華潤(rùn)等地產(chǎn)央企改革提速 亮出混改等“新玩法”

1、混合所有制改革、集團(tuán)業(yè)務(wù)和資源整合、股權(quán)激勵(lì)制度……最近一段時(shí)間，房地產(chǎn)行業(yè)中掀起了一股央企變革風(fēng)。在政策環(huán)境和行業(yè)現(xiàn)狀的助推下，借助體制機(jī)制改革，房地產(chǎn)央企也紛紛提出“新玩法”，從保利的5P戰(zhàn)略到華潤(rùn)的多元化經(jīng)營(yíng)，改革背景下，央屬房企創(chuàng)新正迎來(lái)黃金期。央企房地產(chǎn)公司改革提速?gòu)娜ツ晗掳肽觊_始，多家國(guó)資房企就在積極研究戰(zhàn)略、股權(quán)改革和人才激勵(lì)制度等方面的改革方案。“保利是個(gè)P！”最近保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊在微博“大爆粗口”，令業(yè)內(nèi)人士愕然。

2、但同時(shí)令大家好奇的是，保利究竟發(fā)生了什么？隨即，在4月16日，保利地產(chǎn)正式對(duì)外發(fā)布“5P”戰(zhàn)略，即Peiban(陪伴)：養(yǎng)老地產(chǎn)、Promise(承諾)：全生命周期綠色建筑、Partner(拍檔)：社區(qū)O2O、PloyAPP：保利地產(chǎn)APP、Power(力量)：海外地產(chǎn)。在信息碎片化時(shí)代，為了使公司的宣傳殺出重圍，地產(chǎn)大佬也是“蠻拼的”。5P戰(zhàn)略發(fā)布后，業(yè)內(nèi)將目光聚焦到央企房地產(chǎn)公司的改革上。“實(shí)際上從去年下半年開始，多家國(guó)資房企就在積

3、極研究戰(zhàn)略、股權(quán)改革和人才激勵(lì)制度等方面的改革方案。同行聚在一起時(shí)，也會(huì)討論未來(lái)的變革還會(huì)有哪些可能?！蹦逞肫蠓康禺a(chǎn)公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。2015年，央企、國(guó)企變革的預(yù)兆似乎更為強(qiáng)烈。隨著行業(yè)變革逐步邁入深水區(qū)，央屬房企改革的步伐也在加快。從綠地借殼金豐投資實(shí)現(xiàn)成功上市，到中海系整合的塵埃落定，央屬房企的改革模式不僅包括戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，更涉及股權(quán)結(jié)構(gòu)、人才激勵(lì)等多個(gè)環(huán)節(jié)。4月3日，同屬招商局集團(tuán)旗下的兩大上市公司——招商地產(chǎn)及招商銀行雙

4、雙因“籌劃重大事項(xiàng)”停牌。對(duì)此，市場(chǎng)紛紛猜測(cè)這是招商局進(jìn)一步推動(dòng)集團(tuán)產(chǎn)融結(jié)合的動(dòng)作。果不其然，招商局在最近發(fā)布公告表示，經(jīng)向公司實(shí)際控制人招商局集團(tuán)確認(rèn)，招商局集團(tuán)正在籌劃關(guān)于招商局集團(tuán)地產(chǎn)板塊的整合事項(xiàng)。就在3月底，華僑城試水混合所有制改革，宣布擬向控股股東華僑城集團(tuán)、前海人壽和鉅盛華以6.88元股的價(jià)格發(fā)行11.63億股，募資80億元。來(lái)自深圳的民營(yíng)企業(yè)寶能集團(tuán)掏出70億元換取了華僑城第二、三大股東地位。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，華僑城此次試水混

