤銷的會(huì)計(jì)處理。如果將土地使用權(quán)用于投資的目的是賺取租金，由于投資性房地產(chǎn)本

12、質(zhì)上屬于經(jīng)營(yíng)租賃獲得的收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入，根據(jù)配比原則，其相關(guān)費(fèi)用應(yīng)該計(jì)入其他業(yè)務(wù)支出，會(huì)計(jì)分錄為：借：其他業(yè)務(wù)支出；貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷。如果將土地使用權(quán)用于投資的目的是資本增值，則會(huì)計(jì)分錄為：借：管理費(fèi)用———土地?cái)備N額；貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷。3.處置土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)處理。出售土地使用權(quán)時(shí)可能“益”也可能“損”。當(dāng)“益”時(shí)，會(huì)計(jì)分錄為：借：銀行存款，投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷；貸：投資性房地產(chǎn)———公允價(jià)值變動(dòng)，其他業(yè)務(wù)收入。當(dāng)

13、“損”時(shí)，會(huì)計(jì)分錄為：借：銀行存款，投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷，營(yíng)業(yè)外支出；貸：投資性房地產(chǎn)———土地使用權(quán)。四、作為存貨的土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)處理作為存貨的土地是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銷售或?yàn)殇N售而正在開(kāi)發(fā)的土地。作為存貨的土地使用權(quán)會(huì)計(jì)處理分兩種情況：一種是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物的，其相關(guān)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本，并將房屋建筑物作為存貨核算。另一種是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得、用于開(kāi)發(fā)后

14、出售的土地使用權(quán)，將其作為存貨。即使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)決定待增值后再轉(zhuǎn)讓其開(kāi)發(fā)的土地，也不得將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已開(kāi)發(fā)土地的土地使用權(quán)，應(yīng)在開(kāi)始開(kāi)發(fā)時(shí)，將其應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)按該存貨項(xiàng)目的占地面積進(jìn)行確定，并轉(zhuǎn)入相關(guān)存貨項(xiàng)目，而不必考慮存貨項(xiàng)目的預(yù)計(jì)使用期限。取得土地使用權(quán)時(shí)的會(huì)計(jì)處理：借：開(kāi)發(fā)成本———土地款；貸：銀行存款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成進(jìn)行銷售時(shí)的會(huì)計(jì)處理：借：銀行存款（庫(kù)存現(xiàn)金）；貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本

15、：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本；貸：開(kāi)發(fā)成本。主要參考文獻(xiàn)1.徐曉黎.新葉企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則曳下土地使用權(quán)的相關(guān)問(wèn)題.大連海事大學(xué)學(xué)報(bào)院社會(huì)科學(xué)版袁2008曰42.楊淑娥.是無(wú)形資產(chǎn)還是有形資產(chǎn)要要要土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估中的困惑及其解析.中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估袁2005曰3國(guó)內(nèi)預(yù)付賬款貿(mào)易融資模式簡(jiǎn)介余國(guó)杰淵教授冤趙紅梅淵武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院武漢430072冤【摘要】隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)內(nèi)貿(mào)易量逐年增加，預(yù)付賬款的貿(mào)易融資模式的選擇成為關(guān)系到越來(lái)越多企業(yè)經(jīng)營(yíng)成敗