5、改，給央企地產(chǎn)公司的所有制改革起到領(lǐng)頭羊作用。動(dòng)作頻頻背后的政策邏輯除了國(guó)資國(guó)企改革的政策引導(dǎo)，巡視組的進(jìn)駐也從側(cè)面影響了一些企業(yè)的經(jīng)營(yíng)制度和戰(zhàn)略層面調(diào)整。密相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)告別黃金年代，行業(yè)利潤(rùn)率持續(xù)下滑，賺錢越來(lái)越難，這儼然已經(jīng)成為共識(shí)。以國(guó)內(nèi)房企排名前十的保利地產(chǎn)為例，一直以來(lái)以強(qiáng)大的資源整合能力、低成本和多渠道的融資方式等優(yōu)勢(shì)，在全國(guó)多個(gè)城市強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張。公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1091億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)122億元，同比分別增長(zhǎng)

6、18.1%和13.5%。但另一方面，年內(nèi)公司結(jié)算毛利率為32.03%，較去年下降0.13個(gè)百分點(diǎn)；公司銷售凈利率13.05%，較去年同期僅上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)?！胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，在未來(lái)，企業(yè)利潤(rùn)率已經(jīng)無(wú)法像之前那么高，通過(guò)多元化手段降低成本提升利潤(rùn)率已經(jīng)顯得非常關(guān)鍵。在未來(lái)，不僅是中小型房企，包括具備資源和資金優(yōu)勢(shì)的大型央企也需要通過(guò)管理、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)系列化、成本控制、融資成本等多方面，注重利潤(rùn)率盈利能力的提升?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)

7、張宏偉表示。比如，中海、中建兩家地產(chǎn)商雖為“一母同胞”的兄弟公司，但內(nèi)部頗有競(jìng)爭(zhēng)意味，由于中建在開發(fā)、營(yíng)運(yùn)和管理水平上和中海仍有差異，這些差距體現(xiàn)在樓盤物業(yè)的品質(zhì)、售價(jià)以及公司的利潤(rùn)率上。中海在業(yè)內(nèi)以高利潤(rùn)聞名，打造項(xiàng)目能力強(qiáng)。而且，和萬(wàn)科喜歡以合作開發(fā)迅速做大規(guī)模不同，中海強(qiáng)調(diào)利潤(rùn)率。整合后，中海獲得母公司中建在中國(guó)內(nèi)地及倫敦持有的絕大部分物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目(總建筑面積約1092萬(wàn)平方米)。在龍頭房企激烈廝殺的時(shí)代，整合后的中海在與萬(wàn)科、綠

8、地、恒大等的競(jìng)爭(zhēng)中將更加有后勁。一位國(guó)有上市房企的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近兩年房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率下降成為趨勢(shì)。對(duì)于國(guó)有房企來(lái)說(shuō)，這直接影響到股東收益，因此凈資產(chǎn)收益率下滑，是國(guó)資委放行國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)改革的重要原因。資產(chǎn)整合后的新打法集團(tuán)業(yè)務(wù)整合、獲得母公司資產(chǎn)注入、合作拿地等經(jīng)營(yíng)變革更為凸顯。在上述政策、行業(yè)背景下，央企的變革正在持續(xù)推進(jìn)。在集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和資產(chǎn)整合的背景下，央屬房企的經(jīng)營(yíng)變革也更為凸顯。“如何買地成為華潤(rùn)置地今年最大的改變?！?/p>

9、華潤(rùn)置地副總裁、華潤(rùn)置地北京大區(qū)總經(jīng)理蔣智生對(duì)新京報(bào)記者坦言，自從去年底獲得華潤(rùn)集團(tuán)注入5個(gè)項(xiàng)目后，華潤(rùn)置地在土地市場(chǎng)從“單打”變“雙打”，今年在北京、上海等一線城市的土地市場(chǎng)采用合作方式頻頻買地。其中最引人關(guān)注的就是，1月和首開、平安合作，以86.25億元拍下北京白盆窯地塊；和招商、九龍倉(cāng)、平安合作，以86.9億元拍下亞林西西側(cè)地塊；3月，和珠海華發(fā)合作，以70.52億元拍下上海閘北地塊?！肮窘衲旯膭?lì)各區(qū)域公司積極買地，一方面是沒有